Heizkosten / Warmwasserkosten

[sirod]

Hallo,

kann mir jemand zum Thema Heiz- und Warmwasserkosten weiter helfen?

Kleine Schilderung des Falls:

Meine Nachbarin und ich haben jeweils eine Wohnung, beide werden über eine gemeinsame Heizanlage (Gas) beheitzt, wobei Ihre Wohnung durch die Therme mit Warmwasser versorgt wird und meine Wohnung nicht. Meine Wohnung verfügt über einen Warmwasserspeicher (elektisch). Ich sollte noch erwähnen, das der Gaszähler auf meine Nachbarin angemeldet ist (welche nicht wußte das zwei Wohnungen an die Heizung angeschlossen sind) und nicht auf unseren Vermieter, sodaß dies nichts mit der Nebenkostenabrechnung des Vermieters zu tun hat.
Nun gibt es Unstimmigkeiten zur Heizkostenabrechnung, denn es sind keine Verbrauchszähler angebracht und mit einer Teilung der Kosten über die Quadratmeterfläche der Wohnung bin ich nicht so wirklich einverstanden,
denn warum sollte ich die Warmwassererwärmung für meine Nachbarin mitbezahlen? Mußte da nicht eine Abtrennung der Kosten für die Warmwassererwärmung erfolgen??
Ach ich hätt noch so viele Fragen c, aber wenn ich auf diese eine Antwort bekäme, wäre mir schon echt geholfen.

Vielleicht kennt sich ja jemand aus mit dem Thema und kann mir weiter helfen, ich bin jedenfalls schon leicht am verzweifeln.

Also viele Grüße
sirod

 

[Insolvenzprofi]

Original von sirod
mit einer Teilung der Kosten über die Quadratmeterfläche der Wohnung bin ich nicht so wirklich einverstanden,

Hallo erstmal,

ich kann dich gut verstehen, schon allein der Gedanke daran ist mist...

Folgendes vorab, der gesetzgeber hat durch die Heizkostenverordnung den gedanken vcerfolgt, die nebenkosten zu senken, in dem verbrauchsabhängig abgerechnet wird, also muss es einen zähler geben, der vermieter ist verpflichtet die Heizgeräte nach § 5 HeizkV mit einem Zähler auszurichten, er muss auch nach § 6 verbrauchsabhängig abrechnen, tut er dieses nicht so ist der Mieter nach § 12 berechtigt, den Teil um 15% zu kürzen...

Da du aber den Warmwasserverbrauch über einen Boiler nutzt und dieser über Strom läuft, brauchst du dieses hier nicht berücksichtigen nur deine Heizkostenvorauszahlungen.....

 

[sirod]

Hallo,
erstmal danke für die Antwort, jetzt nehme ich mir mal die §§§§ vor.

Also eigentlich hab ich ja garkeine Heizkostenabrechnung bekommen, sondern lediglich eine Kopie der Rechnung des Energieversorgers, die einfach geteilt werden soll durch 2 unter Betracht der qm der Wohnung. Sollte man nicht eine Heizkostenabrechnung bekommen, welcher dann der genaue Abrechnungszeitraum entnommen werden kann?? Der Rechnungszeitraum des Energieversorgers ist nämlich von November 04 - März 06. Energieversorgerrechnung ist doch nicht gleich Heizkostenabrechnung unter Anbetracht der Warmwasserbereitung oder???

 

[Martens]

moin,

das ist alles andere als dem Buchstaben des Gesetzes entsprechend.

Also solltest Du den Vermieter bitten, eine richtige und formvollendete verbrauchsmäßige Heizkostenabrechnung zu erstellen. Kann er dies nicht, wie auch, ohne Verbrauchserfassung, verlangst Du eine Abrechnung nach Fläche, bei der Du Du 15% von den nach Fläche abgerechneten Heizkosten einbehalten wirst.

Für die Berechnung der auf die Bereitung von Warmwasser entfallenen Kosten gibt es im Gesetz eine Formel... ist zwar Mist, aber eben dem Buchstaben entsprechend.

Kommt der Vermieter diesen Aufforderungen nicht nach, solltest Du die Vorauszahlungen für die Heizung einstellen - aber nur diese, und das Geld auf einem separaten Konto bunkern, damit es im Zweifelsfalle auch da ist.

Sieh Dich mittelfristig nach einer anderen Wohnung um, diese hier wird nur Ärger machen...

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[sirod]

Hallo Christian,

danke für deine Mithilfe.
Die Forderung nach einer ordungsgemäßen Abrechnung hab ich an meinen Vermieter gestellt, mal sehen wie diese jetzt ausfällt. Vor einiger Zeit hat er mir noch mitgeteilt, daß Ihn dies ja nichts weiter anginge, denn der Zähler ist ja nicht auf Ihn angemeldet, sondern auf meine Nachbarin. Kurz darauf kam aber ein netter Brief vom Vermieter mit der Nachzahlungsaufforderung (zu zahlen an die Nachbarin), welche die Zahlungen vom Vorjahr um ein vielfaches überschreitet.



Die Sache mit ner anderen Wohnung ist schon voll ins Auge gefasst und wird sich in absehbarer Zeit auch umsetzen lassen. :banana

Also wart ich jetzt mal ab wie eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung aussieht und dann schau ich was ich weiter tun kann. Hoffe mehr als

Also und bis bald!

 

[Insolvenzprofi]

Original von sirod
sondern lediglich eine Kopie der Rechnung des Energieversorgers, die einfach geteilt werden soll durch 2

ich würde aufgrund dieser Tatsache die Kosten um 15 % mindern den vermieter anschreiben, dass es, wie meistens im Mietvertrag drin steht, die Heizung verbrauchsabhängig abgerechnet wird, und sie daher mit ensprechenden zählern ausrüsten soll und wenn er es nicht tut, würde ich die warmmiete nochmals um 10% kürzen...das ist echt eine frechheit, kein wunder warum viele so hohe abrechnung bekommen

 

[Martens]

moin,

Original von Insolvenzprofi
ich würde aufgrund dieser Tatsache die Kosten um 15 % mindern den vermieter anschreiben, dass es, wie meistens im Mietvertrag drin steht, die Heizung verbrauchsabhängig abgerechnet wird, und sie daher mit ensprechenden zählern ausrüsten soll und wenn er es nicht tut, würde ich die warmmiete nochmals um 10% kürzen...das ist echt eine frechheit, kein wunder warum viele so hohe abrechnung bekommen

Bei nicht verbrauchsmäßiger HK-Abrechnung steht dem Mieter ein Pauschalabzug von 15% zu.

Bitte nenne mir die Rechtsgrundlage für eine Kürzung der WARMmiete, üblicherweise ist die Berechnungsgrundlage die Netto-Kaltmiete. Wie kommst Du auf 10% wegen fehlender Erfassungsgeräte?

Die Tatsache, daß viele Mieter hohe HK-Abrechnungen bekommen, hat nichts damit zu tun, wie diese Wohnung technisch ausgerüstet ist, die Auswirkungen dieses Falles beschränken sich auf diese beiden Einheiten.

Im übrigen ist das eigentliche Problem hier, daß der andere Mieter mit dem Gas der Heizungsanlage auch noch Warmwasser bereitet, so daß diese Verbräuche irgendwie gerecht und rechtssicher berücksichtigt werden müßten. Ohne Erfassungsgeräte bleibt aber nur die prozentuale Formel der HKV.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[sirod]

Hallo,

Im übrigen ist das eigentliche Problem hier, daß der andere Mieter mit dem Gas der Heizungsanlage auch noch Warmwasser bereitet, so daß diese Verbräuche irgendwie gerecht und rechtssicher berücksichtigt werden müßten. Ohne Erfassungsgeräte bleibt aber nur die prozentuale Formel der HKV.

Genau das ist das Problem (Warmwasserbereitung).

Ich hab irgendwo gelesen: wenn eine verbrauchsabhängige Berechnung der Kosten für die Warmwasserbereitung auf Grund fehlender Meßeinrichtungen nicht möglich ist, ein Pauschale von 18 % gerechnet werden kann. Weiß aber nicht ob das so ist oder nicht (man liest ja sehr viel :zwinker).

Im Mietvertrag steht: Originaltext " Dem Mieter ist bekannt, daß das Mietobjekt sowie die benachbarte Wohnung durch eine einheitliche Gastherme mit Wärme und Warmwasser versorgt werden. Der Mieter verpflichtet sich zur anteiligen Kostenübernahme der Betriebs- sowie Wartungskosten der Gastherme und duldet ggfs. auf eigene anteilige Kosten Anbringung von Heizkostenablese-Röhrchen."

Wie bereits erwähnt Warmwasserversorgung für meine Wohnung erfolgt NICHT durch die gemeinsame Therme!! Eine Anbringung der Ablesegeräte ist nie erfolgt.
Eine Abmachung über Vorauszahlungen gibt es leider nicht, Vorauszahlung ist aber erfolgt. Nur die Nachzahlung ist noch nicht erfolgt, da keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.
Laut Vermieter soll ich aber umgehend zahlen, denn die Richtigkeit kann ja hinterher geklärt werden (meint er, ich bin da anderer Meinung).

Energierechnung stell ich sowieso in Frage, denn: Verbrauch von November 2005 bis März 2006 = 0,00 kWh, das im Winter??? Dafür imenser Verbrauch von April bis Juni. Denke aber die Sache mit der Energierechnung ist von demjenigen zu klären, auf den der Zähler angemeldet ist.

Vielen Dank an Euch für Eure Hilfe!!

 

[Insolvenzprofi]

Original von Martens
üblicherweise ist die Berechnungsgrundlage die Netto-Kaltmiete.

eben NICHT! wie der BGH vor kurzem entschieden hat! wenn der Gebrauchswert im dem Maße gemindert ist dass die Wohnung fast nicht genutzt werden könnte, so sollte der Mieter nicht die Betriebskosten in vollem umpfang zahlen, so der BGH!!!!!!!! ´bitte erst richtig informieren, gerade als Immobilienfachman

BGH XII ZR 225/03 und BGH VIII ZR 347/04

Original von Martens
Die Tatsache, daß viele Mieter hohe HK-Abrechnungen bekommen, hat nichts damit zu tun, wie diese Wohnung technisch ausgerüstet ist, die Auswirkungen dieses Falles beschränken sich auf diese beiden Einheiten.

das sehe ich als Vollprofi anders!

Im übrigen ist das eigentliche Problem hier, daß der andere Mieter mit dem Gas der Heizungsanlage auch noch Warmwasser bereitet, so daß diese Verbräuche irgendwie gerecht und rechtssicher berücksichtigt werden müßten. Ohne Erfassungsgeräte bleibt aber nur die prozentuale Formel der HKV.

stimmt nur dann, wenn im Mietvertrag drin steht, das dieses so ist! deswegen fragte ich ja an, was im Vertrag drin steht, denn meistens sind es formularmietverträge wo der punkt einfach angekreutzt ist, und oft steht dort drin, dass der vermieter zur verbrauchsabhängigen erfassung verpfölichtet ist und ferner dass er dort die Heizgeräte mit Messgeräten ausrüsten muss, tut er dieses nicht, kann der MIeter die Miete kürzen! solange bis diese installiert sind

 

[Martens]

Original von Insolvenzprofi

Original von Martens
üblicherweise ist die Berechnungsgrundlage die Netto-Kaltmiete.

eben NICHT! wie der BGH vor kurzem entschieden hat! wenn der Gebrauchswert im dem Maße gemindert ist dass die Wohnung fast nicht genutzt werden könnte, so sollte der Mieter nicht die Betriebskosten in vollem umpfang zahlen, so der BGH!!!!!!!! ´bitte erst richtig informieren, gerade als Immobilienfachman

BGH XII ZR 225/03 und BGH VIII ZR 347/04

Sag einmal, diskutierst Du hier am Thema oder einfach nur so vor Dich hin?
Es geht um eine technisch ausreichend beheizte Wohnung, von Nutzungseinschränkungen ist überhaupt keine Rede gewesen. Also gibt es auch keinen Grund für eine Mietminderung.

Original von Martens
Die Tatsache, daß viele Mieter hohe HK-Abrechnungen bekommen, hat nichts damit zu tun, wie diese Wohnung technisch ausgerüstet ist, die Auswirkungen dieses Falles beschränken sich auf diese beiden Einheiten.

das sehe ich als Vollprofi anders!

Bitte definiere Vollprofi damit ich mich als einfacher Hausverwalter davon abgrenzen kann.

Im übrigen ist das eigentliche Problem hier, daß der andere Mieter mit dem Gas der Heizungsanlage auch noch Warmwasser bereitet, so daß diese Verbräuche irgendwie gerecht und rechtssicher berücksichtigt werden müßten. Ohne Erfassungsgeräte bleibt aber nur die prozentuale Formel der HKV.

stimmt nur dann, wenn im Mietvertrag drin steht, das dieses so ist! deswegen fragte ich ja an, was im Vertrag drin steht, denn meistens sind es formularmietverträge wo der punkt einfach angekreutzt ist, und oft steht dort drin, dass der vermieter zur verbrauchsabhängigen erfassung verpfölichtet ist und ferner dass er dort die Heizgeräte mit Messgeräten ausrüsten muss, tut er dieses nicht, kann der MIeter die Miete kürzen! solange bis diese installiert sind

Du scheinst die Schiene zu fahren, daß Konfrontation auf jeden Fall gewünscht wird. So hilfst Du aber weder dem Eigentümer noch dem Mieter.

Die Anbringung von Heizkostenerfassungsgeräten kann immer auf den Mieter umgelegt werden (vorausgesetzt, man stellt sich als Vermieter nicht allzu dumm an), so daß hier ersteinmal Kosten auf den Mieter zukommen.

Auch die Anbringung einer Wasseruhr zur Erfassung des über den "gemeinsamen" Gaszähler erwärmten Wassers verursacht ersteinmal Kosten. Zwar muß der Eigentümer die Installationskosten tragen, die Uhr selbst kann aber gemietet und die Mietkosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Hier sollte es um eine pragmatische Lösung gehen, die den beiden beteiligten Mietern UND dem Eigentüern zu einer einigermaßen rechtssicheren Lösung verhilft, ohne mit der großen juristischen Keule zu winken und unnötige Installationskosten zu verursachen.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[Martens]

moin Sirod,

Original von sirod
Hallo,

Im übrigen ist das eigentliche Problem hier, daß der andere Mieter mit dem Gas der Heizungsanlage auch noch Warmwasser bereitet, so daß diese Verbräuche irgendwie gerecht und rechtssicher berücksichtigt werden müßten. Ohne Erfassungsgeräte bleibt aber nur die prozentuale Formel der HKV.

Genau das ist das Problem (Warmwasserbereitung).

Ich hab irgendwo gelesen: wenn eine verbrauchsabhängige Berechnung der Kosten für die Warmwasserbereitung auf Grund fehlender Meßeinrichtungen nicht möglich ist, ein Pauschale von 18 % gerechnet werden kann. Weiß aber nicht ob das so ist oder nicht (man liest ja sehr viel :zwinker).

Also werden wir praktisch.
Vorausgesetzt, es gibt überhaupt keine Erfassungsgeräte wie Verdunster oder Wasseruhren, von Wärmemengenzählern einmal ganz zu schweigen, dann macht man folgendes:

Von den gesamten Energiekosten werden 18% für die Bereitung des Warmwassers abgezogen, siehe HKV §9 Abs. 2 unten.
Dies gilt jedoch für den Fall, daß die Anlage alle Einheiten sowohl mit Warmwasser als auch mit Heizenergie versorgt.

Im vorliegenden Fall versorgt die Anlage nur eine Wohnung mit Warmwasser, aber beide mit Heizenergie.

Also nimmst Du die 18% und teilst sie im Verhältnis der Wohnflächen Eurer beider Wohnungen auf, sind die Wohnungen (ungefähr) gleich groß, werden halt 9% der Energiekosten abgezogen.

Die verbleibenden Kosten werden ebenfalls nach Fläche auf die beiden Wohnungen verteilt.

Das Ergebnis wären Deine Energiekosten der Heizungsanlage.

Zu diesen Energiekosten kommen noch die Kosten des Schornsteinfegers, der Thermenwartung und ggfs. weitere hinzu, aufzuteilen nach demselben Schema, Vorabzug des Kostenanteils für Warmwasser, dann nach Wohnfläche zwischen beiden Wohnungen, diese ergeben dann in der Summe die Heizkosten für Deine Wohnung.

Du ziehst dann von dem auf Deine Wohnung entfallenen Teil der Heizkosten weitere 15% wegen nicht-verbrauchsgemäßer Abrechnung gem. HKV §12 Abs. 1 ab.

Der Vermieter ist trotzdem verpflichtet, eine Abrechnung nach obigem Schema zu erstellen, Abrechnungsbeträge sind erst nach erfolgter Abrechnung fällig.

Wenn man das so sieht, versteht man vielleicht besser, wofür Hausverwaltungen u.a. bezahlt werden.

hoffe geholfen zu haben,
Christian Martens

 

[Insolvenzprofi]

Original von Martens
Also gibt es auch keinen Grund für eine Mietminderung.

ich wollte nur klarstellen, dass dieses falsch ist, bedenken Sie, dass viele nicht vom Fach sind und sich auf sowelche Aussagen stützen, als MIndeungsberechnung wird immer die Warmmiete genommen!

Original von Martens
Du scheinst die Schiene zu fahren, daß Konfrontation auf jeden Fall gewünscht wird. So hilfst Du aber weder dem Eigentümer noch dem Mieter.

einfach unseriös! zum einen ist das Subjektiv! zum anderen stellen Sie falsche Tatsachen hier in den Raum, die den Eigentümern/Mietern einfach nicht weiterhelfen würden! mir dann vorzuwerfen, cih wäre streitsüchtig, nur weil ich Sie korrigiert habe, finde ich nicht fair!

Original von Martens
Die Anbringung von Heizkostenerfassungsgeräten kann immer auf den Mieter umgelegt werden (vorausgesetzt, man stellt sich als Vermieter nicht allzu dumm an), so daß hier ersteinmal Kosten auf den Mieter zukommen.

Auch die Anbringung einer Wasseruhr zur Erfassung des über den "gemeinsamen" Gaszähler erwärmten Wassers verursacht ersteinmal Kosten. Zwar muß der Eigentümer die Installationskosten tragen, die Uhr selbst kann aber gemietet und die Mietkosten können auf den Mieter umgelegt werden.

leider nicht richtig, sicher sind die Kosten umlegbar wenn angemietet, aber nur dann wenn der Mieter seine Zustimmung erteilt! Ferner ist noch wichtig zu wissen, dass es nicht Falsch ist, was ich meinte, wenn es im Vertrag vereinbart ist, und dann ist er minderungsberechtigt! Ich habe eine abgeschlossene Ausbildung als kfm. in der grundstücks und wohnungswirtschaft, ich weiß das!

 

[DiplomHM]

@Insolvenzprofi:
Der Vermieter benötigt nicht die Zustimmung des Mieters, möchte er Geräte mieten! Das wäre ja noch schöner, dass ein Mieter dem Vermieter vorschreibt was er zu tun und zu lassen hat!!!

@Martens:
Ich geb dir recht! Erst richtig lesen, dann kommentieren und nichts durcheinander bringen.

Mich würde auch die Definierung des "Vollprofi's" interessieren und die Abgrenzung zum "einfachen Hausverwalter". Ist das schon geklärt???

 

[sirod]

ich wollte keinen "Steit vom Zaun brechen" :zwinker so ein Mieter/Nachbar bin ich nicht

Also werden wir praktisch.

Genau so hab ich mir ne Antwort, die mir weiter hilft, vorgestellt.
Nägel mit Köpfen und das unter rechnerisch verständlichen Gesichtspunkten!!

Danke Martens!!!

Will die Sache ja auch vernünftig klären, denn was ich verbraucht hab soll auch gezahlt werden! Nur leider hatte ich garkeine Ahnung wie was ohne Verbrauchszähler gerechnet werden kann. Jetzt hab ich wenigstens ne kleine Ahnung.

 

[Insolvenzprofi]

Original von DiplomHM
@Insolvenzprofi:
Der Vermieter benötigt nicht die Zustimmung des Mieters, möchte er Geräte mieten! Das wäre ja noch schöner, dass ein Mieter dem Vermieter vorschreibt was er zu tun und zu lassen hat!!!
???

sorry aber guck doch mal bitte §4 abs 2 der Heizkostenverordnung nch, wo dieses genau so drin steht, dass die Mehrheit der Mieter dieses verweigern können!

Original von DiplomHM
@Martens:
Ich geb dir recht! Erst richtig lesen, dann kommentieren und nichts durcheinander bringen.

Mich würde auch die Definierung des "Vollprofi's" interessieren und die Abgrenzung zum "einfachen Hausverwalter". Ist das schon geklärt???

da habe ich einfach mal eine frage!!!!!!! also versteht ihr es so, wenn sich einer ein vollprofi nennt, dass es gegenüber ein hausverwalter herabwürdigend ist????? man man man, ihr habt probleme... das ist echt nicht normal...

 

[Capo]

Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.

Das ist ja klar, dass die Mieter bei einer Änderung der Verbrauchserfassung ein Mitspracherecht haben. Die müssen aber auch gefragt werden, wenn die Zähler gekauft werden. Also wollt ihr verbrauchsabhängige Messung oder nicht?

oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung

ist doch auch der Kauf, oder?

Wenn ich mir überlege, wo die Grenze zwischen einem Voll-Profi und einem Profi gezogen wird, bekomme ich Kopfschmerzen. Wenn ich dann noch darüber nachdenke, ob ein Hausverwalter oder ein Facility Manager mehr oder weniger Profi als ein Hausmeister ist, kommen bald die Jungs mit den lustigen Jacken.
Vorallem weil diese Profi Disk keinem hilft. Ihr werden Fragen geklärt und nicht neue Nebensächlichkeiten erörtert.

Für alle, die zu der Nebendiskussion noch etwas loswerden wollen:
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