Heizung austauschen, aber welche? Energetisch sanieren? Meinung/Erfahrung ist gefragt

[LostArtist]

Obwohl viele privaten Vermieter wahrscheinlich in der selben Situation sind, gibt es wenig Informationen und kaum Austausch zu dem Thema. Ich bin für jeden Beitrag dankbar und für jeden, der seine Erfahrungen teilt. Ich möchte gerne wissen, wie andere Vermieter das handhaben.

Ab 2025 wird ja 65% erneuerbare Energien bei Heizungen Pflicht sein. Angesichts des politischen Drucks (Durcheinanders) möchte/muss/sollte ich die Heizungsanlagen austauschen. Stellt sich die Frage, welche da die Richtige (Machbare) wäre.
Einige energetische Sanierungen ziehe ich auch in Erwägung, allerdings ist die Frage, was sinnvoll ist und was finanziell machbar ist. Über diese sollte in dem Kontext unbedingt ebenfalls gesprochen werden, weil diese immer beim Heizungsaustausch angeraten wird und Förderungen nach meinen Recherchen oftmals ohne weitere energetische Sanierungen nicht gezahlt werden. Die Kosten für das Projekt können sich somit einfach mal verdreifachen.


Ausgangssituation Gebäude:
Mehrfamilienhaus (7 Wohnungen auf 4 Etagen), sehr gepflegt, Baujahr 1959, neuere Gasetagenheizung in jeder Wohnung, mit welcher auch das Warmwasser im Bad aufbereitet wird, Rippenheizkörper sind vorhanden und bilden jeweils einen Kreislauf pro Wohnung mit der Gastherme, Heizungskeller mit Gaszählern ist vorhanden, Verlegung von Leitungen zu einer zentralen Heizung in den Keller durch den Kamin ist baulich NICHT möglich.

Mieteinnahmen:
Hoher Wohnungsleerstand in der Gegend (monatelang Mietausfall), Mieter ziehen aus sobald die Wohnung abgewohnt ist, sehr niedrige Durchschnittsmieten von 5,45€ (Deutschlanddurchschnitt 2019: 8,40 bis 10,00€ ), Renovierungen mache ich soweit möglich in Eigenleistung und alle Einnahmen aus Miete werden zurück investiert, aber die geringen Einkünfte sind ein Problem bei jeder Finanzierung/Darlehen


In diesem Kontext, hier meine Überlegungen zur Heizung:

1 Pellets:
das Umweltbundesamt hat schon ein Auge auf die Feinstaubbelastung und möchte diese verbieten, störanfällig

2 Solaranlage/Solarthermie:
kann baulich nicht angebracht werden (Mindestabstand zu Nachbarn, Dachschräge und Dachfenstern etc.), reicht nicht für den gesamten Bedarf, es muss also dazu gekauft werden

3 Fernwärme:
kommt aufgrund der Kosten für den Einbau (Umbau aller Rohrsysteme) und der Verfügbarkeit nicht in Frage

4 Brennstoffzellenheizung:
zu hohe Anschaffungskosten, Gas wird in der Produktion verwendet

5 Wärmepumpe Thermal/Erdreich/Sole-Wasser und Wärmepumpe Wasser-Wasser:
Erdbohrung geht nicht wegen der Grundstücksgröße, Beschaffenheit und Lage, einfach nicht möglich oder kosteneffizient

6 Wärmepumpe Luft-Wasser:
nicht leistungsstark genug, hohe Kosten, benötigt oft neue 'Heizkörper', z.B. Fußbodenheizung, s.u.

7 Wärmepumpe Luft-Luft:
nicht leistungsstark genug, teuer, muss für jede Wohnung einzeln beschafft werden, strombetrieben (teuer), Umluftschächte müssen ggf. verlegt werden und das ist teuer (um eine Verteilung in jedes Zimmer zu gewährleisten), baulich ggf. nicht machbar (Wanddurchbrüche für Schächte), Stromanschluss? (neue Leitungen notwendig, Bad mit Therme innen liegend), Warmwasser? soll ich die neueren Gasthermen wegschmeißen? 2 Wohnungen könnten sich ggf. eine Anlage teilen, aber es gibt keine Möglichkeit der Kostenaufteilung, komplett neue Isolierung notwendig (zu teuer und Schimmel wird entstehen und dem Mieter ist es nicht zumutbar oft genug zu lüften)

8 Gewerbeanlagen?

Grüße
LostArtist

 

[Ferdl]

neuere Gasetagenheizung in jeder Wohnung,

Ich möchte gerne wissen, wie andere Vermieter das handhaben.

Abwarten.

 

[Andres]

Ab 2025 wird ja 65% erneuerbare Energien bei Heizungen Pflicht sein.

Nein, das steht nur im Koalitionsvertrag. Wie (und ob) das genau ausgestaltet wird, bleibt abzuwarten, vor allem hinsichtlich der Frage, wie sich das Thema Gas weiterentwickelt. Das war ja schon vor dem Ukrainekrieg ein strittiges Thema (Anerkennung als erneuerbarer Energieträger) und ist mehr denn je ungeklärt.

Angesichts des politischen Drucks (Durcheinanders) möchte/muss/sollte ich die Heizungsanlagen austauschen.

Nein, selbst in der im Koalitionsvertrag vereinbarten Form gilt diese Quote nur für neue Heizungen, nicht für den Bestand.

Förderungen nach meinen Recherchen oftmals ohne weitere energetische Sanierungen nicht gezahlt werden

Ich habe keine belastbare Quelle zur üblichen Laufzeit von Förderprogrammen, aber es dürfte nicht besonders mutig sein, wenn ich behaupte, dass bis zur Einführung einer solchen Quote die Landschaft der Förderprogramme deutlich anders aussehen dürfte, als sie es heute tut.

Hoher Wohnungsleerstand in der Gegend (monatelang Mietausfall), Mieter ziehen aus sobald die Wohnung abgewohnt ist, sehr niedrige Durchschnittsmieten von 5,45€ (Deutschlanddurchschnitt 2019: 8,40 bis 10,00€ ), Renovierungen mache ich soweit möglich in Eigenleistung und alle Einnahmen aus Miete werden zurück investiert, aber die geringen Einkünfte sind ein Problem bei jeder Finanzierung/Darlehen

Wenn ich nur mit Eigenleistung und anderem Rückenwind gerade so Kostendeckung erreiche und die Miete knapp über 5 €/m² bei spürbarem Leerstand liegt, ist die Unwirtschaftlichkeit entweder bereits erreicht oder ganz nah. Das ist das eigentliche Problem, nicht die Frage der Heizung. Wenn du das Dach neu eindecken oder alle Fenster austauschen müsstest, hättest du doch das gleiche Problem.

Insofern würde ich mich eher fragen, wie ich diese Immobilie langfristig wieder in die Gewinnzone bekomme, denn wenn die volle Miete in die Erhaltung des Gebäudes zurückfließt, ist man nach meiner Beobachtung schon längst in der Verlustzone, weil man nur noch die Substanz abwohnt. Vielleicht geht das über eine grundlegende Modernisierung, vielleicht über einen gezielten Umbau, z.B. in Richtung größerer oder kleinerer Wohnungen, vielleicht muss man auch einen Neubau andenken. Und spätestens wenn die Gegend allgemein auf dem absteigenden Ast ist, sollte man auch über einen Verkauf nachdenken.

1 Pellets:
das Umweltbundesamt hat schon ein Auge auf die Feinstaubbelastung und möchte diese verbieten, störanfällig

Zukunftsmusik, außerdem ist diese Technik insbesondere in den letzten 10-15 Jahren deutlich zuverlässiger geworden. Es ist in deinem Fall nur schwierig, weil erstens kein geeigneter Raum für die Lagerung verfügbar sein dürfte und der Umbau auf Zentralheizung ja schwierig wäre - auch wenn ich das letztendlich für schwer vermeidbar halte.

2 Solaranlage/Solarthermie:
kann baulich nicht angebracht werden (Mindestabstand zu Nachbarn, Dachschräge und Dachfenstern etc.), reicht nicht für den gesamten Bedarf, es muss also dazu gekauft werden

Die Abstandsregeln sind zunehmend in Bewegung gekommen, also ist das ein weiterer Faktor, der sich bis eine wirkliche Entscheidung erforderlich ist, noch deutlich verändern könnte. Selbst wenn diese Maßnahme nicht die ganze Quote regelt, kann sie trotzdem ein Baustein sein. Dann noch ein bisschen Dämmung, 10 % Biogas, vielleicht werden andere Dinge ebenfalls angerechnet, ...

Und so lässt sich das beliebig fortsetzen. Wie man genau rechnen muss, damit man auf die geforderten Quoten kommt, werden wahrscheinlich die Bundesländer regeln, und zwar uneinheitlich, zumindest war das bisher so. Dann gab es zumindest bisher auch die Möglichkeit, wegen nachgewiesener Unwirtschaftlichkeit Ausnahmen genehmigt zu bekommen.

Ich würde mich mit so einer Immobilie aktuell mehr damit beschäftigen, wie sich die Vermietung dort langfristig erfolgreich gestalten lässt, statt mir über mögliche zukünftige Rechtslagen den Kopf zu zerbrechen. Wenn die Regierung dann mal Fakten schafft, kann man sich damit beschäftigen.

 

[LostArtist]

Nein, das steht nur im Koalitionsvertrag. Wie (und ob) das genau ausgestaltet wird, bleibt abzuwarten, vor allem hinsichtlich der Frage, wie sich das Thema Gas weiterentwickelt. Das war ja schon vor dem Ukrainekrieg ein strittiges Thema (Anerkennung als erneuerbarer Energieträger) und ist mehr denn je ungeklärt.

Danke für die Klärung. Das hörte sich in dem Haus und Grund Magazin ganz anders an.

Nein, selbst in der im Koalitionsvertrag vereinbarten Form gilt diese Quote nur für neue Heizungen, nicht für den Bestand.

Ich habe in den Zusammenhang natürlich auch Bedenken dazu, ob ich eine möglicherweise defekte Gastherme zukünftig auch ersetzen kann/darf, oder Ersatz(teile) bekomme. Bei der letzten Wartung hat der Klempner hier schon vor gewarnt (NICHT aufgrund des schlechten Zustandes der Geräte) und geraten zukunftsorientiert zu handeln und eine Umrüstung in Betracht zu ziehen. Diese Unterhaltung hat mein Interesse an der Änderung des Heizsystems erst ins Rollen gebracht. Laut dem Monteur würde ich ggf. wenn in der Zukunft 2 Geräte kaputt gehen (max. 1 Gerät fällt in Bestandsschutz) min. 20.000 für den Umbau des Hauses ausgeben müssen (ohne zusätzliche Dämmung) und müsste eine Wärmepumpe (Preis???) einbauen. Auch wenn ich dies Aussage skeptisch betrachte, bringt es natürlich den Stein ins Rollen, dass ich mich mal genauer informiere. Auf meiner Suche habe ich kein passendes alternatives Heizsystem gefunden und frage deshalb hier mal nach.

Wenn ich nur mit Eigenleistung und anderem Rückenwind gerade so Kostendeckung erreiche und die Miete knapp über 5 €/m² bei spürbarem Leerstand liegt, ist die Unwirtschaftlichkeit entweder bereits erreicht oder ganz nah. Das ist das eigentliche Problem, nicht die Frage der Heizung.

Ich würde mich mit so einer Immobilie aktuell mehr damit beschäftigen, wie sich die Vermietung dort langfristig erfolgreich gestalten lässt, statt mir über mögliche zukünftige Rechtslagen den Kopf zu zerbrechen. Wenn die Regierung dann mal Fakten schafft, kann man sich damit beschäftigen.

Wenn man so 'nah am Abgrund' kalkuliert, dann ist es wichtig an der richtigen Stelle tätig zu werden, also bevor das Kind in den Brunnen gefallen ist.
Sentimentalität hat bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nichts zu suchen. Deshalb habe ich ursprünglich die familiäre Beziehung nicht erwähnt. Es handelt sich nicht um eine reine Investitionsimmobilie, der Begriff 'Gewinnzone' wird hier einfach anders definiert (natürlich darf das ganze kein Verlustgeschäft werden). Alle Nachbarn (zu denen ich Kontakt pflege) sind im gleichen Boot und ich erhoffe mir hier frische und objektive Meinungen zu bekommen. Deshalb danke ich dir für deine Antwort.

Der Grund wieso ich Finanzen ins Spiel gebracht habe ist einfach der, dass der Finanzfluss einer Immobilie auch ein Faktor bei der Entscheidung ist, was investiert werden kann und sollte. Ich wollte verdeutlichen, dass große und teure Investitionen hier zur Zeit nicht wirtschaftlich sind.
Den 'absteigenden Ast' habe ich schon 'ausgesessen' (tatsächlich, nicht nur Wunschdenken), Details lasse ich mal weg um anonym zu bleiben. Einfach ausgedrückt, der Wohnungsmarkt in den umliegenden Städten zieht so sehr an, dass auch hier der Markt anzieht (nicht nur vorübergehend).

Insofern würde ich mich eher fragen, wie ich diese Immobilie langfristig wieder in die Gewinnzone bekomme, denn wenn die volle Miete in die Erhaltung des Gebäudes zurückfließt,

Die vollen Mieteinnahmen fließt ins Gebäude zurück, weil ich daran arbeite umzubauen und zu modernisieren, halt einfach nicht alles auf einmal (Haus leer ziehen und loslegen). Aufgrund der oben genannten Gründe versuche ich zu kalkulieren, wie wichtig der erneute Austausch der Heizungen ist, welche Alternativen es gibt und entsprechend wie teuer das wird. Ich bitte zu entschuldigen, dass ich mich hier nicht deutlich genug ausgedrückt habe.

 

[set]

Ich habe in den Zusammenhang natürlich auch Bedenken dazu, ob ich eine möglicherweise defekte Gastherme zukünftig auch ersetzen kann/darf, oder Ersatz(teile) bekomme. Bei der letzten Wartung hat der Klempner hier schon vor gewarnt (NICHT aufgrund des schlechten Zustandes der Geräte) und geraten zukunftsorientiert zu handeln und eine Umrüstung in Betracht zu ziehen. Diese Unterhaltung hat mein Interesse an der Änderung des Heizsystems erst ins Rollen gebracht. Laut dem Monteur würde ich ggf. wenn in der Zukunft 2 Geräte kaputt gehen (max. 1 Gerät fällt in Bestandsschutz) min. 20.000 für den Umbau des Hauses ausgeben müssen (ohne zusätzliche Dämmung) und müsste eine Wärmepumpe (Preis???) einbauen. Auch wenn ich dies Aussage skeptisch betrachte, bringt es natürlich den Stein ins Rollen, dass ich mich mal genauer informiere. Auf meiner Suche habe ich kein passendes alternatives Heizsystem gefunden und frage deshalb hier mal nach.

Such dir eine andere Firma die deine Heizung betreut. Ich bin selbst gut 30 Jahre im Geschäft, aber solche Empfehlungen hab ich noch nie abgegeben. Bis jetzt ist noch überhaupt nichts raus, oder gar entschieden in welche Richtung es geht. Aufgrund der aktuellen Situation wird sich sicher noch einigen an den Entwürfen ändern, aber selbst das sind nur meine Vermutungen.

Stand der Dinge die du so beschrieben hast würde ich eine Gasbrennwert Therme einbauen. Ohne eine grundlegende energetische Sanierung fallen solche Sachen wie Wärmepumpe in dem Fall aus. Oder bekommst du die Wohnungen mit 30 bis 40 Grad Vorlauftemperatur ausreichend warm? Ganz nebenbei - Es gibt auch Luft Wärmepumpen die groß genug sind um ein Mehrfamilien Haus zu beheizen.

 

[Andres]

Ok, das ist eine gute Information über den Hintergrund der ganzen Geschichte.

Zuerst will ich noch einmal (auch wenn du den familiären Hintergrund erwähnt hast) auf die Richtung Abriss/Neubau eingehen. Baujahr 1959 kann tatsächlich recht solide gebaut sein. Die ganz üblen Mangeljahre nach dem Krieg, in denen man wirklich alles verbaut hat, was man in die Finger bekommen konnte, waren da schon vorbei. Trotzdem würde ich - wenn nicht eigene Expertise vorhanden ist - mal mit einem Sachverständigen, Bauingenieur oder ähnliches die allgemeine Perspektive dieses Gebäudes besprechen. Wenn dieses Gebäude in irgendeiner Form auf erneuerbare Energien für die Wärmeerzeugung umgestellt werden soll, muss der Gesamtenergiebedarf sinken, also Dämmung rundum. "Oben" (also Dach bzw. oberste Geschossdecke) sollte ja wegen Nachrüstpflicht sowieso schon sein, fehlt also noch "unten" (Kellerdecke oder Kelleraußenwände und Grundplatte), die Fenster und die Fassade selbst. Auch wenn man das in Etappen angehen kann, wird es insgesamt teuer. Diese grundsätzliche Entscheidung ist wichtig, denn wenn man den Weg in Richtung energetischer Sanierung nicht gehen will, sehe ich wenig Anlass, überhaupt noch substanziell in das Gebäude zu investieren.

In der Gesamtschau stellt sich eine energetische Sanierung bei den aktuellen Energiekosten gar nicht mehr so schlecht dar, gleichzeitig bleibt natürlich das grundlegende Problem: Die gesparten Energiekosten bleiben bei den Mietern, der Vermieter trägt die Baukosten. In der von dir geschilderten Situation erscheint es mir auch fraglich, inwiefern sich hier Modernisierungsmieterhöhungen durchsetzen lassen oder ob die Mieter dann einfach wegziehen.

Die zweite für mich interessante Frage ist, ob man mittelfristig nicht ohnehin in Richtung einer Zentralheizung denken will. Nun sieht ja jeder nur eine recht kleine Stichprobe, aber mit meinem Eindruck, dass kleinere Thermen bei der Haltbarkeit seit einiger Zeit keine besonders positive Entwicklung durchlaufen, wahrscheinlich nicht ganz alleine da. Insofern sollte man sich schon mal verstärkt überlegen, welche Optionen neben ggf. stillgelegten Kaminzügen noch bestehen, um das notwendige Leitungsnetz zu schaffen. Irgendwo im Treppenhaus oder notfalls in den Wohnungen wird sich schon die notwendige Fläche finden lassen. Über das Thema Aufstellraum/Heizraum hast du dir schon Gedanken gemacht, das Thema Brennstofflager habe ich erwähnt.

Such dir eine andere Firma die deine Heizung betreut.

Dieser Empfehlung möchte ich mich vorsichtig anschließen. Ja, es ist möglich, dass die Heizung irgendwann umgerüstet werden muss, obwohl sie noch "gut" ist, aber solche Ratschläge finde ich mehr als befremdlich. Es ist ja nicht so, dass man einfach irgendwo und irgendwie eine Wärmepumpe einbaut, und andernfalls fehlt mir für den erforderlichen Umbau mindestens eine Null in der Schätzung und dann stellt sich das alles doch etwas anders dar.

 

[jorgk]

Für 1 und 3-7 brauchst Du einen 'zentralen' Wärmekreislauf. Vielleicht ist damit schon klar in welche Richtung Du das entwickeln musst.

Aber wer weiss - wenn wir dann demnächst lauter (billigen) Windkraftstrom haben, dann könntest Du in jeder Wohnung einen Elektro-Heizstab an die Gasthermen anklemmen und nutzt einfach nur deren Umwälzpumpe um mit dieser Kombi zu heizen ...

... es ist alles schwer voraussehbar.

P.S.: Gas-betriebene Wärmepumpe hattest Du nicht in der Liste.

 

[immodream]

Hallo LostArtist,
ich habe mehrere Objekt in ähnlicher Ausstattung und aus dem selben Baujahr wie dein Objekt.
Die Thermen wurden regelmäßig ab einem Alter von 30 Jahre durch neue Thermen ersetzt, so das ich normaler Weise nicht mehrere Thermen in einem Jahr ersetzen muß.
Die Wohnungen sind in den letzten 20 Jahren alle kernsaniert worden.
Meine Objekte liegen im Gegensatz zu deinem Objekt in gut vermietbarer Wohnlage und sind zu einem für mich zufriedenstellenden Mietpreis vermietet .
Ich mache mir über das Geschwafel der Politiker im Augenblick keine Gedanken.
Wärmepumpen sind bei solchen Altbauten mit gut funktionierenden Gasetagenheizungen nur mit einem großen finanziellen Aufwand ( Dämmung, Austausch der Heizkörper) zu installieren.
Meiner Meinung fehlen auch die Handwerker die die Umrüstung im großen Stil durchführen können .
Mich würde aufgrund der derzeitigen politischen Situation nicht wundern, wenn die angekündigte Energiewende erst einmal verschoben wird.
Abwarten und erst als Letzter umrüsten, wenn nichts mehr geht .
Grüße
Immodream

 

[LostArtist]

Such dir eine andere Firma die deine Heizung betreut.

Dieser Empfehlung möchte ich mich vorsichtig anschließen.

Danke für den Rat. Ich habe die Zusammenarbeit mit dieser Firma schon beendet (nach 20 Jahren), allerdings aus anderen Gründen, die hier nichts zur Sache tun.

Es gibt auch Luft Wärmepumpen die groß genug sind um ein Mehrfamilien Haus zu beheizen.

Die erwärmen dann Wasser oder Umluft? Ist nur interesse-halber. Ich habe da leider in den Weiten des Internets nichts passendes gefunden (7 Wohnungen). Eine Wärmepumpe wäre glaube ich sowieso die falsche Wahl für mich.

Trotzdem würde ich - wenn nicht eigene Expertise vorhanden ist - mal mit einem Sachverständigen, Bauingenieur oder ähnliches die allgemeine Perspektive dieses Gebäudes besprechen.

Das steht auch auf meiner Liste für die Zukunft, aber das werde ich glaube ich der Priorität nach oben verschieben. An diese Möglichkeit habe ich so aktiv gar nicht dran gedacht. Ich habe viele Handwerker in der Familie und es liegt ein neueres Marktgutachten vor (der Grund der Erstellung ist hier irrelevant und total absurd). Das Haus ist solide, gepflegt und es wurden keine größeren Mängel festgestellt außer dem üblichen (Dach ist älter usw.). Es wurde aber eben auch nicht auf eine energetische Sanierung oder Perspektiven eingegangen. Vieles habe ich schon gemacht wie Bäder, Wasser- und Abwasserleitungen und Stromleitungen. Meine Prioritäten scheinen hier von denen unserer Regierung abzuweichen und die unter einen Hut zu bringen wird schwer.

Diese grundsätzliche Entscheidung ist wichtig, denn wenn man den Weg in Richtung energetischer Sanierung nicht gehen will, sehe ich wenig Anlass, überhaupt noch substanziell in das Gebäude zu investieren.

Das ist ein sehr guter Rat. So habe ich da noch nie drüber nachgedacht.

Insofern sollte man sich schon mal verstärkt überlegen, welche Optionen neben ggf. stillgelegten Kaminzügen noch bestehen, um das notwendige Leitungsnetz zu schaffen. Irgendwo im Treppenhaus oder notfalls in den Wohnungen wird sich schon die notwendige Fläche finden lassen. Über das Thema Aufstellraum/Heizraum hast du dir schon Gedanken gemacht, das Thema Brennstofflager habe ich erwähnt.

Laut Schornsteinfeger ist Kamin 'ganz schlecht', weil beide Kamine vorher komplett saniert werden müssten (teurer als das neue Heizgerät). Aber im Prinzip gebe ich dir da schon recht. Eine Zentralheizung wäre schön. Ich habe kein Problem mit der Haltbarkeit der kleinen Heizgeräten, sondern damit, dass Mieter zu dumm sind die zu benutzen (ein Beispiel: Mieter hat das Wasser aus den Heizkörpern abgelassen und beschwert sich, dass die Heizung nicht warm wird; oder Mieter stellt das Gerät aus um zu sparen und will den Notdienst auf meine Kosten holen, weil er kein Warmwasser hat; oder als der Mieter sich beschwerte, dass die Heizung nicht warm wurde und sich rausstellte, dass er das Thermostat auf eine ihm unbekannte Sprache umgestellt hat und er die Uhrzeit verstellt hat; oder unzähligen Male wo sich die selben Mieter über den Ausfall der Heizung beschwerten und sich rausstellte, dass diese mit dem Knopf in den Nachtmodus gedreht wurde...).

Aber wer weiss - wenn wir dann demnächst lauter (billigen) Windkraftstrom haben, dann könntest Du in jeder Wohnung einen Elektro-Heizstab an die Gasthermen anklemmen und nutzt einfach nur deren Umwälzpumpe um mit dieser Kombi zu heizen ...

...oder Öko-gasflaschen kaufen um die Außenluft um die Luft-Wärmepumpe herum mit einem Heizpilz aufzuwärmen

P.S.: Gas-betriebene Wärmepumpe hattest Du nicht in der Liste.

Stimmt, aber ist ja auch ein fossiler Brennstoff und daher nicht erneuerbar. Außer wenn ich das Biogas mit meinem Komposthaufen im Keller selbst erzeuge...

 

[LostArtist]

Die Wohnungen sind in den letzten 20 Jahren alle kernsaniert worden.

Ich bin neidisch.

Meine Objekte liegen im Gegensatz zu deinem Objekt in gut vermietbarer Wohnlage und sind zu einem für mich zufriedenstellenden Mietpreis vermietet .

Das freut mich für dich. Ohne zu jammern, wäre meine Immobilie 3km südlich oder 5km östlich, dann wäre das bei mir auch so. Das Haus ist in schöner Wohnlage in einem wirklich schönen Stadtviertel, aber manchmal macht das durch viele andere Faktoren bei den Mietpreisen keinen Unterschied. In dem Stadtviertel meiner Immobilie gibt es kaum Gebäude die von Investoren oder Gesellschaften gekauft wurden, was definitiv einen positiven Einfluss auf das Mieterklientel und somit das Umfeld hat. Mehrfamilienhäuser in Privateigentum heißt manchmal auch, dass die Eigentümer nicht die wirtschaftlich klügsten Entscheidungen treffen (z.B. Mieterauswahl oder verkaufen). Wie sieht das in der Umgebung deiner Immobilie aus? Hast du da auch Erfahrungen gemacht? Gibt es einen 'Gruppendruck' oder Konkurrenzkampf was Sanierungen angeht?

Wärmepumpen sind bei solchen Altbauten mit gut funktionierenden Gasetagenheizungen nur mit einem großen finanziellen Aufwand ( Dämmung, Austausch der Heizkörper) zu installieren.

Da gebe ich dir recht. Der Grund wieso ich die Wärmepumpe (Luft-Luft) so mag ist der, dass diese Geräte in den USA gang und gebe sind und ich diese (vor Corona) dort gesehen und getestet habe. Es gibt verschiedene Modelle, aber die gängigste wird mit Strom betrieben und hängt einfach an der Außenwand. Von dort wird die kalte oder warme Luft in das Gebäude gepustet (kleine Rohre, bis zu 4 Ausgänge an verschiedenen Stellen im Haus). Die andere Version hat tatsächlich große Lüftungsrohre i.d.R. an der Decke (rechteckig wenn du die im TV siehst) und die Wärmepumpe (gas- oder strombetrieben) ist im Garten. Eines der Hauptprobleme (neben der Verfügbarkeit) das ich sehe ist, dass es hier Standard ist einen Heizkörper (Lüftungsschlitz) in jedem Zimmer zu haben und dort eben nicht. Bei älteren Gebäuden werden Wärmepumpen einfach nachgerüstet, also als Ergänzung und nicht Ersatz. Wir Deutschen machen uns das schon manchmal selbst schwer.

Mich würde aufgrund der derzeitigen politischen Situation nicht wundern, wenn die angekündigte Energiewende erst einmal verschoben wird.
Abwarten und erst als Letzter umrüsten, wenn nichts mehr geht .

Ich hoffe, dass das verschoben wird. Ich möchte einfach Gewissheit haben um planen zu können.

 

[Ferdl]

. Der Grund wieso ich die Wärmepumpe (Luft-Luft) so mag ist der, dass diese Geräte in den USA gang und gebe sind

Dort jedoch nicht weil die gut sind oder Energieeffizient (Interessiert dort eh kaum jemand), sondern schlicht billig, zumindest in der Anschaffung.

 

[immodream]

Hallo LostArtist,
es ist tatsächlich so , das einige hundert Meter Entfernung dafür sorgen, das man 5 oder 8 € bei gleicher Bausubstanz erzielen kann .
Ich habe mich vor über 25 Jahren für die richtige Straßenseite entschieden.
Rund um meine Immobilie wird saniert und viel Geld investiert .
Ich versuche auch regelmäßig mit meinen Nachbarn über die Miethöhe zu reden. Da sind wir uns sehr einig .
Wenn du das Spiel Monopoly kennst, weist du, wie wichtig es ist, ob man ein Haus auf der Badstr. oder lieber in den grünen Feldern oder auf der Schloßallee kauft.
Grüße
Immodream

 

[immodream]

Hallo LostArtist,
einer der Alt-Mieter aus der Zeit des sozialen Wohnungsbaus rief letzten Freitag um 15 Uhr an .
Meine Heizung geht nicht. Kann ich die Sanitärfirma anrufen ?
Meine Frage ist genug Wasser drauf ?
Ja ,Warmwasser funktioniert.
Freitags ab 15 Uhr wird der Notdiensttarif berechnet.
Frage des Mieters, soll ich dann bis Montag frieren ?
Ja.
Um 19 Uhr ruft der Mieter wieder an.
Heizung funktioniert wieder.
Er hatte die Heizungsteuerung im Wohnzimmer auf 21 Grad eingestellt.
Nachmittags schien auf der Südseite die Sonne , Raum hatte ca. 24 Grad und die Heizung hat dann nicht mehr geheizt.
Abends wurde es kühler und dann funktionierte die Heizung wieder .
Einer meiner letzten Hartzis der die höchsten Ansprüche hat und uns nervt.
Die nächste Mieterhöhung ist schon geschrieben.
Grüße
Immodream

 

[LostArtist]

Abends wurde es kühler und dann funktionierte die Heizung wieder .

Einer meiner letzten Hartzis der die höchsten Ansprüche hat und uns nervt.

Bei denen von mir benannten Beispielen waren es alle 'gebildete' Mieter (z.B. Lehrer). Das macht es nur noch schlimmer.
Es ist nicht so, dass ich absichtlich nicht an Menschen vermiete, die Sozialleistungen erhalten, aber unsere Mieten sind aufgrund der Wohnungsgröße immer ein paar Euro über der lokalen Höchstgrenze. Die wissen also, dass sie 'was Besseres' bekommen können, wenn sie bis zur Miethöchstgrenze gehen.

Meine Heizung geht nicht. Kann ich die Sanitärfirma anrufen ?

Den Spruch liebe ich ja auch. Der kommt immer am besten, wenn Besuch sich das Telefon schnappt und mir erklärt, dass der Mieter das Grundrecht darauf hätte auf meine Kosten eine Firma kommen zu lassen, weil es ein Menschengrundrecht ist, dass das sofort repariert wird (z.B. für den am Samstagabend plötzlich verstopften Abfluss in der Küchenspüle. Den habe ich übrigens am Sonntagmorgen als der der Besuch weg war selbst in 10 Minuten gereinigt; das U-Stück war dicht mit Lebensmittelresten). Die unsachgemäße Nutzung der Wohnungen kann ein echtes Problem sein und gepaart mit der Uneinsichtigkeit und den Ansprüchen wird's manchmal schwierig.