Heizkosten an den Mieter berechnen

Diskutiere Heizkosten an den Mieter berechnen im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, Ich musste dieses Jahr meine erste Nebenkostenabrechnung machen. Alles soweit gut bis auf das Thema Heizkosten. Mein Mieter ist...

  1. #1 Maik1406, 03.02.2018
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    Hallo zusammen,

    Ich musste dieses Jahr meine erste Nebenkostenabrechnung machen.
    Alles soweit gut bis auf das Thema Heizkosten.
    Mein Mieter ist zum 01.07.2017 in die Wohnung gezogen.
    Ich habe nun die Abrechnung der ISTA bekommen.
    Für den Zeitraum jul.-okt. sind 89,90€ Heizkosten angefallen.
    Für die Nebenkostenabrechnung an meinen Mieter habe ich den durchschnittsjahreswert verrechnen der 58€ monatlich beträgt. Dieser Betrag kommt aus der Abrechnung die ich vom Hausverwalter erhalte.
    Somit habe ich meinem Mieter nun 6x 58€ auf seiner NK Abrechnung angegeben.
    Ist diese Vorgehensweise verkehrt und er muss in der Nebenkostenabrechnung quasi nur bis Oktober die Heizkosten Zahlen und ich gehe sozusagen ein Jahr in Vorleistung weil die nächste Abrechnung wo Monat 11 und 12.2017 drauf sind ja noch lange nicht kommt?
    Ich benötige hier dringend Hilfe und freue mich auf eure Antworten.
     
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  3. #2 sara, 03.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 03.02.2018
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    Was heißt das?
    Was hast du im Mietvertrag verenbart als Vorauszahlung?

    Da der Abrechnungszeitraum der Heizkosten von Nov - Okt. geht, sind auch nur die Vorauszahlungen für diese Monate anzusetzen.
    Also 4x der vereinarten Vorauszahlung!
    Es wird immer ein komplettes Jahr abgerechnet, egal wann der Abrechnungszeitraum beginnt.
    Du solltest auf jeden Fall die Heizkostenabrechnung dementsprechend korrigieren.
    .
     
  4. #3 Maik1406, 03.02.2018
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    Also das heißt das die Nebenkostenabrechnung Komplet nur für 10 Monate ausgestellt werden muss?
    Bzw. dann im nächsten Jahr von 11/2017 bis 10/2018?
    Das heißt dann auch dass die monatswerte auf der Abrechnung die ich vom Verwalter erhalte, sich ebenfalls nur auf den Zeitraum 11.16 bis 10.17 beziehen?
     
  5. #4 sara, 03.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 03.02.2018
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    Nein!
    Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Jahresabrechning nur über 10 Monate geht???

    Und das sind 12 Monate!
     
  6. #5 Maik1406, 03.02.2018
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    Ja meinte ich ja 12 Monate aber halt nicht von 1-12 sondern von 10-10.
    Kann ich nicht einfach in der Abrechnung die Kosten fürs heizen die ich vom Verwalter bekomme 1 zu 1 weitergeben!?
     
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  7. sara

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    Die Heizkostenabrechnung kannst du so in deine Nebenkostenabrechnung übernehmen., falls die Vorauszahlungen mit denen im Mietvertrag des Mieters stimmen?
    Sind die darauf eigentlich berücksichtigt?
    Du musst ja auch eine Nebenkostenabrechnung machen und das wird in derer Regel zusammen gemacht.
    Da aber auch nur die umlegbaren Betriebskosten lt. Mietvertrag!
    Summen aus Heizkostenabrechnung und Nenenkosten minus der vereinbarten Vorauszahlungen = Guthaben od.Nachzahlung.
     
  8. Berny

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    Du solltest bedenken, dass jeder Monat entsprechend der Jahreszeit unterschiedlich zu gewichten ist.
    Nach der Heizgradtabelle fallen i.d.R. von 1.7.-31.10. 135/1000 des Jahresverbrauchs an. Somit kannste selbst die durchschnittliche zu erwartende Monatsbelastung ausrechnen.
     
  9. #8 Maik1406, 04.02.2018
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    mein Mieter fordert nun, das in der Abrechnung nur die tatsächlich abgerechneten Monate berücksichtigt werden. Da ich die Nebenkostenabrechnung aber für 12 volle Monate machen muss, würde ich ihm ja die beiden kalten Monate schenken.
    Deshalb habe ich einfach den monatlichen Wert genommen der auf meiner Hausverwalter Abrechnung stand... damit ist er allerdings nicht einverstanden.
    Er möchte nun das ich Heizkosten nur Monat 7-10 abrechne wie soll ich das denn machen?
     
  10. #9 immobiliensammler, 04.02.2018
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    Dein Mieter hat natürilich recht, Du kannst nicht einfach irgendwelche Werte auf die Zukunft hochrechnen und abrechnen.

    Das Problem könnte daran liegen, dass hier mit Gas geheizt wird. Früher hatten wir das sogenannte Gaswirtschaftsjahr, die Gasversorger haben alle zum 30.09. abgerechnet, daher wurden viele Heizkostenabrechnungen auf diesen Zeitraum gelegt. Inzwischen ist dies weggefallen, d.h. die Gasversorger rechnen wie auch die Stromversorger zu allen möglichen Terminen ab, aber die Abrechnungszeiträume wurden halt nie geändert.

    Ich kenne Vermieter die splitten dann die Abrechnungszeiträume, sprich der Mieter bekommt eine HK-Abrechnung 01.10.2016 - 30.09.2017 und eine NK-Abrechnung 01.01.2017 - 31.12.2017, nächsten Jahr dann eben HK-Abrechnung 01.10.2017 - 30.09.2018 und NK-Abrechnung 01.01.2018 - 31.12.2018.

    Wenn ich so eine Konstruktion übernehmen musste habe ich immer den Abrechnungszeitraum geändert, also auf meine Kosten eine zusätzliche HK-Abrechnung 01.10. - 31.12.2017 veranlasst (beim entsprechenden Dienstleister geht das sogar kostenlos, sofern man dann mit dem Haus zu denen wechselt).

    Ich bin mir nämlich nicht sicher, ob die Abrechnung mit gesplitteten Zeiträumen rechtskonform ist.
     
  11. #10 sara, 04.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 04.02.2018
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    WISO das denn?
    Die sind doch im folgenden Jahr dann in der Berechnung. Dein Abrechnungszeitraum geht wie du geschrieben hast von 11 - 10.
    Mit Recht!
    Ist denn beim Mieterwechsel nicht abgelesen worden?

    Nur würde ich in Fall wenn der Mieter Guthaben hat, nicht die vereinbarten Vorauszahlungen runtersetzen, weil eben noch keine Heizperiode dabei war.
     
  12. #11 sara, 04.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 04.02.2018
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    Seit wann bist du Eigentümer oder auf welcher Grundlage ?

    Vielleicht nähern wir uns mal dem Grundsätzlichem deines Problems, mehr Infos ???
     
  13. Nanne

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    Du musst die NK bzw. BK-Abrechnung in Abrechnungszeitraum und Nutzungszeitraum berücksichtigen.
    Der M zahlt eine mtl.Vorauszahlung z.B. für Heizkosten mtl.€ 100,00. Nun ist sein Nutzungszeitraum aber nur 6 Monate, demgemäß werden 6 x NK-Vorauszahlung, also € 600,00, verrechnet.

    In Vorleistung geht der VM i.d.R. ohnehin und wenn die NK-Vorauszahlungen angemessen sind, kein Problem. Es wird ja jährlich abgerechnet, was auch die Möglichkeit bietet Vorauszahlungen anzupassen.
     
  14. #13 immobiliensammler, 04.02.2018
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    Frage gelesen und verstanden? Die HK-Abrechnung endet mit dem Zeitraum 30.09., also für seinen Mieter nur 3 Monate. Daher kam ja die Frage, ob er das auf das Jahr hochrechnen darf (natürlich nicht). Demgemäß ist also der Nutzungszeitraum für die HK-Abrechnung 3 Monate und nicht 6 Monate, so wie ich es lese wird die restliche NK-Abrechnung von der Verwaltung aber zum 31.12. erstellt, und genau hier liegt das Problem.

    Insofern ist Deine Erklärung zwar korrekt, aber wieder mal nicht auf das hier vorliegendeProblem anwendbar!
     
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  15. Nanne

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    Verehrtester immobiliensammler, mein Beitrag war ja nur als Beispiel gedacht. Man schreibe halt statt € 600,00 eben € 300,00, ganz einfach oder? Die € 100,00 sind ja auch nur z.B., ich nehme an der TE hat das so gesehen.
     
  16. #15 immobiliensammler, 04.02.2018
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    Dann wäre es aber besser, den TE mit einem solchen Beispiel (insbesondere ohne es als solches nicht auf den Fall bezogenes zu kennzeichnen) nicht zu verwirren. Er will wissen, welche Monate er abrechnen kann und Du schreibst (ohne Einschränkung) von 6 Monaten, sehr hilfreich. - Aber gut, wenn dann wenigstens auf Nachfrage kommt das wäre nur ein Beispiel und nicht auf den konkreten angefragten Fall bezogen, dann ist das ja wenigstens hilfreich!
     
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  17. #16 Maik1406, 04.02.2018
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    Also die Antwort von immobiliensammler ist gerade die einzige die so richtig auf mein Problem eingeht.
    Ich finde das sehr kompliziert mit 2 Abrechnungen ... ich habe nun im nachgang keine Möglichkeit das über eine Abrechnung darzustellen!?
    Wie muss ich das denn dann berechnen. Mein Mieter zahlt 200€ NK mtl., 130€ sind ca. Andere NK wie Hauswart, Wasser etc.
    Rest war als vorrauszahlung für HK vorgesehen. Wie soll man das nun auseinandernehmen.
    Ich würde dann für nächstes Jahr die Abrechnung zum 01.01.2019 machen lassen um es als komplettes Jahr abrechnen zu können.
     
  18. #17 immobiliensammler, 04.02.2018
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    Nachfrage noch dazu (da Du oben vom Hausverwalter schreibst): Ist das eine Eigentumswohnung oder gehört Dir das Haus?
     
  19. #18 Maik1406, 04.02.2018
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    Es ist ein 6 Parteien Haus und mir gehört eine ETW in dem Haus.
     
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  21. #19 immobiliensammler, 04.02.2018
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    Dann kannst Du nicht einfach eine Abrechnung zum 01.01.2019 erstellen lassen, die HK-Abrechnung wird wohl einheitlich für das ganze Haus auf den 01.10. gemacht.

    Du hast effektiv zwei Möglichkeiten:

    - Entweder Du fährst die alte Schiene weiter (HK-Abrechnung endet 30.09., NK-Abrechnung am 31.12.), sofern der Mieter die ganze Periode über in der Wohnung war gleicht es sich ja aus.
    - Oder Du stellst in der nächsten Eigentümerversammlung den Antrag, den Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung auf den 31.12. zu ändern. Problem dabei ist halt, dass Ihr dann eine Rumpfabrechnung für den 01.10.2018 - 31.12.2018 braucht, also in 2018 zwei Abrechnungen erstellen lasst. Bei entsprechenden Firmen wird das geschätzt 500 Euro extra kosten, dazu kommen noch eventuelle Kosten der Verwaltung für den zusätzlichen Aufwand. Die Frage ist jetzt halt, ob die anderen 5 Eigentümer da mitgehen. Meines Erachtens wären die Zusatzkosten nämlich nicht umlagefähig, wären also von den Eigentümern zu tragen.

    Ich stelle aber an die anderen hier noch mal die Frage: Ist diese - vereinzelt praktizierte - Art der Abrechnung überhaupt rechtskonform oder braucht es dazu eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag?

     
  22. #20 immobiliensammler, 04.02.2018
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    Nachträglich eine andere Abrechnung darzustellen fällt mir kein Weg ein, vor allem da Du die Zahlen ja nicht hast.

    Du müsstest dann halt - da wohl im Mietvertrag nicht eine separate Vorauszahlung für HK und NK ausgewiesen ist - 6 * die 200 Euro = 1.200 Euro ansetzen, dagegen stehen dann ja 3 Monate HK-Abrechnung und 6 Monate NK-Abrechnung. Selbst bei einem Guthaben für den Mieter würde ich keine Anpassung der Vorauszahlung vornehmen (unter Verweis auf die Sondersituation).

    Bezüglich eines Guthabens des Mieters musst Du bedenken, dass er dann ja dem Vorbesitzer noch die HK-Nachzahlung 01.10.2016 - 30.06.2017 und die NK-Nachzahlung 01.01.2017 - 30.06.2017 schuldet, dafür aber dann ja nur 6 Monaten Vorauszahlungen angesetzt werden (identische Herangehensweise des Voreigentümers unterstellt).

    Eigentlich müsstest Du aber mit dem Mieter den Zeitraum 01.01.2017 - 31.12.2017 abrechnen bzw. Heizkosten 01.10.2016 - 31.09.2017, oder hat der Verwalter Dir eine separate NK- und HK-Abrechnung für deinen Zeitraum erstellt?

    Dazu z.B.:
    https://www.haufe.de/recht/deutsche...echnungszeitraums_idesk_PI17574_HI646536.html
     
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