Heizkostenabrechnung

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von MissMarple, 10.10.2009.

  1. #1 MissMarple, 10.10.2009
    MissMarple

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    Hallo zusammen,

    ich möchte eine Wohnung in meinem Haus vermieten. Möchte mir aber die Brunata-Ableseröhrchen an den Heizkörpern sparen und Heizkosten (Öl) und Wasser nach Quadratmetern abrechnen.
    Denke, wenn ein Mieter damit einverstanden ist, wird das doch möglich sein.

    Hat jemand Erfahrung damit gemacht oder gibt es hier etwas spezielles zu beachten? :vertrag

    Vielen Dank und lieben Gruß
    MissMarple
     
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  3. #2 Thomas76, 10.10.2009
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    Ja, zum Beispiel die Kleinigkeit, das das rechtlich nicht zulässig ist ;) Heizkosten müssen offiziell nach Verbrauch abgerechnet werden, Wasser auch, außer der Einbau von entsprechenden Messgeräten würde einen unverhältnissmäßig hohen Aufwand bedeuten.

    Solange dein Mieter mit deiner Abrechnungsmethode einverstanden ist, ist alles in Ordnung.Solltet ihr aber irgendwann mal Streit bekommen und es geht wg. der Abrechnung zum Anwalt oder vor Gericht, wirst du ganz klar das Nachsehen haben.
     
  4. #3 lostcontrol, 11.10.2009
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    kommt drauf an.
    wenn ich missmarple im anderen thread richtig verstanden habe geht's hier um ein zwei-parteien-haus, in dem die eine wohnung vom vermieter/eigentümer selbst bewohnt wird. da geht so einiges, was sonst nicht gehen würde.

    falls dem nicht so sein sollte @ missmarple musst du dich an die betriebskostenverordnung halten, da hat thomas schon recht.

    alternativ zu den röhrchen gibt's aber auch noch elektronische heizkostenverteiler - vielleicht sind die die ja lieber?
    bedenke auch: abrechnung über die verschiedenen abrechnungsunternehmen erspart dir auch 'ne menge arbeit, und gerade bei den heizkosten tut man sich dann doch schwer, wenn man bisher völlig unerfahren ist, da könnte das durchaus auch im zwei-parteien-haus sinnvoll sein, zumal es da unmengen fehlerquellen und stolperfallen gibt.
    muss man halt mal ausrechnen ob sich das lohnt, wenn die zu vermietende wohnung winzig ist im vergleich zur anderen wohnung könnte es sein, dass du mächtig draufzahlst, da du die röhrchen bzw. HKVs ja für beide wohnungen und sämtliche heizkörper anschaffen musst und eben auch selbst einen teil der ablese- und abrechnungskosten tragen musst.
     
  5. RMHV

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    Die relevante Rechtsgrundlage ist hier zwar nicht die Betriebskostenverordnung, die keine Vorschriften zur Kostenverteilung enthält, sondern die Heizkostenverordnung.

    Im § 2 HeizKV ist festgeschrieben, dass die Verordnung "außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt" allen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgeht.
    Daraus ergibt sich, dass im Ausnahmefall eine von der Heizkostenverordnung abweichende Vereinbarung wirksam ist. Wenn eine von der Verordnung abweichende Arechnung erfolgen soll, ist eine Vereinbarung auch zwingend erforderlich.
     
  6. #5 lostcontrol, 11.10.2009
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    sorry, mein fehler, hab ich jetzt im eifer des gefechts verwechselt.
    aber da ja auch vom wasser die rede ist (klassische betriebskosten) wars ja auch nicht gänzlich falsch.

    wasser nach quadratmetern abzurechnen, davon kann ich nur abraten. da würd ich's noch eher nach personen abrechnen, wenn keine zähler vorhanden sind (was natürlich aber auch immer die gefahr häufigen besuchs beinhaltet).

    ich kann mich bezüglich wasser aber nur wiederholen:
    wir haben hier wasserverbräuche zwischen 20 kubik und 140 kubik jährlich bei singles. drum käm ich niemals auf die idee wasser anders als nach verbrauch abzurechnen, weil eben die individuellen verbräuche derart unterschiedlich sind, dass man sich da besser nicht auf irgendwelche durchschnittswerte verlassen kann.
    meiner erfahrung nach sind die grössten wasser-verbraucher single-frauen zwischen 20 und 35.
     
  7. Heizer

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    Die Erfahrungen zeigen, dass immer öfter dann wenn nicht gemessen wird sich der Mieter NICHT um den Verbrauch schert und die Heizkosten exorbitant ansteigen.

    Je nach Größe der vermieteten Wohnung kann das schnell ein vielstelliger Betrag im Jahr werden. Dahingegen sind die 100-200€ Messkosten im Jahr preiswert.

    Es kann auch passieren, dass der Mieter auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung besteht und die 15% nach Heizkostenverordnung in Abzug bringt, so fern §2 nicht greift. Auch das übersteigt in aller Regel die zu erwartenden Messkosten.


    Beim Wasser sind die Verbrauchsunterschiede noch viel extremer. Von daher sollte hier im eigenen Interesse auf jeden Fall nach Verbrauch abgerechnet werden!


    Im übrigen kann ich mich den Ausführungen von loschdi und RMHV voll und ganz anschließen.
     
  8. #7 MissMarple, 11.10.2009
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    Danke für Eure Infos.

    Es ist so: Einfamilienhaus wurde umgebaut in Zweifamilienhaus. Heißt, dass ich als Vermieter die zweite Wohnung bewohne.
    Wenn ich richtig verstanden habe, wäre es sinnvoll und auch nicht soooo teuer, fürs Wasser im EG einen Zähler einbauen zu lassen.
    Heißt also, dass ich bei den Heizkosten nach Quadratmetern abrechnen könnte?

    Die zu vermietende Wohnung ist sehr groß, große Zimmer, ca. 90-100 qm.
    Oben, wo ich wohne, sind es ca. 70-80 qm.

    Ein älterer Bekannter meinte, ich könnte die EG-Wohnung sogar teilen und in zwei kleine Wohnungen umbauen. Er würde mir dabei helfen, da er Handwerker ist, sofern ich eine der Wohnungen dann an ihn vermieten würde. Er würde allerdings auch den Hausmeister für mich machen und alle handwerklichen Tätigkeiten erledigen. Da ich als Frau gerade alleine meinen Mann stehen muss, ein doch etwas verlockendes Angebot.

    Bin jetzt hin- und hergerissen. Denke aber und frage Euch hiermit auch um Eure Meinung, dass das keine so gute Idee sein dürfte.

    1. ändert sich der Status dann ja von Zweifamilienhaus auf Mehrparteienhaus,
    bzgl. Heizkostenverordnung etc.

    2. bin ich ihm verpflichtet

    3. müsste man einen größerern Warmwasserboiler einbauen und vermutlich noch mehr verändern


    Danke für Antwort. :Blumen

    Lieben Gruß von
    MissMarple
     
  9. Capo

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    Eine wohnungsteilung bringt schon Veränderungen mit sich.
    Die Kündigung in deinem Fall wird wesentlich schwerer. Mehr Personen im Haus, die mehr Müll etc produzieren. Die Mieteinnahmen werden kaum steigen, da wohl pro qm berechnet wird und die werden weniger (zusätzliche Wände).
    Lassen wir die Bk mal aussen vor (du musst 2 Abrechnungen machen)

    Am Markt sind 2 ZKB wohnungen schon relativ wenig gefragt. 1zkb sind aber die Ladenhüter. 3 ZKB sind die Topdinger (Schlafzimmer, Wohnzimmer, Arbeitszimmer) und laufen im allgemeinen besser. Jenachdem wie groß die Wohnungen dann am Ende sind, sollte man sich entscheiden.
    Wenn die Wohnungsgröße am Markt gefragter ist, wie vorher, dann kann man sich das schonmal überlegen.
    Vorallem weil bei großen WEs die Gefahr eines Nomaden größer sind, aber da kannst du ja bei Bedarf schneller kündigen.

    Das wären die Überlegungen, die ich anstellen würde.
     
  10. #9 lostcontrol, 11.10.2009
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    da du im anderen thread schreibst dass es das haus deiner eltern ist stellt sich noch die für alles weitere enorm wichtige frage, ob das haus dir gehört oder nicht.

    nein, das ist nicht soooo teuer. aber das wird halt auch ganz stark davon abhängen ob ein zähler reicht oder ob du mehrere brauchst. wir haben teilweise in mietwohnungen bis zu 3 zähler, weil die wasserleitungen da einfach ungünstig verlaufen.
    in jedem falle wirst du aber für beide wohnungen zähler brauchen, um wohnung A und wohnung B vom allgemeinwasser C trennen zu können.

    ja, könntest du (sofern dir das haus gehört). ebenso könntest du auch nach personen oder nach parteien abrechnen - im prinzip kannst du da frei entscheiden wie du abrechnen möchtest.
    du könntest sogar eine inklusiv-miete vereinbaren und müsstest dann garnichts abrechnen (läufst aber natürlich gefahr, dass du dich zu deinen ungunsten verkalkulierst).

    dann würde ich mir in jedem falle überlegen HKVs anbringen zu lassen.
    gekoppelt mit wasserzählern, die du dann ebenfalls von der ablesefirma anmietest (und die sich dann auch um die eichung der zähler kümmern müssen) kommst du da unter umständen günstiger weg.

    das würde ich an deiner stelle auf keinen fall machen, denn die derzeitige situation mit den 2 parteien hat 'ne ganze menge vorteile für dich, die du ansonsten verlieren würdest (z.b. freie gestaltung der abrechnungen unabhängig von betriebs- und heizkostenverordnung, ausserdem vereinfachtes kündigungsrecht usw.).
    zudem hast du bei kleinen wohnungen immer den nachteil, dass du dort mit häufigen mieterwechseln rechnen musst, was nicht nur per se arbeit macht (mietersuche etc.) sondern auch mit sich bringt, dass die wohnungen stärker abgenutzt werden, was deutlich höhere kosten für dich bedeutet.

    und wieviel geld will er dafür? umsonst wohnen womöglich?
    zudem: sämtliche installationen und natürlich auch elektrik müssen immer vom meister abgenommen werden - dein bekannter wird höchstwahrscheinlich nicht in beiden berufen diesen titel haben. lässt du ihn trotzdem derartige arbeiten verrichten läufst du gefahr deinen versicherungsschutz zu verlieren, was dich sehr, sehr teuer kommen kann.

    oh, wie ich gerade erst hier gelernt habe bist du als vermieter/eigentümer nicht verpflichtet warmwasserboiler zu stellen...
    und vergiss bitte nicht: wenn du eine zentrale warmwasserversorgung hast, musst du dann auch hier entsprechende zähler einbauen. so gesehen ist es für dich günstiger wenn die wohnungen jeweils eigene boiler/durchlauferhitzer haben, da dann der strom über ihren zähler läuft und sie ihn selbst und direkt bezahlen müssen, ebenso wie das wasser selbst (sofern du da wasserzähler eingebaut hast).

    du hast doch hoffentlich für jede wohnung eigene stromzähler?
     
  11. #10 MissMarple, 11.10.2009
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    Das ist ja sehr interessant.
    ich bin also nicht verpflichtet, dem Mieter Warmwasser zur Verfügung zu stellen?
    Es handelt sich hier um das Warmwasser der Zentralen Ölversorgung. Ich meinte den dort in der Heizanlage den integrierten Warmwasserspeicher. Dieser ist ausgelegt für ein Einfamilienhaus und bringt dementsprechend wenig warmes Wasser. Hier brauche ich also nichts vergrößern, so dass alle eventuellen Parteien duschen können, wenn sie das so möchten?

    Ja, ich bin die alleinige Eigentümerin.

    Ich danke Euch sehr für Eure Infos.
    :handkuss
     
  12. #11 lostcontrol, 11.10.2009
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    moment, ganz langsam.
    in einem durchschnittlichen einfamilienhaus rechnet man ja mit 4 verbrauchern (standardfamilie: vater, mutter, 2 kinder), wenn du jetzt alleine in der oberen wohnung wohnst und die untere wohnung an 3 personen vermietest, sollte das warmwasser aus der zentralheizung also trotzdem reichen.
    aber da sollte dann der heizer vielleicht nochmal was dazu schreiben wie das dann mit der heizkostenabrechnung aussieht, wenn das warmwasser auch noch getrennt abgerechnet werden muss - das ist mir wirklich zu heikel dazu was zu schreiben, mit wärmemengenzählern bzw. warmwassergeschichten hatte ich bisher glücklicherweise nie was zu tun. und ich vermute mal da brauchst du dann noch wärmemengenzähler oder sowas - dass entsprechende warmwasserleitungen verlegt sind, davon gehe ich bei einem ehemaligen einfamilienhaus jetzt einfach mal aus.
     
  13. #12 Thomas76, 11.10.2009
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    Die Rechnung ist einfacher, denn Allgemeinwasser gibt es ja in diesem Fall nicht.Mal angenommen, du hast einen Gesamtkaltwasserzähler, nämlich den vom Wasserversorger und einen oder mehrere zusätzliche, die den Kaltwasserverbrauch einer Wohnung messen :
    Dann ist die Differenz automatisch der Verbrauch der anderen Wohnung.

    Wärmemengenzähler setzen, soweit ich weiß, immer eine getrennte Warmwasserzuleitung pro Wohnung vorraus, und das ist leider nicht immer gegeben.Wenn ich bedenke, wie kreuz und quer in meinem Haus die Heiz- und Warmwasserleitungen laufen...
    Aber wenn sowieso einiges Umgebaut werden muß, läßt sich der Verlauf der Leitungen evtl. auch mitkorrigieren.

    Verpflichtet bist du nicht, soweit ich weiß.Aber man muß bedenken, das Warmwasser eigentlich mehr oder weniger zum Standard gehört, das heißt, das du die Wohnung nicht gerade attraktiver machst, wenn du sie ohne Warmwasserversorgung anbietest.
     
  14. #13 lostcontrol, 11.10.2009
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  15. #14 Thomas76, 11.10.2009
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  16. #15 lostcontrol, 12.10.2009
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    also den aussenwasserhahn, den finde ich schon zwingend bei einem einfamilienhaus (ich gehe natürlich davon aus dass es da auch einen garten gibt). der wird er ja auch zum autowaschen und mülleimer ausspritzen etc. benutzt (zumindest bei mir). und das kann ich nicht nur einer partei zuordnen, ergo muss es irgendwie geteilt werden.

    aha. du hast also gleich zwei wasserhähne in einem einfamilienhaus in der waschküche. nun gut. wie euer DAS in der installation wird, will ich garnicht wissen. und wie du sicherstellst dass jede partei nur ihren wasserhahn benutzt ist mir auch nicht so recht klar. willst du da ein zahlenschloss dran machen? oder mit schlüssel sichern?

    nicht wenn du dich an die heizkostenverordnung halten willst.

    tja, da müsste man jetzt wissen ob der mieter überhaupt ein gartennutzungsrecht hat (bzw. umgekehrt der vermieter). und wieviel wasser da so verbraten werden kann, das wird z.b. davon abhängen ob du einen englischen rasen pflegst (der regelmässig gesprengt werden muss) oder eine magerwiese. von den beeten mal ganz zu schweigen.

    auch hier gibt's klare vorgaben wie das berechnet werden soll.
    wenn du korrekt vorgehen willst, wirste dich daran halten müssen.

    wie gesagt, du ignorierst das vorhandensein weiterer wasserhähne für allgemeinwasser, wovon ich bei einem einfamilienhaus aber in jedem falle ausgehe.

    komisch, bei mir ist das deutlich mehr, und das trotz nagelneuer heizung...

    bei uns sind das 21,70 euro pro hauptzähler jährlich. find ich nicht viel.

    ich dachte bisher dass in der regel prozentual auf grundlage des verbrauchs umgerechnet wird, aber das wird vermutlich beliebig festlegbar sein.

    also dann brauchst du aber mit sicherheit auch die von mir angeführten extra-zähler.
     
  17. #16 Thomas76, 12.10.2009
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    Ok, das muß man dann in der Tat von den tatsächlichen Gegebenbenheiten vor Ort abhängig machen.Bei mir wird er Aussenwasserhahn so gut wie nie genutzt, höchstens mal im Hochsommer, wenn alle Regentonnen leer sind zum gießen oder für ein Plantschbecken.Allerdings bin ich auch der einzige Gartennutzer.

    Also einen (oder auch zwei) Wasserhähne an ein bestehendes Wassernetz zu installieren kostet nun wirklich nicht die Welt.Da braucht ein vernünftiger Klempner höchstens 'ne Stunde zu.
    Kontrollieren kann ich das, weil ich ein Haus weiter wohne und besagte Waschküche auch mitbenutze, bin also sozusagen fast täglich mindestens einmal im Keller.Natürlich hast du theoretisch Recht, das ich nicht kontrollieren kann, ob jemand heimlich seine Waschmaschine in Abwesenheit umschraubt und nach Waschvorgang wieder zurück, aber mal ehrlich : Meine Mieter sind vernünftige Leute, wer macht sowas ? Alleine schon vom Aufwand her.

    Und bei missmarple wird das noch unwahrscheinlicher, weil sie im selben Haus wohnt

    Doch, natürlich.Ich bin ja nicht gezwungen, das Wasser für die Heizung weiterzuberechnen.Also nehme ich die paar Liter von meinem Zähler und damit ist das Thema durch.Keine Zusatzzähler, keine diesbezüglichen Berechnungen, nichts.

    Gut, das ist dann wirklich von den Umständen vor Ort abhängig.

    Klar, aber wo ist das was ich mache denn rechnerisch nicht korrekt ? Die Vorgabe besagt lediglich, das nach Verbrauch abgerechnet werden muß, und das macht meine Methode ganz genau.Und das ist wirklich einfachste Mathematik auf dem Niveau von 1+1=2 (natürlich immer vorausgesetz, es gibt keine Allgemeinwasseranschlüsse oder ähnliches)

    Wie gesagt, immer angenommen das es die nicht gibt.

    Dann frage ich mich aber, wo bei dir das ganze Wasser bleibt ? Ich meine, rechne doch mal : Ein Kubikmeter Wasser, das sind 1000 Liter, kosten bei mir mit Grundgebühr um die 2,00 EUR.Selbst wenn deine Heizung 100 Liter Wasser benötigen würde, wären das Kosten von ca. 20 Cent.Jetzt rechne mal dagegen, was alleine der Einbau eines Wasserzählers kosten würde.Und dann noch der Abrechnungsaufwand.Da schenk ich doch lieber meinen Mietern einmal pro Jahr (und selbst das ist noch hoch gegriffen) diese 20 Cent und erpar mir alles weitere.

    Siehe obige Beispielrechnung, es ist halt immer die Frage, ob sich das lohnt.Für die 21 EUR Grundgebühr könnte ich auch ca. 10.000 Liter Wasser vom normalen Hahn abzapfen.Da muß man also schon einen gewaltigen Verbrauch im garten haben, damit ein eigener Zähler rechnerisch Sinn macht.

    Nee, die machen das auch genau so wie ich es beschrieben habe, nur mit Hauptzähler und einem Wohnungszähler.
     
  18. #17 lostcontrol, 12.10.2009
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    dann ist das wasser inkl. abwasser bei euch aber sehr, sehr billig - damit lägt ihr WEIT unterm bundesschnitt.

    du kannst doch die grundgebühr nicht mit den kosten für die installation eines neuen wasserhahns in einen topf schmeissen - die grundgebühr zahlst du ja so oder so, egal wieviel verbraucht wird (zumindest bei uns) und egal wieviele wasserhähne installiert sind.

    aber wie auch immer, solange unklar ist wieviele wasserhähne es in sachen allgemeinwasser gibt bringt die ganze diskussion ja nichts...
     
  19. #18 Thomas76, 12.10.2009
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    Mag sein, aber selbst wenn es drei mal so viel oder noch mehr wäre, würde das bei meinen Beispielrechnungen nichts an der eigentlichen Aussage ändern, nämlich das das verschenken des Heizungswassers immernoch billiger ist als der ganze Abrechnungsaufwand.
    Da muß Wasser+Abwasser schon sehr teuer sein, damit sich eine diesbezügliche Abrechnung lohnt.

    Das ist ein Missverständnis: Die Installationskosten für einen Handwerker habe ich gar nicht mit berücksichtigt, die würden aber natürlich auch noch obendrauf kommen.

    Ich weiß nicht, wie es anderswo ist, aber wenn ich hier einen Aussenwasseranschluß beim Wasserwerk "anmelde", kostet der mich jährlich die Grundgebühr+Verbrauch (ermäßigt, da ohne Abwassergebühren).Der reguläre Wasseranschluß kostet mich aber ebenfalls Grundgebühr+Verbrauch.Das heißt, ich muß schon mal mindestens einmal Grundgebühr mehr für den Aussenwasserhahn bezahlen.
    Damit sich das rechnet, müßte ich also einen immensen Wasserverbrauch im Garten haben, damit der Preisvorteil durch die nicht vorhandenen Abwassergebühren nicht wieder von der zweiten Grundgebühr aufgefressen werden.
     
  20. #19 lostcontrol, 12.10.2009
    lostcontrol

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    also bei uns nicht. das ist ein ganz normaler wasserhahn, nur halt aussen statt innen angebracht. wenn ich dafür einen extra-zähler (zwischenzähler meine ich damit jetzt natürlich) haben will, dann lass ich den halt einbauen.
    lohnt bei mir aber nicht - vielleicht aber bei staubwolke, wir kennen ja ihre situation nicht.

    also bei uns bekommt man aber einer bestimmten grundstücksgrösse vergünstigte abwassertarife - dafür braucht man aber weder einen extra-zwischenzähler noch einen extra-hauptzähler. wie die das abrechnen, frag mich nicht, vermutlich pi-mal-daumen.
    ich hab mal nachgehakt, aber mein grundstück ist nicht gross genug, weshalb ich leider nicht in den genuss kam - und auch nicht weiter nachgeforscht habe wie das gerechnet wird.
     
  21. Heizer

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    Sorry wenn ich nun doch nicht wirklich alles durchgelesen habe und das schon beantwortet wurde.


    Ab 3 Wohnungen in einem Haus muss nach Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Da kommt man nicht mehr drumrum, auch wenn der Eigentümer selbst eine Wohnung bewohnt.

    Dazu kommt noch, dass in der Neufassung nun vorgeschrieben ist, dass die Warmwasserbereitung gemessen werden muss. Eine pauschale Abrechnung über die 18% Regel ist nicht mehr zulässig.

    In dem Fall wären also mindestens 3 Warmwasserzähler zusätzlich nötig. Bei einer dezentralen Warmwasserversorgung hingegen spart man die sich nicht nur, sonder es fallen dann auch keine Zirkulationsverluste mehr an und man hat bei der Heizkostenabrechnung einen Posten weniger. Elektrische Warmwasserboiler oder Durchlauferhitzer kosten heute nicht mehr die Welt. Und da Ihr eh umbauen wollt...

    Bei den Heizkosten kommt man allerdings bei 3 Wohnungen nicht an Heizkostenverteilern vorbei. Auch da gab es eine Änderung. Für neuauszurüstende Liegenschaften sind keine Verdunster mehr zulässig. Also werden es wohl oder übel elektronische werden. Oder eben Wärmemengenzähler. Aber das wird noch teurer.
     
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