Heizkosten wie berechnen ?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von mertiko1, 24.07.2014.

  1. #1 mertiko1, 24.07.2014
    mertiko1

    mertiko1 Benutzer

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    Hallo,

    ich bin seit 01.06.14 Besitzer eines 3-Familienhauses.
    momentan sind 2 Wohnungen vermietet, 1 wohnung sind wir selber drinnen.

    1 Mieter ist zum 30.6.14 ausgezogen, aber zahlt wegen Kündigungsfrist noch die Miete.

    wir haben eine Gas-Zentralheizung, an der hängen 3 warmwasserzähler dran und nur 2 wärmemengenzähler ( unsere wohnung hat keine).

    desweiteren hab ich 3 kaltwasserzähler.

    die Daten hab ich bei Übergabe der Wohnung aufgeschrieben.

    der Vorbesitzer will die Abschlussrechnung mit beiden Mietern zum 31.05.14 machen.

    Ab 01.06.14 sei ich verpflichtet es zu machen.

    wie kann ich jetzt den ausziehenden Mieter abrechnen ?

    daten am 01.06.14 1.OG: 120,201 ccm Kaltwasser
    1. OG: 78,920 ccm Warmwasser
    1. OG: 39033 kWh Wärmemengenzähler

    wie gehe ich am besten vor ?

    vielen dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 sara, 24.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 24.07.2014
    sara

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    Abrechnen kannst du erst im nächsten Jahr wenn du die entsprechenden Jahres-Rechnungen erhalten hast.

    Der Mieter muss bis dahin auf die Abrechnung warten. Falls die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt waren könntest du etwas von der Kaution dafür einbehalten (falls vorhanden).

    Normalerweise rechnet der neue Besitzer über das ganze Jahr ab.
    Kosten und Vorauszahlungen sind mit dem Vorbesitzer auszugleichen.

    Wie hat der Vorbesitzer da abgerechnet?
    Damit kannst du im Grunde keine korrekte Heizkostenabrechnung machen.
    Da ich keine Abrechnungen mit Wärmemengenzähler habe, wirst du sicher von anderen hier noch entsprechende Antworten bekommen.
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Mit nur 2 WMZ ist in deinem Fall keine korrekte Verteilung der Heizkosten möglich.

    Gibt es evtl noch HKV in deiner/allen Wohnungen?
    Dann könnten evtl. die WMZ nur für die WW-Berechnung sein (hier ist zumindest ein WMZ vorgeschrieben)

    VG Syker
     
  5. #4 mertiko1, 24.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 24.07.2014
    mertiko1

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    hallo,

    nein in den wohnungen ist nichts angebracht.

    der Vorbesitzer wollte mir die unterlagen zu schicken, aber der ist nicht mehr auffindbar und ich weiss nicht, wie ich den ausziehenden Mieter abrechne.

    was wäre wenn man es so bei behält?

    also zum verbrauch vom 01.06.2014-24.07.14 ( heute) kaltwasser : 0,900 ccm
    warmwasser : 0,446 ccm
    wärmemengenzähler: 205kwh

    das sind die werte für 53 Tage.

    wie würde die berechnung dazu aussehen ?

    Kaltwasser kann man ja so grob selber rechnen,

    aber warmbrauchwasser und heizung ist mir noch zu kompliziert.
    wo stellt man diese heizkesseltemperatur ein ?
    wenn man kaltwasser abrechnet, muss man die menge wieder bei warmwasser abziehen ?

    Entschuldigt aber ich bin neu auf diesem Terrain und muss mich erst reinarbeiten in die Materie.
     
  6. #5 mertiko1, 24.07.2014
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    was ist der unterschied zwischen wärmezähler und wärmemengenzähler ?

    der wärmezähler sei seit diesem jahr Pflicht.
     
  7. Andres

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    Die Abrechnung ist anfechtbar - egal wie du sie erstellst. Da sich die Gesamtmenge der Wärme, die auf das Warmwasser entfällt, nicht mehr ermitteln lässt, muss man ein Schätzverfahren anwenden. Das ist aber unzulässig.

    Das Schätzverfahren ist in § 9 HeizkostenV beschrieben. Ich würde so abrechnen - im schlimmsten Fall darf der Mieter die Betriebskosten dann noch pauschal um 15 % kürzen.

    Außerdem wäre es eine schlaue Idee, den fehlenden WMZ umgehend nachzurüsten. Das gleiche Problem hast du nämlich auch mit allen anderen Parteien im Haus.
     
  8. Syker

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    Hallo mertiko1


    Es gibt eigentlich zwei verschiedene Messmethoden:
    HKV - Heizkostenverteiler direkt an den einzelnen Heizkörpern installiert.
    WMZ - Wärmemengenzähler werden im Heizkreis installiert.
    Seit kurzem ist ein WMZ zur Erfassung der für die WarmWasser-bereitung verbrauchten Energie Pflicht.

    Wenn jetzt in jedem deiner Heizkreise ein WMZ und zusätzlich zum Warmwasser (also 4 WMZ) dann kanst du die Kosten ganz einfach verteilen. Deine Installation scheint aber nicht für eine richtige Abrechnung geeignet zu sein.
    Dann darf der M die Heizkosten pauschal kürzen.

    Zum Wasserverbrauch:
    Der am "Haupt"zähler gemessene Verbrauch wird dir vom Versorger in Rechnung gestellt. Sinnvollerweise sollten bei der Ablesung auch die Wohnungszähler abgelesen werden, und die Kosten entsprechend der einzelnen Verbräuche verteilt werden.
    Du musst aber auch daran denken das das Warmwasser als Kaltwasser im Haus ankommt.

    VG Syker
     
  9. #8 mertiko1, 26.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.07.2014
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    ja da werd ich nicht schlau, wenn ich das kaltwasser einzeln abrechne, wie rechne ich dann den warmwasserverbrauch ab?

    der heizkreislauf ist mit den wmz ausgestattet.

    der warmwasserkreislauf ist nur mit warmwasseruhren ausgestattet.

    die raumverhältnisse sind sehr eng, weil die anlage in einer nische ist.

    ich müsste ja die ganze anlage wo anders aufbauen lassen. könnte ich finanziell nicht stemmen.

    15% abzug, wenn man alles beim alten lässt ?
    damit könnte man leben, bevor man soviel geld reinsteckt und umterm strich billiger fährt.

    wie könnte ich in dieser situation trotzdem abrechnen,

    über ein rechenbeispiel wäre ich sehr dankbar.
     
  10. Syker

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    Hallo mertiko1

    Die Berechnungsmethoden stehen in der HeizkostenV.

    Zuerst würde ich die Wasserkosten in Kalt und Warmwasser aufteilen
    (Summe aller Wasserzähler gleich Summe Kaltwasserzähler addiert mit Summe Warmwasserzähler)

    Die jetzt feststehenden Kaltwasserkosten werden wie MV-Vereinbart weiter verteilt.

    Dann sind alle Kosten der Heizanlage (Gas, Wartung, Schorni) in HeizKosten für Wärme und Heizkosten für WW nach der Formel in §9 zu verteilen.

    Zu den jetzt ermittelten Energiekosten fürs WW kommen noch die weiter oben berechneten Wasserkosten und werden dann 70%/30% Verbrauch/Grundkosten auf die Wohneinheiten verteilt.

    Die übrig gebliebenen Kosten für die Wärme werden dann ebenfalls 70%/30% auf die Wohneinheiten verteilt.

    Die Summe der WW-Kosten und der Wärmekosten der einzelnen Wohneinheiten wären die Heizkosten, welche der M ggf. um 15% kürzen darf wenn du nicht nach Verbrauch abrechnest.

    Als Hinweis sei noch gesagt, dass der M ggf. auch alle Vorauszahlungen zurück fordern kann wenn keine korrekte Abrechnung erstellt wird.

    VG Syker
     
  11. Andres

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    Wenn es tatsächlich unmöglich (oder wirtschaftlich unzumutbar) ist, einen WMZ zu montieren, wäre es zulässig nach verbrauchtem Wasser und Temperaturdifferenz abzurechnen. Dass man aber nicht irgendwo ein paar Zentimeter wegmeißeln kann um einen WMZ unterzubringen, halte ich dann doch eher für unwahrscheinlich.


    Ist wie beim "unmöglichen" WMZ: Ich glaube es, wenn ich es sehe. Dass die Kosten, den zusätzlichen WMZ zu installieren, sich nicht durch dauerhaft (d.h. mindestens bis zum Ende der Lebensdauer der aktuellen Heizanlage) 15 % Selbstbehalt für rund 2/3 der Heizkosten im Haus abdecken lassen, mag ich mir irgendwie nicht so recht vorstellen.
     
  12. #11 mertiko1, 26.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.07.2014
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    Hallo,

    also ich habe vor den einen nachzurüsten,

    die Vorbesitzer waren die letzten jahre immer nur im sommer im haus und die wintermonate im ausland. deshalb vermute ich das sie keinen wmz angebracht hatten. seit ich drinnen wohne, war die heizung auch nicht an. ich meinte, deshalb könnte man den ausziehenden mieter für den zeitraum von anfang juni bis jetzt aufgrund der daten abrechnen.

    kaltwasser und warmwasser : 1,346 ccm verbrauch in 53 tagen
    wärmemengenzähler heizung: 205kwh in 53 tagen

    gaszähler bei einzug: 5338,05 m³
    gaszähler bei auszug: 5429,09 m³

    im Mietvertrag steht nichts über die Verteilung, nur das Betriebskosten neben der Miete zu tragen ist.

    ich bin total ratlos.
    wie könnte jetzt eine berechnung mit den werten aussehen ?

    kann einer anhand der daten was berechnen ?

    91m³*11,196(Brennwert)*0,8953(Zustandszahl)*0,0599Euro/kwH=54,63 Euro Gesamtverbrauch Heizungsanlage (53 Tage)

    wärmemengenzähler Heizung 205kwh/53 tage
    kaltwasser 0,9m³/53 Tage
    warmwasser 0,44m³/tage

    wasser/abwasserkosten ca 5Euro/m³

    welche formel müsste man nehmen und wie könnte man es einsetzen?

    wasserpreis wäre 1,346*5 euro =6,73 Euro

    stimmt das soweit ?
     
  13. Andres

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    Da der zweite (nämlich der für den dritten Heizkreislauf) einfacher zu installieren sein dürfte, würde ich eher zu zwei raten - aber mit nur einem für das gesamte Warmwasser wird es wohl auch gehen.


    Selbst wenn die Heizkörper auf Frostwächter zurückgedreht sind, wird noch etwas Wärme abgegeben. Und Ventile, die sich tatsächlich komplett schließen lassen, sind inzwischen sehr selten geworden - mit gutem Grund. Diese Erklärung zieht also nicht.

    Mit dem Warmwasser hat das alles überhaupt nichts zu tun. Aber die Ermittlung dieses Anteils per WMZ ist erst seit diesem Jahr zwingend vorgeschrieben. Da hat der bisherige Eigentümer sich mal ganz elegant Kosten gespart und das Problem an dich weitergegeben.


    Die Abrechnung erfolgt auf Basis eines ganzen Jahres. Die Gesamtkosten stehen noch nicht fest, daher ist eine Abrechnung jetzt nicht möglich. Das wurde schon im ersten Beitrag von sara geschrieben.


    Über das Kaltwasser rechnest du separat ab - das gehört nicht hierher. Du brauchst den Stand des WW-Zählers.

    Außerdem ist die Angabe "1,346 ccm" ähem ... Quatsch ;). Der Mieter hat ganz bestimmt nicht 1,346 ml verbraucht. Sollen das m³ sein? Das wäre ziemlich wenig. Oder stimmt die Maßzahl nicht?

    Wichtig sind die Zählerstände zu Beginn und Ende des Abrechnungsjahres.


    Kein Problem - das ist sowieso gesetzlich geregelt.
     
  14. #13 mertiko1, 26.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.07.2014
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    Hallo,

    vielen dank für die antworten.

    was ist wenn ich jetzt abrechnen will ?

    warmwasseranteil ist 0,446m³. Die maßzahl stimmt, weil der jetzige mieter war so gut wie nie zuhause und seit 1 monat ist er ausgezogen.

    Gasverbrauch ist 55 euro für das ganze haus.

    welche daten brauch ich denn noch für eine zwischenabrechnung ?

    angenommen der jahresverbrauch wäre 55 euro.

    also 91m³*11,196*0,8953=912kwH Verbrauch Zentralheizung.

    205kwh abgelesen auf dem wärmemengenzähler vom Mieter.

    wie berechne ich seinen anteil heraus ?

    ist das wirklich so kompliziert ?
     
  15. sara

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    jetzt mit korrekter Abrechnung gar nicht, wie schon mehrfach geschrieben. Da kannst du noch so viele Zahlen hier eingeben...

    Evtl. kannst du dich mit deinem ausziehenden Mieter einigen, wegen des einen Monates, wenn er auf eine Abrechnung verzichtet, die du ja erst im nächsten Jahr erstellen kannst. Dafür kannst du die Vorauszahlungen auch solange einbehalten.

    Wann ist die Mietzeit zu Ende?

    Da er jetzt schon nicht mehr da wohnt, reine Verbrauchkosten zwar nicht mehr anfallen, aber alle anderen Betriebskosten sind anteilig zu verrechnen, ebenso wie die Grundgebühren für Heizung- u. Warmwasser.
    Du musst das halt abschätzen, und je nach dem wie hoch die Vorauszahlungen sind berechnest du evtl. 2 Vorauszahlungen wenn er insgesamt noch für 3 Monate zahlen müsste.
    Auf jeden Fall musst du im nächsten Jahr für diese Monate bei der gesamten Betriebskostenabrechnung trotzdem auch eine Abrechnung machen.
     
  16. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo mertiko1,

    Wie Sara schon ausgeführt hat, kannst du erst im nächsten Jahr abrechnen bzw. genau genommen im nächsten Abrechnungszeitraum, welcher nicht immer dem Kalenderjahr entspricht.

    Dann solltest du evtl. das Wort Abrechnung nicht so wörtlich nehmen, denn du verteilst die Kosten einfach nur. Bedeute in den weiteren Konsequenz du brauchst die Endabrechnung deines Versorgers.
    Alles weitere ist dann noch ein bisschen Dreisatzrechnung.

    VG Syker
     
  17. #16 mertiko1, 27.07.2014
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    Guten tag,

    ich glaube ich muss mir lektüre besorgen:) wie und was ich abrechnen kann.
    die nächste gasabrechnung kommt im September, d.h. ab september beginnt die neue Heizkostensaison. Wasser wahrscheinlich auch.
    Strom erst nächstes jahr im Mai.
    Grundsteuer hab ich bis jetzt noch nichts gezahlt, Gebäudebrandversicherung auch noch nicht. Müllgebühren waren schon bezahlt.
    wüsste nicht was noch auf mich zukommt: smile011:
     
  18. #17 sara, 27.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.07.2014
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    was du abrechnen kannst steht in den Mietverträgen. Hier gilt was da vereinbart wurde.

    Wann die Rechnungen gestellt werden, ist nicht zwingend auch Abrechnungszeitraum.

    Die Grundsteuer wird im Verkaufsjahr noch vom Vorbesitzer eingezogen. Der kann die anteiligen Kosten nach Besitzübergang aber von dir fordern. Das Gleiche gilt für die Gebäudeversicherung (wenn du sie übernommen hast) und den Müllgebühren.
     
  19. #18 mertiko1, 04.09.2014
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    Heizkosten abrechnen, aber wie?

    Hallo liebe Forengemeinde.

    kurze Info nochmals zu meiner Situation,

    bin seit 01.Juni Besitzer eines 3 Familienhauses. 1 Selbstbewohnte Einheit mit ca 100m2
    und 2 Mieter mit je 59 m2 und 57 m2.

    ich habe mir alle relevanten Zahlen damals bei Wohnungsübergabe aufgeschrieben,
    d.h. Wärmemengenzähler (2 Stück)
    , Kaltwasserzähler (3 Stück)
    , Warmwasserzähler( 3 Stück)

    1 Hauptwasserzähler und 1 Gaszähler.

    Für das Wasser kam schon eine Rechnung letzten Monat. Mit einer neuen Abschlagszahlung.

    Gas wurde jetzt am 01.09.14 abgelesen.

    Alle relevanten Zahlen hab ich wie am Anfang aufgeschrieben.

    Wie müsste ich jetzt vorgehen um eine Heizkostenabrechnung zu machen ?

    Ich kann nur mit den Daten seit Juni was anfangen.

    Wie kombiniere ich die Abrechnung vom Wasser mit der vom Gas, wenn sie unterschiedliche Zyklen haben?

    Die Nebenkostenabrechnung kann ich erst nächstes Jahr machen, weil ich bis jetzt nichts bezahlt habe. Müll, Grundsteuer, Versicherung usw.
     
  20. #19 Pharao, 04.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.09.2014
    Pharao

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    Hi,

    das spielt doch keine Rolle, da du ja einen Betriebskostenzeitraum hast zb vom 01.Januar bis 31. Dezember. Alles was in dem Zeitraum anfällt an umlagefähigen Kosten rechnest du anteilig auf die Mieter um. D.h. wenn ein Mieter erst im Juni bei dir ein- oder ausgezogen ist bzw. ab da das Mietverhältnis anfängt/endet, dann zahlt der Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums Anteilig für 6 Monate, also 6/12 vom den umlagefähigen Kosten unter Berücksichtigung des Umlagefaktors der laut MV vereinbart ist.

    Hast du die Mieter übernommen ? Wenn ja, dann gibt es sicherlich schon einen Betriebskostenzeitraum, den man am besten übernimmt. D.h. dann aber, das der alte Eigentümer dir (eigentlich) alle Unterlagen/Rechnungen geben sollte, damit du das abrechnen kannst. M.E. benötigst du hier die Rechnungen, denn ansonsten kannst du es ja nicht abrechnen und müsstest dann ggf. den Mieter, was er an Nk-Vorauszahlungen zuviel geleistet hat, erstatten.

    Alternativ wäre, den Betriebskostenzeitraum zu ändern, was sich immer dann anbietet, wenn du bei Kauf keine Mieter übernommen hast.
     
  21. Andres

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    Bei allgemeinen Betriebskosten wäre diese Abrechnung nach Abflussprinzip zulässig, bei den Heizkosten ist zwingend nach Leistungsprinzip abzurechnen. (BGH VIII ZR 156/11)


    Ansonsten kann ich nur zum achthundertsiebenundfünfzigsten Mal wiederholen: Mit dieser Verbrauchserfassung lässt sich keine zulässige Abrechnung aufbauen.
     
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