Heizung in Teilungserklärung, wie soll ich das verstehen?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von mo277, 11.06.2009.

  1. mo277

    mo277 Neuer Benutzer

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    Guten Morgen,

    in unserer Teilungserklärung ist bei der Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum eine Auflistung:

    (4) Gegenstand des Sondereigentums

    ...

    Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

    Hiernach gehören zum Sondereigentum insbesondere:

    a) bis d) ... Türen, Wände usw.

    e) Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen; danach stehen im Sondereigentum insbesondere Öfen und sonstige Heizvorrichtungen, Wasch- und Badeeinrichtungen, Wandschränke, Garderoben, Rolläden sowie die Zu- und Ableitungen der Versorgungs- und Entwässerungsanlagen jeder Art von den Hauptsträngen an, soweit diese Gegenstände wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne der §§ 93 - 95 BGB sind.


    Der Hintergrund meiner Frage ist die Verantwortung für Schäden an Heizungsleitungen jenseits des Hauptstranges, der Heizkörper und derer Ventile. Für mich sind Heizungsbestandteile zunächst einmal Gemeinschaftseigentum, so findet man es auch häufig im Internet, u. a. hier:

    http://www.dittmann-wohnungsverwalt...sind-gemeinschaftseigentum&catid=19&Itemid=77

    Unsere Teilungserklärung sieht es allerdings anders. Was gilt denn nun? Steht die Teilungserklärung über den Urteilen? Oder ist sie an dieser Stelle ungültig, weil die Rechtsprechung es anders sieht? Oder gilt sie, bis jemand dagegen klagt?

    Mir raucht der Kopf ...

    Vielen Dank für Eure Hinweise ...
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Bei Zentralheizungen wird die Gesamtanlage nach herrschender Meinung zwingend Gemeinschaftseigentum sein.

    Eine Vereinbarung, die Teile der Heizungsunganlage zum Sondereigentum erklärt ist soweit teilunwirksam und wird üblicherweise als Vereinbarung über die Kostenverteilung ausgelegt. Der Wohnungseigentümer hat demnach die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für die Bestandteile des Gemeinschaftseigentums zu tragen, die sich innerhalb seines Sondereigentums befinden. Entscheidungen über Instandhaltung oder Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum werden aber trotzdem von der Eigentümergemeinschaft getroffen.

    Im Ergebnis verliert der Sondereigentümer durch die Teilunwirksamkeit der Teilungserklärung also lediglich die Entscheidung über die Instandsetzung. Die Zahlungsverpflichtung bleibt ihm erhalten.
     
  4. #3 oldendeti1, 04.08.2009
    oldendeti1

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    Hallo,

    ich möchte dieses Thema gerne noch einmal aufgreifen.

    In einem von mir verwalteten Objekt lautet die Teilungserklärung ähnlich, wie oben. Demnach gehören alle Teile der Heizungsanlage jenseits des Abzweigs vom Steigestrang zum (kostentechnischen) Sondereigentum, wobei die Heizungsventile nach aktueller Rechtsprechung ja davon wieder ausgenommen sind.

    Jetzt befindet sich im 10-WE-Haus eine Wohnung mit einer Fußbodenheizung, die anderen 9 WE sind konventionell ausgestattet. Das Haus ist 15 Jahre alt, seinerzeit hat man keine Systemtrennung vorgenommen. Dies führt jetzt zu Problemen in Form der Verschlammung und Verrostung des Gesamtsystems (Sauerstoff dringt durch die Fußbodenheizung ins System ein und verusacht Korrosion und Verschlammung der Anlage). Diese Auswirkungen zwingen dazu, einerseits eine Systemtrennung nachträglich vorzunehmen sowie zusätzliche Arbeiten - wie Systemreinignung - durchzuführen.

    Frage: Wer trägt die Kosten? Muss der Eigentümer, durch dessen Fußbodenheizung die Probleme vermutlich verursacht werden, oder die Gemeinschaft die Kosten tragen? Der betroffene Eigentümer wird sich wehren, wenn er volle oder über das Maß erhöhte Beiträge leisten soll. Außerdem ist nicht eindeutig bewiesen, dass er alleiniger Verursacher der Probleme ist (die Heizungsventile sind auch schadhaft und sollen ausgetauscht werden....).

    Wie sollte man taktisch sinnvoll vorgehen, um eine für alle Betiligten sinnvolle Lösung zu erreichen?

    Schöne Grüße vom oldendeti1 :wink
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Davon ist mir nichts bekannt. Dass Heizkörperventile zwingend Gemeinschaftseigentum sein sollen, ist wohl herrschende Meinung. Dies steht der bereits dargestellten Auslegung einer abweichenden Vereinbarung als Vereinbarung zur Kostenverteilung nicht entgegen.

    Über die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft. Die Kostenverteilung ergibt sich aus der Auslegung der Teilungserklärung. Jeder Sondereigentümer trägt also den Anteil der Instandsetzungskosten, die innerhalb seines Sondereigentums anfallen.

    Das dürfte eine normale Reaktion sein, wird ihm m.E. aber nicht helfen.


    Die Frage nach einem Verschulden oder einer Verursachung stellt sich nicht. Es besteht Instandsetzungsbedarf und es gibt eine Vereinbarung zur Verteilung der Instandsetzungskosten.
    Im übrigen würde niemand nach der Kostenverteilung fragen, wenn die Zuweisung zum Sondereigentum wirksam wäre. Dann würde sich jeder Eigentümer, der die Beteilungung der anderen Eigentümer an den Kosten der Instandsetzung seines Sondereigentums verlangt, vermutlich einfach lächelich machen.


    Die Eigentümer können für den Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Kostenverteilung beschließen mit einer Mehrheit von 3/4 der Eigentümer und gleichzeitig 50% der Miteigentumsanteile. Diese Möglichkeit wäre den Eigentümern aufzuzeigen. Bei 10 Einheiten sollten die Eigentümer das untereinander diskutieren und zu einer Entscheidung kommen können. Wenn der Beschluss nicht nichtig ist, wird die beschlossene Kostenverteilung in der Abrechnung berücksichtigt. Ansonsten werden die Kosten nach dem Schlüssel verteilt, der sich aus der Teilungserklärung ergibt.
     
  6. #5 oldendeti1, 05.08.2009
    oldendeti1

    oldendeti1 Neuer Benutzer

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    @RMHV:

    Herzlichen Dank für die ausführliche Antwort.

    Du beziehst Dich auf notwendige Instandsetzungsarbeiten. Darauf bezogen kann ich Dir voll und ganz zustimmen.

    Hier soll jedoch eine vorhandene technische Einrichtung (die Heizungsanlage) um ein bisher nicht vorhandenes Teil erweitert werden (Wärmetauscher), um zu vemeiden, dass - mutmaßlich (wer kann das schon beweisen) durch die Fußbodenheizung des Sondereigentümers als Verursacher - mögliche Schäden an der Gesamtanlage (Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum) entstehen.

    Bist Du der Meinung, dass auch die Erweiterung der technischen Anlage unter dem Gesichtspunkt der Instandsetzung (noch läuft ja alles...) zu sehen wäre? Dann wäre der Wärmetauscher tatsächlich Sache des "Sondereigentümers Fußbodenheizung".

    Jetzt spinne ich 'mal weiter: Die Gemeinschaft beschließt den Einbau eines Wärmetauschers. Der "Sondereigentümer Fußbodenheizung" sagt sich, warum soll ich die einbauen lassen? Ist doch nichts defekt, also bin ich auch nicht dazu verpflichtet. Die Gemeinschaft lässt dann einbauen und muss dann erst einmal die Rechnung bezahlen. Und dann geht es los, an das Geld zu kommen. Dazu werden sicher auch Gutachten usw. nötig sein, um gewisse Dinge (die Notwendigkeit des Wärmetauschers und so) zu beweisen. Ich darf gar nicht an den Rattenschwanz denken. Es wäre echt sinnvoller, die Eigentümer einigen sich.

    Zu den Heizkörperventilen: Wenn landläufig davon ausgegengen werden kann, und die meisten Teilungserklärungen sehen das ja auch so, gehört die Heizung ab Abzweig zum Sondereigentum. Das LG Stuttgarter hat im vorvergangenen Jahr geurteilt, dass die HK-Ventile zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sind die defekt, müssen die Kosten durch die Gemeinschaft getragen werden. Oberlandesgericht Stuttgart in nächster Instanz unter dem Aktenzeichen 8 W 404/07.

    Schöne Grüße vom oldendeti1 :wink
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist jetzt aber ein völlig anderer Sachverhalt. Der Einbau eines zusätzlichen Geräts kann sicher nicht als einfache Instandsetzung und behandelt werden.

    Zunächst wäre zu bewerten, ob es sich um eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG) oder um eine Modernisierung bzw. Anpassung an den Stand der Technik (§ 22 Abs. 2 WEG) handelt. Sollte aktuell Instandsetzungsbedarf bestehen, könnte es sich auch um eine modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG) handeln. Aus der Zuordnung ergibt sich die zur Beschlussfassung erforderliche Zustimmung.

    Die Kosten für den nachträglichen Einbau irgendeines Geräts im Bereich des Sondereigentums wird man dem Wohnungseigentümer wohl nicht über die Auslegung der Sondereigentumszuordnung der Teilungserklärung anlasten können. Ein entsprechender Beschluss würde wohl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und wäre im Anfechtungsverfahren vermutlich aufzuheben. Eventuell wäre ein solcher Beschluss sogar nichtig.

    Sondereigentum ab Abzweigung von einer Steigleitung ist wohl tatsächlich in sehr vielen Teilungserklärungen vorgesehen. Für Wasser und Abwasser ist das auch problemlos. Die Heizung wird aber aus den Gründen, die zur Entscheidung über die Ventile geführt haben, insgesamt als Gemeinschaftseigentum anzusehen sein. In der Folge wird die Auslegung der Teilungserklärung ergeben müssen, ob der Wohnungseigentümer die Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten innerhalb seiner Wohnung zu tragen hat. Dies dürfte vermutlich häufig zutreffen.
    Das ändert aber nichts daran, dass die Gemeinschaft nicht beliebige Teile zusätzlich einbauen und dem Wohnungseigentümer mit den Kosten belasten kann.
     
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