Heizkostenverteilung nach 'beheizbarer Wohnfläche' ...

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Fremdling, 05.04.2015.

  1. #1 Fremdling, 05.04.2015
    Fremdling

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    Habe die SuFu genutzt, Gesetze gelesen und bin im Netz gesurft. Erbitte dennoch zu folgendem Sachverhalt Antworten auf meine Fragen. Schon mal Danke vorab!

    Wohnungseigentümergemeinschaft als Neubau aus den letzten Jahren mit Wohnungen unterschiedlicher Größe und unterschiedlicher Relation von Balkon-/Terrassen-/Dachgartenfläche zur jeweiligen 'Innenraumwohnfläche'. Balkon-/Terrassen-/Dachgartenfläche mit 50% als Wohnfläche im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung gewichtet. Zentrale Beheizung mit Heizkostenverteilung 30:70 nach Wohnfläche:Verbrauch.

    Insbesondere die Bewohner der kleineren Wohnungen mit vergleichsweise überproportionalen Balkon-/Terrassen-/Dachgartengrößen scheinen ein Interesse zu entwickeln, die Heizkostenverteilung hinsichtlich der 30% Grundkosten lediglich nach Wohnfläche beheizter Räume zu verteilen.

    WoFlV § 2 ordnet Balkone, Terrassen und Dachgärten der Wohnfläche zu, wobei sie zu 25% bis max. zu 50% gewichtet werden dürfen. Wenn ich HKVO § 6 (2) 1 korrekt verstehe, lässt das Gesetz bei der Heizkostenverteilung durchaus die Wahl zwischen Verteilung nach Wohnfläche oder nach Wohnfläche der beheizten Räume zu. Anders erscheint in der HKVO bezüglich der anteiligen Warmwasserabrechnung lediglich die Wohnfläche zutreffend. In der TE heißt es: 'Die die Sondereigentumseinheiten betreffenden Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Verbrauch zur Abrechnung gebracht. Die Wohnungs- und Teileigentümer können andere Abrechnungsmodalitäten beschließen.'

    Nun die Fragen:

    1. Muss die Verwaltung die erste Heizkostenabrechnung mit 30% nach Wohnfläche (Werte gemäß Teilungserklärung und Grundbuch) erstellen lassen?
    2. Könnte die Verwaltung mit Blick auf eingangs beschriebene Gebäudeausstattung ohne Beschluss der Gemeinschaft statt Wohnfläche alternativ auch die (geringere) Wohnfläche beheizter Räume bei der Verteilung berücksichtigen lassen?
    3. Könnte die Gemeinschaft die Änderung der Abrechnung nach 1. oder 2. mit Mehrheitsbeschluss jeweils für den Beginn des neuen Wirtschaftsjahres im Rahmen des Beschlusses über den Wirtschaftsplan mit einfacher Mehrheit beschließen, zumal die Teilungserklärung ja eine Öffnungsklausel enthält?
    4. Welche Auswirkung hat ein Methodenwechsel auf die Nebenkostenabrechnung des Wohnungseigentümers bei vermieteten Wohnungen ggü. seinem Mieter?
    Gruß Fremdling
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ich weiß nicht ganz, auf was du hinaus willst. Bei dieser Frage habe ich spontan zwei Gedanken:
    • Grundlage für die Wohnfläche sind die tatsächlichen Verhältnisse, nicht irgendwelche Eintragungen in irgendwelchen Papieren.
    • Ob die Wohnfläche oder die beheizte Wohnfläche Grundlage der Berechnung ist, sollen die Eigentümer entscheiden. Der Verwalter soll eine Abrechnung nach einer der Arten vorlegen und was die Eigentümer dann beschließen, ist deren Sache.

    S.o., ja. Letztendlich müssen die Eigentümer entscheiden, wie sie es haben wollen.


    Ja.

    Kaum eine. In einer Eigentumswohnung sollte im Mietvertrag ohnehin vereinbart sein, dass die Umlagemaßstäbe der Gemeinschaft zur Anwendung kommen. Sofern im Mietvertrag diese Klausel fehlt und stattdessen nur die allgemeine Regelung der HeizkostenV zitiert wird, ist das auch kein Problem, weil der Vermieter in diesem Fall die Entscheidung, ob er nach Fläche oder Raum bzw. beheizt oder gesamt abrechnet, nach billigem Ermessen treffen darf.

    Schwierig wird es nur, wenn sich ein Vermieter auf einen bestimmten Maßstab festgelegt hat. Dann darf er die Heizkostenabrechnung nicht einfach durchreichen, sondern muss die korrekten Heizkosten selbst umrechnen. Ist nicht wahnsinnig kompliziert, aber lästig.
     
  4. #3 Berny, 05.04.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2015
    Berny

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    Ich lege die 30% nach beheizbarer Mietfläche um, also: (Hälftige) Balkons oder Terassen natürlich nicht, jedoch den zw. WZ und SZ befindlichen Flur schon, ebenso bspw. den direkt an eine Küche angrenzenden Abstellraum.
     
  5. #4 Fremdling, 06.04.2015
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    Die Gesamtwohnfläche (incl. 50% von Balkon/Terrasse/Dachgarten) jeder Wohnung ist im Aufteilungsplan, in der Teilungserklärung und im Grundbuch gleichlautend ausgewiesen und so auch bei Vermietung im Mietvertrag eingetragen. Sie entspricht der tatsächlichen Wohnfläche. Insofern war die 'erläuternde Klammer' vermutlich überflüssig ;-)

    Euch ein herzliches Danke für die erschöpfende Hilfe!

    BTW: Habe im konkreten Fall mal die Auswirkung beider unterschiedlichen Ansätze durchgerechnet. Der Unterschied pro Jahr ergibt bei drei Wohnungen gerade mal einen Betrag von ca. € 30,- bzw. 65,- und bei vielen von ca. € 10,- mit umgekehrtem Vorzeichen. - M.E. nicht gerade ein Betrag, über den es sich zu streiten lohnt.
     
  6. Andres

    Andres
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    Wenn dein Spaß-Budget für die laufende Woche noch nicht ausgeschöpft ist: Rechne doch mal aus, wie groß die Unterschiede zu einer Abrechnung nach Fläche (egal welcher), d.h. ohne Verbrauchserfassung wären.
     
  7. #6 PHinske, 07.04.2015
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    Dann aber bitte auch konsequent.

    Und zwar OHNE die Kosten für den Abrechnungsdienst und Zählermiete und alles was speziell dazu gehört.

    Zähler und Abrechnung können ohne Weiteres 25 % der gesamten zu verteilenden Heizkosten ausmachen.

    MfG PHinske
     
  8. #7 Fremdling, 07.04.2015
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    Diese Rechenoperation habe ich mal vor ca. 15 Jahren erledigt, als eine Gemeinschaft zunächst über Jahre hinweg Erfassungskosten sparen wollte, bis ein der Verschwendung bezichtigter Eigentümer auf die HKVO klopfend die Verbrauchsmessung einforderte. Im ersten Jahr haben sich dann einige Senioren in stets muckelig warmen Stuben über rasant gestiegene und teils verdoppelte Heizkosten gewundert und die Normalheizer jubelten über Budgetentlastung.

    Im aktuellen Fall meldete sich ein Eigentümer mit riesigem Dachgarten und vorausgeahnter Benachteiligung (durch Einbeziehung von 50% der nicht beheizbaren Fläche) in Höhe einer Monatsrente und hinterfragte die Heizkostenverteilung. Aufgrund praktischer Erfahrungen starte ich dann 'proaktiv' (geiles Wort) meine Rechenspielereien, da die Entrüstungswogen in Versammlungen nachweislich glimpflicher verlaufen, wenn alle Diskutanten wissen, um welche konkreten -oft minimalen- Beträge es geht. Dann wandeln sich auf zeitlich verkürzten Wegen bis zur Beschlussfassung auch schon mal die Meinungen von 'keinesfalls' und 'unbedingt' in 'sch...egal';-)

    Wünsche einen guten Start in die neue Woche!
     
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