Heizkostenexplosion - Woran liegts?

Diskutiere Heizkostenexplosion - Woran liegts? im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen, ich bin relativ neu im „Vermietergeschäft“ und bin nun in einer Situation zu der ich euch um eure Einschätzung bitten möchte:...

  1. #1 fisiator, 31.01.2017
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    fisiator Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin relativ neu im „Vermietergeschäft“ und bin nun in einer Situation zu der ich euch um eure Einschätzung bitten möchte:

    Ich habe am 01.07.2015 eine 74qm Dachgeschosswohnung gekauft (Baujahr 1993).
    Von 09/2015 bis 11/2015 war die Wohnung an den ersten Mieter vermietet und seit 12/2015 bis heute wohnt nun der jetzige Mieter in der Wohnung.

    Vor kurzem habe ich die erste Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.07.2015 – 30.06.2016 bekommen.
    Dort sind nun Heizkosten aufgeführt, die mehr als doppelt so hoch sind als in den Vorjahren.

    Zur Erläuterung:
    In den Vorjahren betrug der Anteil meiner Wohnung an den gesamten Heizkosten des Hauses immer maximal 15%.
    Dies entspricht auch ungefähr dem Flächenanteil meiner Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Hauses.
    Laut der letzten Abrechnung ist nun der Heizkostenanteil meiner Wohnung auf rund 33% gestiegen.

    Der Abrechnung kann man entnehmen, dass gemessen an den Einheiten der Heizkostenverteiler in meiner Wohnung sogar 44% des Verbrauchs der ganzen Anlage gezählt wurde.
    Der Verbrauch war also rund dreimal so hoch wie es die Wohnfläche nahelegen würde (15%).

    Folgende Fehlerursachen wurden schon geprüft:
    • Es wurden die richtigen Werte von den Heizkostenverteilern abgelesen. (elektronische HKV)
    • Die Heizkostenverteiler sind seit 2011 im Einsatz und wurden nicht verändert.
    • Die Umrechnungsfaktoren für die Heizkörper wurden ebenfalls nicht verändert.
    • Es weisen mehrere Heizkostenverteiler sehr hohe Zählwerte auf und nicht nur ein einzelner

    Ich frage mich nun, ob man diese Heizkostenexplosion (gemessen an den HKV Einheiten eine Verdreifachung!) rein an dem Verbrauchsverhalten der Mieter festmachen kann.

    Hattet ihr so etwas schon mal in eurer Vermieterlaufbahn? Ich werde das Gefühl nicht los, dass aus irgendeinem Grund die Zählung der Heizkostenverteiler nicht mehr passt. Könnte eventuell ein Defekt oder eine falsche Einstellung der Heizung die Ursache sein?

    Wie schätzt ihr die Sache ein und wie würdet ihr weiter vorgehen?

    Vielen Dank im Voraus für eure Einschätzung und viele Grüße

    Josef
     
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  3. #2 Fremdling, 31.01.2017
    Fremdling

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    Hallo fisiator,
    Eigentumswohnung im 6-Fam.Haus? Heizkostenabrechnung eines Abrechnungsdienstleisters? Auf Deiner bisherigen Datenlieferung versuchsweise Deutung: Deine Mieter heizen tüchtiger und im Resthaus stagnieren die Verbräuche oder sind sogar rückläufig (Leerstand? Abwesenheiten? Sparfüchse? ...).

    Statt Suche nach technischen Ursachen würde ich mich alternativ auf die Heizkostenabrechnung konzentrieren, vom Verwalter die kompletten Abrechnungsunterlagen erbitten und die Berechnung Schritt für Schritt kontrollieren. Vielleicht findest Du da Eingabe-/Rechenfehler. (Unser Dienst darf jedes Jahr Fehler korrigieren, bis im 3.Lauf das Werk stimmig ist. Da werden auch schon mal wichtige Umrechnungsfaktoren vergessen, was zu völlig widersinnigen Werten und deren Verteilung führt.)
     
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  4. #3 anitari, 31.01.2017
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    Was verstehst Du unter Heizkostenexplosion genau?

    Meine Einschätzung, wenn technische Fehler, Ablese- und Abrechnungsfehler auszuschließen sind kann es nur am Verbrauchverhalten des Mieters liegen.

    Beispiel aus meinem Objekt:

    Mieter1, Single, bewohnte eine kleine Wohnung von 40 m². 1 Zimmer, Küche, Bad und Flur.

    Wasserverbrauch 2016 sage und schreibe knapp über 60 m³. Heizkosteneinheiten von Januar bis März ca. 2630.

    Mieter2, 2 Personen, Wohnung hat 90 m². 5 Zimmer, Küche, Bad und Flur.

    Wasserverbrauch 2016 lumpige 40 m³. Heizkosteneinheiten von Januar - bis März ca. 2620.

    Wie das?

    Mieter1 ist selbständig und arbeitet überwiegend von zu Hause. Ist also fast immer zu Hause. Zudem liebt er Vollbäder. Heißt er badet fast täglich.

    Mieter2, beide sind von etwa morgens um 8 bis abends um 8 außer Haus. Sie (die Frau) sogar zwischen 3 - 5 Tage am Stück nicht zu Hause. Geduscht wird meist auf der Arbeit und 2 der 5 Zimmer kaum beheizt.

    Vergiss mal die Prozente. Standen andere Wohnungen im Abrechnungszeitraum leer?

    Wie weiter vorgehen?

    Ist die Abrechnung i. O. die Vorauszahlungen des Mieters erhöhen.

    Wie hoch waren die eigentlich angesetzt?

    Bei 74 m² sollten das allein für Heizkosten um 100 € sein. Dazu noch mal so viel für die übrigen Betriebskosten.
     
  5. #4 immodream, 31.01.2017
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    Hallo fisiator,
    ich vermiete u.a. 6 gleich große Wohnungen in einem 6 Familienhaus mit Gaszentralheizung.
    So liegen z. b. je nach Mieter die Heizkosten von 450 € - 750 € pro Wohnung.
    Letztes Jahr hat ein Mieter den Vogel abgeschossen. Die Wohnung über dem nicht isolierten Heizungskeller , einzigste Außenwand mit 140 mm Dämmung, neuesten Fenstern und Rolladen , " 950 € Heizkosten " .
    Ich hab immer die auf Kipp stehenden Fenster bei halb heruntergelassenen Rolladen gesehen .
    So reichen auch die Wasserverbräuche regelmäßig bei 2 Personen von 40 m³ jedes Jahr und bei anderen Einzelpersonen 60-80 m³/ Jahr.
    Denk daran . Alle Mieter sind immer sparsam, heizen kaum, brauchen kein Wasser. Schuld an ihren hohen Verbräuchen sind immer die fehlerhaften Messeinrichtungen.
    Grüße
    Immodream
     
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  6. #5 anitari, 31.01.2017
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    Oder der doofe Vermieter.:035sonst:
     
  7. #6 Papabär, 31.01.2017
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    Die bislang gegebenen Informationen sind mir´n bissel vage - die Rechnung mit den Heizkosten anteilig zum Wohnflächenverhältnis zu abenteuerlich.
    Zunächst mal handelt es sich wohl um eine Wohngeldabrechnung - die Anpassung der Vorauszahlungen der Mieter wäre also der über-übernächste Schritt und steht hier m.E. nicht zu Debatte.

    Wie waren die Verbrauchswerte in dieser Wohnung in den Jahren zuvor. Stand die Wohnung im Vergleichszeitraum möglicherweise länger leer? Handelt es sich bei dem Mieter evtl. um eine Mutter mit Kleinkind? Dann wäre ein höherer Heizenergiebedarf eher typisch. Auch ältere Leute fallen teilweise unter diese Gruppe.
    Wie waren die Durchschnittstemperaturen in der Gegend in den letzten Jahren (das Internet bietet da eine Menge Material ... wenn man mal sucht). Winter ist nicht gleich Winter.

    Einen falsch justierten/eingestellten Heizkörper würde ich als Fehlerquelle dann in Betracht ziehen, wenn ich feststelle, dass da irgendwelche Kabel vom Thermostat zum Heizkostenverteiler hin verlaufen. Ansonsten weiß der HKV nicht, was sein Mensch da am Thermostatventil so herumgeschraubt hat. Der misst schlichtweg nur die Temperatur und die Zeit. Der Heizkostenverteiler hier weiß nicht einmal, wie groß der Heizkörper ist, an den man ihn rangeflanscht hat. Dafür gibt´s den Umrechnungsfaktor.

    Fehler des Abrechners (beliebt sind da auch Fehler bei der Datenübernahme) sind eine weitere Möglichkeit. Mein Spitzenwert waren für ein Haus mal 7 Durchgänge, bis die´s fehlerfrei hinbekommen haben. Für eine erste Plausikontrolle würde ich zunächst aber die Verbrauchswerte dieser Wohnung mit denen der Vorjahre abgleichen ... gerne bis 2011 zurück.
     
  8. #7 Anhalter, 31.01.2017
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    Volkommener Schuss ins Blaue: Ist dein neuer Mieter im Gegensatz zu den Vormietern ein Raucher?
     
  9. #8 Tobias F, 01.02.2017
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    Was hat das denn mit der Frage zu tun?
    Reagieren HKV neuerdings auf die Abwärme von Feuerzeugen/Streichhölzern, oder auf den Rauch der Zigarette, oder heizen Raucher grundsätzlich deutlich mehr als Nichtraucher (vielleicht wegen ihren Durchblutungsstörungen)?
     
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  10. #9 BHShuber, 01.02.2017
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    Hallo,

    offensichtlich, wenn alle anderen Fehlerursachen zweifelsfrei ausgeschlossen wurden.

    Es ist auch keineswegs abwägig auch wenn man das nicht gleich so glauben mag, zwei Beispiele:

    Mieter 1

    Reihenendhaus über 2 Stockwerke innenliegendes Treppenhaus offen gestaltet.

    Dachfenster offen, Terrassentüre offen, damit der Hund auch im Winter raus- und rein kann, Kamineffekt sobald die Türe zur Terrasse geöffnet wurde, zog es oben die Wärme ab. Der Mieter war zu faul ins oberste Stockwerk zu gehen und wusste erst als ich dort war, dass das Dachfenster einen Spalt offen stand. Das habe ich nicht bemerkt, ich komm ja selten hoch, die Antwort, das Ende, 2.000€ Nachzahlung bei den Heizkosten!

    Mieter 2

    Fußbodenheizung auf Maximum denn man möchte auch im Winter barfuß laufen und weil es immer so warm ist muss man die Fenster kippen, Herr Huber, das kann doch was nicht stimmen! Hast du Töne, ich hatte keine in meiner Panik fuhr ich ins nächste Kaufhaus und kaufte ein paar Hausschuhe die ich dem Mieter kostenlos zur Verfügung gestellt habe.

    Nachzahlung Heizkosten, wohlgemerkt in einem sehr milden Winter 1.200€

    Woran das liegt und woher das Unverständnis für das eigene Verhalten herrührt ist mir gänzlich unbekannt, muss ein Mieter mit kurzer Hose und T-Shirt auch im Winter in der Wohnung rumlaufen, ist es zuviel verlangt, die Aussenrollos ab Dämmerung zu schließen, höchstwahrscheinlich.

    Gruß
    BHShuber
     
  11. #10 anitari, 01.02.2017
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    Na ja, möglicherweise haben sie ständig die Fenster offen damit der blaue Dunst abzieht. :120:
     
  12. #11 Tobias F, 01.02.2017
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    Möglicherweise gehen die zum Rauchen auch auf den Balkon. Es soll zudem Menschen geben die fast nie lüften (vielleicht damit niemand mitbekommt welches Gras sie rauchen). Es soll zudem Nichtraucher geben die ständig lüften, oder Menschen die einfach immer 25 Grad in der Bude haben wollen, oder ...........
     
  13. #12 taxpert, 01.02.2017
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    Ohne aus eigenem Erfahrungsschatz schöpfen zu können mal ein anderer "Prüfungsansatz"!

    Wie hat sich den der Gesamtverbrauch im Verhältnis zu den Vorjahren (unter Berücksichtigung des Wetters!) entwickelt?

    Ist der Verbrauch grundsätzlich gestiegen, kann (muss aber nicht!) das daran liegen, das dein neuer Mieter ein anderes Heizverhalten aufweist, als der bisherige Mieter.

    Ist der Gesamtverbrauch eher gesunken, ist es eher unwahrscheinlich (aber nicht unmöglich!), dass ALLE ANDEREN Mieter ihr Heizverhalten geändert haben, nur dein Mieter nicht!

    Ist zwar nicht die Lösung des Problems, kann aber die Richtung anzeigen, in der man das Problem suchen sollte!

    taxpert
     
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  14. #13 immodream, 01.02.2017
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    Hallo,
    ich hab in dem 6 Familienhaus seit einigen Monaten 3e neue Mieter.
    Da ich zur Kontrolle immer am Ende des Monats den Gasverbrauch aufschreibe, hab ich Heute festgestellt, das die neue Hausgemeinschaft im Dezember 2016 und im Januar 2017 schon die Hälfte des in den vorherigen Jahres verbrauchte Gasmenge verheizt hat.
    Das zum Thema Heizkostenexplosion- Woran liegts ?
    Ganz einfach, wenn nicht an einem überdurchschnittlich kalten Winter , dann liegts einfach am Heizverhalten der Mieter.
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 fisiator, 01.02.2017
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für eure schnellen und umfassenden Antworten.
    Zu euren Fragen:
    • Es handelt sich um ein Haus mit 8 Wohnungen. Im DG befindet sich neben meiner Wohnung noch eine weitere. Diese Wohnung war im Abrechnungszeitraum zumindest teilweiese nicht bewohnt: Damit wäre das wohl evtl ein Mitverursacher für den Heizungsverbrauch.
    • Die Abrechnung an sich ist korrekt. Die Werte wurden von den HKV richtig abgelesen und übertragen. (Habe die Werte nochmal von den HKV abgelesen.)
    • Die Zählwerte der HKV waren in der Vorperiode nur rund ein Drittel so hoch wie im Abrechnungszeitraum.
    • Heizkosten:
      • 2012/2013: 1000€ in der Wohnung, 7700€ im gesamten Haus
      • 2013/2014: 1200€ in der Wohnung, 7800€ im gesamten Haus
      • 2014/2015: Habe ich leider gerade nicht zur Hand. War aber ungefähr so wie in den Vorjahren.
      • 2015/2016: 1856€ in der Wohnung, 5700€ im gesamten Haus.
        Wäre der Winter nicht so mild und das Gas nicht so günstig gewesen, dann wären die Kosten nochmal deutlich höher ausgefallen.
      • Die Einzelwerte der Zähler und die Gesamtsumme aller Zähler im Haus habe ich leider von den Vorjahren nicht. Lediglich wie oben geschrieben die Geamtheizkosten und die Heizkosten für die Wohnung.
    • Raucher sind die Mieter nach meiner Kenntnis nicht.
    Die Mieter beteuern, dass sie wenig heizen. Ob dem wirklich so ist, oder ob sie das nur sagen kann ich leider nicht beurteilen.
    Die Nachzahlung von 900 Euro tut den Mietern auf jeden Fall finanziell weh.(Können es nur in Raten abzahlen.)

    Deshalb gehe ich davon aus, dass sie ihr Verbrauchsverhalten anpassen werden. Wenn es stimmen sollte, dass sie eh schon wenig heizen, dann wird das aber nicht viel bringen.

    Ich frage mich, ob ich es dabei belassen und die nächste Abrechnung abwarten soll, oder ob ich zeitgleich technische Ursachen prüfen lassen soll.
    Ein Heizungstechniker ist von der Hausverwaltung schon bestellt. Laut unseren Mietern und denen einer anderen Wohnung werden die Heizkörper nur oben warm und bleiben unten kalt. Da die HKV dort messen wo die Heizung heiss ist, und zugleich ein Teil des Heizkörpers aber kalt bleibt ist die Messung aber eventuell nicht aussagekräftig. Zudem muss man länger heizen, wenn der Heizkörper nur halb warm wird wodurch die HKV wieder mehr zählen. Wenn dieses Heizkörperverhalten nicht in allen Wohnungen gleich ist, dann könnte es vielleicht auch eine Erklärung für die hohe Verbrauchsmessung sein. Allerdings habe ich in den Heizungstechniker keine große Hoffnungen. Vermutlich wird er nicht im Detail nachforschen und sagen es passt alles, da die Wohnung ja schließlich warm wird.

    Ich überlege ob es Sinn macht sich einen Sachverständigen / Gutachter zu suchen der sich das genau anschaut.
    (Habe im Internet Artikel zu Fehlmessungen bei elektronischen Heizkostenverteilern in Verbindung mit Einrohrheizungen gefunden. Diese Konstellation ist auch in meiner Wohnung vorzufinden.)
    Was meint ihr dazu?

    Vielen Dank und viele Grüße

    Josef
     
  16. #15 Newbie15, 02.02.2017
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    Ich weiß auch von einem Fall, wo beim HKV-Austausch viel Mist verzapft wurde und die Verteiler überhaupt nicht zu den Heizkörpern gepasst haben und falsch angebracht wurden. Deshalb gab es plötzlich im Haus extreme Verschiebungen bei den Heizkosten. Wurden die HKV kürzlich getauscht?

    Wird das System regelmäßig entlüftet und Wasser aufgefüllt? Sonst könnte das ebenfalls ein Grund sein, warum die Heizkörper nur ungleichmäßig warm werden.

    Ansonsten, wenn im Haus wirklich ein Einrohrheizungssystem liegt, ist die Abrechnung so womöglich nicht korrekt. Dann ist allerdings die Frage, warum es in den letzten Jahren anscheinend ok war.
     
  17. #16 Papabär, 02.02.2017
    Papabär

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    Ist denn von seiten des Mieters ein Mangel an der Heizung gemeldet worden?

    Anderenfalls dürfte - selbst wenn ein solcher Mangel vorliegt - die Abrechnung nicht tangiert sein (§536c (2) Satz 1 BGB).
     
  18. GSR600

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    Hier wäre es wohl mal sinnvoll einen hydraulischen Abgleich der Heizanlage vorzunehmen.
     
  19. #18 Papabär, 02.02.2017
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    Hydraulischer Abgleich an Einrohranlagen ... ein vom Aussterben bedrohte Kunst.
     
  20. GSR600

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    AHHH Einrohr hab ich überlesen.
    Ja bei Einrohr Heizungen in Verbindung mit elektronischen HKV ist die VDI 2077 anzuwenden, da es hier zu falschen Messungen kommen kann. Wir haben selbst so ein Objekt.
     
  21. #20 fisiator, 02.02.2017
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    Die HKV sind seit 2011 unverändert.
    Bezüglich der Verbrauchsmessung- und Abrechnung bei Einrohrheizungen in Verbindung mit elektronischen HKV habe ich ebenfalls schon abenteuerliche Sachen gelesen. Allerdings hätten dann eigentlich die Abrechnungen der Vorjahre schon nicht passen dürfen, da die HKV schon seit 2011 montiert sind.

    Themen wie "hydraulischer Abgleich", Entlüftung und halb warme Heizkörper werde ich den Heizungstechniker fragen bzw. prüfen lassen.
    Allerdings habe ich wenig Hoffnung in diesen Termin. Der Heizungstechniker der meine private Heizung wartet meinte sie müssen mehrmals in der Woche Heizungen wegen hoher Heizkosten prüfen, aber es sei wohl fast nie ein Fehler an der Heizung festzustellen. Ich denke solche Themen werden von den Technikern ohne große Analyse immer recht schnell abgewimmelt.

    Die Mieter haben die Abrechnung akzeptiert, konnten aber nicht verstehen wie es zu so einem hohen Verbrauch kommt, da sie angeblich die Heizung immer nur auf "2" stehen haben. Nebenbei haben sie dann das mit den halb warmen Heizkörpern erzählt. Wobei fraglich ist, ob es nicht in Ordnung ist, wenn die Heizkörper bei Stufe 2 unten nicht warm werden.

    Ich bin nur aufgrund der drastischen Veränderung der Heizkosten stutzig geworden ob das alles richtig sein kann. Deshalb bin ich nun auf der Suche nach möglichen Erklärungen.
    Wenn die Mieter allein für den hohen Verbrauch verantwortlich sind, dann müssen sie auch dafür zahlen. Andererseits finde ich es nicht fair sie dafür zahlen zu lassen wenn technische Fehler oder Messfehler die Ursache sind.
     
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