Heizkostenverteilung

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von schnubbeline, 18.06.2008.

  1. #1 schnubbeline, 18.06.2008
    schnubbeline

    schnubbeline Neuer Benutzer

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    Hallöchen,
    da bin ich wieder.
    Allerding diesmal als Mieter.

    Habe ein Nebenkostenabrechnung erhalten,in der mir der Vermieter,der im gleichen Haus wohnt, und dessen Wohnung qm technisch genauso groß ist wie meine, Heizkosten von 3/4 der Gesamtsumme aufgedrückt.

    Das sind von 3162,85 Euro immerhin 2372,14 Euro.

    Mit der Begründung, das er unten alleine wohnt.

    Kann mir jemand raten wie ich dagegen Einspruch erheben kann, oder ob es besser ist einen Anwalt hinzu zu ziehen.

    Für Ratschläge wäre ich sehr dankbar
    :help
     
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  3. #2 lostcontrol, 18.06.2008
    lostcontrol

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    was steht denn in der betriebskostenabrechnung bezüglich des verteilerschlüssels?
    wenn da ein verteilerschlüssel nach personen angegeben ist und du das mit dem mietvertrag so unterschrieben hast, dann wirste nicht viel ausrichten können.
    heizkosten nach personen umzulegen ist meines wissens nicht erlaubt - ich lass mich da aber gerne eines besseren belehren.

    logisch isses aber nicht. genaugenommen wärs ja (wenn man haarespalten will) andersrum, da der mensch selbst ja auch wärme abstrahlt, wären in einer von mehreren personen bewohnten wohnung die heizkosten ja niedriger...
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Eines vorab: es gibt keinen "Einspruch" gegen eine Betriebskostenabrechnung. Einspruch ist ein Rechtsmittel aus dem öffentlichen Recht. Eine Betriebskostenabrechnung ist aber eine zivilrechtliche Angelegenheit. Der Gesetzgeber spricht in diesem Zusammenhang von Einwendungen.

    Der Umlageschlüssel für jede Art von Betriebskosten ergibt sich aus den bestehenden Vereinbarungen und den geltenden Rechtsvorschriften. Wer eine Betriebsksotenabrechnung beanstanden will, wird also zunächst darüber nachdenken müssen, was an der Abrechnung falsch ist. Eine Abrechnung ist unter dem hier in Rede stehenden Aspekt dann falsch, wenn ein falscher Umlageschlüssel verwendet wird.

    Dass der Mieter einen höheren Kostenanteil zu tragen hat als der Vermieter macht die Verteilung nun keineswegs fehlerhaft.

    Für Heizkosten ist im Regelfall eine Kostenverteilung nach der Heizkostenverordnung zwingend. Ausnahme ist aber das Zweifamilienhaus, wenn eine der beiden Wohnungen vom Vermieter selbst bewohnt wird. Hier kann eine von der Heizkostenverordnung abweichende Verteilung vereinbart werden.

    Erste Voraussetzung für eine Beanstandung der Abrechnung wäre also die Kenntnis des eigenen Mietvertrags und eventuell weiterer Vereinbarungen der Parteien. Gibt es eine Vereinbarung die eine Kostenverteilung von 3:1 ergibt, ist der Umlageschlüssel richtig. Gibt es keine derartige Vereinbarung, ist der Umlageschlüssel falsch.

    Wenn man Fehler festgestellt hat, sollte die Formulierung der Einwendungen auch kein großes Problem mehr sein.
    Beanstandungen mit Begründungen wie "kann nicht sein" oder "zu viel" sind allerdings das Papier nicht wert.
     
  5. #4 schnubbeline, 18.06.2008
    schnubbeline

    schnubbeline Neuer Benutzer

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    Es ergibt sich aber folgendes Problem,
    Ich nutze diese Wohnung gewerblich, und es
    wohnt niemand da.
    Genaugenommen ist dort niemand gemeldet und es sind im Höchstfall drei Leute in der Wohnung. Meistens bin ich allein da.
    Und das auch nur zwischen 11 und 21 Uhr.
    an Wochenenden und an Feiertagen ist auch niemand anwesend.

    Ach so im Mietvertrag steht auch nichts von personengebundenen Heizkosten.

    Und Verteilerröhrchen habe ich auch nicht.

    Also müßten die Heizkosten auf die Quadratmeter umgelegt werden und
    ich darf diesen Betrag um 10% kürzen, weil keine Röhrchen da sind.

    Das ist mein Wissensstand, aber ich lasse mich gerne eines besseren belehren.

    :shame
     
  6. RMHV

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    Mit dieser Argumentation mag man sich über die zutreffende Personenzahl streiten. Das macht aber erst dann Sinn, wenn Personenzahl der zutreffende Umlageschlüssel ist.

    Vereinbarungen müssen nicht zwangsläufig im schriftlichen Mietvertrag nachzulesen sein. Es gibt keine Formvorschriften für den Abschluss einer Vereinbarung über die Verteilung der Heizkosten. Grundsätzlich denkbar ist sogar eine Vereinbarung durch mehrjährige Übung.

    Das hat nur dann eine Bedeutung, wenn es tatsächlich keine Vereinbarung über die Kostenverteilung gibt.

    Wenn die Heizkosten mangels abweichender Vereinbarung nach der Heizkostenverordnugn abzurechnen wären, greift bei fehlender Verbrauchserfasung sicher das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizKV. Die entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten können um 15% gekürzt werden.
    Gibt es allerdings die Vereinbarung einer von der Heizkostenverordnung abweichenden Kostenverteilung, muss nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Abrechnung erfolgt dann nicht entgegen der Verordnung, sondern verordnungskonform und das Kürzungsrecht greift nicht. Daran ändert sich dann auch bei einem falschen Umlageschlüssel nichts.
     
  7. #6 schnubbeline, 18.06.2008
    schnubbeline

    schnubbeline Neuer Benutzer

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    Vielleicht bin ich auf dem Holzweg, aber
    im letzten Jahr wurden die Heizkosten wegen der
    identischen Wohnungsgrößen durch zwei geteilt.
    Im Mietvertrag selbst gibt es auch keine Aufteilundg von 1/4 zu
    3/4.
    Also wie kommt jemand auf das schmale Brett, jetzt plötzlich so verfahren zu wollen.
    Also ich bin selbst Vermieter aber so einen Blödsinn wie meine Nebenkostenabrechnung habe ich selten erlebt.
    Belege bekomme ich auch nicht in Kopie sondern nur als Termin bei
    einer Immobilienverwaltung zu sehen.
    Habe ich eine Chance zu erfahren wie die Verteilung bei den Vormietern war.
    Also wieviel Liter Heizöl vorher verbraucht wurden? Um dann zu sehen ob ich tatsächlich den Verbrauch in dei Höhe getrieben habe.

    Also bleibt nur der Weg zum Anwalt.
    Schade
     
  8. #7 lostcontrol, 18.06.2008
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    das entspricht exakt dem mietrecht - ein anrecht auf kopien (und auch nur gegen bezahlung) hast du nur, wenn es aufgrund der räumlichen entfernung nicht zumutbar ist, dass du die unterlagen beim vermieter persönlich einsiehst.
    da dein vermieter ja unter dir wohnt, dürfte es recht schwierig werden, die räumliche entfernung als unzumutbar einzustufen...

    eine CHANCE hast du darauf. aber kein RECHT.
    du kannst deinen vermieter nett und lieb danach fragen, ob du die alten unterlagen mal einsehen darfst. eigentlich muss er dazu aber zuerst die vormieter fragen, ob die das erlauben (da stehen ja auch sehr private sachen drauf, wie z.b. der wasserverbrauch). ich kann jeden vermieter verstehen der sich da weigert, denn das bedeutet ja zusätzliche arbeit die ihm nix bringt.
    kleiner tipp für die nächste wohnung: sowas am besten gleich bei der besichtigung anfragen! ich frage zum zeitpunkt einer anstehenden neuvermietung immer bei den ausziehenden mietern nach, ob ich ihre betriebkostenabrechnung als beispiel den potentiellen nachmietern vorlegen darf, damit die sich ein bild machen können - es hat noch nie einer nein gesagt. aber jahre später hab ich auch keine lust mehr, den alten mietern wegen sowas hinterherzutelefonieren...
     
  9. #8 Eddy Edwards, 18.06.2008
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    Also das geht normalerweise nicht, dass sich der Verteilerschlüssel von einem auf das andere Jahr ohne Info ändert. Wobei selbst nur eine Info für mich nicht ausreichend wäre. Es bedarf doch eigentlich einer Vertragsänderung.
     
  10. #9 schnubbeline, 19.06.2008
    schnubbeline

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    Hallöchen,
    leider konnte ich den Vormieter nicht fragen,
    die Wohnung stand etwas über ein halbes Jahr leer.
    Also Fehlanzeige.
     
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