Heizkosten: Ablesefirma haftbar?

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von joergx66, 21.11.2007.

  1. #1 joergx66, 21.11.2007
    joergx66

    joergx66 Gast

    Hallo,

    wir haben mehrere gewerbliche Mieter. Letztes Jahr wurden durch einen Dienstleister Heizkostenverteiler an allen Heizkörpern befestigt. Die Ablesung für den zeitraum 1.1.2006-31.12.2006 erfolgte im Januar 2007. Als im September immer noch keine Heizkostenabrechnung da war, habe ich bei der Firma nachgefragt, man wollte sich um die Sache kümmern. Nach mehreren weiteren Anrufen wurde mir dann die Kostenaufstellung zugeschickt (wo der Gasverbrauch, Vorauszahlungen usw. eingetragen werden muss). Im November war immer noch keine Abrechnung da. Jetzt wurde mir mitgeteilt, dass die Ablesedaten von Januar nicht mehr auffindbar wären und neu abgelesen werden müsse.
    Mir wurde zwar versichert, dass dies umgehend geschehe und die Abrechnungen auf jeden Fall noch dieses jahr erstellt würden, aber ich bin da skeptisch.

    Kann ich die Firma haftbar machen, falls die Abrechnungen doch nicht rechtzeitig erstellt werden und sich die Mieter nach Ablauf der Jahresfrist weigern, zu bezahlen?
    Immerhin geht es um einige tausend Euro.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Warum willst du denn die Firma unbedingt haftbar machen?
    Wäre es nicht einfacher, die Mieter darauf hinzuweisen, dass die Abrechnung sich verzögert, da eine Firma einen Fehler gemacht hat? Dann könnten die Mieter nix wollen und wärst aus der Sache draussen.
     
  4. #3 joergx66, 21.11.2007
    joergx66

    joergx66 Gast

    Geht das denn so einfach?
    Muss die Abrechnung nicht nach spätestens einem Jahr erstellt werden und falls nicht, ist sie dann nicht verjährt?
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Jupp, das geht. Voraussetzung: Der Vermieter ist für die Verzögerung nicht verantwortlich und er hat die Verzögerung direkt bei Kenntnis an die Mieter weitergeleitet.

    Dann "verjährt" alles, was an dieser Rechnung gehangen hat, nicht.
    Alles das nicht gemeldet wurde, verfällt weiterhin.
     
  6. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    So einfach geht das leider nicht. Mit einem Schreiben, welches die Verspätung angkündigt, wird keinesfalls die Frist gewahrt.

    Der Vermieter muss sich die Schlamperei der Ablesefirma schon anrechnen lassen. Schließlich ist das nur ein Erfüllungsgehilfe für den Eigentümer.

    Für eine zulässige Verspätung der Abrechnung müssen schon driftigere Gründe vorliegen als das irgendeiner die Ablesewerte verschlampert hat.

    In wie weit der Eigentümer seinerseits dann den Dienstleister haftbar machen kann, hängt natürlich von der Vertragsgestaltung ab. Darin sollte die Haftungsfrage im Kleingedruckten geregelt sein.
     
  7. #6 joergx66, 21.11.2007
    joergx66

    joergx66 Gast

    Ich denke mal dass das mit den meisten Mietern keine Probleme geben dürfte, allerdings haben wir einen Mieter, der sowieso an jeder Kleinigkeit rummäkelt. Mit dem könnte es Schwierigkeiten geben.

    Aber was soll ich machen, wenn diese %$§"& Firma nicht mit der Abrechnung beikommt? Dabei handelt es sich um ein renomiertes Unternehmen. Ich werde ihnen am Besten noch einmal einen Brief mit Fristsetzung schreiben, dann hat man wenigstens etwas in der Hand, falls es hart auf hart kommt.
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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  9. Heizer

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    Also nochmal.

    Der Messdienst ist ein Erfüllungsgehilfe und rechtlich gesehen ist es so, als würde es der Eigentümer selbst machen. Daher ist er auch für die Abrechnungsbehinderung verantwortlich.
     
  10. #9 Vermieterheini1, 26.11.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo Capo,

    als ich deinen Satz
    "Dann könnten die Mieter nix wollen und wärst aus der Sache draussen."
    gelesen habe, da dachte ich unwillkührlich hääää ????

    Könntest du mir bitte erklären, wie die deinen satz gemeint hast?
     
  11. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ich bin davon ausgegangen, dass er Mieterbeschweren erwartet.
    Wenn nun der Vermieter eine Verzögerung ankündigt, kann die Abrechnung sich zwar nicht unendlich in die Länge ziehen, aber die Abrechnungserstellung wäre in der Frist. Dann sollte ein: "Ich zahl nix, die Abrechnung ist zu spät" gar nicht erst möglich sein. Wenn man jetzt natürlich ankündigt, dass die Abrechnung sich um 3 Monate verzögert, dann nutzt es nix, wenn die Abrechnung dann schließlich erst 9 Monate später eintrudelt.

    Somit würde sich aber die Haftungsfrage für die entgangenen NK-Zahlungen erledigt haben.

    Ich bin davon ausgegangen, dass es ähnlich wie bei den Versorger-Rechnungen liegt. Wenn die Abrechnung später erst möglich ist (weil vielleicht bei dem Versorger auf eine neue Software umgestellt wurde), was kann denn dann der Vermieter dafür? Macht es sinn, nur die hälfte der Rechnungen in der Abrechnung einzubeziehen?
     
  12. #11 joergx66, 27.11.2007
    joergx66

    joergx66 Gast

    Danke für die Antworten.
    Ich habe mal ein Schreiben aufgesetzt, das ich den Mietern schicken werde.

    Verspätete Abrechnung der Nebenkosten für 2006

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir möchten Sie darauf hinweisen, dass Sie die Nebenkostenabrechnung für 2006 evtl. erst nächstes Jahr erhalten werden.

    Die Schuld daran liegt nicht bei uns, sondern bei der xxxxx, welche die Heizkostenabrechnung durchführt. Diese hat die Daten der bereits im Januar vorgenommenen Ablesung der Heizkostenverteiler verschlampt, sodass in den nächsten Tagen erneut abgelesen werden muss.

    Wir haben die xxxxx aufgefordert, schnellstmöglich die Abrechnungen zu erstellen, können jedoch nicht garantieren, dass dies noch dieses Jahr geschieht.

    Die Abrechnung für 2006 wird dennoch korrekt sein, da die Geräte die Daten speichern, und diese somit auch nachträglich ausgelesen werden können.


    Mit freundlichen Grüßen
     
  13. #12 Vermieterheini1, 27.11.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo joergx66,

    mein (Schein)-Wissen bezieht sich ausschließlich auf Wohnraumvermietung.
    =================================================
    Bei Vermietung von Gewerberaum kann die gesetzliche oder mietvertragliche Lage eine ganz andere sein!
    =================================================

    Bei WOHNRAUM-Vermietung
    wird der Richter dem Vermieter nur unter äußerst erschwerten Bedingungen eine "Verschiebung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung OHNE Verlust des Nachzahlungsanspruches" gnädigerweise und ausnahmsweise gewähren.

    Auch in deinem Fall
    würde ich als Vermieter "alles menschenmögliche" tun, damit die Abrechnung termingerecht zugeht.


    "Als im September immer noch keine Heizkostenabrechnung da war"
    => Ich finde deine ERSTE Reaktion VIEL spät!
    Die Mieterabrechnung sollte ALLERSPÄTESTENS 6 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zugegangen sein!

    "habe ich bei der Firma nachgefragt"
    => Kannst du das vor Gericht beweisen?
    Nur Nachfragen - ist das nicht ein bischen wenig?

    "Im November war immer noch keine Abrechnung da. Jetzt wurde mir mitgeteilt, dass die Ablesedaten von Januar nicht mehr auffindbar wären und neu abgelesen werden müsse."
    => Und was hat der Vermieter (mindestens) 2 ganze Monate lang (September bis November) getan, damit die Mieterabrechnung pünktlich kommt?
    Und was hast du dann "5 vor 12" gerichtsbeweisbar getan?

    Nach dem, was du geschrieben hast, würde ich als Richter sagen:
    Der Vermieter hat sich NICHT intensiv darum gekümmert, dass die Mieterabrechnung rechtzeitig zugestellt wird.
    Das bischen "du - du"-Sagen reicht nicht!

    - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

    "Kann ich die Firma haftbar machen, falls die Abrechnungen doch nicht rechtzeitig erstellt werden und sich die Mieter nach Ablauf der Jahresfrist weigern, zu bezahlen?"
    => Wichtige Voraussetzung für das HaftbarMachenKönnen ist meiner Meinung nach, dass der Vermieter gerichtsbeweisbar!
    1. der Abrechnungsfirma rechtzeitig und alle erforderlichen Daten zur Verfügung gestellt hat
    2. die Ablese-/Abrechnungsfirma in Verzug gesetzt hat.
    Selbst wenn im Vertrag mit der Ablese-/Abrechnungsfirma Termine/Fristen genannt sind, halte ich eine rechtzeitige "Extra-Anmahnung" des Vermieters für unbedingt erforderlich.
    3. der Ablese-/Abrechnungsfirma eine terminlich genannte und realistische Frist für die Nacherfüllung genannt hat
    4. der Ablese-/Abrechnungsfirma angekündigt hat, dass voller Schadenersatz verlangt wird, wenn die Nach-Frist überschritten wird.

    Kannst du das alles nachweisen?

    Wenn ja, dann ist die Ablese-/Abrechnungsfirma voll schadenersatzpflichtig!
     
  14. #13 joergx66, 28.11.2007
    joergx66

    joergx66 Gast

    Danke für die ausführliche Antwort. Ich habe natürlich nicht nur nachgefragt, sondern Faxe geschickt, was anhand der Sendeprotokolle auch beweisbar ist. Darin ist auch eine konkrete Frist bis zum 17.12 gesetzt, bis zu der die Abrechnungen da sein müssen. Gleichzeitig habe ich Schadenersatzansprüche angemeldet und die fristlose Kündigung des Vertrages angedroht. Da mir zwar vor 1 Woche versprochen wurde, die Heizkörper würden innerhalb von 2 Tagen neu abgelesen und sich aber immer noch nichts getan hat, werde ich heute noch einmal ein Fax schicken. Sonst weiß ich nicht, was ich noch tun könnte.
    Falls jemand wissen möchte, welche Firma das ist, teile ich ihm den Namen gerne per mail mit. Es ist jedenfalls ein großes bekanntes Unternehmen im Bereich der Heizkostenabrechnung.
     
  15. #14 Vermieterheini1, 28.11.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo joergx66,

    ich schreibe Folgendes, NICHT um dich zu ärgern!
    Mit dem, was ich schreibe, will ich dir helfen!
    Dazu gehört, dass ich dir - neben meinen persönlichen und unverbindlichen Ratschlägen - all das, was du aus meiner unmaßgeblichen Sicht falsch gemacht hast DRASTISCH, manchmal sarkastisch "unter die Nase reibe" - damit du es in Zukunft besser machen kannst.
    Genau so spöttisch kann es der Richter sehen.
    Weiterhin versuche ich eine mögliche Sichtweise der gegnerischen Anwälte und der Richter darzustellen.
    Das alles, damit du eine breitere Grundlage für deine Entscheidung über das weitere Vorgehen hast.
    Achtung: Alles was du machts, ist ALLEIN DEINE VERANTWORTUNG!


    Faxe zählen üblicherweise vor Gericht NULL.
    Wenn man Glück hat akzeptiert die eine Instanz das, die nächste Instanz kann das ganz anders sehen!
    Handelt man hier nach dem Motto "Warum soll ich es sicher machen, wenn es auch unsicher geht"?
    Hat der Vermieter noch nie gehört, wie man gerichtssicher zustellt?
    Nach dem was du so nach und nach "stückerlesweise herausrückst" hat der Vermieter meiner Meinung nach AUS EIGENEM VERSCHULDEN für einen erfolgversprechenden Schadenersatzprozess so gut wie nichts in der Hand!
    Wenn der Richter will, kann er deinen Schadenersatzanspruch ganz schnell und einfach abschmettern.


    Irgendwann im November (genaues Datum wurde nicht genannt) hat der Vermieter der Abrechnungsfirma >>> nach bereits mehr als ZWEI fruchtlos verstrichenen Monaten!!! seit der ersten zärtlichen Anfrage und mindestens 10! Monate nach der mutmaßlichen Ablesung <<<< eine äußerst großzügige Frist bis zum 17.DEZEMBER 2007 gegeben.
    Warum nicht gleich bis zum 27. DEZEMBER 2007 ?
    Man - ab dem 17.DEZEMBER 2007 hat der Vermieter doch gar keine Zeit mehr (für die Mieterabrechnung {gültig für Wohnraumvermietung!} rechtzeitig zu reagieren!
    Warum so großzügig, nachdem die Abrechnungsfirma schon über 2 Monate nach deiner ersten Nachfrage und mindestens 10 Monate nach der Ablesung absolut nichts auf die Beine gebracht hat?
    Meiner Meinung nach hätten 7 Werktage voll genügt!

    "Da mir zwar vor 1 Woche versprochen wurde, die Heizkörper würden innerhalb von 2 Tagen neu abgelesen... "
    <= Du verlierst wohl nie den Glauben
    und deshalb reagierst du anscheinend nicht richtig.

    "Sonst weiß ich nicht, was ich noch tun könnte."
    <= Sieht LEIDER wirklich so aus.
    Warum hast du nach richtigem und zielgerichteten Handeln, kurzen Fristsetzungen, gerichtsbeweisbar zugestellten Schreiben, Schreiben mit "prägnatem" Inhalt, nicht schon vor mehreren Monaten
    - einen anderen Dienstleister mit der Mieterabrechnung beauftragt?
    - über einen erfahrenen Fachanwalt den Schadenersatz eingeklagt?


    "und die fristlose Kündigung des Vertrages angedroht"
    <= Ach wie furchtbar für die arme Abrechnungsfirma.
    Überlege mal selbst:
    Du sagst, dass es sich um eine sehr große Firma handelt. Glaubst du, die stört das, wenn die dich Kleinstauftraggeber verlieren?
    Die werden eher froh sein, wenn du kündigst, denn in deren Augen bist du ein Renitenter.
    Das hat zwar mit der Sache selbst nichts zu tun, aber ich meine zu merken, dass es dir an der richtigen Denke fehlt, ohne die ein Vermieter in der heutigen Zeit über lang oder kurz Schiffbruch erleiden wird.

    Also joergx66,
    ich verstehe dich nicht!
    Du schreibst selbst, dass du einen besonders problematischen Mieter hast, also musst du das eigentlich doch wissen - oder?
    Und da lieferst du dem allerliebsten Mieter durch dein viele Monate langes "nichts EFFEKTIVES Tun" ein gefundenes Fressen?
    Dein Wirtschaftsjahr ist das Kalenderjahr. Also muss die Ablesung im Dezember 2006 oder im Januar 2007 erfolgt sein.
    Wenn es dann die Abrechnungsfirma nicht fertigbringt bis allerspätestens Ende März 2007 die Abrechnung zu liefern (und diese selbstverständlich absolut fehlerfrei - von mir persönlich überprüft), dann würde ich auf die Barikaden steigen.
    Eine Nachfrist 10 Werktage, danach macht es ein Dienstleister der das in vernünftiger Zeit kann.



    Ich bin gespannt, ob du mit meinen (teilweise im Tadel versteckten) vielen Ratschlägen und Informationen was anfangen kannst.
     
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