Original von Berny
Original von RMHV
Außer der Tatsache, dass es bei den Heizkosten wesentlich umfangreichere Vorschriften über den Umlageschlüssel gibt, gibt es keine Unterscheidet (meinste Unterschiede?) in der Rechtslage zwischen Heiz- und Warmwasserkosten und den anderen Betriebskosten.
Richtig, prinzipielle Unterschiede in der Rechtslage gibt es nicht.
Das muss man sich immer wieder in Erinnerung rufen: es gibt keine rechtlichen Unterschiede zwischen Heizkosten und anderen Betriebskosten. Es gibt überhaupt nur umlagefähige Betriebsksoten und die Heizkosten sind eine der umlagefähigen Kostenarten.
Original von Berny
Original von RMHV
Heizkosten sind in § 2 Nr. 4 - 6 BetrkV als umlagefähige Kosten genannt.
Das ist mir klar.
Gut, aber nicht wieder vergessen...
Original von Berny
Original von RMHV
Die Heizkostenverordnung regelt nur das Verfahren zur Berechnung der Mieteranteile.
Nicht nur diese, sondern auch - wie bereits erwähnt - die Aufschlüsselung der Verbrauchs- und Grundflächenanteile (naja, Grundflächenanteile könnten wohl die von Dir genannten Mieteranteile sein?), bsp. 70%/30%.
Die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist Teil des Verfahrens zur Berechnung von Kostenanteilen der Mieter. Diese Aufteilung erfolgt also keineswegs zusätzlich zur Anteilsberechnung.
Original von Berny
Original von RMHV
Die Betriebskostenverordnung enthält dagegen keinerlei Vorschriften über den Umlageschlüssel, nicht für Heizkosten und auch nicht für andere Betriebskosten.
Für HK ist ja klar, für BK wäre mir neu. OK.
Wenn es neu ist, dass die BetrkV keine Vorschriften über Umlageschlüssel enthält, wäre die Lektüre der Verordnung angebracht. Es ist nicht übermäßig viel Text. Berny, wenn du dabei eine Vorschrift über den Umlageschlüssel findest, gebe ich einen aus.
Die Betriebskostenverordnung regelt die Umlagefähigkeit der im § 2 genannten Kostenarten, nicht aber das Verfahren der Umlage, also nicht den Umlageschlüssel.
Umlageschlüssel sind geregelt
- für die Betriebskostenart(en) "Heiz- und Warmwasserkosten" in der Heizkostenverordnung
- für alle anderen Betriebskostenarten in § 556a Abs. 1 BGB.
Festzuhalten ist dabei, dass die Heizkostenverordnung zwingendes Recht ist. Der § 556a Abs. 1 BGB ist dagegen dispositives Recht.
Von der HeizkV kann also nicht abgewichen werden. Ein Umlageschlüssel für Heiz-und Warmwasserkosten muss selbstverständlich nach der Verordnung zulässig sein. Die Verordnung lässt aber durchaus Gestaltungsspielräume. Hier ist die Reihenfolge also, dass erst die Verordnung kommt und nur wenn es zulässig ist Vereinbarungen der Parteien relevant sind.
Der § 556a BGB greift schon nach seinem Inhalt ausschließlich in Fällen, in denen die Parteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben. Hier ist die Reihenfolge anders als bei den Heizkosten. Vereinbarungen sind immer zulässig und es gilt, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Die gesetzliche Regelung über den Umlageschlüssel ist für die anderen Kostenarten nachrangig.
In beiden Fällen gilt aber - das fehlende Verständnis dafür war letztlich der Auslöser der Diskussion - dass alle Rechtsfragen im Zusammenhang mit einer Abrechnung von Betriebskosten - die wie wir inzwischen erkannt haben sollten auch die Heizkosten umfassen - immer nur nach dem Inhalt des einen einzigen Mietvertrags zwischen dem Vermieter und genau dem einen einzigen Mieter zu beurteilen sind.
Niemand kann aus fremden Verträgen Ansprüche ableiten.
Einzige Ausnahme wäre ein Vetrag zu Gunsten Dritter. Wenn ich also mit Christian - er hatte die Rechtslage auf Anhieb richtig erkannt - einen Vertrag schließen würde mit dem Inhalt, dass wir gemeinsam dem Heizer einen Grundkurs BGB bezahlen, hätte Heizer einen Anspruch auf die Zahlung und könnte diesen Anspruch sogar einklagen.
(Mal abgesehen davon, dass dies kein Vertragsangebot ist, wäre zum Abschluss des Vertrags auch eine entsprechende Willenserklärung von Christian erforderlich, die er sich hoffentlich ohnehin verkneifen wird.)
Abschließende Bemerkung:
Die Verwendung unterschiedlicher Umlageschlüssel für die einzelnen Mieter ist unter allen denkbaren rechtlichen Aspekten zulässig ist und es gibt keinen auch nur ansatzweise haltbaren rechtlichen Aspekt, dies zu beanstanden. Das bedeutet nun aber keineswegs, dass ich die Verwendung unterschiedlicher Umlageschlüssel für die verschiedenen Mieter auch für sinnvoll halte.
Es wäre zwar in der Umsetzung zwar keineswegs schwierig, sondern nur mit viel Arbeitsaufwand verbunden, führt aber zu völlig ungewissen Ergebnissen.
Der Vermieter darf durchaus darauf spekulieren, dass er bei einer bestimmten Kombination von Umlageschlüsseln profitiert. Er kann aber nicht wirklich vorhersehen, ob die aktuelle Werte der ausgewählten Umlageschlüssel auch in Folgejahren Bestand haben werden. Hat er mit einem Mieter aber einem Umlageschlüssel vereinbart, kann diese Vereinbarung - von der Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 556a Abs. 2 BGB mal abgesehen - nicht mehr einseitig verändert werden.
Was heute Gewinn bringt könnte sich morgen, z.B. durch eine für den Vermieter ungünstige Änderung von Personenzahlen, als Verlustbringer erweisen.
