Heiz- und Betriebskostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von Bürokrat, 12.06.2014.

  1. #1 Bürokrat, 12.06.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Hallo liebe Forenmitglieder,

    nun ist es also so weit, die Abrechnung für mein liebes Problemobjekt naht... :unsicher035:

    Man erinnert sich vielleicht noch an meinen Thread, es handelt sich um das Haus indem ein Mieter einiges an Mietschulden hatte (dieser hat jene nun übrigens vollständig bezahlt nachdem ich fristlos kündigte...so weit so gut) und der Rest an Gewerbliche Mieter vermietet ist, u.a. ein renitenter RA. Daher sollte die NK-Abrechnung möglichst unanfechtbar sein

    Nun,
    Die Heizkostenabrechnung von Metrona ist da und nun mache ich die Betriebskostenabrechnung.
    Frage 1, WW läuft über Boiler, soll ich die Wasserkosten pro qm umlegen oder mich auf die abgelesenen Stände der Kaltwasserzähler stützen und dann nach Verbrauch abrechnen (und was ist dann mit den Grundkosten - diese wieder nach qm?)
    Frage 2, Da Gewerblich und privat vermietet ist kann ich für die Müllgebühren keine Personenabrechnung machen weil ich bei den Gewerbemietern ja nicht weiß wieviele Personen da arbeiten - wohnen tun sie ja nicht. Ich würde dies also auch nach qm umlegen.
    Frage 3, Allgemeinstromkosten-Betriebsstrom (hier habe ich 5% der Heizkosten umgelegt) = nach qm umzulegender Reststrom? Problem: Die Abrechnung von Metrona ist 01.01-31.12, die Stadtwerke rechnen wasser und Strom aber von Oktober-September ab, ich habe also keine Endstände für den 31.12. Ich würde das dann nach dem Abflußprinzip machen, also abrechnen was ich tatsächlich in 13 an wasser und strom gezahlt habe
    Frage 4, Allgemein: In den letzten Jahren wurde keine Abrechnung mehr gemacht weil da vor 5 Jahren seitens der Mieter massive Proteste kamen und ich daraufhin einknickte... :109: Nachdem 2 Mieter massiv Geld zurückbekommen, die andern beiden massiv nachzahlen müssen werden die die was rausbekommen (insbesondere der RA) natürlich drauf drängen dass ich auch die alten Abrechnungen mache. Nachgefordert werden können welche Jahre bei Abrechnungszeitraum 01.01-31.12?? 2012 und 2011 oder auch noch 2010.

    Ich will das alles ins reine bringen aber ich bin sicher dass es Probleme geben wird. Momentan geht sichs für mich 0-0 raus, d.h. ich verliere etwa 70 euro. 2012 habe ich 750 verloren, 2011 1000.- gutgemacht. (All-in-all). natürlich stellt sich die Frage ob ich den Löwen ruhen lassen soll, ich nehme aber an dass die Nebenkosten langfristig steigen werden und die Mieter fröhlich vor sich hin heizen.
    Daher meine ich: besser ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne ende... vielleicht mache ich die abrechnung aber auch erst 14 wenn dadurch 11 rausfällt. Daher würde ich das gerne von euch wissen. Denn an Nerven haben mich diese Mieter schon viel mehr gekostet und ich zahle denen natürlich ungern was raus...:engel001:

    Es kommen sicher noch mehr Fragen, aber zunächst dies.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Papabär, 12.06.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.12.2010
    Beiträge:
    5.716
    Zustimmungen:
    425
    Ort:
    Berlin
    Hallo lieber Bürokrat,

    zu Frage 1: Was ist mietvertraglich vereinbart?

    zu Frage 2: Was ist ... ach, siehe 1

    zu Frage 3: Ich wüsste nicht, warum das so nicht zulässig sein sollte (solange Du nicht regelmäßig zwischen den Abrechnungsarten hin- und her springst ... persönlich würde ich aber eher eine Zuordnung nach der wirtschaftlichen Zugehörigkeit bevorzugen und die unterjährigen Rechnungen abgrenzen. Ich halte das einfach für übersichtlicher.

    zu Frage 4: Die Mieter können theoretisch erst einmal alle Abrechnungen fordern. Für deren Druckmittel - nämlich die Rückzahlung der geleisteten VZ gilt aber m.E. die regelmäßige Verjährungsfrist.
    Für ausgewiesene Abrechnungsguthaben haben die Mieter einen Erstattungsanspruch auch dann, wenn die Abrechnung erst nach Ablauf der 12-monatigen Frist erstellt wurde (die Verjährungsfrist beginnt ja erst mit der Zustellung* der Abrechnung). Nachforderungen kannst Du danach hingegen nicht mehr einfordern ... von daher schießt Du Dir regelmäßig selber in´s Bein, wenn Du eine BK-Abrechnung nicht erstellst.





    * für Erbsenzähler: Ja, ich weiß - ich kenne die exakte Formulierung im §199 (1). Hab´ nur gerade keine Lust auf ellenlange Erläuterungen und bitte dafür um Nachsicht.
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Zu Frage 4 hätte ich noch eine Ergänzung: Neben dem Anspruch auf Rückzahlung des Guthabens, das sich aus einer korrekten Abrechnung ergeben hätte (für das die Verjährungsfrist vielleicht noch gar nicht angelaufen ist), gibt es noch den Anspruch, sämtliche Vorauszahlungen zurückzufordern, falls sich der Vermieter pflichtwidrig weigert, eine Abrechnung zu erstellen. Über den Beginn der Verjährung dieses Anspruchs will ich lieber nicht spekulieren ...

    Mit der aktuellen Abrechnung hat das jedenfalls nichts zu tun.
     
  5. #4 Papabär, 13.06.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.12.2010
    Beiträge:
    5.716
    Zustimmungen:
    425
    Ort:
    Berlin
    Ja ´tschuldigung, ich schrieb "Rückzahlung der geleisteten VZ", meinte aber Rückforderung derselben.
    Andres hat´s besser formuliert - gemeint ist aber das Gleiche.
     
  6. GSR600

    GSR600
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.10.2011
    Beiträge:
    1.442
    Zustimmungen:
    350
    Ort:
    Stuttgart
    Wie war denn bisher der Verteilerschlüssel? Du musst eine Änderung ja vor Beginn des Abrechnungszeittraumes ankündigen.
     
  7. #6 Bürokrat, 13.06.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Also, Mietvertragliche Vereinbarungen:

    1. MV: "Den Verteilungsschlüssel bestimmt der Vermieter nach billigem Ermessen. Betriebskosten für Heizung und Warmwasser weden entsprechend der Heizkostenvereinbarung abgerechnet."

    2. MV: dito

    3. MV: dito

    4. MV: (die privat genutzte Wohnung): Betriebskosten sind nach qm umzulegen.

    --> also sollte ich alles nach qm umlegen können. Ist dies auch für wasser möglich?

    Ich habe das mit der Verjährung noch nicht verstanden.

    Die letzte Abrechnung ist für 2009 gemacht worden. Da die Mieter sich hier aber quer gestellt haben wurden keine Nachzahlungen geleistet. Dann hab ichs aufgegeben. Ihr sagt nun dass ich alle Guthaben seit 2009 auszahlen muss???
    Ich dachte die Verjährungsfrist beträgt 3 jahre. Vielleicht könnt ihr mir das noch mal verständlicher erklären

    Ich weigerte mich nicht die Abrechnung zu erstellen, vielmehr ist es seit 2009 so dass ich keine mehr erstelle und die mieter dies auch nicht forderten. Die meinen vermutlich dass sie weit mehr verbrauchen als sie zahlen.

    Der letzte Vertreilerschlüssel war quasi je ein Viertel. Jaja, ich war noch jung und dumm...
     
  8. GSR600

    GSR600
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.10.2011
    Beiträge:
    1.442
    Zustimmungen:
    350
    Ort:
    Stuttgart
    §556a regelt das eindeutig

    BGB - Einzelnorm


    Du hast Wasserzähler, also Wasser nach Verbrauch, was meinst Du mit Grundkosten?
     
  9. #8 Bürokrat, 13.06.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Naja, die Grundgebühren des Wasserversorgers, 81 Euro pro Jahr laut letzter Abrechnung.
    Die lege ich dann im Verhältnis des Wasserverbrauches um oder gehen die nach qm?
     
  10. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Natürlich beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. Die spannende Frage ist aber: Wann beginnen diese drei Jahre? Dazu bestimmt § 199 BGB:

    Für 2009 sieht das dann so aus: Irgendwann 2010 hast du abgerechnet. Daher hätten die Mieter noch im Jahr 2010 die Abrechnung prüfen und entsprechende Forderungen auf Auszahlung eines Guthabens stellen können. Mit Schluss des Jahres 2010 begann also die regelmäßige Verjährungsfrist, mit Schluss des Jahres 2013 hat sie geendet.

    Ob du für 2009 eine Abrechnung erstellt hast, wusste ich aber nicht. Daher war auch folgendes Szenario denkbar: Du rechnest gar nicht ab. (Nimm das Wort "Weigerung" nicht persönlich - klingt schlimmer als es ist.) Daraus würde der von mir genannte Anspruch auf Rückzahlung aller geleisteten Vorauszahlungen resultieren.

    Und wann ist dieser Anspruch entstanden? Frühestens nach Ablauf der Abrechnungsfrist! Die Abrechnung muss dem Mieter zwar noch zu Geschäftszeiten am 31.12. zugehen, aber man wird nicht von ihm verlangen, neben seinem Briefkasten Wache zu stehen. Man kann also mit Sicherheit sagen, dass der Mieter von diesem Anspruch erst im Jahr 2011 ohne grobe Fahrlässigkeit erfahren musste, d.h. er durfte am 1.1. nach dem Katerfrühstück ganz entspannt zum Briefkasten laufen und bemerken, dass du nicht abgerechnet hast. Dann wird man sicher von ihm noch erwarten können, dass er dich zur Abrechnung auffordert ...

    Die Verjährungsfrist hätte damit erst mit Schluss des Jahres 2011 begonnen und würde auch erst Ende 2014 ablaufen. Da du für 2009 abgerechnet hast, ist das vom Tisch - egal wie fehlerhaft diese Abrechnung auch gewesen sein mag.
     
  11. #10 Bürokrat, 13.06.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Also können die Mieter 2010,2011,2012 nachfordern, was sie tun werden. Daraufhin erstelle ich die abrechnungen und muss den Mietern ihre Guthaben für 2010-2013 auszahlen, die Nachzahlungen entfallen. Der anspruch auf rückzahlung der ganzen Vorauszahlungen 2010-2012 entsteht ja nur wenn ich auf aufforderung diese abrechnungen nicht nachreiche. nachreichen kann ich sie aber, die metrona-abrechnungen liegen ja vor, ich habe sie nur nicht weitergeleitet. :120:

    Stimmt das so in etwa?
    und vielleicht noch ein kurzes wort zu meiner frage nach den grundkosten für wasser?

    Danke für die Hilfe! :wink004:
     
  12. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Ja. :top

    Sicher. Zunächst werden die Gesamtkosten der Wasserversorgung gebildet (wozu auch Grundkosten zählen) und diese Kosten werden dann entsprechend des Verbrauchs verteilt. Den Mieter kostet ein m³ Wasser also mehr, als auf der Abrechnung des Versorgers als Preis pro m³ steht - das ist der Umstand, der dich wahrscheinlich etwas zögern hat lassen.
     
  13. ika

    ika Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.07.2012
    Beiträge:
    114
    Zustimmungen:
    1
    Die Zusammensetzung des Endpreises ist m.M.n. unerheblich, umgelegt wird das, was du am Ende gezahlt hast.

    Letztlich sind Grund- und Mengenpreis doch nur die interne Kalkulation des Anbieters, ist der Grundpreis teuer ist der Arbeitspreis meist niedriger und umgekehrt. Bei Wasser ist es zumindest in Berlin so, dass der Grundpreis davon abhängig ist, wieviel Wasser tatsächlich verbraucht wurde. Insofern verbietet sich hier die Trennung eigentlich schon.

    Grüße
     
  14. #13 Bürokrat, 14.06.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Ok, so weit sind meine Fragen erst mal beantwortet.

    Eine Verständnisfrage aber noch. So wie ich das verstanden habe verjährt der Anspruch der Mieter auf ihre Guthaben für die Abrechnung 2010 erst Ende 2015.

    Warum?

    Wenn ich die Abrechnung in 11 mache und der Mieter also am 1.1.12 erfährt dass die abrechung nicht gemacht wurde müsste die frist doch am 1.1.15 enden oder nicht?
     
  15. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Jetzt schreibst du von einem Guthaben - das ist etwas anders als das letzte Beispiel, auch wenn das Schema das gleiche ist. Zentrale Frage: Wann konnte der Mieter von seinem Anspruch erfahren? Du kannst selbst einige Szenarien durchspielen. Man kann da unterschiedliche Ansichten vertreten. Im äußersten Fall hat die Verjährungsfrist noch gar nicht begonnen, weil der Mieter ohne Abrechnung nicht von einem Guthaben erfahren konnte.

    Allerdings ist auch der Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung der Verjährung unterworfen.
     
  16. #15 Bürokrat, 14.06.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Hm, das ist ja alles sehr kompliziert. ich sehe schon ich muss da sehenden Auges ins Messer laufen. Und schuld sind letztlich die Mieter weil die so einen Rabatz wegen der Abrechnung machten obwohl sie kaum etwas nachzahlen mussten.

    Das Leben ist ungerecht :155:
     
  17. ika

    ika Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    28.07.2012
    Beiträge:
    114
    Zustimmungen:
    1
    Schuld bist nur du selbst, weil du dem Gejammer nachgegeben hast.
     
  18. #17 Bürokrat, 15.06.2014
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    So rum wird natürlich auch ein Schuh draus...
     
  19. #18 Papabär, 16.06.2014
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    16.12.2010
    Beiträge:
    5.716
    Zustimmungen:
    425
    Ort:
    Berlin
    Oh ... okay, wieder was gelernt.

    (Zum Glück musste ich mich mit einem solchen Szenario wie hier noch nie selber auseinandersetzen.)
     
Thema: Heiz- und Betriebskostenabrechnung
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. Heiz- und Nebenkostenabrechnung Vermieter

    ,
  2. heiz-und betriebskostenabrechnung lübecker stadtwerke

    ,
  3. reststrom in betriebskostenabrechnung

Die Seite wird geladen...

Heiz- und Betriebskostenabrechnung - Ähnliche Themen

  1. Unbewohnte EFH im Winter wie heizen bzw. nur frostfrei halten?

    Unbewohnte EFH im Winter wie heizen bzw. nur frostfrei halten?: Hallo, ich besitze schon seit längerem das EFH (Einfamilienhaus) meiner Großeltern. Bisher mußte ich mir um das heizen im Winter keine sorgen...
  2. Angebautes Zimmer heizen; Fragen betr. Luftfeuchtigkeit

    Angebautes Zimmer heizen; Fragen betr. Luftfeuchtigkeit: Guten Abend, ich bein seit einigen Wochen stiller Mitleser des Forums, auch wenn ich recht wenig mit der gesamten Thematik des Vermieterseins zu...
  3. Außerordentliche Kündigung wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhalten

    Außerordentliche Kündigung wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhalten: Hallo liebe Forumsmitglieder! Durch Recherche bin ich auf dieses Forum gestoßen und hoffe, dass es ok ist, dass ich eine Frage als Mieter stelle?...
  4. Betriebskostenabrechnung - Fristen zur Einsicht in Unterlagen

    Betriebskostenabrechnung - Fristen zur Einsicht in Unterlagen: Hi zusammen, ich würde gern folgendes von euch wissen: Frau X hat zum 1.6.2015 ihr Nebenkostenabrechnung bekommen. Sie muss eine Nachzahlung von...
  5. Wie wichtig ist Luftzirkulation beim Heizen?

    Wie wichtig ist Luftzirkulation beim Heizen?: Hallo, meine Mieterin teilt mir mit, dass im Wohnzimmer die von ihr gewünschte Temperatur (21-23°C) im Winter nicht erreicht wird. Wir besitzen...