Heizkostenabrechnung im 2-Familienhaus

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von ciz, 16.03.2015.

  1. ciz

    ciz Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wir bewohnen als Eigentümer eine Wohnung (144 qm) im Erdgeschoss und unsere Mieter wohnen im Obergeschoss (95qm) eines gemeinsamen Hauses.
    Heizungsanlage läuft mit Gas und beide Wohnungen verfügen über Fussbodenheizung.
    In der unteren Wohnung wird das Wasser auch über die Heizung erwärmt und in der Mietwohnung über einen Durchlauferhitzer.
    Als wir das Haus gekauft haben, wurde ein Kaltwasserzähler, sowie ein Wärmemengenzähler (an den Heizungsrohren für die Mietwohnung) angebracht (Ende 2011).

    Bisher habe ich die NK Abrechnung für Gas einzig anhand des abgelesenen Verbrauchs am WMZ (in mWh bzw kWh) abgerechnet. Der Anteil der Mieter am Gesamtverbrauch war dabei fast konstant ca. 30%.
    Die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage habe ich nach den qm aufgeteilt.

    Nach Durchlesen einiger Beiträge muss ich gestehen, dass ich mir nicht sicher bin hier alles richtig zu machen.
    Zum einen das Thema Verteilung der Heiz-Gesamkosten zu 70/30 bis 50/50: in einem 2 Familienhaus kann es auch abweichende Regelungen geben. Richtig?
    Ist meine 100% Verteilung nach WMZ unzulässig?
    Zum anderen das Thema der unterschiedlichen Aufbereitung des Warmwassers für uns und die Mieter. Wie wird dem Rechnung getragen?
    Und auch noch ein Thema an das ich noch nicht gedacht habe: wie berücksichtigt man den Stromverbrauch der Anlage zumal sie ja mal nur Warmwasser macht und mal für die Heizkreise anspringt?

    Wenn meine bisherige Berechnung falsch ist, wäre ich sehr dankbar für eine Hilfestellung wie man es machen sollte.

    Kann auch weitere Zahlen bereitstellen, falls notwendig.

    Vielen Dank schon einmal!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nach oben darf man sowieso abweichen, aber, ja: In einem ZFH, das vom Vermieter selbst bewohnt wird, darf ein von der HeizkostenV abweichender Maßstab vereinbart werden. Die spannende Frage ist: Was steht im Mietvertrag?


    Neben dem Vertragsinhalt kommt das darauf an, wie du hier genau abrechnest. Wie macht man das mit nur einem einzigen WMZ?


    Bei der "großen" Abrechnung (die du vielleich nicht machen musst, s.o.) würden aus den Gesamtkosten zunächst die Kosten der WW-Bereitung abgezogen. Diese Kosten müsstest du vollständig tragen, der Rest wird verteilt.


    Der Stromverbrauch gehört zu den Gesamtkosten, die entsprechend o.g. Schema verteilt werden.


    Dann schreibe bitte zuerst, was in deinem Mietvertrag steht und welche Verbrauchserfassung du genau hast.
     
  4. #3 ciz, 17.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2015
    ciz

    ciz Benutzer

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    Hallo Andres,

    vielen Dank für die schnelle Antwort!

    Hier die zusätzlichen Angaben:

    Mietvertrag:
    Im Mietvertrag sind die 100% eingetragen.
    Mir geht es nicht primär darum das sofort zu ändern (was eh nicht mal eben geht), sondern generell zu wissen welche Abrechnungsmethode am besten/fairsten für beide Parteien ist und dem tatsächlichen Vebrauch gerecht wird.

    Abrechung:
    Bei der Abrechnung werden die Kosten für die Wartung und der jährliche Grundpreis des Gasversorgers nach den qm abgerechnet. Der Verbrauch der Mietpartei nach dem angezeigten Verbrauch (mWh bzw. kWh) des WMZ für die Mietwohnung. Die restlichen Verbrauchskosten gehen dann auf mich. Sonstige Kosten (z.B. Strom) wurden nicht berücksichtigt.

    WMZ:
    Als wir eingezogen sind war die Mietwohnung noch nicht vermietet, bzw. das erste Mal zusammen bei unserem Einzug. Zu dem Zeitpunkt waren die beiden Einheiten beim Thema Heizung komplett zusammen. Der Einbau des einzelnen WMZ an den Vorlauf/Rücklauf der Fussbodenheizung für die Mietwohnung wurde vom Heizungsinstallateur empfohlen und eingebaut. Danach hieß es: Stand ablesen und abrechnen.

    Reichen diese Informationen?
     
  5. #4 Newbie15, 17.03.2015
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    Newbie15 Gast

    Nur mit einem Wärmemengenzähler kannst du nicht abrechnen. Die Aussage des Installateurs ist unvollständig. Du gehst davon aus, dass du die übrigen 70% verbrauchst für dein Warmwasser und deine Heizung. Das stimmt aber ja nur, wenn es keine Wärmeverluste gäbe und die Heizung 100% des Brennstoffes in Wärme verwandelt (die dann zu 100% in den Wohnungen ankommt). Das geht aber natürlich nur in der Theorie. In der Praxis wird es Verluste geben und die Wärmemenge, die in den Wohnungen ankommt, wird weniger sein als die kWh auf deiner Gasrechnung. Du zahlst also im Moment die Heizung deines Mieters mit. Der wird sich darüber wahrscheinlich nicht beschweren, du musst dir halt überlegen, ob du das willst.

    Wenn nicht, brauchst du für dein Warmwasser und deine Heizung auch jeweils noch einen Wärmemengenzähler und dann kannst du korrekt zu 100% nach Verbrauch abrechnen. Dann kommen zu den Brennstoffkosten auch noch der Heizungsstrom, Wartung, Schornsteinfeger... und die Gesamtsumme wird dann entsprechend der Zählerstände aufgeteilt. Ob eine Abrechnung zu 100% nach Verbrauch fair ist (weil du nach fair fragst), steht auf einem anderen Blatt Papier, aber so habt ihr es ja vereinbart.

    Ob sich der Aufwand für dich lohnt, ist eine andere Geschichte. Wenn du wirklich annährend 70% (bei uns kommt das bis auf ein paar wenige MWh hin, also Summe aller Wärmemengenzähler vs. Gasrechnung) verbrauchst und dann entsprechend auch 70% von allen anderen Kosten tragen musst, statt wie bisher 60%, kommt es am Ende vielleicht 0 auf 0 raus und du hast nur mehr Arbeit und Kosten damit. Je nachdem, wie hoch die Brennstoffkosten gegenüber dem Rest sind.
     
  6. ciz

    ciz Benutzer

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    Newbie15, danke für die Erläuterungen.

    Die Thematik des Wärmeverlustes ist ein wichtiger Punkt.

    Mich hat noch was anderes beschäftigt: mein Mieter kann doch über die Ventile der einzelnen Verteilerkreise in seiner Wohnung die Wärmesteuerung "aktiv" beeinflussen, oder? Er kann die Ventile auch tagelang komplett zudrehen, wenn er in den Urlaub fährt oder einzelne Räume einfach zudrehen. Ich kann das auch bei mir machen, aber der Anlage ist das doch "egal". Ich habe fast alle Ventile aufgedreht und steuere über die Anlage, also Vorgabe Raumtemperatur. Nur in wenigen Bereichen habe ich es ein wenig zugedreht.
    Heißt im Klartext: Da sein ganzer Verbrauch über den WMZ erfasst wird und er die Kreise in seiner Wohnung steuern kann, kann er auch "aktiv sparen". Soweit ich es bisher verstanden habe, ist es der Anlage (Vitodens 200) erst einmal egal, wie viele Kreise zu welchem Grad auf oder zu sind, die Leistung und der Verbrauch fallen so oder so an. Nur kann er es minimieren wenn er will und ich nicht (da ich keinen eigenen Zähler habe?). Hoffe, ich konnte mich verständlich ausdrücken.


    Also, um den genauen Verbrauch zu ermitteln wären 2 weitere WMZ fällig, die entsprechend Kosten. Da stellt sich sicherlich die Frage nach dem Nutzen und der erwarteten neuen Verteilung, die am Ende ja durchaus auf +- Null hinauslaufen kann.


    Gibt es Erfahrungs- oder Schätzwerte, die man heranziehen kann bevor man weitere WMZ einsetzt, um ein mögliches Szenario zu rechnen?
     
  7. #6 Newbie15, 17.03.2015
    Newbie15

    Newbie15 Gast

    Ganz entscheidend ist bei der Rechnung, ob es sich lohnt, wie hoch die Gaskosten im Vergleich zu den anderen Kosten sind.

    Wenn du deine Heizkreise schließt, wird weniger Wärme entnommen und so muss die Heizung weniger nachheizen, weil das Wasser nicht so stark abkühlt. Von daher kannst du genauso sparen wie dein Mieter, es wird nur nicht direkt registriert durch einen Wärmemengenzähler. Nur daran, dass weniger Gas verbraucht wird. Stattfinden tut es aber genauso. Der Heizung ist es auch nicht egal, wie viel Wärme entnommen wird, die hält das Wasser auf der eingestellten Temperatur und je nach dem, wie kalt es zurückkommt, muss sie es mehr oder weniger wieder aufheizen.

    U.a. weil er alles komplett zudrehen kann und du dementsprechend mehr heizen musst in der Zeit (weil viel mehr Wärme nach oben verloren geht), ist die Abrechnung zu 100% auch nicht sehr sinnvoll, zumindest nicht in dieser Konstellation EG/OG.
     
  8. #7 lostcontrol, 17.03.2015
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    Ganz entscheidend finde ich eher die Frage ob man da überhaupt nach Verbrauch abrechnen will - müssen tut man's ja nicht im Zwei-Parteien-Haus das der Vermieter selbst bewohnt. Bei der Konstellation große Hauptwohnung vom Vermieter bewohnt + kleine "Einliegerwohnung" die vermietet wird ist es meistens billiger auf das ganze Theater mit der Verbrauchsmessung zu verzichten und einfach nach Quadratmetern abzurechnen.
    Das muss natürlich vertraglich festgelegt werden, logisch.
     
  9. Andres

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    Was steht genau im Mietvertrag, möglichst wörtlich.


    Sollte dieser Modus nicht ausdrücklich vereinbart sein, ist das unzulässig. Erstens wird nicht zwischen festen Kosten und Verbrauch unterschieden. Am Anfang der Rechnung kommt alles in einen Topf. Zweitens entspricht diese Art der Berechnung nicht der HeizkostenV. Das ist zwar zu Gunsten des Mieters, weil der Wirkungsgrad und sämtlichen Verluste bis zum WMZ voll zu deinen Lasten gehen, aber es macht die Abrechnung trotzdem fehlerhaft.


    Ein Heizungsinstallateur wäre nicht unbedingt meine erste Anlaufstelle für Fragen zur Betriebskostenabrechnung.


    Das geht nicht einmal in der Theorie.


    Da keine korrekte Verbrauchserfassung betrieben wird, hätte der Mieter trotz des für ihn vorteilhaften Maßstabs noch ein Kürzungsrecht. Ja, der Mieter schießt sich damit mittelfristig selbst ins Knie. Ob er das kapiert und ob es ihn in diesem Fall auch interessiert, wissen wir nicht.


    Nein. Je weniger Heizwärme abgegeben wird, desto höher ist die Rücklauftemperatur. Die Heizung muss dann weniger leisten, d.h. sie läuft seltener und kürzer.


    Ja. Daher würde ich lieber den Vertrag ändern - du hast ein erleichtertes Kündigungsrecht. Den WMZ für's WW kann man direkt eliminieren, indem man die 2,5-Formel aus § 9 Abs. 2 HeizkostenV für die Abtrennung des WW vertraglich festschreibt. Dann braucht man nur noch einen WW-Zähler für die eigene Wohnung. Will man den auch noch loswerden, nutzt man die 32-Formel.

    Will man die Heizkosten nach Verbrauch abrechnen, wird das nicht ohne einen zweiten WMZ für die eigene Heizung gehen. Man könnte sich die ganze Verbrauchserfassung aber auch sparen und eine Umlage nach Fläche vereinbaren. Dann hat der Mieter aber wesentlich weniger Anreiz, sparsam mit der Heizung umzugehen - jede verschwendete kWh zahlt er dann nur noch zu 40 %.
     
  10. #9 ciz, 18.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 18.03.2015
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    Danke für die vielen Antworten.

    Die bisherigen Kenntnisse zu der Heizungsanlage beruhten auf den Aussagen des Heizungsinstallateurs. Anscheinend waren da ein paar Informationen dabei, die einfach falsch waren. Auch die "Beratung" für die Heizungsabrechnung scheint ja jetzt im Nachhinein problematisch zu sein. (Hätt' ich euch bloß vorher konsultiert, aber vielleicht ist es noch nicht zu spät.)

    Zu den anderen Punkten:

    Vertrag ist ein Mustervordruck (in grün) zum Ausfüllen gewesen. Werde ich mal nachher einsehen und den Wortlaut hier wiedergeben. So weit ich noch weiss, habe ich nur den %-Anteil eingetragen auf 100%. Ich schaue aber nochmal nach.

    Den Modus habe ich so nicht schriftlich vereinbart (bis auf den 100% Eintrag im Vertrag). Ich habe es den Mietern mitgeteilt und so bisher auch durchgeführt. *
    Ich verstehe den Punkten mit den Kostenarten (fest vs. Verbrauch) und alles in einen Topf nicht, da ich ja die festen Kosten nach dem qm Schlüssel und den Verbrauch nach dem Verbrauch des WMZ abrechne. Oder bezieht sich das darauf, dass dieser Mix unzulässig ist? Vielleicht kannst du das ein wenig mehr erläutern.

    * An dieser Stelle muss ich kurz noch erläutern, dass wir seit Jan 2014 neue Mieter haben und ich somit die Abrechnung für sie gerade das erste Mal mache. Ich bin nur auf das Thema gekommen, weil deren Verbrauch für das Jahr 2014 laut dem WMZ deutlich niediger war als der Verbrauch der Vormieter (ca. 10% des Gesamtverbrauchs vs. 30% vorher). Das hängt sicherlich teilweise damit zusammen, dass sie erst Ende Januar eingezogen sind und auch dass ich die Heizung irgendwie im Nov. verstellt hatte und es tagelang zu kalt war. Insgesamt erschien mir das trotzdem sehr niedrig und ich wollte verstehen, ob ich alles richtig mache (anscheinend nicht :smile025:)


    Also ich fasse das mal so zusammen, wie ich das verstanden habe.
    Zur genauen Ermittlung müssen alle Verbrauchsarten sauber erfasst werden:

    Wohnung Erdgeschoss:
    WMZ für Wasseraufbereitung spart man sich über 2,5 Formel.
    WW Zähler für Wohnung einbauen, Volumen ablesen und für die 2,5 Formel nutzen. Damit errechne ich die Wärmemenge und schliesslich den Brennstoffverbrauch für Warmwasseraufbereitung.

    Für die Heizung einen eigenen WMZ einbauen und ablesen.

    Obergeschoß:
    WMZ ist ja schon eingebaut, also keine zusätzliche Arbeit notwendig.


    Welche Optionen habe ich jetzt:
    (Bitte um Kommentar bzw. Änderung/Ergänzung)

    1. Lasse alles so wie es ist.
    Fraglich nach dem bisher besprochenen, ob überhaupt rechtens und zulässig.
    Ist das überhaupt relevant, da wir in einem 2-Parteien sind?
    Was muss dann passieren, wenn unzulässig? Das führt zu Option 2.

    2. a. Vertragsänderung und Abrechnung sauber über neue Zähler und Formeln
    Muss ich einen neuen Mietvertrag schliessen?
    Was bedeutet "erleichtertes Kündigungsrecht"?
    Kann ich auch nur den Passus für Heizkosten ändern oder einen Ergänzungsvertrag schliessen?
    Muss der Mieter zustimmen?

    2. b. Vertragsänderung und genau Ausformulierung der heutigen Methode (also quasi Option 1 mit sauberem Vertrag)

    3. Verzicht auf Messung und Abrechung nur über qm
    Aus meiner Sicht eh nicht mehr möglich, da gültiger Vertrag besteht.
    Zudem die Frage: wird der Mieter nicht übermässig benachteiligt, da er über seine qm für meine Warmwasseraufbereitung bezahlt?

    Ich habe noch ein, zwei Fragen, die aber davon abhängen wie man weitermacht. Würde ich gerne dann stellen, wenn die Optionen und Entscheidungen klar sind.

    Bis hierhin ein großes Dankeschön für die sehr gute Hilfestellung.
     
  11. #10 lostcontrol, 18.03.2015
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    Die Heizkostenverordnung sieht ausdrücklich vor dass man im 2-Parteien-Haus in dem eine der beiden Wohnungen vom Vermieter selbst bewohnt wird auch abweichend abrechnen kann. Zulässig ist da theoretisch ALLES - aber natürlich sollte man auch hier schon aus ethisch-moralischen Gründen eine gerechte Abrechnung anstreben.
    ABER: Es muss halt entsprechend vertraglich auch vereinbart werden, sonst gilt die "normale" Heizkostenverordnung mit allem Pi-Pa-Po.

    Eine Vertragsergänzung sollte ausreichen.

    Das wurde erwähnt weil in der genannten Ausnahmesituation (2-Parteien-Haus, eine davon vom Vermieter bewohnt) jederzeit ohne Angaben von Gründen dem Mieter gekündigt werden kann - wenn auch mit einer Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate. Wenn der Mieter also einer Vertragsänderung nicht zustimmen will ...

    Er könnte auch ausziehen ...

    Du kannst es ja mal probehalber ausrechnen was für Dich günstiger ist.
    Hier ist die Einliegerwohnung halt deutlich kleiner und wenn sie gut beheizt wird ist das für's ganze Haus gut - also ganz andere Verhältnisse.
    In Deinem Fall würde ich vielleicht auch dazu tendieren noch einen Wärmemengenzähler einzubauen, falls das technisch möglich ist.

    Habt ihr getrennte Warmwasseraufbereitungen? Ich kann grad nicht ganz folgen.
     
  12. Andres

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    Der Modus, den du vertraglich festschreibst, kann ja problemlos zuerst den WW-Anteil herausrechnen, z.B. mittels der 2,5-Formel.

    Ja, der Mieter hat einen Durchlauferhitzer, der Vermieter bekommt sein WW aus der Zentralheizung.
     
  13. #12 lostcontrol, 18.03.2015
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    Die Entnahme müsste sich aber doch auch relativ einfach messen lassen?
     
  14. Andres

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    Im Moment nicht, weil es kein(en) Messer gibt. ;)
     
  15. #14 lostcontrol, 19.03.2015
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    OK, falsch formuliert:
    Es sollte sich doch relativ leicht ein "Messer" einbauen lassen (Warmwasserzähler) nach dem man das dann abrechnen kann?
     
  16. Syker

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    Hallo losti,

    Was willste denn mit nem WW Zähler? Wenn dann wäre ein WMZ zur Erfassung der Energie zum erhitzen des warm Wasser wichtiger

    VG Syker
     
  17. ciz

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    Hallo,

    hier nun der Text aus dem Mietvertrag (ist ein Sigel-Einheitsmietvertrag):

    Von den Kosten des Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage* und der zentralen Wasserversorgungsanlage werden 100%** nach dem erfassten Verbrauch verteilt. Die übrigen Kosten werden nach der Wohn-Nutzfläche verteilt.
    Die übrigen Betriebskosten werden - sofern nicht die Umlage nach unterschiedlichem Verbrauch oder Verursachung erfolgt*** nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt.

    Der Vermieter kann durch Erklärung in textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

    *Bezüglich der Kosten des Betriebs der zentr. Heizungsanlage können gemäß §7 Abs 1 HZKosteV abweichende Vereinbarungen getroffen werden.
    ** Grds. mind. 50%, höchstens 70%
    *** Erfolgt die Umlage einzelner Betriebskosten verbrauchs- oder verursacherabhängig, so sind die betroffenen Betriebskostenarten auf einer gesonderten Anlage zum Mietvertrag festzuhalten.
     
  18. Andres

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    Wie zu erwarten war, ist das eine Vereinbarung für die "große" Abrechnung, die niemand macht, wenn er es vermeiden kann.
     
  19. ciz

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    Also so wie ich das sehe, bietet sich folgendes an:

    In jedem Fall Ergänzungsvertrag zum Mietvertrag. Genauer Wortlaut und Verweis bzw. Ersatz bisheriger Passagen ist noch offen für mich.
    Ich habe ja den alten Text hochgeladen. Was kann man davon noch nutzen und was muss neu/ersetzt werden?

    Die Neuregelung könnte folgendermassen aussehen:

    Einbau WW Zähler für Erdgeschoßwohnung.

    Danach hat man 2 Optionen:

    1. Zusätzlicher Einbau WMZ Erdgeschoß.
    Dann kann man alle Verbrauchsarten (WW Erdgeschoß, Fussbodenheizung unten und oben) sauber aufschlüsseln und nach genauem Verbrauch abrechnen. Sonstige Kosten sind dann entsprechend auch aufzuteilen.

    2. Kein zusätzlicher Einbau WMZ Erdgeschoß
    Herausrechnen des Erdgeschoß WW Anteils über WW Zähler und Formel. Alle übrigen Kosten werden nur noch über qm abgerechnet. Somit hätte der WMZ für Fussbodenhzg. oben seine Funktion verloren.

    Sehe ich das bisher richtig?
     
  20. Andres

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    ... wenn der Mieter mitspielt. Ansonsten Änderungskündigung.

    Ansonsten ja.

    Zum Vertragsinhalt: Ich leiste ungern konkrete Formulierungshilfe, aber mit ein paar Hinweisen kriegst du das wahrscheinlich selbst hin.

    Zunächst würde ich die Heizanlage kurz beschreiben: Zentralheizung mit Warmwasserbereitung für den Vermieter, separater Durchlauferhitzer für Mieter.

    Als nächstes wird festgehalten, dass der Anteil der Gesamtkosten für den Betrieb der Zentralheizung, der auf deinen Warmwasserverbrauch entfällt, mittels des Verfahrens aus § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV abgetrennt wird.

    Zuletzt legst du fest, wie die Kosten der Versorgung mit Wärme verteilt werden. Wenn du WMZ verbaust, kann das weiterhin so erfolgen:

    ... nur sollte der Hinweis auf die WW-Versorgung gestrichen werden. Da der zitierte Absatz auch Regelungen zu anderen Betriebskosten enthält, sollte man nicht den ganzen Absatz streichen:

    Das sollte drin bleiben.
     
  21. ciz

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    Vielen Dank erst einmal.
    Ich werde mir die Formulierungen nochmal ansehen und neu verfassen.
    Kann es ja dann nochmal hochladen.

    Kurz noch eine Frage zum Zeitpunkt des Übergangs auf die neue Zählweise.

    Das Jahr 2014 ist soweit durch und das muss ich ja nach dem bisher vereinbarten Schlüssel abrechnen. Richtig?
    Wenn wir uns entschließen die neuen WW und WMZ für unten einzubauen, ab wann kann man mit der neuen Methode rechnen?
    Sollte ich eine Zwischenabrechnung beim Gasversorger machen und dann alles neu starten?

    Eine weitere kurze Frage zum rechtlichen Teil.
    Stand jetzt kann ich mir nach dem Einbau des WW Zählers zwischen den Methoden nach den qm oder durch den Einbau eines weiteren WMZ abzurechnen, aussuchen, da ich als Vermieter im 2-Parteien Haus eine der beiden Wohnungen nutze.

    Wie ist es wenn ich ins für ein paar Jahre ins Ausland gehe und die Wohnung vermiete? Dann wird doch der WMZ in jedem Fall benötigt um sauber abzurechnen?
     
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