Heizen nach Zeitvorgaben des Vermieters und hohe Vorauszahlung

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von Ratlose, 05.10.2015.

  1. #1 Ratlose, 05.10.2015
    Ratlose

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    Hallo.

    Die Eckdaten:

    Ich bin seit dem 15.09.2014 Mieterin (Privat und Home-Office) einer ca. 80qm großen Wohnung im Erdgeschoss.
    Links ist das Nachbarhaus, rechts wohnt ein Mieter, unter der Wohnung ist der Keller.
    Geheizt wird mit Gas und die monatliche Vorauszahlung an den Vermieter beträgt 100,00 €.
    Der Vermieter hat die Heizung so eingestellt, dass diese nur in der Heizperiode und nur in der Zeit von ca. 05:00 Uhr bis ca. 23:00 Uhr an ist.

    Meine Fragen:

    Aus gesundheitlichen Gründen erziele ich seit einigen Monaten meinen Haupteinkommen im Home-Office. Da ich in den letzten Nächten öfters das Problem hatte, dass die Raumtemperatur nicht außreichend war und ich "unterkühlt" in meinem Büro saß, frage ich mich, ob ich mich in der Auswahl meiner Arbeitszeit an die Heizvorgaben des Vermieters anpassen muss.

    Da es derzeit ungewiss ist, ob eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung erstellt wird (der Nachbar hat innerhalb von 8 Jahren keine einzige Abrechnung erhalten - obwohl der Vermieter jährlich die Heizkostenverteiler abliest), meine nächste Frage: Ist eine jährliche Vorauszahlung iHv 1.200,00 € für 7 Monate Heizmöglichkeit, nicht zu hoch angesetzt?

    Bei Einzug (kurz vor der Heizperiode) wurde versäumt die elektronischen Heizkostenverteiler abzulesen. Falls es zu einer Heizkostenabrechnung kommen sollte und diese sehr hoch ist - was kann ich unternehmen?

    Viele Grüße. Gabi
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 05.10.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich glaube das beantwortet alle Fragen:

    http://www.recht-gehabt.de/ratgeber...ss-der-vermieter-die-heizung-einschalten.html

    Dann hat der Mieter die Möglichkeit wenn keine Ablesung stattgefunden hat und eine Heizkostenabrechnung nach Gradtagszahlen erstellt wurde, 15% pauschal vom Nachzahlungsbetrag, bzw. Heizkostenbetrag abzuziehen, siehe hier:
    Das Kürzungsrecht des Mieters
    Wenn der Vermieter entgegen der Heizkostenverordnung nicht „verbrauchsabhängig“ abrechnet, kann das für ihn teuer werden. Der Mieter hat dann nämlich gemäß § 12 Heizkostenverordnung das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen (Wie das geht, erfahren Sie im nächsten Abschnitt).
    Quelle.
    http://www.mieterverein-hamburg.de/heizkostenabrechnung-kontrolle.html#ohne-Zwischenablesung

    Gruß

    BHShuber
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo ratlose Gabi,

    Zeiten in denen du bestimmte Räume nutzt oder der VM heizt sind relativ uninteressant. Viel wichtiger ist das ganzjährig (auch außerhalb der Heizperiode) bestimmte Temperaturen erreicht werden können. Tagsüber 21°C und Nachts 18°C ist wohl gängige Rechtsprechung.

    Eine Abrechnung über die Heizkosten ist bis auf wenige Ausnahmen gesetzlich vorgeschrieben. Sollte der VM keine Abrechnung erstellen darf der M die Vorauszahlungen einstellen und ggf. sogar schon geleistete Vorauszahlungen zurück fordern.
    Da der individuelle Verbrauch zu beginn deines MV offenbar nicht erfasst wurde, werden die Verbrauchskosten anhand der Gradtagzahlen auf die jeweiligen Nutzer verteilt.

    VG Syker
     
  5. #4 anitari, 05.10.2015
    anitari

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    Inklusive Heizkosten?

    Bei Einzug/Mietbeginn in bzw. kurz vor Beginn der Heizperiode ist eine Nachzahlung bei der ersten Abrechnung so gut wie sicher.
    Bei der Wohnfläche nicht. Und inkl. Heizkosten sogar um etwa 50 % zu gering.

    Monatliche Vorauszahlungen für Heizkosten sind ja nur ein Mittelwert eines Jahres. In der Heizperiode sind nämlich die tatsächlichen Heizkosten 2 - 3 x so hoch wie die gezahlten.
     
  6. Syker

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    Hallo BHShuber,

    Ich denke dass die 15% Regel in diesen Fall nicht anwendbar wäre. Da ja der Jahresverbrauch sehr wohl erfasst wurde. Und genau für diesen Fall das bei Übergabe nicht abgelesen wurde gibt es ja die Gradtagzahlen. Alte Verdunster z.B. können gar nicht so genau abgelesen werden.

    VG Syker
     
  7. #6 BHShuber, 05.10.2015
    BHShuber

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    Hallo Syker,

    habe ich was überlesen, kann hier nicht feststellen in der Fragestellung dass der Jahresverbrauch abgelesen wurde, dies wäre auch völlig unerheblich für den Mieter, denn es wurde bei Einzug versäumt die Heizkostenverteiler bei Mieterwechsel abzulesen.

    Siehe hier:

    • Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter die andere Wohnung bewohnt.
    • Die Verbrauchserfassung und/oder -Abrechnung ist nicht oder nur mit unwirtschaftlich hohem Aufwand möglich.

    Nur in diesen beiden Fällen Fällen besteht kein Kürzungsrecht!

    Da dies hier aber nicht der Fall ist, bin ich der Überzeugung, dass die Mieterin ein Anrecht auf Kürzung hat.

    Gruß

    BHShuber
     
  8. #7 Ratlose, 05.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2015
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    Hallo.

    Vielen Dank für die Antworten.

    1. Eine nächtliche Raumtemperatur von 18 Grad mag passend sein wenn man schläft, aber für sitzende Bürotätigkeiten sind 20 Grad angemessen. Na gut, ich kann nicht drauf bestehen und werde mich entsprechend anziehen.

    2. Ich zahle 100,00 € für die Heizung und 90,00 € für die Nebenkosten.

    3. In meiner vorherigen Wohnung (60qm) habe ich monatlich 50,00 € für die Gasheizung bezahlt und konnte ganzjährig rund um die Uhr heizen. Daher empfinde ich 100,00 € monatlich, bezogen auf die Beschränkung der Nutzbarkeit der Heizung, als überhöht.

    4. Ich vermute, dass die elektronischen Heizkostenverteiler bei Auszug des Vormieters abgelesen wurden, einen Nachweis habe ich aber nicht. Wie lange die Wohnung danach leer stand und wegen Schimmelbefall "ausgetrocknet" wurde, entzieht sich meiner Kenntniss.

    5. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit 8 Mietparteien. Die Wohnungen gehören 2 Eigentümern, wobei jeder seine eigenen Wohnungen hat, aber die komplette Verwaltung von meinem Vermieter abgewickelt wird.

    6. Die Heiz- und Betriebskosten erhöhen sich stetig. Erfolgt seit 8 Jahren keine Abrechnung, ist davon auszugehen, dass eine Deckung - wenn nicht sogar eine Überzahlung stattgefunden und sich der Vermieter die Überzahlung "in die Tasche gesteckt" hat.

    Viele Grüße, Gabi
     
  9. #8 Newbie15, 05.10.2015
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    Kann man denn die Gebäude vom energetischen Zustand vergleichen? Da gibt es immense Unterschiede, 100 € finde ich bezogen auf die eine große Anzahl von Altbauten, die nicht oder kaum energetisch saniert wurden (und ggf. noch über eine ältere Heizung verfügen) für 80 ² nicht viel. Überhöht schon gar nicht. Bei sehr vielen wird das nicht mal reichen. Nicht zuletzt kommt es auch auf den Gaslieferanten an, denn da sind Preisunterschiede bis zum doppelten gar nicht mal unüblich (Grundversorger mit Grundtarif vs. Konkurrenz siehe verivox o.ä.).

    Was steht denn in deinem Mietvertrag zu Zwischenablesungen? Es ist nicht unüblich, dass gar keine Zwischenablesung erfolgt (hohe Kosten, die nicht ooder nur sehr selten umlegbar sind!) und dann nach Gradtagstabellen verteilt wird.

    Daran ist der andere Mieter in gewisser Weise selber schuld. Er hat das Recht, die Nebenkostenabrechnung einzufordern, notfalls gerichtlich, und darf solange die Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten. Er hat also schon Druckmittel, die Abrechnung zu erzwingen. Bei Auszug kann er die Vorauszahlungen auch komplett zurückfordern, bis er eine Abrechnung bekommen hat. Er muss es nur machen.

    Dass sich Nebenkosten erhöhen, ist normal. Ich habe noch nicht erlebt, dass die Stadt die Abwasser- oder Müllgebühren gesenkt hat. Wenn Serviceleistungen wie Hausmeister, Winterdienst, Gebäudereinigung etc. zur Verfügung stehen, werden die auch nicht billiger, jedenfalls nur sehr selten.
    Je nach dem, was in den Nebenkosten enthalten ist, sind 90 € Vorauszahlung dafür auch nicht besonders viel, zusammen mit den Heizkosten sogar sehr durchschnittlich. Außer, es würde sich hier um einen Neubau im Passivhaus-Standard handeln, der weder über Hausmeister noch Kabelfernsehen verfügt und Müllgebühren ebenfalls direkt vom Mieter bezahlt werden. Da wären in der Tat deutlich niedrigere Nebenkosten zu erwarten.
     
  10. #9 Ratlose, 05.10.2015
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    Ja, man kann die Gebäude vergleichen. Die vorherige Wohnung ist Baujahr ca. 1950, wurde über die Stadtwerke Düsseldorf abgerechnet und war an einer Seite freistehend. Die aktuelle Wohnung ist Baujahr 1962, wird über die Stadtwerke Neuss abgerechnet und ist nicht freistehend. Somit ist bei einer Steigerung auf 200% die Nachfrage angebracht.

    Im Mietvertrag steht nichts zur Zwischenablesung. An hohen Kosten für einen Zwischenablesung dürfte es nicht scheitern, der Vermieter (wohnhaft im 1. OG) nimmt diese selbst vor.

    Ob die anderen Mieter auf eine Abrechnung bestehen bzw. keine erhalten, war nur ein Hinweis darauf, dass der Vermieter bei den Betriebs- und Heizkosten nicht dazu zahlt.

    Das die Nebenkosten angemessen sind, ist klar - meine Frage war wegen den Heizkosten.

    Vielen Dank für die Hinweise auf 15% Kürzung sowie auf den Rückbehalt der Vorauszahlung, bei Fristablauf für die Abrechnung bzw. Auszug.

    Gabi
     
  11. Andres

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    Hier kommt noch einer: Es ist durchaus denkbar, dass die tatsächlichen Heizkosten über der geleisteten Vorauszahlung liegen. Bevor man hier also die große Welle macht, sollte man sich schon einigermaßen sicher sein, dass man dabei wirklich Geld spart.
     
    anitari gefällt das.
  12. #11 Ratlose, 05.10.2015
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    Geld sparen? Es geht nicht ums sparen. Schon mal verkühlt am PC gesessen und Kundendaten (Buchhaltung) eingegeben? Alternativ leite ich auch gerne meine Erkältung weiter.
     
  13. #12 Aktionär, 05.10.2015
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    Richtig. Warum hast Du das nciht vor Abschluss des MV getan? Die Höhe der Vorauszahlung dürfte wohl vor Vertragsabschluss bekannt gewesen sein.
     
  14. dots

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    https://www.otto.de/p/heizlueftgeraet-hkl-2000-316474599/#variationId=307864731

    Kauf dir sowas, aber beschwer dich dann bitte nicht über die Stromkosten.
    Alternativ: rede mit deinem Vermieter, ob er die Heizung anders einstellen mag. Wenn er nicht mag, hast du Pech gehabt, und wenn er mag (und tut), musst du mit höheren Heizkosten rechnen.
     
  15. #14 BHShuber, 05.10.2015
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    Hallo nochmal,

    in meiner ersten Antwort habe ich einen Link geliefert, der alles erklärt wie, wann, welcher Zeitraum der Vermieter zu heizen hat, bitte nochmal lesen!

    So, um überhaupt einen Abzug vornehmen zu können muss natürlich auch eine Abrechnung vorliegen, liegt keine vor und der Vermieter rechnet nicht über die Vorauszahlungen ab, Grundvoraussetzung hierfür ist die Regelung im Mietvertrag.

    Der Vermieter ist zur Abrechnung der Heizkostenvorauszahlungen so wie Vorauszahlungen der Neben- und Betriebskosten verpflichtet!

    Der BGH verpflichtet daher den Mieter, bereits während des Mietverhältnisses von seinem Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die laufenden Vorauszahlungen Gebrauch zu machen, sofern der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung erstellt.

    Dies sollte man vorher dem Vermieter mitteilen und ihn auf seine Pflicht zur Abrechnung nochmals hinweisen!
    [​IMG]

    Gruß

    BHShuber
     
  16. #15 Ratlose, 05.10.2015
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    Abgesehen davon, dass ich den Mietvertrag weder gesehen noch unterschrieben habe, ich bin lediglich nachgezogen, habe ich keine Veranlassung die Stromkosten in die Höhe zu treiben, damit ich arbeiten und die Miete inkl. Neben- und Heizkosten erwirtschaften kann. Kosten, die der Vermieter noch nicht einmal abrechnet.
     
  17. #16 BHShuber, 05.10.2015
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    Hallo,

    wie darf man das jetzt bitte verstehen, Mietvertrag weder gesehen noch unterschrieben? Lediglich nachgezogen?

    Um weiter auf diese Fragen antworten zu können bedarf es einer Klärung:

    Wer sind die Mietvertragspartner?
    Was ist im Mietvertrag in Bezug auf Neben-Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart?


    Gruß

    BHShuber
     
  18. #17 anitari, 05.10.2015
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    Was willst Du dann? Du bist ja nicht mal Vertragspartner des Vermieters.
     
  19. #18 Ratlose, 05.10.2015
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    @BshHuber.

    Sind die 12 Monate nicht erst am 01.01.2016 rum? Ich denke die Abrechnung geht vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014, inkl. der Gasabrechnung irgendwann im Jahr 2014.

    Den privaten Kram hätte ich gerne außen vorgelassen, habe aber keine Lust mir Passagen wie " vor Abschluss des Mietvetrages... Kauf dir sowas, aber beschwer dich dann bitte nicht über die Stromkosten" an zutun. Nachgezogen bin ich in 01/2015, zu meinem Ehemann von dem ich mich in 09/2014 getrennt hatte. Als Vertragspartner sind beide angegeben, das geht auch ohne meine Unterschrift. Daher gilt der Beginn des Mietvetrages und alle rechtlichen Verpflichtungen auch für mich. Für die Betriebs- sowie Heizkosten ist eine Vorauszahlung vereinbart, die "normalerweise" eine Abrechnung nach sich zieht..

    Ich habe kein Problem damit, die vertraglichen Pflichten zu erfüllen, erwarte aber auch dass ich die Wohnung (das Home-Office) zu den Zeiten nutzen kann, die ich für passend erachte und nicht mit Kosten des Vormieters belastet werde.
     
  20. #19 Krötenstecher, 05.10.2015
    Zuletzt bearbeitet: 05.10.2015
    Krötenstecher

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    bzgl. Abrechnung würde ich mir den Mietvertrag besorgen und den gründlich lesen.

    bzgl. Heizung

    -Wohn-,Schlafzimmer, Küche: 20 Grad Celsius
    -Badezimmer, Duschraum: 22 Grad Celsius
    -Diele, Flur usw.: 15 Grad Celsius

    Zur Nachtzeit von ca. 24.00 Uhr bis 06.00 Uhr morgens dürfen diese Werte um bis zu drei Grad Celsius unterschritten werden. (vgl. AG Stuttgart, WuM 1987, 147)

    Die entsprechende Heizleistung hat der Vermieter von 6.00 Uhr morgens bis mindestens 23.00 Uhr abends zur Verfügung zu stellen. Kürzere Zeiten, die in einem Formularmietvertrag stehen, etwa eine Beheizung nur bis 22.00 Uhr, sind unzulässig. (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56f.)

    Der BGH und das OLG Frankfurt gehen sogar davon aus, daß eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius als Wohntemperatur die unterste Grenze des Zumutbaren darstellt. (BGH WuM 1991, 381 f; OLG Frankfurt 1992, 56 f.)
     
  21. GSR600

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    Warum arbeitest Du nicht tagsüber? Dann gibts das Temperatur Problem auch nicht.
     
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