Heizkostenabrechnung ohne Zähler?

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von Sandro56, 14.07.2014.

  1. #1 Sandro56, 14.07.2014
    Sandro56

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    Ich habe vor einem Jahr ein größeres Haus gekauft, dass ich renovieren und in 3 Wohnungen umbauen ließ. Eine Wohnung war in gutem Zustand, weshalb ich sie sofort vermietet habe. Ich habe ein Unternehmen beauftragt, an allen Heizkörpern Wärmezähler anzubringen. Der Installateur kam leider erst nach dem Einzug und meinte, es macht keinen Sinn, Wärmezähler anzubringen, wenn in den anderen 2 Wohnungen die Heizkörper phasenweise abmontiert werden. Ich habe es eingesehen und den Einbau auf den Tag der Fertigstellung aller 3 Wohnungen verschoben. Dieser ist nun auch gekommen.

    Mein Plan war, während er Übergangsphase die Heizölkosten zu bestimmen und per Schätzung zum Vorteil des Mieters aufzuteilen. Ich habe die Heizöltanks beim Einzug des Mieters füllen lassen und würde sie jetzt wieder füllen lassen, um die verbrauchte Menge zu bestimmen. Diese Nachfüllmenge würde ich anteilig auf die m2 des gesamten Hauses aufteilen und den entsprechenden Betrag dem Mieter berechnen. Man muss dabei bedenken, dass die anderen 2 Wohnungen wegen der Renovierung bis jetzt leer stehen und die Heizkörper fast immer aus waren bzw. erst garnicht montiert. Warmwasser wurde nicht gebraucht. Der Mieter ist also klar im Vorteil. Leider habe ich beim Einzug dem Mieter dieses Problem nicht geschildert (da ich auf die Wärmezähler gehofft habe).

    Jetzt ist es so, dass ich die Mieter der bereits bezogenen Wohnung wegen diverser Probleme fristlos gekündigt habe. Im Gespärch wurde mir schon angedeutet, dass diese Mieter in etlichen Wohnungen Mieter waren und es des öfteren zu Streit bezüglich der Nebenkostenabrechnung gekommen ist (und immer war der böse Vermieter schuld ;) ). Da sind die Heizkosten natürlich ein gefundenes Fressen für die werten Herrschaften.

    Kann ich die Kosten ohne Zähler überhaupt geltend machen?
    In der besagten Wohnung haben neben den Mietern etliche Leute gehaust, die Heizkörper waren jedesmal, wenn ich in der Wohnung war voll aufgedreht und gleichzeitig des öfteren alle Türen und Fenster auf. Mindestens 80% der Heizkosten dürften also auf das Konto der Mieter gehen.
    Das kann ich nicht beweisen und wäre schon zufrieden, wenn zumindest 50% der Heizkosten bezahlt würden... (da diese Wohnung 50% der m² hat)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Modernfamily, 15.07.2014
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    Sieht schlecht aus

    Was wurde im MV vereinbart?
     
  4. #3 Sandro56, 15.07.2014
    Sandro56

    Sandro56 Neuer Benutzer

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    Im Mietvertrag steht: Die Kosten des Betriebes zentraler Heizungsversorgungsanlagen werden nach der Heizkostenverordnung ermittelt,
    soweit nicht zulässig etwas anderes vereinbart wird.


    Ob das gegen meine Abrechnungsform spricht, muss ich heute Abend mal genauer prüfen.
     
  5. Andres

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    Du darfst in deinem Fall nicht von der HeizkostenV abweichen und dein Abrechnungsmodus ist nicht zulässig. Es besteht für dich die Pflicht zur Verbrauchserfassung. Wie du dem nachkommst, kann dem Mieter zu Recht ziemlich egal sein.


    Kann ich nicht nachvollziehen. Erstens werden Arbeiten an der Heizanlage gerne mal außerhalb der Heizperiode vorgenommen - dann ist das sowieso völlig wurscht. Zweitens muss man dann eben schlimmstenfalls zeitweilig einzelne HKV aus der Abrechnung nehmen, sofern das technisch gerechtfertigt ist. Macht die Abrechnung komplizierter, aber für irgendwas werden die ja auch bezahlt ...


    Es gibt bessere Wege, den Verbrauch zu ermitteln.


    So unvernünftig das auch klingt: Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine vorteilhafte sondern auf eine korrekte Abrechnung.


    ... diesmal war es jedenfalls so.


    Wenn überhaupt, dann nicht durch eine unzulässige Zwischenabrechnung. Evtl. wird eine Schätzung über den ab jetzt erfassten Verbrauch akzeptiert. Ich sehe aber die erhebliche Gefahr, dass du nur die 30 % verbrauchsunabhängige Kosten geltend machen darfst.
     
  6. #5 Sandro56, 15.07.2014
    Sandro56

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    Da die Mieter in 2 Wochen ausziehen, macht die Abrechnung jetzt keinen Sinn mehr.

    In der Heizkostenverordnung steht, dass 30-50% der Kosten als verbrauchsunabhängige Kosten abgerechnet werden können. Kann das der Vermieter selber bestimmen oder woher weiß ich, ob es nun 30, 40 oder 50% sind?

    Ich werde die verbrauchsunabhängigen Kosten geltend machen und zusätzlich in der Abrechnung die Heizölmenge verteilt auf die qm² berechnen. Vielleicht habe ich Glück und die Mieter akzeptieren es, ansonsten muss ich es hinnehmen und als Lehrgeld verbuchen.

    Danke für die Hilfe
     
  7. Andres

    Andres
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    Erstens ist genau das Gegenstück geregelt (wichtig um mit den Zahlen nicht durcheinander zu kommen), zweitens möchtest du vielleicht mehr als nur den ersten Satz aus § 7 HeizkostenV lesen. Ich habe die starke Vermutung, dass du wie die meisten nicht zwischen 50 und 70 % wählen darfst.


    Solltest du tatsächlich nicht unter die Voraussetzungen von Satz 2 oder 3 fallen, darfst du frei wählen. Du darfst den Modus nur nicht willkürlich ändern.


    Gesunde Einstellung.
     
  8. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Heizung ohne Messgeräte

    Es ist bis hierher alls richtig gesagt, die richtigen Schlüsse wurden gezogen.

    Nur noch eine Anmerkung aus persönlicher Erfahrung. Unter bewusstem! Verzicht auf Hz.Messgeräte (damals als "unwirtschaftlich noch rechtens, aber heute! nicht mehr) folgende Vorgehensweise:
    Ich habe rechnerisch (mietvertraglich vereinbart), dass
    70 % der Gesamtverbrauchskosten auf die Fläche bzw. die Wohnungsgröße,
    30 % der Gesamtkosten auf die Personenzahl bzw. den Haushalt umgelegt wurden.
    Dieser Maßstab hat übrigens den Gesamtverbrauch exakt gedeckt.

    Dies nur als Vorschlag ! für die aktuelle Situation - doch wenn man, wie angedeutet, den Richtigen hat, kann sowohl mit einem unkonventionellen als auch korrekten Verfahren, Strittiges herauskommen - Viel Glück!
     
  9. Andres

    Andres
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    Jaja, die Wunder der Mathematik.
     
  10. GJH27

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    Oder auf gut bayrisch: "A Hund isser scho!" :91:
     
  11. Nero

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    Heizung ohne Messgeräte

    Hallo ihr beiden ...
    lasst es euch schmecken - ein kalter Hunde ist etwas feines ...
     
  12. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Kein Messgeräte

    es tut mir so sehr leid, dass ich nicht erkannt habe, dass manche "ex cathreda " spechen"

    Was habe ich geschieben ? Es war nur ein gut gemeinter Vorschlag für den Fragesteller, mit dem ich bestens zurecht gekommen bin und daher empfohlen habe.
    Ansonsten - Urbi et Orbi!
     
  13. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Wir haben auch die Situation, dass im erworbenen Objekt keine HKV montiert waren und wir die Monate bis zum Einbau hilfsweise über Fläche verteilt haben. Unser Anwalt sagte, dass rechtlich den Mietern ein Sanktionsrecht zusteht. die gesamten Heizkosten um 15 % zu kürzen, wenn nicht (wie zwingend in der Heizkostenverordnung voreschrieben) nach Verbrauch abgerechnet wurde.
    Eine Mietpartei hat über den Mieterverein dies auch promt in einem Schreiben angeführt.

    Demnach könnten Deine Mieter die HK-Abrechnung pauschal um 15 % kürzen, wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde.
     
  14. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Ja das stimmt mit Sicherheit - aber wäre es für den Fragesteller nicht ungeachtet dessen einen Eigenversuch mit dem M. wert?

    Die Gegenpartei - gleich Mieterverein- erzählt so manches nach dem Mund - manchmal zu Recht, vielmals aber auch nicht.
     
  15. aquila

    aquila Erfahrener Benutzer

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    Strategie wäre sicherlich 70% (bzw. Verbrauchsanteil) hilfsweise nach Fläche abzurechnen.
    Dem Mieter steht das Sanktionsrecht zu, welches andersrum nicht heißt, der Vermieter muss die 15 % bereits bei der Abrechnung abziehen.

    Bei einer Zugverspätung muss der Reisende sich auch um die ihm zustehende Minderung bemühen.
     
  16. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    Heizung ohne Messgeräte

    wollte es gerade schreiben, du warst schneller und sagst das, was ich noch sagen wollte.

    Ich würde, wie geagt, im Rahmen meiner Möglichkeiten abrechnen ( welcher Prozentanteil und wie auch immer )

    Den besagten Abzug (rechtlich gesehen ) falls es dazu kommt.- würde ich korrekt in meine Abrechnung einkalkulieren und mich damit abfinden - falls es dazu kommt.

    An die Grenzen gehen, heißt ja nicht, Grenzen überschreiten.
     
  17. #16 Hagi, 21.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2015
    Hagi

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    Ich habe fast das gleiche Problem.

    Bei meinem Objekt wäre das Verhältnis:
    50 % Grundkosten / 50 % Verbrauchskosten

    Entsprechend teile ich:

    • 50 % der Heizölkosten anhand der Wohnfläche auf. (Frage: Wenn eine Wohnung renoviert wird, also nicht bewohnbar ist, muss ich diese dann ebenfalls zur Gesamtwohnfläche hinzuzählen - auch wenn sie in den besagten Monaten nicht beheizt war?)
    • Die anderen 50 % (Verbrauchskosten) teile ich ebenfalls anhand der Wohnfläche auf, aber eben separat gelistet.


    Ist die Auflistung auf der Abrechnung für dieses Beispiel so korrekt (siehe Grafik):
    Gesamtheizölverbrauch = 1000 L
    Gesamtwohnfläche = 300 m²
    Wohnung A = 100 m²
    Heizölpreis 0,5 €


    In der Spalte ganz rechts steht in meinem Beispiel bei den Verbrauchskosten "anteilig". Muss hier etwas anderes stehen.

    Leider habe ich nach dem Auszug die Heizöltanks nicht wieder befüllen lassen sondern nur einen Füllstand der Tanks, allerdings habe ich diesen ohne die Mieter bestimmt. Sollte ich diesen angeben, da mir sonst ja sozusagen die "Zählerangaben" fehlen und die Abrechnung allein deshalb schon ungültig ist.

    Gefährde ich durch diese ungenaue Angabe der Heizkosten die gesamte Abrechnung, kann ich also theoretisch auch auf den Wasser- und Stromkosten sitzen bleiben?
     

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  18. Andres

    Andres
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    Die Antwort ist dann fast identisch: Verbrauchserfassung ist verpflichtend.


    Auch hier die Frage: Ist das in deinem Fall zulässig?


    Es mag an der fortgeschrittenen Stunde liegen, aber bei mir sind 1/3 von 50 % von 500 € nicht 166,67 €.


    Von wie vielen Monaten reden wir hier? Grundsätzlich würde ich für diese Zeit nicht von einer reduzierten Wohnfläche ausgehen.


    Welchen Sinn macht das? Warum teilt man etwas in zwei Hälften, nur um danach beide Hälften mit dem gleichen Schlüssel weiterzuverteilen?


    Also Heizölkosten 500 €. Wie gesagt ist 50 % von 500 € nur 250 €. Deine 50/50-Rechnung wird gar nicht ersichtlich, was die Abrechnung ungültig macht (Nachvollziehbarkeit). Außerdem ist es natürlich absurd, einen Teil, der nach Wohnfläche abgerechnet wird, "Verbrauchskosten" zu taufen.


    Einfach mal einen vollständigen Satz entsprechend der Tabelle bilden: Die Verteilung der Grundkosten erfolgt anteilig. Klingt das sinnvoll?

    Dort sollte "beheizte Wohnfläche" stehen.


    Anfangs- und Endstand (und ggf. Betankungen) gibst du für das Abrechnungsjahr an, nicht für die Mietdauer. Und diese Nachfüllerei ist unsinnig. Die Abrechnung erfolgt zeitanteilig - das ist eine weitere Rechnung, die deinem Beispiel fehlt.


    Ja. Lass' die Abrechnung doch zumindest im ersten Jahr von einem Profi machen. Wenn ich mir anschaue, was du hier schreibst, scheint mir das dringend nötig. Bei dieser Gelegenheit kannst du dir dann auch gleich noch erklären lassen, welche Verbrauchserfassung notwendig ist und welche Werte du zu welchem Termin ablesen musst.
     
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