Heizung der Ferienwohnung vom Vermieterzahlt Mieter?!?!

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von Svalroph, 11.06.2013.

  1. #1 Svalroph, 11.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2013
    Svalroph

    Svalroph Neuer Benutzer

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    Hallo,

    mit einigen Bekannten diskutierten wir die Tage das Thema Heizkostenabrechnung, weil einer von ihnen zum 30.6.13 aus seiner Mietwohnung auszieht. Da hier viele unterschiedliche Standpunkte vertreten wurden, würde ich gerne eure (fachliche) Meinung dazu erfahren.
    ----
    Mietvertrag:
    - Vermieter: 2 Brüder (Erbengemeinschaft aber nicht als solche ausgewiesen sondern einzeln namentlich benannt mit den Anschriften)
    - Mieter: 1 Person
    - Mietbeginn 01.09.2010 auf 12 Monate und verlängert sich immer automatisch um 12 Monate, wenn keine Kündigung erfolgt
    - Wohnfläche 75qm im EG, 2 Zimmer, Küche, Bad, sep. Toilette, Diele, Kellerraum, 1/2 Waschküche
    - Die Vertragsparteien vereinbaren folgenden monatlichen Mietzins Kaltmiete (Grundmiete): 300 € (Wohnung 270 €und Garage 30 €)
    - Nebenkostenvorauszahlung für Heizung Müllabfuhr, Wasser, Kaminfeger. Schornsteinfegerkosten werden zu je 1/2 vom Vermieter und Mieter übernommen. Stromkosten sind vom Mieter separat zu zahlen. 15% der Heizkosten werden vom Vermieter übernommen.
    - Der Mieter übernimmt das Rasenmähen, Hecken- Baum- und Sträucherschnitt sowie die Pflege der Außenanlage.
    - Dem Mieter ist der Zustand der Wohnung, die er zusammen mit dem Vermieter ausführlich besichtigt hat bekannt. Er ist darüben informiert, dass die Wohnung vor Einzug renoviert werden muss. Der Mieter braucht deshalb bei Auszug die Wohnung nicht renovieren.
    - Hausreinigung durch den Mieter: Treppenhaus, Kellerflur, Waschküche
    - Winterdienst auf eigene Kosten des Mieters
    - Reparaturen (zum Beispiel: tropfender Wasserhahn, verstopfter Abfluss, gerissener Klotopf, defektes Heizkörperventil, abgebrochene Türklinke, verklemmter Fenstergriff, defekte Klingel usw.) bis zu einem Betragvon jeweils 150 €, jedoch insgesamt nicht mehr als 400 € im Jahr und insgesamt auch nicht mehr als 10% der Jahreskaltmiete, trägt der Mieter. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen dass er die Reparatur nicht verursacht bzw. verschuldet hat.
    - Der Mieter erklärt, dass er diesen Vertrag gelesen hat und dass ihnen der Vermieter dafür genügend Zeit gegeben hat. Der Mieter erklärt weiter, das er diesen Vertrag verstanden hat.
    ---
    Ein Wohnungsübergabeprotokoll zum Einzug wurde nicht angefertigt.
    ---
    Der Vermieter verzichtet auf die Einhaltung der 3monatigen Kündigungsfrist. Entsprechendes Email liegt meinem Bekannten vor.
    ---
    Die OG Wohnung wird seit Jahren von den beiden Vermieterbrüdern und deren Familien als Ferienwohnung genutzt!
    ---
    Nebenkostenabrechnung 1.9.10-31.08.11
    85% von 2107,87€ Heizöl = 1791,69€, das Heizöl wurde am 2.9.11 getankt!
    Wasserverbrauch wird mit 26 m³ Gesamtverbrauch angegeben, wobei 6 m³ der Vermieter trägt und 20 m³ der Mieter zahlen soll, wobei die Abrechnung der Gemeinde aber 21m³ Gesamtverbrauch für das Kalenderjahr 2010 ausweist.
    ---
    Nebenkostenabrechnung 1.9.11-31.10.12 -> Abrechnungszeitraum 14 Monate!
    85% von 1170,38€ Heizöl = 994,82€
    Wasserverbrauch wird mit 20 m³ Gesamtverbrauch angegeben, wobei 5 m³ der Vermieter trägt und 16 m³ der Mieter zahlen soll, wobei die Abrechnung der Gemeinde aber 20m³ Gesamtverbrauch für das Kalenderjahr 2011 ausweist.
    ---
    Folgende Fragen sind hierbei sehr heftig und ohne konkrete Hilfestllung für den betroffenen Mieter diskutiert worden:
    1. Ist die Abrechnung der Heizölkosten so legitim oder muss nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden? Der Betriebsstrom der Heizungspumpen läuft über den Mieter-Stromzähler!!
    2. Kann der Mieter im nachhinein die Abrechnung nach Heizkostenverordnung einfordern?
    3. Der Vermieter genehmigte mündlich das aufstellen eines "Schwedenofens" im Wohnzimmer. Nach dem Auszug könnten hier möglicherweise Druckstellen auf dem Laminat sichtbar sein. Muß der Mieter den Laminat ersetzten?
    4. Wenn dadurch ggf. Brandlöcher auf dem Laminat zu finden wären, muss der Mieter den Laminat ersetzten, trotz "Der Mieter braucht deshalb bei Auszug die Wohnung nicht renovieren"?
    5. Der Mieter hat div. Mängel (Schimmelflecken an den oberen Ecken der Außenwände, teilweise auch hinter den Heizkörpern, abgesprungene Fliesen an der Terrasse) mit Beseitungsaufforderung bis 31.5.13 vom Vermieter verlangt. Eine Besichtigung durch den Vermieter fand aber erst am 8.6.13 statt. Der Vermieter forderte eine Beseitigung der Mängel bis zum Auszug auf eigene Kosten des Mieters aufgrund der "Kleinrep.-Klausel" im Mietvertrag
    6. Wie kommt der Mieter möglichst kostengünstig und ohne rechtliches Nachspiel stressarm aus dieser Situation? Nur kleinbeigeben möchte er aber nicht.

    Vielen Dank, das du dir die Mühe gemacht hast diese vielen Info's zu lesen. Ich bedanke mich schon jetzt für deine Antwort.

    Gruß Svalroph
     
  2. AdMan

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  3. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Savlroph


    Wie auch sonst?


    Die automatische Verlängerung ist m.E. so nicht gültig.
    Und man wird davon ausgehen können,
    dass der MV als unbefristet angesehen werden kann.
    Die Kündigungsfristen sind im BGB § 573c nachzulesen.


    Da es sich scheinbar um ein ZFH handelt wäre eine von der HeizkostenV abweichende Vereinbarung zulässig.
    ...
    Wie häufig wird die FeWo genutzt?
    ...
    Meiner Meinung nach sollte das so möglich,
    da aber der M die Stromkosten trägt
    könnte der 15% Anteil des VM ggf. zu niedrig angesetzt sein.
    (Auch im Hinblick auf die Nutzungszeit der FeWo)
    ...
    Nur wenn die Vereinbarung im MV unwirksam wäre


    :wie
    Also entweder geht mein Kalender falsch oder dar von dir genannte Abr.-Zeitraum beträgt 12 Monate


    Das Heizöl wurde im Abrechnungszeitraum 2011-2012 getankt und gehört demnach auch in die Abrechnung 2011-2012.
    ...
    Beim Wasser musst du zwischen Abr.-Zeitraum und Kalenderjahr unterscheiden.


    Die Auflistung ist ja nett,
    steht das da wirklich so?
    ...
    Die Beseitigung der Mängel hat grundsätzlich der VM zu beauftragen,
    eine Umlage der Kosten auf den M ist dann ggf. über die Klein-Rep-Klausel bzw. als Schadensersatz möglich.
    Die Klein-Rep-Klausel trifft m.E. aber nicht auf die von dir beschriebenen Mängel zu.


    Druckstellen und Brandlöcher sind m.E. Schäden für die der M haftet,
    und Schadensersatz leisten muss.
    D.H. aber nicht das der M das Laminat komplett ersetzen muss.


    VG Syker
     
  4. #3 RMHV, 12.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.06.2013
    RMHV

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    Dabei stellt sich allerdings die Frage, wie man zu dieser Ansicht kommt.

    Üblicherweise wird die Unwirksamkeit - ich würde sagen ohne überhaupt darüber nachgedacht zu haben - mit § 575 BGB begründet oder damit, dass "Zeitmietverträge mit Verlägerungsoption" seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr zulässig wären.
    Beide Ansätze lassen völlig unberücksichtigt, dass man mit der Wirksamkeit oder Unwirksamkeit eins Zeitmietvertrags nur argumentieren kann, wenn es sich vom Vertragsinhalt her überhaupt um einen Zeitmietvertrag handelt bzw. handeln soll. Damit wird man zunächst die Frage zu beantworten haben, was einen Vertrag zum Zeitmietvertrag macht. Die Überschrift kann es nicht sein. Sowenig wie ein mit "Mietvertrag" überschriebener Kaufvertrag durch die Überschrift zu einem Mietvertrag wird, wird ein Mietvertrag durch eine Überschrift zum Zeitmietvertrag.
    Die wesentliche Eigenschaft eines Zeitmietvertrags dürfte - vermutlich unstreitig - sein, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeit endet. Daran fehlt es aber regelmäßig bei der mit dem Schlagwort "Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption" bezeichneten Vertragsgestaltung. Das Mietverhältnis endet in diesen Fällen eben nicht nach Ablauf einer vereinbarten Zeit, sondern durch eine Kündigung. Ohne Kündigung läuft das Mietverhältnis immer weiter. Es handelt sich also um nichts anderes als ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
    Die "Besonderheit" der hier konkret in Rede stehenden Vertragsgestaltung ist, dass ein Kündigungsausschluss, der einmalig ohne jeden Zweifel zulässig ist, nicht nur einmalig sondern immer wieder vereinbart ist.
    Will man begründen, dass der wiederholte Kündigungsausschluss unwirksam wäre, wird man erklären müssen, warum ein Kündigungsausschluss, der bis zu 48 Monaten (einmalig) zulässig ist, plötzlich unwirksam wird, wenn der Mieter in diesem Zeitraum 3 zusätzliche Kündigungstermine nutzen kann. Worin um alles in der Welt mag also die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegen. Der Mieter wird - so die BGH-Rechtsprechung - unangemessen Benachteiligt durch eine Bindung, die über 4 Jahre hinaus geht. Bei jährlicher Verlängerung ist die Bindung mit jeweils einem Jahr aber nun mal erkennbar kürzer als 4 Jahre.

    Es mag durchaus sein, dass der BGH die Angelegenheit irgendwann einmal völlig anders entscheiden wird. Wer kann das schon vorhersehen? Bisher ist mir allerdings keine einschlägige Entscheidung aus Karlsruhe bekannt.
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo RMHV


    Du meinst also das der Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht
    z.B. jeweils vom 01.01. bis 30.09. eines jeden Jahre vereinbart wurde.

    Das ist eine sehr interessante Betrachtungsweise,
    und ich muss dir hier natürlich zustimmen.
    Ausgegangen bin ich tatsächlich von einem Zeitmitvertrag,
    da der TE von Mietbeginn -> 12 Monate -> Verlängerung geschrieben hat.


    VG Syker
     
  6. #5 Svalroph, 12.06.2013
    Svalroph

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    Hallo,

    @Syker:
    - sorry, ich hatte einen Tippfehler bei der 2. NK-Abrechnung. Dies habe ich nun korrigiert
    - die Nutzung der FeWo ist nicht nachvollziehbar, da der Mieter sich die Daten nicht notiert hat. Wenn man aber davon ausgeht, das die vom VM angesetzten 15% Heizkosten analog zur Nutzungszeit angesetzt wurden sind das 365 Tage/Jahr / 100 x 15 = 54,75 Tage/Jahr bzw. 4,56 Tage/Monat.
    - die FeWo hat doch auch Grundkosten der Heizung, auch wenn diese nur auf Froster läuft, oder?
    - du hast leider überlesen, das die 1. Heizöltankung 2 Tage nach dem Abrechnungszeitraum stattfand.
    - ja, die Daten für die Kleinrep-Klausel habe ich wörtlich vom Mietvertrag abgetippt.
    - gibt es nicht ein BGH-Urteil wo die Kleinrep.-Klausel auf 110€ beschränkt wurde?

    @RMHV:
    - was meinst du zur Heizkostenabrechnung und Kaminkehrer?
    - Gilt die Abweichung von der Heizkostenverordnung nicht ausschließlich für dauerhaft selbst genutzten Wohnraum des Vermieters? Da OG als FeWo genutzt HKV zwingend???

    Sorry, das mit den Zitaten einfügen weiß ich nicht wie es funktioniert.

    Gruß
    Svalroph
     
  7. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    ich kann dir eigentlich wirklich nur empfehlen, dir/euch fachlichen Rat zu holen, Mieterverein etc.

    Ob dieser Vertrag so wie er abgefasst ist wirklich in allen Belangen rechtskräftig ist.

    Hier kommt noch eine neue Betankung die wohl noch vor dem Auszug gemacht wird, evtl. auch später für die vergangene Heizperiode.

    Wenn im letzten Jahr der Tank ganz voll gemacht wurde, dann ist die Differenz zu voll natürlich der Verbrauch für die letzte Heizperiode.

    Im Grunde ist die Abrechnung nach eingekauftem Öl = Berechnung nicht ganz korrekt. Normalerweise darf nur der Verbrauch umgelegt werden.
    D.h. es muss das vorhanden Öl im Tank zum Stichtag Betriebskostenabrechnung gemessen und abgezogen werden. So wie es aussieht ist auch am Anfang nicht das noch vorhandene Öl gemessen worden. Aufgrund der 1. hohen Rechnung schließe ich mal, dass da der Tank ziemlich leer war???

    wie groß ist denn die Wohnung die als Ferienwhg. genutzt wird?

    genau, und deshalb ist mir im Grunde der 15% Anteil auch als zu wenig angesetzt. :unsicher023: :unsicher024:
    (Berücksichtigung - Wohnungsgröße und Nutzung in der Heizperiode wie viele Wochen?)

    Jedoch wie oben gesagt, dies und alles andere solltest du/ihr fachlich prüfen lassen.
     
Thema: Heizung der Ferienwohnung vom Vermieterzahlt Mieter?!?!
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