Heizkosten-Vorauszahlung oder Pauschale ?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von holzwurm, 29.12.2007.

  1. #1 holzwurm, 29.12.2007
    holzwurm

    holzwurm Neuer Benutzer

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    Hallo,
    habe vor 4 Jahren ein 6-Familienhaus gekauft.
    Mit einem Altmieter gibt es jetzt folgendes Problem mit den Heizkosten.
    Die ersten beiden Jahre hat er jeweils ca.300,- bei der Heizkostenabrechnung
    zurückbekommen.
    Im dritten Jahr mußte er 150,- nachzahlen. Hat er verweigert, und angeführt in seinem Mietvertrag (vom Vorbesitzer) stünde bei Heizkosten Pauschale, was stimmt, und somit gäbe es für ihn keine Nachzahlung. Hab ich gesagt ok, dann muß
    er für die 2 Vorjahre die erhaltene Rückzahlung zurückgeben, denn die hat er ja dann zu Unrecht bekommen.
    Will er aber auch nicht, denn der Fehler läge ja auf Vermieterseite und "gezahlt ist
    gezahlt".
    Was nun ?
    Hat ernicht mit der Annahme der Rückzahlung sozusagen "stillschweigend"
    der Vorauszahlungsregelung zugestimmt ?
    Was könnt ihr mir empfehlen ?
    Und wie kann ich ihn zu einer Änderung hin zur eigentlich gewollten
    Kaltmiete mit Nebenkostenabrechnung bringen ?
    Vielen Dank ?
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Solange der Mieter nichts schriftl unterschrieben hat, dass aus der Pauschale nun eine Vorauszahlung wird, kannst du eigentlioch nix machen.
    Die Auszahlung war dein Fehler und kann gefordert werden. 3 Jahre ist das möglich.
    Seine aussage "Bezahlt ist bezahlt" ist Blödsinn. wie sieht es dann bei einer unbeabsichtigen Überweisung durch die Bank aus? Bezahlt ist bezahlt? Nö, da muss dem Empfänger klar sein, dass es nicht sein Geld ist. So ist das auch bei dem Mieter. Vorallem weil ich nicht denke, dass er nicht behaupten kann, ihm wäre es nicht klar gewesen, dass er das Geld unrechtmäßig bekommen hat...
     
  4. Dr.No

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    Ich habe da erst noch zwei Fragen:

    Wie lange wohnt der Mieter schon da?

    Hat er während der gesamten Zeit Abrechnungen erhalten?


    Bezüglich des Geldes bin ich mit Capo einer Meinung: Beides geht nicht.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist unzutreffend. Der Mietvertrag kann auch durch mündliche Vereinbarung oder sogar durch konkludente Handlung geändert werden.
    Ob eine zweimalige Abrechnung dafür ausreicht, scheint mir zweifelhaft. Die Rechtsprechung ist dazu allerdings nicht einheitlich. Lässt man Extremwerte oben und unten weg, scheint sich ein Zeitrahmen von 3-5 Jahren als Voraussetzung für eine Vertragsänderung durch konkludente Handlung abzuzeichen.

    Wenn es keinen Rechtsgrund für eine Zahlung gibt, liegt ein ungerechtfertigte Bereicherung vor, die nach § 812 BGB auch dann herauszugeben ist, wenn der Mieter dies nicht als unrechtmäßig erkannt haben sollte.
     
  6. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Die herrschende Meinung orientiert sich eher an Zeiträumen von 10 Jahren, wenn zu dem Zeitmoment nicht noch ein Umstandsmoment hinzukommt, der auf den Willen zur Vertragsänderung schließen lässt.
     
  7. #6 holzwurm, 02.01.2008
    holzwurm

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    Erstmal vielen Dank für Eure Antworten.
    Ich habe das Haus ende 2004 gekauft, da hat der Mieter bereits 2 Jahre dringewohnt.
    Heizkostenabrechnungen hat er immer bekommen,jedes Jahr außer für 2006 eine
    Erstattung.
    ER hat jetzt angeboten, 50% der zu Unrecht bekommenen Rückzahlungen
    (nur 2 Jahre,2005 und 2004) zurückzugeben.
    Die Änderung zum Kaltmietvertrag lehnt er rundheraus ab.
    Was meint ihr, lohnt sich der Weg zum Gericht ?
    Vielen Dank
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Wertung sollte sinnvollerweise ein ortsansässiger Anwalt vornehmen in der Hoffnung, dass er die Tendenzen am zuständigen Amtsgericht einigermaßen einschätzen kann. Aus der Entfernung könnte man eine Bewertung der Chancen lediglich auswürfeln.
     
  9. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Pauschale heisst nicht, dass man die nicht aufgrund gestiegener Kosten (für die Zukunft) erhöhen kann.

    Es ist durchaus denkbar, dass sich ein Gericht auf den Standpunkt stellt, dass es sich um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung handelt, der nach Auszahlung des Guthaben nicht mehr korrigiert werden kann.
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    ... soweit eine Erhöhung im Mietvertrag auch vereinbart ist (§ 560 Abs. 1 BGB)

    Das ist durchaus denkbar, passt allerdings eher zu einer hier nicht erörterten Fragestellung.
    Ob eine Abrechnung korrigiert werden kann oder nicht kann nur dann ein Thema sein, wenn es überhaupt eine Abrechnung geben kann.

    Hier soll nach Mieterauffassung allerdings eine Pauschale vereinbart sein. Damit gäbe es keinen Rechtsgrund für eine Abrechnung und auch keinen Rechtsgrund für die Auszahlung eines Guthabens. Die Folge wäre ein Herausgabeanspruch des Vermieters nach § 812 BGB.
    Alternativ könnte durch mehrjährige Übung der Vertrag geändert und Vorauszahlung nun vereinbart sein. Dann kann sich der MIeter nicht mehr auf einen früheren Vertragsinhalt berufen.

    Hinsichtlich der Heizkosten ist der Fall ohnehin einfach zu behandeln. Die Vereinbarung einer Warmmiete ist, außer im vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus, unwirksam (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05). Die Begründung dieser Entscheidung triff in vollem Umfang auch bei einer Pauschale zu. Auch eine Pauschale entspricht nicht den zwingend einzuhaltenden Vorgaben der Heizkostenverordnung.
     
  11. #10 holzwurm, 10.01.2008
    holzwurm

    holzwurm Neuer Benutzer

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    Erstmal danke für eure antworten. Verstehe ich das richtig, die Vereinbarung einer
    Warmmiete ist -in unserem Fall- unwirksam, Umkehrschluß: etwas anderes als
    Kaltmiete und Heizkostenabrechnung resp.Vorauszahlung ist gar nicht möglich?
    Wenn ich mit dieser Ansicht und dem zitierten Urteil vor Gericht gänge-müßte ich dann auf jeden Fall gewinnen? Und was bedeutet das für die in der Vergangenheit
    von mir geleisteten Rückzahlungen ?
    Danke H
     
  12. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Vielen Dank an RMHV, ich hatte den Aspekt Bruttomiete tatsächlich nicht vor Augen.

    Die rechtliche Bewertung ist imho nicht ganz trivial.

    Die Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, die übrigen BKs nicht.
    Wenn auch die bisherigen Abrechnungen für die BKs insgesamt vermutlich keine Vertragsänderung bewirken (hierzu müsste der Mieter durch sein wiederholtes Annehmen der Abrechnung seine Zustimmung bekundet haben) So kann man die Abrechnung der Heizkosten imho zumindest als die einseitige Erklärung verstehen sich an die gesetzlichen Vorschriften halten zu wollen. Das hätte dann zur Folge, dass die Abrechnungen der Vergangenheit wirksam sind und für die Zukunft die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet würden.
     
  13. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Nach Heizkostenverodnung ist eine Heizkostenpauschale schon lange nicht mehr zulässig.

    Daher kann eine gleichlautende Vereinbarung, falls sie tatsächlich bestanden haben sollte, als nichtig betrachtet werden.

    Daher ist die Nachzahlung zu leisten, so fern die Abrechnung korrekt ist.
     
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