Heizkostenverteiler und Abrechnungssystem gesucht

Diskutiere Heizkostenverteiler und Abrechnungssystem gesucht im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo, nachdem ich mit dem Abrechnungsdienst von Brunata sehr unzufrieden bin, habe ich es endlich geschafft den Vertrag mit Brunata zu kündigen...

  1. #1 Statler, 23.10.2017
    Statler

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    Hallo,

    nachdem ich mit dem Abrechnungsdienst von Brunata sehr unzufrieden bin, habe ich es endlich geschafft den Vertrag mit Brunata zu kündigen und suche nun nach Alternativen für die Ablesung per Funk (am besten monatlich) und vielleicht auch eine Firma, die die Abrechnung zum Jahresende übernimmt.

    Hat jemand Erfahrungen und Empfehlungen dazu?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Suche nach regionalen Anbietern, lass dir Angebote machen, hör auf dein Bauchgefühl.
     
  4. #3 immobiliensammler, 23.10.2017
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    Bei mir erste Wahl (sofern regional möglich) A+S, direkter Ansprechpartner mit Durchwahl (der dann auch die Abrechnung macht), also kein Call-Center, weiter als Bonbon für den Vermieter keine Nutzerwechselgebühr beim Wechsel in Leerstand.
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja, mit denen: http://www.messwaerme.com
    Ich habe 10 Jahre Erfahrung mit denen, und die Erfahrungen sind sehr gut! Habe mich für die Firma aufgrund der Emfehlungen und guten Erfahrungen im Bekanntenkreis entschieden.
    Um eine Empfehlung für die Firma aussprechen zu können, fehlen mir Vergleiche zu anderen Dienstleistern. Wer weiß, vielleicht sind andere ja NOCH besser und/oder günstiger? Davon abgesehen kann ich die aber empfehlen.
     
  6. #5 Statler, 23.10.2017
    Statler

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    Das ist ja schonmal alles sehr hilfreich. Habe nun alle o.a. Firmen kontaktiert und lasse mir mal Angebote machen. Insbesondere die Firma in Stuttgart hat mich auf etwas hingewiesen, was ich sehr interessant finde: sie meinen, dass die Brunata wohl gar nicht ihre Zähler abholen würde und man diese dann selber auslesen und mittels ihrer Software dann auch auswerten könnte.

    Diesen Ansatz finde ich noch am besten, auch weil er wohl am billigsten ist.

    Trotz alledem würde ich mich freuen hier noch denen hier zu hören, die vielleicht selber ein System betreiben und abrechnen.
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Auch wir sind Kunde dieser Firma und können sie ohne Einschränkungen empfehlen. Bei meiner letzten Ausschreibung war sie auch der preisgünstigste Anbieter.
     
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  8. #7 Statler, 24.10.2017
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    Es scheint, dass Ihr alle auf externe Ablesedienste zurückgreift. Das finde ich verständlich, aber mich würde auch eine Lösung interessieren, wo man als Vermieter direkt und selber Zugriff auf die Ablesedaten hat und die Auswertung über eigene Software läuft.

    Hat damit jemand Erfahrung?
     
  9. #8 immobiliensammler, 24.10.2017
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    Ich schreibe Dir mal, warum ich damit KEINE Erfahrung habe.

    - Ich muss mir die Software kaufen und die Kosten kann ich nicht umlegen
    - Wenn ich eine Gesetzesänderung übersehe oder sonst bei der Abrechnungserstellung einen Fehler mache macht das die Abrechnung angreifbar, macht der Abrechnungsdienst einen Fehler ist dieser evtl. schadensersatzpflichtig
    - Die Kosten für den Abrechnungsdienst sind umlagefähig

    und damit

    Warum soll ich mir Arbeit und Kosten machen die ich selbst tragen muss und nicht auf den Mieter umlegen kann wenn es auch anders geht?
     
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  10. #9 Statler, 24.10.2017
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    Man könnte die Software mieten und dann die Kosten umlegen. Es gibt aber auch Online-Dienste, welche die Software anbieten und auch die Abrechnung. Allerdings kann man dann schneller den Anbieter wechseln, wenn es einen geeigneteren gibt. Ich habe aber auch selber kein Problem damit mir die Software zu schreiben und es macht mir Freude.

    Auch hier hast Du Recht, jedoch habe ich gemerkt, dass ich das erste Glied in der Schadensersatzkette bin und das Glied vom Vermieter zum Abrechnungsdienst dann äußerst brüchig ist, weil deren Rechtsabteilung, deren AGB und die Verträge sie oftmals nur zur kostenfreien Nachbesserung verpflichten. Der Schaden ist oftmals nur ein Mehraufwand und Ärger, auf dem man sitzen bleibt.

    Das ist eine grundsätzliche Frage: soll man einfach alles umlegen, was umgelegt werden darf und sollte man Einsparpotentiale ignorieren, wenn es dazu noch umständlich ist?

    Diese Frage kann sich jeder Vermieter nur selber beantworten und natürlich musste ich mir diese Frage auch schon stellen. Die Unterstützung vom Gesetzgeber ist uns Vermietern, den Ablesefirmen und Verwaltern ja sicher. Je nach Mieterschaft, Objekt und eigener Organisation und Ansprüchen an die Ethik im Umgang mit der Mieterschaft sind auf diese Frage unterschiedliche und abweichende Antworten richtig. Für mich und meine Objekte bin zu der Antwort gekommen, dass ich höhere Mieten durchsetzen kann, wenn ich die Nebenkosten gering halte.

    Auch kann ich in dem Augenblick, wo ich Kosten und deren Entstehung kontrolliere, jederzeit dezidiert auf Fragen der Mieter antworten. Im Zweifelsfall kann ich mich auch mal eine Stunde mit dem Mieter hinsetzen und Position für Position deren Fragen ausräumen und auch mal Fehler erkennen, die in der Abrechnung aufgetaucht sind. Selbst Querulanten und den Mieterschutzbund habe ich so schnell wieder da, wo sie hingehören und halte den Aufwand und Ärger mit Anwälten, Gutachtern und Gerichten auf einem Minimum.

    Desweiteren kann ich mit einem monatlich ablesbaren und kontrollierbaren System Mieter rechtzeitig auf ungewöhnliche Verbräuche hinweisen, habe Munition bei Schimmelproblemen oder Anhaltspunkte für mieter- oder objektinduzierte Feuchtigkeit.

    Diese Argumente zählen für mich als Vermieter von Immobilien in Gelsenkirchen bei Kaltmieten von 5-6 €/m2. In Stuttgart oder Berlin Yuppie-Wohnungen vermieten ist sicherlich einfacher und da ist diese Herangehensweise eher unnötig.
     
  11. #10 immobiliensammler, 24.10.2017
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    Gibt es für die Umlagefähigkeit der Softwaremiete Urteile? Wie teile ich das auf, nachdem ich damit ja nicht nur ein Objekt abrechne? Oder darf ich bei jeden Objekt die gesamte Miete ansetzen (die Mieter wissen ja nicht, welche Objekte mir sonst noch gehören)?

    Und zum Selbstschreiben der Software: Dann solltest Du auf jede Gesetzesänderung achten, um dann die Software anpassen zu können. Und gerade bei der HKV kommen oft Änderungen. Es geht wie gesagt nicht nur um die Änderung der Software sondern auch darum, hier immer auf dem aktuellen Stand zu sein! Mir wäre das zu riskant!
     
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  12. #11 Statler, 24.10.2017
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    Ob es Urteile dazu gibt, weiß ich nicht. Grundsätzlich sind natürlich immer auch solche Kosten umlegbar, zu denen der Mieter zustimmt. Diese Zustimmung könnte stillschweigend oder ausdrücklich gegeben werden. Ich denke, dass die ausdrückliche Zustimmung immer dann erfolgt, wenn man dem Mieter glaubhaft machen kann, dass zukünftig die Abrechnungskosten geringer sein werden. Unbelassen bleibt es dem Vermieter die Kosten für die Erfassungs- und Abrechnungssoftware in ein Modernisierungskonzept einzuarbeiten und die Mieter mit 11% der Gesamtkosten dafür jährlich zu belasten.

    Und noch etwas: ich bin Eigentümer und Vermieter. Warum sollte ich etwas mieten? Ich kaufe und vermiete, weil ich es gerne mache. Und möchte mir nicht mein Geschäft abnehmen lassen oder parasitäre Geschäftsmodelle unterstützen, auch wenn sie zunächst einmal mein Kerngeschäft nicht belasten.

    Die Kosten für Abrechnungssysteme sind sehr hoch im Vergleich zu den tatsächlichen Kosten der Hardware. Die Zählerkosten sind nach drei Jahren gedeckt, dennoch werden sie 10 Jahre gezahlt, natürlich nur weil "wir ja Dienstleister sind", so die Abrechnungsunternehmen.
     
  13. #12 immobiliensammler, 24.10.2017
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    Deine Idee scheint mir etwas unausgegoren, inwiefern ist der Einsatz eigener Abrechnungsoftware gegenüber der fremder Abrechnungssoftware eine Modernisierung?
     
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  14. #13 Statler, 25.10.2017
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    Ich finde wir unterhalten uns über Details, die auf das Gelingen eines solchen Systems wenig Einfluss haben. Wenn man die Hardware kauft, wird nicht selten die Auslese- und Abrechnungssoftware kostenfrei angeboten. Wenn sie online verfügbar ist, dann nennt z.B. Brunata oder Techem das "Abrechnungsservice", wenngleich man alle Angaben zum Bestand und Mieterwechsel selber in die Masken online eintragen muss und der Service-Anteil sehr gering ist.

    Nun könnte man die Heizkostenverteiler und das Gateway aber auch kaufen und kann die Daten aus dem Portal des Verkäufers exportieren. Beispiel: www.messhelden.de. Die Kosten für die Benutzung des Portals liegen bei 0,85€ pro Wohnung und Monat und die Daten können täglich, monatlich oder auch nur zum Ende der Abrechnungsperiode in aufbereiteter oder roher heruntergeladen werden. (Aufbereitet zum Ende der Abrechnungsperiode bedeutet auch: die Abrechnung ist damit fertig) Anders ausgedrückt: die Abrechnungskosten lägen bei einem 20-Familienhaus bei rund 240€ pro Jahr anstatt 1400€, was meine Mieter zur Zeit bezahlen. Zudem fallen keine Kosten für Nutzerwechsel an.

    Die Kosten dafür kann ich wie gesagt dem Mieter schon klar machen, da er weniger zahlt als vorher. Und wenn sich alle Mieter auf die Hinterbeine stellen würden und sagen "Deine Software bezahlen wir Dir nicht", dann sage ich: "OK, wenn Sie mit dem günstigeren System nicht klarkommen, dann geht es zurück nach Brunata"
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 25.10.2017
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    Das einfachste System das gar keine Kosten für Wärmemengenzähler verursacht und auch keine Heizkostenabrechnung erforderlich macht, nennt sich Etagenheizung.

    Das senkt auch die Nebenkosten, da der Heizkostenanteil vollständig entfällt, ebenso keine Nutzerwechselgebühren, außer der Energieversorger will das haben. Wartungskosten und Schlotfeger sind auch genau jeder Partei zuzuordnen und zumindest die Wartungskosten kann ein Mieter selbst beeinflussen.

    Ein weiterer angenehmer Effekt von Etagenheizungen ist, falls ein Mieter Mietkürzung mach oder vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch, wird die Miete nicht auch noch aus dem Heizkostenanteil der Nebenkosten gekürzt. Das Einsparpotential bei nach Mietkürzungsgründen suchenden Mieter kann sich damit gut reduzieren und die Mietkürzungen schlagen beim Vermieter nicht ganz so deutlich auf.

    Nachteil, ich vermute du müsstest erst mal auf Etagenheizungen umrüsten, idealerweise mit Warmwasseraufbereitung, dann entfällt auch dieser Nebenkostenanteil.


    Wenn es dir also primär darum geht mit möglichst geringen Nebenkosten eine höhere Miete zu verargumentieren, solltest du wirklich alle Kosten die ein Mieter direkt übernehmen kann aus deiner Nebenkostenliste streichen. Strom, Heizung, Warmwasser (Durchauferhitzer, Boiler oder Kombitherme für Etagenheizung) sind problemlos machbar, wenn der Mieter als Direktbezieher handeln muss.

    Deinen Wunsch Nebenkosten zu senken, indem du möglichst viel bei der NK-Abrechnung selbst machst, kann ich schon verstehen.
    Ich glaube aber, dass du davon nicht mehr ganz so überzeugt bist, sobald 1 Mieter einen (vermuteten) Fehler entdeckt, sich das im Haus rumspricht und du auf den 1. Mieter triffst, der das gerichtlich geprüft haben will.



    Ist eben wie bei allen Änderungen, eine Abschätzung von Aufwand, Nutzen und Risiko.
    Vor 30-40 Jahren stand in kaum einem Haushalt ein PC. Die meisten hätten damals wohl einen Vogel gezeigt bekommen, wenn sie als Vermieter ihre Wohnungen auf schnelle Datenübertragung für das Internet vorbereitet hätten. Und was ist Heute?
    Vielleicht lacht man in ein paar Jahr(zehnt)en über die heutige Version Messdienste zu beauftragen statt selber machen...
     
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  16. #15 Statler, 26.10.2017
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    So eine Umrüstung wäre natürlich sehr teuer. Im Ansatz finde ich den Gedanken aber gar nicht so schlecht, auch wenn die Etagenheizung immer verteufelt wird. Die Nachteile der Etagenheizung sind: es müssen 14 Heizungen anstatt nur einer gewartet werden, 14 Heizungen müssen zunächst auch einmal irgendwie bezahlt werden und die sind in der Anschaffung insgesamt natürlich auch teurer als eine Gaszentralheizung. Auf der Habenseite verbucht die Etagenheizung natürlich die einfachere Abrechnung der Betriebskosten und das ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

    Ein eher kleines Plus für die Etagenheizung, da Mietkürzungen ja eher ein seltenes Phänomen sind.

    Auch ein richtiger Gedankenansatz. Sollte ich nochmal neu bauen, wird diese Idee sicherlich meine Entscheidungen beeinflussen. Allerdings wäre dann auch eine Fussbodenheizung mit Wärememengenzähler möglich. Dann könnte man als Vermieter die Heizenergie und Warmwasser für Festpreise verkaufen.

    Bei Fernwärme hat übrigens früher in einem meiner Häuser der Messdienstleister nicht nur die Abrechnung, sondern auch Inkasso übernommen. Da hatte ich gar nichts mit der Abrechnung zu tun.

    Zunächst werden sich damit dann Gutachter herumschlagen und das Ergebnis wird in jedem Fall interessant sein. Aber im Grunde genommen ändert sich auch bei einem neuen System nichts: geeichte Zähler, skaliert und abgelesen.

    Die Idee einen Messdienst zu beauftragen wird ja dummerweise auch vom Gesetzgeber insofern unterstützt, als dass alle am Entscheidungsprozess Beteiligten nur Geld ausgeben, was ihnen nicht gehört. Als Vermieter macht man es sich da leicht. Sogar Mieter gehen da nicht auf die Barrikaden, sie fühlen sich in der Situation wie ein Kaninchen vor der Schlange.

    Vor ein paar Tagen hat mir eine Mieterin übrigens einen PC geschenkt. Sie meint "Wer benutzt denn heute noch einen PC?". Da habe ich erstmal gestaunt und nach etwas Nachdenken musste ich ihr Recht geben. Mieter benutzen einen Laptop, Tablet oder streamen youtube, Netflix und Co direkt an ihren Fernseher. Für die Kommunikation hauptsächlich Whatsapp auf dem Smartphone.

    Der Tag wird kommen, wo die aktuellen Heizkosten über eine App angezeigt werden und in manchen Wohnungen Strom, Heizenergie usw per App nachgebucht werden können und vielleicht mit Paypal, Krypto-Euros usw bezahlt werden. Restmüllkosten-Abrechnung über einen Schlucker, der sich nur noch überr einen Chip öffnen und bezahlen lässt, ist ja schon in manchen Häusern eingeführt worden. Abrechnung adé!
     
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  17. #16 immobiliensammler, 26.10.2017
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    Könntest Du diese Idee mal weiter ausführen? Meinst Du das analog einer Unternehmen der Fernwärmeversorgung, also dann auch ohne Nachweis Deiner tatsächlichen Kosten?
     
  18. #17 Statler, 27.10.2017
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    So wie man Kabel- und Antennenkosten schon vorher festlegen kann, kann man wohl auch Heizkosten vorher vereinbaren. In manchen Objekten werden ja auch die Heizkosten pauschal in den Mietpreis eingerechnet. Und ganz so pauschal wäre es ja nicht: es wird ja durch einen Wärmemengenzähler zumindest die Menge festgestellt, die jeder einzelne Haushalt verbraucht hat. Allenfalls könnte man noch eine Preisanpassungsklausel vereinbaren, da die Energiekosten ja doch ziemlich starken Schwankungen unterlegen sind.
     
  19. #18 immobiliensammler, 27.10.2017
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    Das wird rechtlich nicht funktionieren. Oder könnte ich z.B. meinen Mietern das Wasser auch zu einem von mir festgelegten Preis verkaufen (die Menge wird ja dann auch gezählt), die Abfallentsorgung berechne ich auch zu von mir festgelegten Preisen und und und.

    Also entweder eine wirkliche Pauschale, wo Du halt das Risiko hast, dass die Verbräuche nicht passen, oder die Abrechnung unter Umlage der Dir selbst entstandenen Kosten. Die von Dir geplante Abrechnung zu einem nicht mit den tatsächlichen Kosten übereinstimmenden Preis dürfte wohl nicht der BetriebskostenVO entsprechen.

    Solltest Du für Deine Meinung eine Rechtsgrundlage kennen wäre ich über einen Hinweis sehr dankbar, da könnte man dann nämlich direkt ein Geschäftsmodell daraus machen!
     
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  20. #19 immobiliensammler, 27.10.2017
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  21. Berny

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