heizkosten bei solar- oder holheizung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von friso, 21.10.2008.

  1. friso

    friso Neuer Benutzer

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    hallo

    welche kosten kann ich dem mieter in rechnung stellen wenn ich die energie über solar oder sehr billig über eine holzheizung erzeuge. ich hatte vor einen leisungszähler in die heizung einzubauen und die kWh dann in rechnung zu stellen. ist das so möglich? und wenn wie hoch kann man den preis für eine kwh heizung und für 1qm warm wasser ansetzen. ich hatte schon überlegt dem mieter eine art Flatrate anzubieten, ich bin mir nur nicht sicher ob das Harz4 amt da mittspielt.

    der punkt ist das ich gerne an der heizung auch was verdienen möchte immerhin habe ich auch einen haufen arbeit mit dem holz.

    besten dank schon mal
     
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  3. RMHV

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    Abgerechnet werden können nur die tatsächlichen Brennstoffkosten und nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die Eigenleistung des Vermieters. Für die Eigenleistung kann der Wert angesetzt werden, den ein Dritter, insbesondere ein Unternehmer, für die gleiche Leistung ohne Umsatzsteuer in Rechnung stellen würde.

    Ein "Verkauf" von kWh Heizleistung oder m³ Warmwasser zu einem festgelgten Preis durch den Vermieter ist unzulässig. Ein Dritter kann allerdings diese Leistungen erbringen (Wärme-Contacting). Auch Pauschalbeträge sind nicht zulässig. Heiz- und Warmwasserkosten müssen zwingend nach HeizKV abgerechnet werden. Einzige Ausnahme ist ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird. In den Ausnahmefall können beliebige Vereinbarungen abgeschlossen werden.
     
  4. #3 lostcontrol, 22.10.2008
    lostcontrol

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    mal ganz abgesehen davon, dass das technisch nicht einfach wird:
    "die sonne schickt uns keine rechnung" - und wofür du keine rechnung hast, das kannst du auch nicht auf die mieter umlegen.
    d.h.: bei einer solarthermischen anlage zur warmwasserbereitung kannst du zwar die wartungskosten und die versicherung auf die mieter umlegen, du kannst ihnen aber keine energie bzw. das erzeugte warmwasser verkaufen. allerdings könntest du wohl die anschaffung und installation als modernisierung laufen lassen und die kaltmiete entsprechend erhöhen.
     
  5. #4 Feuerfrau, 31.10.2008
    Feuerfrau

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    Hallo,

    ich hänge mich hier einfach mal mit dran, da wir in ähnliches Problem haben. Ich hoffe friso hat nichts dagegen.

    Wir haben ein Haus gekauft (wir wohnen im EG, DG ist vermietet) und sind sozusagen Neuvermieter. Im Zuge der Renovierung haben wir die Ölheizung gegen einen Holzvergaser ausgetauscht. Dafür haben wir bereits 12 Ster bzw. RM Holz geschlagen, gespalten und gesägt. Da wir alles von "Hand" machen sind ca. 200 Arbeitsstunden angefallen.

    Im Beitrag von RMHV steht, daß man das ansetzten könnte, was ein Unternehmer dafür verlangen würde. Ein Bauer verlangt für gespaltenes Holz ca. 30 - 35 Euro pro Ster inkl. Lieferung. Das wären für 12 Ster ca. 384 Euro. Der Bauer arbeitet natürlich mit schwerem Gerät.
    Oder habe in ein Verständnisproblem und ich kann das ansetzen, was ein "Forstarbeiter" pro Stunde verlangen würde.

    LG
     
  6. RMHV

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    Ein Verständnisproblem liegt offenbar nicht vor. Der Vermieter kann den Wert seiner Arbeits- oder Sachleistungen ansetzen. Das ist laut BetrKV der Betrag, den ein Unternehmer berechnen würde, nicht irgendein Stundenlohn für die Arbeitszeit. Wenn also Brennholz für 384 € zu bekommen ist, ist das der Wert. Dass der Vermieter nicht über die erforderliche Einrichtung verfügt und 200 Stunden Arbeitszeit für die gleiche Leistung benötigt, erhöht Wert der Leistung nicht.
     
  7. #6 Christian, 01.11.2008
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    Das erscheint mir SEHR billig.

    Oder habe ich ein Verständnisproblem? Was genau verstehst du unter "Ster"? Ist das lediglich eine andere Bezeichnung für Raummeter (vermute ich mal)?

    Hier bei uns sind im Moment 65€ pro ofenfertig gesägtem und gespaltenem Raummeter Holz aktueller Preis.
     
  8. #7 Feuerfrau, 01.11.2008
    Feuerfrau

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    Hallo Christian,

    ein Ster ist ein RM.

    Das Holz ist auf 1 m gesägt und gespalten. Wir müssen es noch auf 50 cm sägen.

    Ich habe mich mal umgehört. Also die höchsten Preise bei uns sind 75 Euro für auf 50 cm gesägtes und gespaltenes Buchenholz und 55 Euro für Fichte.

    Kann ich in einem Zweifamilienwohnhaus, in dem wir als Vermieter mitwohnen, nicht auch einen Pauschalpreis für Heizkosten ansetzen ohne irgendeine Abrechnung machen zu müssen? :?
    Und hat das dann auch rechtlich Bestand?

    Schon mal Danke für eure Antworten

    LG
     
  9. #8 lostcontrol, 02.11.2008
    lostcontrol

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    die unterschiedlichen holzsorten haben unterschiedliche preise - und ausserdem (und das ist entscheidend!) auch sehr unterschiedliche brennwerte.
    aber dass z.b. buche einen deutlich höheren brennwert hat als kiefer oder fichte, das dürfte ja eigentlich jedem klar sein...
     
  10. #9 Christian, 02.11.2008
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Oh, sorry ... mein Beitrag bezog sich auf Eiche oder Buche. Tut mir leid, habe ich vergessen, zu erwähnen.
     
  11. #10 ralf_rhein-main, 16.11.2009
    ralf_rhein-main

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    Hallo, auch ich hänge mich dran, weil ähnliches Thema...

    Aktuell ist mit meinem Mieter Warmmiete vereinbart. Er denkt sich "perfekt, kann ich ja alles aus dem Fenster heizen", also Fenster auf Dauerkipp. Ich lege fleißig Holzscheite nach. Hab noch andere "Kleinigkeiten" wie verspätete Mietzahlungen, aber das ist ein anderes Thema, dazu gibt es genug Forumeinträge.

    Wenn ich nun mit einer Holzzentralheizung auf eine variable Kaltmiete gehen sollte / kann (kläre ich gerade ab), so installiere ich natürlich geeichte Wärmemengenzähler. Aber:

    1. Wer legt rechtlich verbindlich fest wie viel Ster / Raummeter Holz verbrannt wurden? Wenn ich dem Mieter einen Wert mitteile, ist dieser sicherlich problemlos für ihn anfechtbar. Gibt es eine Art Gutachter, der dies rechtlich verbindlich festlegt (was der Rechtssprechung standhält)? Ich denke z.B. daran den Förster mit einem Gutachten zu Beginn der Heizsaison zu beauftragen (z.B. Ermittlung Holzmenge im Keller).
    2. Selbst wenn es ein Gutachten geben sollte: kann der Mieter das anfechten? Er könnte z.B. behaupten ich hätte heimlich Holzscheite aus dem Keller wieder zurück gelegt...
    3. Kann ich diese Gutachterkosten anteilig auf meinen Mieter umlegen?
    4. Wenn ich nicht da bin muss mein Mieter schüren. Kann er mir seine Arbeitskosten für das manuelle Schüren in Rechnung stellen? Wenn ja, kann ich ihm dann meine Arbeits- und Kesselreinigungskosten in Rechnung stellen?

    Mir ist natürlich klar, dass es besser ist eine individuelle Vereinbarung ohne Gutachter in gegenseitigem Einvernehmen zu erstellen. So wie ich meinen Mieter kennen gerlernt habe bin ich mir nicht sicher ob dies funktioniert. Ich möchte hier den rechtlichen Rahmen abstecken, je nachdem fahre im persönlichen Gespräch mit ihm eine andere Strategie.

    Danke vorab!!!

    Viele Grüße,

    Ralf
     
  12. RMHV

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    Zunächst einmal sollte man wissen, worüber man redet. Eine fixe Warmmiete soll umgestellt werden auf eine fixe Kaltmiete plus variable Heizkosten in Form von Vorauszahlungen mit Abrechnung.
    Prinzipiell gibt es dafür nicht viel zu klären. Ein Blick ins Gesetz genügt Der Fall ist in § 556a Abs. 2 BGB explizit geregelt.
    Es ist eine Verbrauchserfassung erforderlich und die Umstellung kann nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums erfolgen. Streitträchtig ist sicher der Betrag, der für die Heizkosten in der bisherigen Warmmiete enthalten war und damit abzuziehen ist.


    Anfechtbar ist eine Betriebskostenabrechnung immer. Ob die Anfechtung problemlos ist, ist eine andere Frage. Wenn der Mieter die Abrechnung beanstanden will wird er sicher mehr vortragen müssen als "zu viel" oder "kann nicht sein"

    Braucht man unbedingt einen Förster um einen Maßstab zu verwenden? Im Streitfall ist ein Parteigutachten nicht wirklich viel wert. Der Gutachter ist erst mal nur ein schlichter Zeuge, dessen Aussage allenfalls durch seine Fachkenntnis ein besonderes Gewicht in der Beweiswürdigung zukommt.
    Das gewünschte und mit einem Gutachter erreichbare Ergebnis lässt sich auch durch eine recht schlichte Dokumentation der Vorratsmenge und der Wertermittlung in Bezug auf Menge und Preis erreichen. Raummeter ist ein Volumenmaß. Volumen wird aus Länge x Breite x Höhe berechnet. Wenn bei der Ermittlung dann noch ein beliebiger Zeuge anwesend ist und das Ergebnis bestätigt, wird in einem Prozess ein Mietereinwand nicht viel Bedeutung haben können.

    Selbstverständlich kann der Mieter ein Gutachten anfechten. Ob die Anfechtung erfolgversprechend ist, ist allerdings eine ganz andere Frage.
    Würde der Mieter dies in einem Prozess vortragen, hätte er dafür auch Beweis anzutreten. Das dürfte dem Mieter selbst dann noch schwerfallen, wenn er den Vermieter höchstpersönlich dabei beobachtet haben sollte. Der Grund ist einfach: der Mieter ist Partei uns seine Aussage könnte daher nur Parteivortrag sein aber kein Beweismittel.

    Die Kosten der Verbrauchserfassung sind in der Betriebskostenverordnung als umlagefähig benannt. Regelmäßig würden die Kosten auch anfallen. Nach der Betriebskostenverordnung sollte eine Umlage also nicht ausgeschlossen sein. Allerdings stellt sich hier die Frage der Wirtschaftlichkeit.

    Umlagefähig sind "... die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums" (§ 2 Nr. 4 a) BetrKV). Die Arbeitsleistung des Vermieters kann nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV "mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte".
     
  13. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Leute , Leute, Leute. Warum wollt Ihr das alles immer so kompliziert machen und die ohnehin schon hohen Heizkosten noch durch Gutachter, Rechtsanwälte und dergleichen, in astronomische Höhen treiben?


    Du hast doch sicher eine Rechnung für das Holz? Dazu noch die Arbeitsleistung und fertig. Hast Du keine Rechnung für das Holz Dein Pech. Wenn Dich das Holz nichts gekostet hat, kannst Du auch nichts umlegen.

    Wenn Du verbrauchsabhängig abrechnen willst, werden eh zwei Wärmemengenzähler benötigt.

    Ist die Holzmenge dann strittig, kann man recht einfach an Hand der gezählten Wärmemenge und dem Brennwert des Holzes und dem Heizungswirkungsgrad den Holzverbrauch nachweisen.
     
  14. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das trifft nun keinesfalls zu...

    § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV lautet: Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

    Was, wenn nicht eine Sachleistung, mag die Bereitstellung von Brennmaterial wohl sein?
     
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