Heizkostenabrechnung nur nach Wärmemengenzähler zulässig?

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von DieterS, 26.10.2010.

  1. #1 DieterS, 26.10.2010
    DieterS

    DieterS Neuer Benutzer

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    Hallo,

    in unserem Mehrfamilienhaus hat jede Wohnung einen Wärmemengenzähler. Ist es zulässig oder sinnvoll die Heizkosten zu 100% nur nach dem Wärmengenzähler abzurechnen?

    Ich frage mich, ob Wohnungen im EG nicht benachteiligt werden, da sie ja die Wohnungen im OG ja mitheizen (Wärme steigt ja nach oben)??? Andererseits müssen die Wohnungen im EG auch weniger heizen, wenn oben geheizt wird.

    Weiss jemand Rat???

    Danke im Voraus.
     
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  3. Heizer

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    Die Heizanlage verursacht ja auch Kosten wenn nicht geheizt wird. Dazu zählen Grundgebühren, Wartung oder Schornsteinfegerkosten. Natürlich auch die Abrechnungskosten und Zählermieten.

    All das fällt auch an, wenn Keiner auch nur eine KWh verheizt.

    Angenommen alle Wohnungen wären Leer und auf Null gedreht. Nur eine Wohnung ist bewohnt und es würde nach 100% Verbrauch abgerechnet werden.

    Dann würde diese eine Wohnung alle Kosten tragen müssen während die Leerstandswohnung nix bezahlen. Und das alles in einem Hochhaus mit 100 Wohnungen und sagen wir 10.000€ Heizkosten.

    Das geht natürlich nicht. Daher sind in der Heizkostenverordnung die 30% Grundkosten zur Verteilung nach Fläche vorgeschrieben. Wie gesagt vorgeschrieben!

    Also selbst wenn einige Mieter das wollen würden, wäre das keine rechtssichere Arbrechnung mehr.
     
  4. #3 DieterS, 26.10.2010
    DieterS

    DieterS Neuer Benutzer

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    Hallo Heizprofi,

    was meinst Du mit 30% Grundkosten?

    Ich habe es nun so verstanden, dass 30% des Gesamtverbrauchs (den ich dem Hauptzähler entnehme) über die Wohnfläche anteilig und die restlichen 70% anhand der Wärmemengenzähler abgerechnet werden, richtig?
     
  5. #4 Christian, 27.10.2010
    Christian

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    Hallo Dieter,

    im Prinzip schon - aber irgendwie doch nciht so ganz. Ich weiß nicht, ob ich dich richtig verstanden habe, deswegen das Ganze mal in meinen Worten:

    Mal angenommen, es wurde Gas für 5 Euro verbraucht, der Schorni hat einen Euro bekommen und die Abrechnungskosten und Zählermieten schlagen mit 4 Euro zu Buche - macht 10 Euro Gesamtkosten für das Beheizen und die Heizung an sich.

    Laut Wärmemengenzähler hat Mieter A doppelt so viel "verbraucht" wie Mieter B.

    Wenn du nun die Kosten (10 Euro) unerlaubterweise zu 100% nach Verbrauch umlegst, muss A 6,66 Euro und B 3,33 Euro bezahlen. Das ist aber illegal!

    Legal wäre es, 30% der entstandenen Kosten (10 Euro) nach Wohnfläche und die restlichen 70% nach Verbrauch (laut Wärmemengenzähler) umzulegen.
    D.h. von den 10 Euro musst du 3,33 Euro nach Wohnfläche aufteilen und 6,66 Euro nach Verbrauch.

    M.E. ist aber auch eine Aufteilung mit höherem Grundkostenanteil (als 30%) möglich.
    Aber du kannst einen einmal gewählten Umlageschlüssel nicht ohne weiteres ändern. Falls also bisher 40% der Kosten nach Wohnfläche und 60% nach Verbrauch abgerechnet wurden, darfst du nicht ohne weiteres auf 30%/70% ändern, sondern musst die 40/60% beibehalten.

    Gruß,
    Christian
     
  6. RMHV

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    Das ist unvollständig. In § 10 HeizkV ist durchaus die Möglichkeit zur Abrechnung mit höheren Verbrauchskostenanteilen als 70% vorgesehen. Es muss nur eine entsprechende Vereinbarung darüber geben. Definitiv verordnungswidrig ist lediglich ein Verbrauchskostenanteil unter 50% der Gesamtkosten.

    Dass eine Abrechnung zu 100% nach Verbrauch rechtlich möglich wäre bedeutet nun aber keineswegs, dass das auch sinnvoll ist.

    Der Wenig- oder Nichtheizer sollte unbedingt über einen Grundkostenanteil auch an den Kosten beteiligt werden, die völlig unabhängig von einer Wärmeabnahme in den Wohnungen einfach nur durch den Betrieb der Heizungsanlage "im Leerlauf" bereits anfallen. Neben den bereits genanten Kosten für Wartung, Schornsteinfeger u.a. wären dies auch Brennstoffkosten für die Aufrechterhaltung der Vorlauftemperatur. Schließlich wird auch der Wenig- oder Nichtheizer ganz selbstverständlich erwarten, dass die Heizkörper ind der Wohnung bei Bedarf sofort warm werden und nicht erst über einen mehr oder weniger langen Zeitraum das ganze System auf Betriebstemperatur gebracht werden muss.
     
  7. Heizer

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    Ja richtig.

    Diese Vereinbarung muss aber zwischen allen Nutzern getroffen werden. Will nur einer nicht mit unterschreiben sind abweichende Verteilschlüssel, also auch 100% nach Verbrauch, unzulässig.

    Derartige Vereinbarungen könnten z.B im Mietvertrag getroffen werden. Bei einem Neubau mit anschließender Neuvermietung durchaus möglich. Bei größeren Objekten mit bestehenden Verträgen sicherlich nahezu ausichtslos.


    Ich habe mal noch ein Extrembeispiel: Alle nutzen die Zentralheizung nicht weil sie elektrisch heizen, weil sie 10.000kWh Strom gewonnen haben beim Anbieterwechsel. Andere haben sich einen Kamin eingebaut und heizen mit Holz.

    Unter dem Strich steht auf allen WMZ Nullverbrauch. Ist zwar unrealistisch aber möglich.

    Nun die Frage: Wer bezahlt den Wartungsmontuer und den Schorni?
     
  8. RMHV

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    Das ist ein gewaltiger Irrtum... Eine Vereinbarung wird zwischen dem Mieter und dem Vermieter abgeschlossen. Die Gültigkeit einer Vereinbarung hängt niemals von der Zustimmung weiterer Mieter ab.


    Dass die Aussichten zum Abschluss gleicher Vereinbarungen mit allen Mietern im Bestand bei Null liegen werden, ist unstreitig. Das ist aber gar nicht das Thema.

    Niemand kann den Vermieter zwingen, mit allen Mietern gleiche Vereinbarungen zur Abrechnung zu schließen. Niemand könnte z.B. den mit hellseherischen Fähigkeiten ausgestatteten Vermieter daran hindern, seine Abrechnungsvereinbarungen mit den einzelnen Mietern so auszugestalten, dass er in der Summe einen unangreifbaren Rechtsanspruch auf weit über 100% der Kosten hat. Er müsste nur für jeden Mieter eine Abrechnung erstellen, die der jeweiligen Vereinbarung entspricht. Dass Abrechnungsdienste nicht darauf eingerichtet sind, ändert nichts an der Rechtslage. Kein Mieter hat einen Anspruch auf eine Abrechnung nach dem Verfahren, das bei seinem Nachbarn verwendet wurde.

    Auch das ist rechtlich ohne jede Bedeutung. Wenn der Vermieter entsprechende Vereinbarungen schließt, muss er mit dem Ergebnis eben leben. Das ist schlicht und einfach das Gegenstück zu den Einnahmen, die auch über 100% der Kosten liegen können.

    Wir sind uns in der Sache völlig einig, dass eine Heizkostenabrechnung nur nach Verbrauch nicht sinnvoll ist. Das ändert aber eben nichts an der Rechtslage, dass es möglich ist.
     
  9. Heizer

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    @RMHV:

    Wie willst Du eine Abrechnung durchführen wenn Du nur mit einigen Mietern die 100% vereinbart hast?

    Das geht schlicht und einfach nicht. Du kannst nicht die Hälfte zu 100% nach Verbrauch abrechnen und beim Rest 70:30 anwenden.

    Bei der Abrechnung scheitert es da ja schon an der Vorverteilung.

    Natürlich könnte man 2 Nutzergruppen bilden. Die eine nach 100% Verbrauch und die andere 70:30. Das würde aber dazu führen, dass nur die eine Nutzergruppe an den Grundkosten beteiligt wird.

    Angenommen alle hätten Nullverbrauch. Dann würde die 70:30 Nutzergruppe die ganzen Kosten tragen während die 100% NG nix zahlt. Sowas geht natürlich überhaupt nicht.

    Eine derartige Abrechnung stünde rechtlich auf extrem dünnen Füßen.
     
  10. RMHV

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    Ganz einfach: man nehme die Gesamtkosten und berechne für den Mieter unter Verwendung des zutreffenden Umlageschlüssels den Kostenanteil des Mieters. Diesen Vorgang wiederholt man für jeden Mieter.

    Es gibt keine Vorschrift darüber, dass der Umlageschlüssel für alle Mieter gleich sein müsste. Jeder Mieter hat Anspruch auf die Berechnung des Kostenanteils nach dem für ihn zutreffenden Umlageschlüssel und nur darauf.

    Man kann aus Verträgen Dritter keine Rechte ableiten. Eine einzige Abrechnung, die "rechtlich auf extrem dünnen Füßen" stehen könnte, kann es bei Mietverhältnissen nicht geben. Es gibt nur Abrechnungen für jeden einzelnen Mieter, die in jedem Einzelfall dem Gesetz und den Vereinbarungen zwischen Vermieter und genau diesem einzelnen Mieter entsprechen müssen.

    Ich erkläre es mal an einem Beispiel...
    Zur Vereinfachung nehmen wir eine beliebige Kostenart, die nicht der Heizkostenverordnung unterliegt.
    Mit Mieter 1 soll Personenzahl als Umlageschlüssel vereinbart sein, mit Mieter 2 Wohnfläche.
    Die Gesamtkosten für diese Kostenart sollen 300 GE (Geldeinheiten) sein.
    Umlagemengen:
    2 Personen und 50 m² für Mieter 1
    1 Person und 100 m² für Mieter 2

    Abrechnung Mieter 1 ergibt bei Kosten von 300 GE und 2 von 3 Personen einen Kostenanteil von 200 GE.
    Abrechnung Mieter 2 ergibt bei Kosten von 300 GE und 100 von 150 m² einen Kostenanteil von 200 GE.
    Keiner der beiden Mieter kann gegen die Abrechnung vorbringen, dass die Gesamtkosten nur 300 GE betragen.

    Das Beispiel ist so gewählt, dass der Vermieter profitiert. Bei anderen Konstellationen könnte der Vermieter in der Summe bei 300 GE Gesamtkosten vielleicht auch nur 200 GE erlösen und er könnte ebenfalls von keinem der beiden Mieter eine höhere Zahlung verlangen. Das ist der Grundsatz der Vertragsfreiheit.

    Selbstverständlich führt die Verwendung unterschiedlicher Umlageschlüssel für die einzelnen Mieter zu einem Mehraufwand bei der Abrechnungserstellung. Das mag man für unsinnig halten. Rechtlich zu beanstanden ist dies aber nicht. Unsinnig bedeutet keineswegs unzulässig.

    Die Heizkostenverordnung macht die Berechnung sicher noch aufwändiger als bei anderen Kostenarten. Die Rechtslage ist aber genau die gleiche.
     
  11. Heizer

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    @RHMV: Wir sprechen aber hier nicht von einer beliebigen Kostenart sondern von den Heizkosten.

    Auch ohne die Heizkostenverordnung kann man bei einer Verteilabrechnung nicht unterschiedliche Schlüssel anwenden. Das geht nicht.

    Wenn Du es dennoch versuchst da irgendwas zusammenzubasteln, wie es diverse Verwalter im Excel versuchen, wird Dir jeder Richter den Mist um die Ohren hauen.


    Ich mach mal ne Beispielrechnung mit 6 Wohnungen. Die drei nach 70:30 und die anderen nach 100% Verbrauch. Alle mit 100m². Zwei 3000 kWh Verbrauch und die zwei sagen wir 2000 kWh und noch zwei leerstehende mit Nullverbrauch.

    1000€ Heizkosten

    Zunächst benötigt man eine Vorverteilung: Also teilen wir die 1000€ auf die beiden Nutzergruppen nach m² auf. Da beide je 300m³ genau Halbe Halbe also 500€

    Bei den Nutzern mit 100% Verbrauch verteilen sich also 5000kWh auf 500€. Macht also 200 und 300€ und die Leerwohnung bezahlt nix.

    Bei der anderen Nutzergruppe muss man nun erstmal nach 30:70 weiter vorverteilen. Also 150€ nach m² und 350€ nach Verbrauch.

    Also kommen wir auf 140+50 und 210+50 und 0+50€.


    Und anschließend vergleichen die Nachbarn ihre Abrechnungen. Nun erkläre den mal, dass diese bei gleichem Verbrauch bei 100% mehr bezahlen müssen. Die sind schneller beim Mieterbund als du gucken kannst.
     
  12. RMHV

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    Offensichtlich fehlt es dir an den allerelementarsten Rechtskenntnissen. :help

    Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis werden durch den Mietvertrag begründet und bestehen ausschließlich zwischen den vertragschließenden Parteien. Ein Dritter - hier also ein beliebiger anderer Mieter - kann sich nicht auf den Inhalt eines fremden Vertrags berufen.

    Die Heizkostenverordnung ist eine Vorschrift über die Ermittlung des Umlageschlüssels für Heiz- und Warmwassrkosten. Nicht mehr und nicht weniger. Die Heizkostenverordnung begündet aber für keinen Mieter einen Anspruch auf Gleichbehandlung mit irgendeinem anderen Mieter.
    Dass die jeweiligen Vereinbarungen über den Umlageschlüssel nach Heizkostenverordnung zulässig sein müssten, dürfte sich von selbst verstehen.

    Es gibt keine einheitliche "Verteilabrechnung", die für alle Mieter gleich sein müsste und bei der die Summe aller Mieteranteile genau 100% der Kosten ergeben müsste.

    Es ist nun wirklich kein Kunststück, Betriebskostenabrechnungen auch mit unterschiedlichen Umlageschlüsseln für die einzelnen Mieter zu erstellen. Wenn du es nicht kannst, ich kann es.

    Das Verfahren ist sehr einfach:
    Gesamtkosten x Umlage(Mieter) / Umlage(Gesamt) = Kostenanteil Mieter

    Wenn die Umlage bei einem einzigen Mieter nach Wohnfläche erfolgen müsste, wären für Umlage(Gesamt) selbstverständlich die Wohnflächen sämtlicher Wohnungen zu addieren. Wäre der Umlageschlüssel Personenzahl, wäre selbstverständlich für Umlage(Gesamt) die Gesamtpersonenzahl im Haus zu ermitteln. Wenn die Umlagevereinbarung 100% der Heizkosten nach Verbrauch lauten würde, müsste der Gesamtverbrauch aller Wohnungen addiert werden. Wenn es bei einem anderen Mieter 70:30 sein soll, müssten man für diesen Mieter eben zur Berechnung des Umlageschlüssels sowohl die Summe der Verbrauchsmengen aller Wohnungen als die die Summe aller Wohnflächen ermitteln. Viel Aufwand, aber rechnerisch nicht weiter schwierig und rechtlich absolut nicht zu beanstanden.

    Mittels Excel-Tabellen wären die unterschiedlichen Umlageschlüssel übrigens relativ einfach zu berechnen. Kein Richter wird irgendjemandem irgendetwas um die Ohren hauen nur weil irgendein Tool zur Berechnung verwendet wurde.
    Auch wenn es offenbar die Erkenntnisfähigkeit überfordert wird einen Abrechnung nur dann vor Gericht durchfallen, wenn sie nicht den Vereinbarungen mit genau diesem Mieter - und nur diesem Mieter - entspricht, mit dem der Streit geführt wird. Was mit anderen Mietern vereinbart und abgerechnet wird ist absolut irrelevant.

    Die Mieter können so schnell rennen, wie sie wollen. Ob sie zum Mieterbund oder sonst irgendwo hin rennen wollen, ist deren Angelegenheit. Unterstellt, dass die Abrechnung den bestehenden Vereinbarungen entspricht, ist die Erklärung sehr schlicht und lautet: weil es so vereinbart ist.
     
  13. Heizer

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    Und was machst Du mit dem Rest? Insbesondere wenn bei der Milchmädchenrechnung mehr Kosten verteilt wurden als angefallen sind? Dann kommt der Mieter und will die Rechnungen einsehen und ups? Dass erkläre dann mal dem Richter. Und wenn weniger heraus kommt bezahlst Du das dann selber?

    Ja und genau diese Art der selbstgebastelten Abrechnungen meine ich. Bei einfachen Abrechnungsobjekten funzt das sicher noch, aber wehe es geht in Unternutzergruppen oder verschiedene Verteilschlüssel. Dann sieht keiner mehr durch. Insbesondere nicht mehr der Mieter. Und bereits das kann beanstandet werden, selbst wenn die Abrechnung ansonsten korrekt ist.
     
  14. RMHV

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    Herr, lass es Hirn regnen...

    Es gibt keinen Rest, mit dem irgendetwas gemacht werden müsste. Einen Anspruch des Vermieters gegen die Gesamtheit der Mieter auf Erstattung von 100% der Betriebskosten gibt es nicht.
    Die "Milchmädchenrechnung" ist, auch wenn es die Erkenntisfähigkeit offensichtlich überfordert, die Rechtslage.

    Wenn der Mieter Belege einsieht, kann er nachprüfen, ob die Gesamtkosten in seiner Betriebskostnabrechnung richtig angegenben sind. Er kann weiter nachprüfen, ob der Umlageschlüssel in seiner Betriebsksotenabrechnung richtig ist. Wenn diese beiden Größen stimmen, kann der Mieter noch nachrechnen, ob der Kostenanteil richtig berechnet ist. Wenn es bei diesen Punkten keine Beanstandungen gibt, ist die Betriebskostenabrechnung richtig.

    Was in irgendwelchen anderen Betriebsksotenabrechnungen steht, kommt dabei nicht vor und es wird sich auch kein Richter für den Inhalt von Betriebskostenabrechnungen mit Dritten interessieren.

    Auch wenn ich mich schon wieder wiederholen muss: dass eine Abrechnung mit viel Aufwand verbunden ist, macht sich noch lange nicht unzulässig. Dass man eine Abrechnung als unsinnig ansieht, macht diese Abrechnung ebenfall noch lange nicht unzulässig.
    Im übrigen machen Nutzergruppen die Abrechnung mit unterschiedlichen Umlageschlüsseln für den Mieter nicht schwieriger und nicht weniger nachvollziehbar als dies bei identischen Umlageschlüsseln für alle Mieter der Fall wäre.
    Bei der Bildung von Nutzergruppen werden die Kosten nach irgendeinem Verfahren auf die einzelnen Gruppen aufgeteilt. Aus den Gesamtkostenanteil für die Nutzergruppe wird dann der jeweilige Umlageschlüssel zur Berechnung des Mietersanteils verwendet. Auch dabei kommen Umlageschlüssel, die in fremden Abrechnungen verwendet werden, schlicht und einfach nicht vor.
     
  15. #14 Christian, 01.11.2010
    Christian

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    @ Heizer:

    Lass uns das Ganze mal auf die Müllentsorgung (nur mal so als Beispiel) übertragen, vielleicht wird das dann einfacher zu erklären ...

    Wenn Mieter A personenanteilig bezahlen will* und Mieter B flächenanteilig, und A 2/3 der Personen hat und B 2/3 der Fläche, dann zahlen beide Mieter halt 2/3 der Kosten - das macht in Summe 4/3, d.h. 1/3 "Gewinn" für den Vermieter.

    Keiner der beiden Mietparteien hat aber "zu viel" bezahlt! Jede der beiden Mietparteien hat das bezahlt, was im Vertrag vereinbart wurde. In der Nebenkostenabrechnung muss ja auch nur die Gesamtsumme und der jeweilige Anteil des Mieters erwähnt werden, und nicht, wie viel die anderen Mieter zahlen. Es wird also idR kein Mieter merken, daß die Summe aller "zu groß" ist. Selbst wenn die Nachbarn im Treppenhaus tratschen, und dabei rauskommt, daß alle Mieter in Summe "zu viel" zahlen, kann man dem Vermieter keinen Strick daraus drehen - jeder hat doch genau so viel bezahlt, wie er es mit dem Vermieter vertraglich vereinbart hat.

    Und wenn dann ein Mieter die Originalbelege sehen will, ist das doch okay - da stehen dann halt X Euro und der Mieter zahlt halt seinen Anteil, das sind dann die 2/3 von oben. Die Beträge für die anderen wird der doch dadurch nicht erfahren.


    Gruß,
    Christian

    * will = im Mietvertrag vereinbart
     
  16. Berny

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    Hallo Christian,
    mir fiel beim Lesen dieses Threads auf, dass @Heizer eigentlich nur von der Heizkostenberechnung (bspw. lt. §7 HKVO 70/30) spricht, während andere Poster überwiegend von der Verteilung der übrigen BK (m², Nutzer etc. sprechen.
    So kann man prima aneinander ... :stupid :lol :wink :?
     
  17. RMHV

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    Offenbar noch einer, der es nicht versteht... :help

    Heizkosten sind ganz gewöhnliche Betriebskosten. Nachzulesen in § 2 Nr. 4-6 BetrkV. Lediglich der zulässige Umlageschlüssel ist in der Heizkostenverordnung geregelt.
    Außer der Tatsache, dass es bei den Heizkosten wesentlich umfangreichere Vorschriften über den Umlageschlüssel gibt, gibt es keine Unterscheidet in der Rechtslage zwischen Heiz- und Warmwasserkosten und den anderen Betriebskosten.

    Niemand hat aneinander vorbei geredet. Einer - nein, jetzt zwei haben nur einen einfachen Zusammenhang nicht verstanden.
     
  18. Berny

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    Original von RMHV:

    "Offenbar noch einer, der es nicht versteht... :help"
    Doch sehr gut sogar.

    "Heizkosten sind ganz gewöhnliche Betriebskosten."
    Richtig.

    "Lediglich der zulässige Umlageschlüssel ist in der Heizkostenverordnung geregelt."
    Meinst sicher den Aufteilungsschlüssel Verbrauchs- und Grundkosten (70%/30%).

    "Außer der Tatsache, dass es bei den Heizkosten wesentlich umfangreichere Vorschriften über den Umlageschlüssel gibt, gibt es keine Unterscheidet in der Rechtslage zwischen Heiz- und Warmwasserkosten und den anderen Betriebskosten."
    Doch. Heiz- und WWKosten sind in §§7+8 HKVO geregelt, übrige Betriebskosten in der BetrkVO.

    "Niemand hat aneinander vorbei geredet. Einer - nein, jetzt zwei haben nur einen einfachen Zusammenhang nicht verstanden."
    Ich schon... :wink
     
  19. RMHV

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    Meinst sicher den Aufteilungsschlüssel Verbrauchs- und Grundkosten (70%/30%).[/quote]

    Nein, ich meinte nicht die Aufteilung in Verbrauchs und Grundkosten und ich meine schon gar nicht das Verhältnis von 70%:30%. Ich meinte vielmehr die Vorschriften der Heizkostenverordnung insgesamt, die mit der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung beginnt, einen Verbrauchskostenanteil von 50-70% vorsieht und darüber hinaus die Ausnahmen für Zweifamilienhäuser oder - der Ansatz der ganzen Diskussion - höhere Verbrauchskostenanteile als 70% zulässt. Einfach alles was dazugehört. Hier geht es inzwischen um grundsätzliche Rechtsfragen und nicht um Einzelvorschriften der Heizkostenverordnung.


    Wer von sich behauptet, die Zusammenhänge verstanden zu haben, darf sich einen derartigen Unsinn nicht erlauben. Heizkosten sind in § 2 Nr. 4 - 6 BetrkV als umlagefähige Kosten genannt. Die Heizkostenverordnung regelt nur das Verfahren zur Berechnung der Mieteranteile. Die Betriebskostenverordnung enthält dagegen keinerlei Vorschriften über den Umlageschlüssel, nicht für Heizkosten und auch nicht für andere Betriebskosten.

    Da habe ich beträchtliche Zweifel.
     
  20. Berny

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    Hallo RMHV,

    mit den
     
  21. RMHV

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    Das muss man sich immer wieder in Erinnerung rufen: es gibt keine rechtlichen Unterschiede zwischen Heizkosten und anderen Betriebskosten. Es gibt überhaupt nur umlagefähige Betriebsksoten und die Heizkosten sind eine der umlagefähigen Kostenarten.

    Gut, aber nicht wieder vergessen... :wink

    Die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten ist Teil des Verfahrens zur Berechnung von Kostenanteilen der Mieter. Diese Aufteilung erfolgt also keineswegs zusätzlich zur Anteilsberechnung.

    Wenn es neu ist, dass die BetrkV keine Vorschriften über Umlageschlüssel enthält, wäre die Lektüre der Verordnung angebracht. Es ist nicht übermäßig viel Text. Berny, wenn du dabei eine Vorschrift über den Umlageschlüssel findest, gebe ich einen aus. :bier

    Die Betriebskostenverordnung regelt die Umlagefähigkeit der im § 2 genannten Kostenarten, nicht aber das Verfahren der Umlage, also nicht den Umlageschlüssel.

    Umlageschlüssel sind geregelt
    - für die Betriebskostenart(en) "Heiz- und Warmwasserkosten" in der Heizkostenverordnung
    - für alle anderen Betriebskostenarten in § 556a Abs. 1 BGB.

    Festzuhalten ist dabei, dass die Heizkostenverordnung zwingendes Recht ist. Der § 556a Abs. 1 BGB ist dagegen dispositives Recht.
    Von der HeizkV kann also nicht abgewichen werden. Ein Umlageschlüssel für Heiz-und Warmwasserkosten muss selbstverständlich nach der Verordnung zulässig sein. Die Verordnung lässt aber durchaus Gestaltungsspielräume. Hier ist die Reihenfolge also, dass erst die Verordnung kommt und nur wenn es zulässig ist Vereinbarungen der Parteien relevant sind.
    Der § 556a BGB greift schon nach seinem Inhalt ausschließlich in Fällen, in denen die Parteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben. Hier ist die Reihenfolge anders als bei den Heizkosten. Vereinbarungen sind immer zulässig und es gilt, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Die gesetzliche Regelung über den Umlageschlüssel ist für die anderen Kostenarten nachrangig.

    In beiden Fällen gilt aber - das fehlende Verständnis dafür war letztlich der Auslöser der Diskussion - dass alle Rechtsfragen im Zusammenhang mit einer Abrechnung von Betriebskosten - die wie wir inzwischen erkannt haben sollten auch die Heizkosten umfassen - immer nur nach dem Inhalt des einen einzigen Mietvertrags zwischen dem Vermieter und genau dem einen einzigen Mieter zu beurteilen sind.

    Niemand kann aus fremden Verträgen Ansprüche ableiten.

    Einzige Ausnahme wäre ein Vetrag zu Gunsten Dritter. Wenn ich also mit Christian - er hatte die Rechtslage auf Anhieb richtig erkannt - einen Vertrag schließen würde mit dem Inhalt, dass wir gemeinsam dem Heizer einen Grundkurs BGB bezahlen, hätte Heizer einen Anspruch auf die Zahlung und könnte diesen Anspruch sogar einklagen. :wink
    (Mal abgesehen davon, dass dies kein Vertragsangebot ist, wäre zum Abschluss des Vertrags auch eine entsprechende Willenserklärung von Christian erforderlich, die er sich hoffentlich ohnehin verkneifen wird.)

    Abschließende Bemerkung:
    Die Verwendung unterschiedlicher Umlageschlüssel für die einzelnen Mieter ist unter allen denkbaren rechtlichen Aspekten zulässig ist und es gibt keinen auch nur ansatzweise haltbaren rechtlichen Aspekt, dies zu beanstanden. Das bedeutet nun aber keineswegs, dass ich die Verwendung unterschiedlicher Umlageschlüssel für die verschiedenen Mieter auch für sinnvoll halte.
    Es wäre zwar in der Umsetzung zwar keineswegs schwierig, sondern nur mit viel Arbeitsaufwand verbunden, führt aber zu völlig ungewissen Ergebnissen.
    Der Vermieter darf durchaus darauf spekulieren, dass er bei einer bestimmten Kombination von Umlageschlüsseln profitiert. Er kann aber nicht wirklich vorhersehen, ob die aktuelle Werte der ausgewählten Umlageschlüssel auch in Folgejahren Bestand haben werden. Hat er mit einem Mieter aber einem Umlageschlüssel vereinbart, kann diese Vereinbarung - von der Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 556a Abs. 2 BGB mal abgesehen - nicht mehr einseitig verändert werden.
    Was heute Gewinn bringt könnte sich morgen, z.B. durch eine für den Vermieter ungünstige Änderung von Personenzahlen, als Verlustbringer erweisen.
     
Thema: Heizkostenabrechnung nur nach Wärmemengenzähler zulässig?
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