Heizkosten bei Monteurswohnung wie abrechnen

[Kältebrücke]

Liebe Alle,

ich besitze ein Einfamilienhaus das ich - zumindest zur Deckung des Unterhalts - vermieten will. Trotz EFH besteht es aus

- einer Wohnung im EG,
- einer Einliegerwohnung im ausgebauten Dachgeschoss und
- einem separaten Arbeitszimmer mit Bad.

Das EG und die Einliegerwohnung sollen als Monteurswohnung vermietet werden. In dem kleinen Arbeitszimmer würde ich gern selbst ein paar Tage im Jahr verbringen.

Bin mir nun unklar darüber, wie ich die Heizkosten abrechnen soll. Beheizt wird das Haus mit einer zentralen Wärmepumpe. Dabei ist das EG ein eigener Kreislauf und die Einliegerwohnung ein eigener. Das Arbeitszimmer mit Bad kann man entweder an den Kreis EG oder den Kreis Einliegerwohnung anschließen. In beiden Fällen liege ich dann aber einem Mieter mit meinen Heizkosten auf der Tasche.

Die Einliegerwohnung ist bereits auf Zeit an ein Unternehmen vermietet. Dabei sind alle Nebenkosten pauschal abgedeckt. Das hat sich im vergangen Winter allerdings als Bumerang herausgestellt. Obwohl die Wohnung oft wochenlang gar nicht benutzt wurde, war sie durchgängig auf 26° geheizt. Die pauschale Abrechnung funktioniert also nicht.

Hat jemand Erfahrung wie man so etwas abrechnet? Die Wärmepumpe hat zwar einen eigenen Stromzähler, ansonsten gibt es aber keine Möglichkeit den Wärmebedarf aufzusplitten. Zumal das EG vermutlich erheblich weniger Wärme braucht weil isoliert.

Danke und viele Grüße,

Thomas

 

[Andres]

Zuerst halte ich es für sehr hilfreich, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen. Das hilft hoffentlich bei der Erkenntnis, welche Gestaltungen überhaupt möglich sind.

Der erste wesentliche Punkt ist die Frage, ob eine Ausnahme von der HeizkostenV vorliegt. Das ist wegen der Wärmepumpe sehr wahrscheinlich der Fall, § 11 Abs. 3 lit. a HeizkostenV. Ich hätte hier nur noch zwei Fragen: Woher kommt das Warmwasser und gibt es dafür Zähler?

Zweiter Punkt ist die Frage, ob hier ein Mietverhältnis nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt. Die anderen Nummern wären grundsätzlich auch in Ordnung, werden hier aber nicht einschlägig sein - es geht darum, ob hier Wohnraum "zum vorübergehenden Gebrauch" vorliegt. Es gibt keine starren Regeln, wann das der Fall ist, aber also grobe Orientierung:

• Typische Nutzungsdauer je Mieter unter 6 Monate, besser unter 3 Monate am Stück?
• Mieter hat dort nicht seinen Hauptwohnsitz, möglichst auch keinen Nebenwohnsitz.
• Ausstattung passt zu einer vorübergehenden Unterbringung, ähnlich einer Ferienwohnung, d.h. möbliert und ggf. auch teilweise mit Gebrauchsgegenständen ausgestattet (Geschirr u.ä.).

Dieser Punkt dreht sich um die Frage, ob das Mietverhältnis unter die Schutzvorschriften für Wohnraum fällt, insbesondere ob eine anlasslose Befristung und eine Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich ist. Grundsätzlich ist es nämlich so:

Die Einliegerwohnung ist bereits auf Zeit an ein Unternehmen vermietet.

Weder der Umstand, dass an ein "Unternehmen" vermietet ist, noch die Vermietung "auf Zeit" befreien dich aus dem Mieterschutz. Die Formel der gesetzlichen Vorschriften ist "Mietverhältnisse über Wohnraum".

Welche Ansätze tatsächlich machbar sind, kommt darauf an, wie man in diesen beiden Punkten steht.

Dabei sind alle Nebenkosten pauschal abgedeckt. Das hat sich im vergangen Winter allerdings als Bumerang herausgestellt. Obwohl die Wohnung oft wochenlang gar nicht benutzt wurde, war sie durchgängig auf 26° geheizt. Die pauschale Abrechnung funktioniert also nicht.

Klar funktioniert sie - die Pauschale müsste eben höher sein. Wenn du echte Pauschalen ansetzt, musst du immer damit rechnen, dass die Leute idiotische Dinge tun. Das gilt z.B. auch für den Strom, der bei einer Vermietung von Monteurzimmern kaum selbst vom Mieter angemeldet werden wird. Es ist eine Mischkalkulation, aber du kannst für eine echte Pauschale nicht den typischen Wert der Vorauszahlung ansetzen, die ein normaler Mieter zahlen würde. Manche Mieter werden aber über jedem kalkulierten Ansatz liegen und andere Mieter werden darunter liegen. Es ist auch nicht verboten, an der Pauschale etwas zu verdienen.

Wenn in einem längere Zeit andauernden Mietverhältnis Pauschalen vereinbart sind, sollten die explizit ausgewiesen sein und die Anpassung bei Veränderung der Betriebskosten sollte vereinbart sein, § 560 Abs. 1 BGB. Das löst zwar immer noch nicht das Problem, dass überraschende Steigerungen vom Vermieter zu tragen sind, aber nachdem der Mieter eine Heizperiode auf 26 °C geheizt hat, steigt danach eben seine Pauschale an.

Auch ohne Zähler kann eine Verteilung nach einem anderen Maßstab vereinbart sein, falls Ausnahme 1 (s.o.) zutrifft. Die Verteilung nach beheizter Wohnfläche bietet sich an. Es müssten dann Vorauszahlungen und Abrechnungen vereinbart sein.

Was die "richtige" Lösung ist, hängt von der Art der Nutzung ab - außerdem auch ein bisschen vom "Gerechtigkeitsbedarf" des Vermieters. Man kann die Dinge unendlich kompliziert machen ...

Wenn z.B. an ein Unternehmen für ein paar Jahre vermietet ist und wenigstens der Stromverbrauch der Wärmepumpe ermittelt werden kann, bietet sich die Abrechnung nach einem Umlagemaßstab wie dem beheizten Wohnraum an, wenn man Bedenken hat. Mit der Pauschale hat man weniger Arbeit, vor allem wenn der Mieter irgendwo im Durchschnitt mitschwimmt. Bei einer kürzeren Mietdauer, z.B. als Monteurzimmer für ein paar Wochen, ist alles andere als eine Pauschale kaum praktikabel.

In jedem Fall sollte man darauf achten, nicht in der klassischen Wohnraumvermietung zu landen. Befristung oder Kündigungsmöglichkeiten sind ein guter Ausweg, um Mieter, die wirklich jede Kalkulation sprengen, wenigstens nach gewisser Zeit loszuwerden.

 

[Kältebrücke]

Danke für die ausführliche Beschäftigung mit der Frage. Ich lese schon ein wenig heraus, dass man bei Pauschalen auf ein Herausmitteln über die Jahre hofft und im Einzelfall mal ein Auge zudrückt. Vielleicht wird das auch die Lösung werden. Der aktuelle Mieter hat übrigens ein Ziel von 1,5 Jahren, darf aber jederzeit aus dem Vertrag heraus.

Zu den offnen Frage: Alles ist voll möbliert und eingerichtet. Wasserzähler gibt es jew. für Warm- und Kaltwasser. Das WW kommt aus der gleichen zentralen Wärmepumpe (alle teilen sich den gleichen Speicher).

Dass auch Zeitmietverträge Mietverträge sind war uns bekannt. Wir haben bisher auch eher sporadisch vermietet. Ketten von Zeitmietverträgen gab es nie. Am Ende stand meist eine Renovierungsmaßnahme die auch tatsächlich stattgefunden hat. Die Erfahrung ist aber auch, dass sich die Institutionellen Mieter nicht über die vereinbarte Mietdauer aufdrängen.

Im Moment beantrage ich die Zulassung als Monteurswohnung als eigener Bauantrag. In diesem Rahmen würde ich dann auch vermieten wollen, vorzugsweise zwischen 1-12 Monaten.

 

[Andres]

Der aktuelle Mieter hat übrigens ein Ziel von 1,5 Jahren, darf aber jederzeit aus dem Vertrag heraus.

In diesem Rahmen würde ich dann auch vermieten wollen, vorzugsweise zwischen 1-12 Monaten.

Wie gesagt, das ist (weitgehend) kein "vorübergehender Gebrauch" und ...

Am Ende stand meist eine Renovierungsmaßnahme die auch tatsächlich stattgefunden hat.

... wenn diese Maßnahme nicht einen so erheblichen Umfang hat, dass eine weitere Nutzung tatsächlich kaum möglich wäre (also nicht nur ein wenig unangenehm, wie das bei Renovierungen im laufenden Mietverhältnis normal ist), liegt auch kein zulässiger Befristungsgrund vor. Man sollte sich schon im klaren darüber sein, dass hier ein unbefristetes und nur schwer kündbares Mietverhältnis vorliegt, falls der Mieter darauf besteht.

Das WW kommt aus der gleichen zentralen Wärmepumpe (alle teilen sich den gleichen Speicher).

Aus meiner Sicht steht einer Abrechnung nach beheizter Wohnfläche dann wenig im Weg. Wenn du wirklich verhindern möchtest, auf Mehrkosten aus einer Pauschale sitzen zu bleiben, kann man das so machen.