Hausverwaltung übernehmen

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von joselitoo, 06.08.2008.

  1. #1 joselitoo, 06.08.2008
    joselitoo

    joselitoo Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wie ihr seht bin ich ein neues Mitglied. Ich hoffe mein erster Post landet nicht gleich in der falschen Rubrik. Ich bin durch Zufall dieses Forum gestossen. Ich hoffe das mir hier geholfen werden kann. So nun hier mal die Leidensgeschichte.

    Wir sind eine WEG mit 22 Parteien. Ich bin seit fast 2 Jahren Eigentümer und Bewohne auch diese Wohnung. Ich habe bis jetzt nur eine Versammlung mitgemacht und das war schlimm.

    Mein Hauptanliegen ist es selbst Hausverwalter zu werden. Die Frage ist was muss man dabei beachten und was sind meine pflichten und rechte.

    Ich möchte Hausverwalter werden weil der jetzige Hausverwalter (besitzt 3 Wohnungen dort) absolut nichts macht ausser Geld zu kassieren und Vetternwirtschaft zu betreiben. Er hat das ganze nur als investition die er zur zeit nicht verkaufen kann und versucht immer den gewinn zu maximieren. Als beispiel wenn reperaturen zu machen sind dann kennt er immer einen der das machen kann....
    Oder Sachen die ihn nicht interessieren weil sie ihm keinen Vorteil bringen weren schluchtweg ignoriert.

    Deswegen habe ich mich entschieden diesen Schritt zu gehen. Ich habe schon mit vielen Eigentümern geredet und so wie es aussieht bekomme ich eine Mehrheit zusammen.

    Nur was ist alles zu beachten. ich will nicht für etwas verantwortlich gemacht werden, was ein anderer "verbrochen" hat.

    Danke schonmal im Voraus,

    Joselitoo

    PS: Gibt es eigentlich Versicherungen für Hausverwalter?
     
  2. AdMan

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  3. #2 LMB-Immo, 07.08.2008
    LMB-Immo

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    Erstmal herzlich willkommen,

    Erstmal überleg es Dir wirklich gut, den Job bei 22 Parteien zumachen, wenn Du keine Erfahrung bzw. Dein Wissen im Schnellverfahren aneignen mußt. Ich würde euch eher einen externen hauptberuflichen Verwalter vorschlagen.

    Was zubeachten ist ist die Teilungserklärung+Gemeinschaftsordnung, WEG-Gesetz, BGB, Heizkostenverordnung.

    Die Versicherung ist eine Vermögensschadensversicherung und Betriebshaftpflicht.

    Natürlich bist nicht schuld was dein Vorgänger "verbrochen" hat, aber wenn Du diese Umstände nicht bereinigst, weil z. B. das Geld nicht das ist, kannst Du schnell zum Sündenbock werden und Du wohnst dort.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  4. #3 joselitoo, 08.08.2008
    joselitoo

    joselitoo Neuer Benutzer

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    Danke schonmal für die Antwort.

    Ich stelle mir das eigentlich garnet so schwer vor. Im grunde genommen mus ich doch nur schauen das das geld reinkommt und die rechnungen bezahlt werden.

    Am ende des Jahres einen Wirtschaftsplan erstellen und die Eigentümerversammlung einberufen. Mehr wirdd auch zur zeit nichtgemacht.


    gruß,

    joselitoo
     
  5. RMHV

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    Dann gibt es also demnächst einen neuen Hobbyverwalter...
    Wenn es "eigentlich garnet so schwer" ist, kannst du es einfach machen. Die Antwort auf deine Frage "was muss man dabei beachten und was sind meine pflichten und rechte", solltest du also auch bereits kennen.
     
  6. #5 lostcontrol, 08.08.2008
    lostcontrol

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    *looooooooooooooooooool*
    hach is das schön...

    gut, dann wissen wir das jetzt auch dass das "garnet so schwer" ist und lassen uns gerne von dir künftig über die diversen "problemchen" aufklären...

    viel spass!
     
  7. #6 joselitoo, 08.08.2008
    joselitoo

    joselitoo Neuer Benutzer

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    Ich merke schon hier gibt es einige leute die einen Versuchen zu helfen und gute reatschläge geben und die anderen die irgendetwas posten um wahrscheinlich ein "level auf zu steigen"....

    Wenn ihr euren zynismus wenigstens erklären würdet...
     
  8. #7 lostcontrol, 08.08.2008
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    es ist SEHR viel arbeit. vor allem wenn du dir das wissen dazu erstmal zulegen musst.
    und dann darfst du nicht vergessen dass du auch ständig auf dem laufenden bleiben musst, d.h. gesetzesänderungen verfolgen usw.
    und ausser geld-eingang und rechnungen bezahlen musst du dich auch noch um die handwerker kümmern, deren rechnungen du bezahlen willst, also z.b. kostenvoranschläge einholen und ähnliches.
    versammlungen müssen protokolliert werden.
    wenn's streit gibt, musst du dich kümmern - egal was es ist, ob's darum geht ob 'ne verstopfung nun im bereich des mieters oder im bereich des vermieters/besitzers passiert ist und ähnliches (da musst du womöglich sogar selbst deine nase ins abflussrohr hängen) oder darum dass zwei leute sich nicht ausstehen können und ständig auf dem flur streit anfangen.
    du wirst telefonanrufe rund um die uhr bekommen.
    und dann biste natürlich auch noch haftbar, wenn du was falsch machst.

    sorry, aber daran DARFST du nicht naiv rangehen.
    es ist definitiv NICHT einfach.
     
  9. #8 LMB-Immo, 08.08.2008
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    Ruhig joselitoo, :wink

    hier will dich keiner niedermachen oder nur posten um des postenswillen, erst recht nicht RMHV und lostcontrol.

    Nur ist deine Sichtweise, was ein Verwalter tut etwas sagen wir mal "romantisch".

    Eine Verwaltung von 22 WEs, die voher von einem schlechten Verwalter geführte wurde, ist ein Vollzeitjob um diese wieder auf Kurs zubringen. Wir kennen auch nicht die Finanzlage: z.B. Gibt es Rückstände des Hausgeldes/Wohngeldes, wenn ja sind schritte eingeleitet worden diese zu bekommen, das zum beispiel ist dann dein Job das weiter zumachen.

    Ein Nachteil ist auch wenn es eine Eigentümer trifft, mit den Du dich gut verstehst und er jetzt Rückstände hat. Bist Du hart genug gegen ihm dann vor zugehen, was dann dein Job ist.

    Was für Probleme kommen können lese dann dieses Forum hier was mit WEG und Sondereigentum usw. durch.

    Das liegt daran, das die Eigentümer wissen, das der jetzige Verwalter nichts macht, wenn aber ein neuer da ist, da können alle Probleme die jetzt schön unter dem decke gehalten werden hoch kommen.

    Lothar Berg
     
  10. #9 joselitoo, 08.08.2008
    joselitoo

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    Danke erstmal, das sind antworten die ich mir erhofft hatte.

    Wie schön gesagt worden ist will ich nicht "romantisch" an die sachen rangehen deswegen will ich mich hier von den leuten beraten lassen.

    Also zu derzeitigen Situation kann ich sagen das unser Konto im Plus ist. Die Führung der Konten hat er immer gut gemacht und auch alles genau aufgelistet. Es läuft derzeit ein Kredit wegen der neuen Heizung. Aber das ist auch alles schon unter dach und fach.

    Mir sind keine Probleme bekannt die unter dem Teppich gekehrt werden. Und die Probleme die bestehen sind die Gründe warum ich ihn ablösen will. z.b. macht der Hausmeister nicht seine Arbeit und wird auch nicht ermahnt, weil dieser im gegenzug beim Hausverwalter bei kleinen reperaturen aushilft etc

    Also wenn ich lese was ihr da schreibt fühle ich mich der Aufgabe gewachsen. Das dies kein leichter weg sein wird ist mir vollkommen klar. Allerdings wurde mir von einem aus dem beirat erklärt das ich bestimmte aufgaben weiterdeligieren kann. Wie zum Beispiel die erstellung vom Wirtschaftsplan. Wenn ich dies an jemanden anderen abtrete kann ich ja nicht mehr persönlich dafür haftbar gemacht werden oder?


    gruß,

    joselitoo
     
  11. #10 pragmatiker, 08.08.2008
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    wenn sie verwalter sind und aufgaben an dritte weitergeben, sind diese ihre erfüllungsgehilfen und sie haften für deren fehler ggü. der gemeinschaft.

    der erfüllungsgehilfe haftet ihnen ggü. für seine fehler.
    es steht ihnen natürlich frei, es zu versuchen, aber auch ich habe den eindruck, sie sind doch etwas naiv. verwaltung bedeutet auch haftung und bedeutet auch, dass man wissen sollte, was man zu tun hat, denn sonst gibt es ärger mit den anderen eigentümern.

    warum wollen sie es denn selber machen, statt eine hausverwaltung zu beauftragen, die weiss was sie tut ? so teuer ist das nicht.
     
  12. #11 Eddy Edwards, 09.08.2008
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    Natürlich kann die Erstellung des Wirtschaftsplanes weitergegeben werden. Aber wer kommt für diese Aufgabe am Besten in Frage? Der HAUSVERWALTER!!! Schließlich hat/sollte er den besten Überblick über die aktuelle Abrechnung und alle laufenden Verträge und damit verbundenen Kosten haben. Somit wäre auch die Frage der Haftung geklärt.
     
  13. #12 joselitoo, 11.08.2008
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    Ich habe mal geschaut. Allerdings finde ich nirgendswo einen "Hausverwalter Kurs"
    Natürlich gibt es von der IHK angebote aber das scheint mir eher für profis zu sein. ICh würde so etwas suchen wie "WEG Hasuverwalter" etc jemand ne idee wo ich das in Frankfurt oder Umgebung finden kann.

    Ich glaub nicht das ich da zu blauäugig reingehe. Ich weiss das ich persönlich dafür haftbar bin und deswegen habe ich auch in meinem ersten Post gleich nach Versicherungen gefragt.

    Eine weitere Frage bleibt weiterhin offen. Soll ich dem jetzigen Hausverwalter einen Brief (einschreiben mit rückschein) schreiben das er dies bitte in TOP´s aufnehmen soll oder soll ich das erst am anfang der Versammlung bekannt geben.


    Grüße,

    Joselitoo
     
  14. #13 LMB-Immo, 11.08.2008
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    Jetzt geht nämlich schon los.

    Nur die TOPs die in der Einladung stehen können beschlossen werden.

    Also schick dem Verwalter zwei neue Top´s, mit der Bitte, dass er sie mit einbringt: 1. dessen Abwahl und Kündigung des Verwaltervertrages 2. die neu Bestellung des Verwalters und bevollmächtigung des Beirates mit den gewählten Verwalter einen Verwaltervertrag abzuschließen und Du würdest dich als Kandiat zur Wahl stellen.
    Es kann natürlich sein, das andere Eigentümer Ihren eigenen Verwaltervorschlag unterbreiten, wenn die die Einladungen erhalten.


    Gruß

    Lothar Berg
     
  15. #14 joselitoo, 12.08.2008
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    Hui das hätte ich jetzt nicht gedacht.

    Dann werde ich das mal schreiben. Ich dachte sowas könnte man spontan entscheiden wenn sich alle einig sind bzw eine mehrheit da ist.

    Habe jetzt auch geschaut die IHK bietet einen Kurs an aber erst wieder nächstes jahr. Werde mal so einen Besuchen.

    Welche Software wird denn empfohlen um alle "accounts" zu handhaben? Ich hab mir schonmal eine version von "WISO Hausverwalter besorgt" taugt die was?


    Eine weitere Frage wäre. Muss ich eigenlich "immer" erreichbar sein für die eigentümer oder kann ich bestimmte Zeiten oder wege (email) angeben wie/wann man mich erreichen kann?


    gruß,

    Joselitoo


    PS: Ich denke/hoffe das ich die erste Zeit so über die runden komme und mir keine groben schnitzer erlaube.
     
  16. #15 LMB-Immo, 12.08.2008
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    Klar kannst Du das den Eigentümer und Mieter sagen, aber Du bist der "fleischgewordenen Traum" jedes Eigentümers= Den Verwalter im eigenen Hause.

    Wie hoch ist die Selbstnutzerquote?

    Wer sollen die daran hindern nicht an Deiner Tür zu klopfen. Du wohnst dort.

    klick mal auf der Seite Becker-Info und lade Dir die pdf-Scripte der WEG-Finanzen, WEG-Novellierung, WEG-Basics, WEG-Veraltung runter. Als Literatur würde ich Dir die "Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft" von Murfeld vorschlagen. Auch die Literatur von WRS-Verlag für die WEG-Verwaltung sind empfehlungswert.
     
  17. #16 joselitoo, 01.09.2008
    joselitoo

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    Erstmal Sorry das ich lange nicht mehr geantwortet habe.

    Die Selbstnutzer quote beträgt glaube ich 3-4 leute. Der rest ist vermietet. Wenn ich das richtig verstanden habe habe ich mit den mietern "nichts" zu tun. denn wenn diese ein problem haben, müssen die sich erst an den Vermieter wenden.

    Vielen Dank für den ganzen Lesestoff denn das wollte ich als nächstes Fragen.

    danke,

    joselitoo

    PS: Hat jemand ein paar hausverwalter software namen für mich die auch erschwinglich sind. So blöd es auch klingt das board hat leider keine namen geliefert.

    EDIT:

    Also ich habe mal zwei Verwaltersoftware gefunden. Einmal die von WISO und einmal die von Haus6. Beide sind schon nach den ersten paar minuten durchgefallen.

    WISO --> geht immer davon aus das die Hausverwaltung eine Firma ist und keine einzelne Person

    Haus6 --> Lässt keine doppel hausnummern zu wie "19-21"

    Ich gehe davon aus das man das alles von hand pflegen sollte...
     
  18. Capo

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    Sidomo
    WinCASA
    GES
    Domus

    fällt mir da noch ein.
     
  19. #18 LMB-Immo, 01.09.2008
    LMB-Immo

    LMB-Immo Erfahrener Benutzer

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    Kommt darauf an wieviel Geld Du in die Hand nehmen willst. Da bist von 249,00 €(Sykosch PC Hausverwalter) bis 7000€ und mehr (Domus 4000) dabei.

    Dann kommen die Updateskosten hinzu. Deine Versicherungen, Bürokosten usw.

    Wie hoch ist denn Dein Verwaltervergütung, wenn ich mal fragen darf.

    Zum erste Teil deiner Fragen kann man nur ein klares jein sagen.

    Bei Hauptzugangsleitungen (Strom, Wasser,Abwasser, ggf. Gas bei Etagenhz.) die waagerechtverlaufen ist es dein Problem, auch wenn die innerhalb der Wohnungen sind. Bei Tragenwänden innerhalb der Wohnung dein Problem. Fenster, Außenfassade dein problem. Und ob die Mieter den Unterschied zw. WEG und SE-Verwalter kennen...Nö, die werden dich sowieso ansprechen.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  20. #19 Prüfer, 01.09.2008
    Prüfer

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    Ich kann dir aus eigener Erfahrung sagen das de Mieter auch zu dir kommen und nicht erst den Vermieter kontaktieren, die werden denke Du bist so ne Art Hauseister :lol
     
  21. #20 joselitoo, 03.09.2008
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    Um die Mieter mache ich mir ehrlich gesagt weniger sorgen. Ausserdem bin ich immernoch der überzeugen menschen sind lenfähig (stimmt zwar nicht immer aber der glaube zählt)

    Naja zum thema vergütung is das glaube ich irgendwo bei 300-400 euro.

    Software habe ich jetzt nochmal die von lexware bekommen. Diese werde ich auch mal testen. Also die sachen die ihr hier aufgezeigt habt sind für profis. ich bin da eher ein "hobby hausverwalter".

    Was passiert eigentlich wenn ich mich vorher nicht schriftlich zur wahl stelle und der aktuelle Hausverwalter während der Versammlung zurück tritt weil ihm der kragen geplatzt ist?

    Darf dann gleich ein neuer gewählt werden?
     
Thema: Hausverwaltung übernehmen
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