Hausverwaltung pro / contra ?!?

[Jerry]

Hallo zusammen,

zum Glück hab ich dieses Forum gefunden...

Ich bin gerade im Begriff, ein größeres Objekt zur Vermietung zu kaufen. Da das Thema für mich recht neu ist, überlege ich, die Verwaltung von einem Fachmann machen zu lassen - auch wenn das was kostet. Es geht immerhin um rd. 15 "Single-Wohnungen". Ich habe halt noch einen normalen "Tagesjob"...

Meine Fragen daher: Ist so eine Hausverwaltung ein "Rundum-Sorglos"-Paket, oder steht evtl. der Teil der Arbeit, die sie einem abnimmt, in keinem Verhältnis zu den Kosten? (Leider sind die bisher angesprochenen "Experten" momentan noch recht sparsam mit Auskünften zum Thema Kosten... habt Ihr Erfahrungswerte?)

Wie aufwändig ist es, falls es eben doch nicht so läuft, den Verwalter zu wechseln? Angrenzend an "mein" Objekt ist eines, dessen Verwalter ein ziemliches Genie im Verschleppen zu sein scheint - das Schicksal mag ich nicht teilen...

Dass man die Kosten für die Verwaltung nicht umlegen kann ist mir inzwischen auch klar - sie sind aber doch vollumfänglich als Werbungskosten absetzbar?!?

Danke für Eure Hilfe. Morgen geht's zur Bank

Gruß,

Jerry

 

[Capo]

Das ist nicht so einfach zu beantworten. Das kommt immer darauf an, wie alt das Objekt ist und was du so "drauf" hast.
Je älter das Objekt, umso größer die Instandhaltungen und desto aufwendiger die Mieterbetreuung. (Mein Wasserhahn tropft; der Zylinder klemmt; etc)
Wenn das noch single-Wohnungen sind, ist die Vermietung eher schwierig (sowohl das Mieterfinden, also auch der Mieter selbst, wegen Lärm oä).

Wenn du da nicht gerade so fit bist im aktuellen Mietrecht und dir die Vermietungserfahrung vollkommen fehlt, würde eine Verwaltung sicher sinn machen. (Nicht nur, dass die auch die passende Ausrüstung wie Software oder Feuchtemessgerät usw haben)

Um die richtige Verwaltung zu finden, empfehle ich dir:
Erkundige dich vorher bei den Eigentümern. Wenn die dann den Verwalter schon wiederholt bestellt haben, kann er so schlecht nicht sein. Dann schaue dir das Objekt selbst an, ob es gut in Schuss ist oder kleinere Mängel vorhanden sind.

 

[Jerry]

Original von capo
Je älter das Objekt, umso größer die Instandhaltungen und desto aufwendiger die Mieterbetreuung. (Mein Wasserhahn tropft; der Zylinder klemmt; etc)
Wenn das noch single-Wohnungen sind, ist die Vermietung eher schwierig (sowohl das Mieterfinden, also auch der Mieter selbst, wegen Lärm oä).

Danke erstmal für die umfassende Antwort.

Das mit den Instandhaltungen ist sicher ein Thema, da habe ich allerdings den Eindruck, dass die Substanz trotz des Alters sehr ordentlich ist (die letzte Komplettrenovierung incl. Bäder, Heizung, Dach, Fenster ist gerade 15 Jahre her) - wird noch ein Thema für einen Sachverständigen sein (die paar Euro für eine Begehung sind mehr als gut angelegt...)

Wenn du da nicht gerade so fit bist im aktuellen Mietrecht und dir die Vermietungserfahrung vollkommen fehlt, würde eine Verwaltung sicher sinn machen. (Nicht nur, dass die auch die passende Ausrüstung wie Software oder Feuchtemessgerät usw haben)

Das war auch meine Überlegung. An sich _möchte_ ich mich zeitlich auch gar nicht sooo intensiv engagieren müssen. Es stellt sich allenfalls die Frage (für mich, rechnerisch), wann meine Schwelle überschritten ist, wo ich lieber jemand anderes für seine Dienste bezahle, oder wo ich mir sage, "für DAS Geld machst Du's lieber selbst".

Um die richtige Verwaltung zu finden, empfehle ich dir:
Erkundige dich vorher bei den Eigentümern. Wenn die dann den Verwalter schon wiederholt bestellt haben, kann er so schlecht nicht sein. Dann schaue dir das Objekt selbst an, ob es gut in Schuss ist oder kleinere Mängel vorhanden sind.

Letzteres habe ich schon, das wirkte sehr ordentlich - die Dinge, die auffielen, habe ich aus meinem früheren Mieterdasein in ebenfalls ordentlichen Häusern viel schlimmer erlebt. Da die Mieter z.T. langjährig drin sind, sollte bislang alles gut gelaufen sein.

Aufgrund der Anforderungen, die ich kaufvorbereitend angegeben habe, ist der aktuelle Verwalter schon ein wenig gefordert, zu zeigen, was er kann (Grundstücksgrenze korrigieren, ggfs. die als "Vorführwohnung" freigehaltene Einheit schonmal neuvermieten). Fordert er einen Preis, den ich akzeptabel finde, kann er meinetwegen den Job, den er seit Jahren überzeugend macht, auch weitermachen. Ich habe aber aufgrund meiner Überlegungen hier auch schon andere Hausverwaltungen angesprochen und engagierte und überzeugende Bewerbungen erhalten.

Dabei wurde mir übereinstimmend bestätigt, dass für "Hausverwaltung" eigentlich kein Ausbildungszwang besteht, und das insofern eigentlich jeder anbieten kann, der sich für dazu in der Lage hält. Wie ist hier die Meinung zu dieser Aussage? Natürlich möchte ich sowas nur jemanden machen lassen, der auch eine Qualifikation dafür mitbringt, aber um mit einem Altkanzler zu sprechen, "entscheidend ist, was hinten rauskommt".

Danke und Gruß

Jerry

 

[Capo]

Ausbildungszwang besteht nicht, jedoch eine Ausbildung ist möglich
Seit 91 gibt es den "Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" bzw seit Juni 2006 heißt es "Immobilienkaufmann". Das ist eine normale Ausbildung (2-3 Jahre) mit Prüfung vor der IHK. Ansonsten gibt es noch Lehrgänge, die von Verbänden (Hausverwalter, RDM, VDM), die auch mehr erfordern, als die Lust am Verwalten

Auf solche Referenzen würde ich auf alle Fälle achten.

 

[Jerry]

Ich sag schonmal danke für diese schnellen Tipps zum Start - wie es aussieht werde ich mich in Zukunft wohl öfter hier tummeln dürfen, ich habe zwei qualifizierte Verwalter in der engeren Wahl, und wenn der Gutachter nicht mehr die Reissleine zieht, geht's wohl diese Woche zum Notar...

...wenn mir vor einem Jahr jemand erzählt hätte, dass ich mal Vermieter werde...

So ist das Leben

Danke und Gruß

Jerry

 

[Beluga]

Es gibt öfter Mißverständnisse über Hausverwalter.
Es gibt nicht nur Hausverwalter, sondern auch Mietverwalter, Hausmeister,
Handwerker, Architek, Gutachter, Makler, Rechtanwälte ... was alles mit Haus zu tun hat. - Aber viele denken ein Hausverwalter sei ein Allround-Wisser und -Könner, und erwarten entsprechend.

Ideal ist wenn Hausverwalter viel Ahnung vom Bau hat, z.B. Architek, Bau Ing., Baumeister, u. dgl., da ist man in Guter Hand und spart viel Geld; also nicht nur von Finanzen und Verwaltung, denn Finanzen liegt ohnehin in Deiner eigenen Hand, da über Geldausgabe allein Du zu bestimmen hast !

Im Allgemeinen betreut ein Hausverwalter nur die Gemeinschaftsfläche des
Hauses, aber nicht die einzelne Wohnungen, auch nicht die Mietangelegenheiten, es sei denn er wird auch als Mietverwalter eingesetzt.

Er kann und darf nur Reparaturen, Begutachten usw. empfehlen, nicht aber Deine Entscheidungen übernehmen oder Dich überrumpeln (außer bei Notsituationen).
Also letzendlich muss Du doch zum Entscheiden intensiv mit Deinem Haus beschäftigen. Aber aus Zeitgründen bleibt einem oft nichts anderes übrig als einen Hausverwalter einzusetzen. Dann soll man eben diesen Verwalter
beobachten und regelmäßig kontrollieren.

Betreuung ist imemr Herzensache, gewisses Idealismus, Pflichtbewußsein
und Loyalität müssen schon vorhanden sein.
Vorsicht vor geldgeilem Verwalter, der nur Geschäft im Sinne hat, so einer
wird die Eigentümer nur abzocken wollen.