Heizungserneuerung und Mietspiegel

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von oli1a, 28.10.2015.

  1. oli1a

    oli1a Neuer Benutzer

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    Hallo,

    wir haben in unserem Mehrfamilienhaus die Heizung erneuert. Die alte wurde 1995 eingebaut. Die neue (Baujahr 2015) hat nun eine Energieklasse von A+. Somit denke ich, dass wir wohl etwas Einsparen könnten. Die Frage ist nur, ob das eine Art von energetischer Modernisierung darstellt? Und was alles zählt noch dazu? An Vollmodernisierung denke ich an Fassadendämmung -- die haben wir nicht, aber ansonsten sind die Wohnungen in einem ganz guten Zustand. Haus Baujahr: um 1900. Rechtfertigt das schon eine Mieterhöhung?

    Zur Mieterhöhung und der Wohnung: Im Mietspiegel sind wir mittlerweile leider schon beim Höchstmaß (7 €/quadrat) aber natürlich ohne die "Vollmodernisierung" dazuzurechnen. Das Haus steht in der besten Wohnlage hier in der Stadt. Und bisher hat sich nie jemand über den Preis beschwert. Die Innenstadt und eine handvoll Supermärkte, alle in 2-5 min zu erreichen, die Unis 5 min mit der Bahn, etc pp. Und die Miete wurde seltsamerweise seit mind. 2000 nicht erhöht.

    Nun besteht die Option, zur Neuvermietung die Miete von 350 auf 360 zu erhöhen, das wären somit dann 7 Euro 20 pro Quadrat. Ich weiß, bei Neuvermiertung besteht Angebot und Nachfrage, da kann man den Preis selber bestimmen, aber ich will auch nicht die Bewerber verjagen, die sich bis jetzt angemeldet haben. Und wenn wir jetzt nur eine erhöhen werden die anderen (oder der neue) sicher Wind von bekommen und Fragen stellen. Ich bin mir da gerade so unsicher ...
     
  2. AdMan

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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo oli1a!

    Was denn für Fragen?
    Du kannst dir für jede Wohnung einen anderen Quadratmeterpreis ausdenken. Das wäre nicht zu beanstanden.
    Und selbst wenn du bei einer Wohnung keinen Quadratmeter-, sondern einen pauschalen Betrag ansetzt, ist das auch völlig legitim. Der darf dann sogar höher oder niedriger sein als der einer vergleichbaren Wohnung.

    Mieterhöhungen lassen sich durchaus auch ohne Zuhilfenahme eines Mietspiegels begründen und durchsetzen.

    Leider kenne ich die Situation auf dem Mietmarkt in 24960 Glücksburg nicht, daher kann ich dir deine Frage, ob dadurch jemand verjagt wird, nicht beantworten. Wo genau in 24960 Glücksburg ist denn die Immobilie? Welche Bewerber haben sich bisher angemeldet - und wo haben diese sich angemeldet?

    Gruß,
    Christian
     
  4. oli1a

    oli1a Neuer Benutzer

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    Was für weitere Gründe gäbe es denn für eine Meierhöhung. Mit fallen da nur Vergleichsmieten ein, Mietspiegel und Sanierungen. Was aber genau unter Sanierungen verstanden wird, ist ja auch Auslegungssache.
    Mir wurde ständig gesagt, dass ich die Miete nicht erhöhen sollte, einfach deswegen, weil keine Fassaden- bzw. Dachdämmung vorliegt (bei dem letzteren bin ich mir nicht sicher). Aber ich hab auch noch keinen Mieter gesehen, der eine Wohnugn aufgrund von nicht exisierender Dämmung abweist. Die sagen die Lage ist gut und die Wohnungen sind ziemlich gut in Schuss. Der Riss an der Hauswand interessiert sie auch nicht sonderlich.

    Diese Immobilie steht in Bielefeld, 33615. Hier der Bielefelder Mietspiegel

    https://www.bielefeld.de/de/pbw/muw/mumiet/
     
  5. Andres

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    "Sanierungen" heißen richtig "Modernisierungsmaßnahmen". Neben den genannten Vergleichswohnungen und dem Mietspiegel kann man die Miete noch über eine Mietdatenbank (exotisch) oder über ein Gutachten (tendenziell teuer, letzter Notnagel) begründen. Dann kann man die ganze Problematik der ortsüblichen Miete noch umgehen, indem man gleich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart.

    Liegt Bielefeld überhaupt in einem "Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt" (§ 556d BGB)? Andernfalls ist diese ganze Fragerichtung bei Neuvermietung wenig relevant.


    Ein wenig, ja. Was aber nicht direkt aus § 555b BGB zu entnehmen ist, findet man meist in der umfangreichen Rechtsprechung zu diesem Thema. Der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage ist unstrittig eine Modernisierung.


    Von wem wurde dir das gesagt? Gab es dazu noch eine Begründung?


    Ja, so ist das meistens. Die Fassade würde ich trotzdem bei Gelegenheit (d.h. kostengünstig im Verbund mit anderen Maßnahmen) machen lassen. Der optische Eindruck ist dann doch nicht ganz unwichtig.
     
  6. #5 oli1a, 02.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.11.2015
    oli1a

    oli1a Neuer Benutzer

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    Doch: Regierungsbezirk Detmold: Bielefeld, Paderborn.

    So gesehen ist das Maximum (wenn man die Heizung als Modernisierung ausnimmt) bei 7.00 €. Eine Erhöhung auf 360 wäre schon über die Grenze. Wobei man zu 10% über den Höchstwert verlangen kann?

    Von einem sehr subjektiven Bekannten, der im Außenbezirk in einem sehr preiswerten Wohnviertel zur Miete wohnt. Missgunst und Neid sind oft Motivation seiner Aussagen. Von daher sind die Infos oft nicht von Relevanz.

    Wie mach ich das? Ich bestelle einen Energieberater und lasse mir einen Kostenvoranschlag machen? Wie steht es mit der Objektivität dieser Experten? Die empfehlen sicherlich oft Maßnahmen, die eventuell nicht nötig sind?

    Ist eine Fassadendämmung denn immer von Vorteil?
     
  7. #6 Akkarin, 02.11.2015
    Akkarin

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    Wenn ich deinen anderen Thread über die Mietminderung wegen Heizungsausfall richtig interpretiere,
    hast du die Massnahme wahrscheinlich nicht vorher angekündigt. Stattdessen ist die bestehende Heizung kaputt gegangen, die ließ sich nicht mehr reparieren, also neue Heizung, die A+ ist und somit vielleicht weniger Gas verbraucht als die alte.
    Ich seh das grade mal als Instandhaltung.

    Der Mietspiegel kommt in deinenm Fall aber auch nicht für die Erhöhung in Frage, dafür müsste es Bielefeld erst mal geben.
     
    Syker gefällt das.
  8. Andres

    Andres
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    Man darf 10 % über der ortsüblichen Vergleichmiete verlangen, das ist z.B. der mittlere Wert plus Abweichungen innerhalb der angegebenen Spannen für nicht berücksichtigte Merkmale der Wohnung plus Zuschläge, wie im Mietspiegel genannt. Modernisierungen bleiben dabei unberücksichtigt und können zusätzlich aufgeschlagen werden, außerdem darf zumindest die letzte vereinbarte Miete ohne die Erhöhungen des letzten Jahres verlangt werden.


    Wenn du das so siehst, warum hörst du dann auf ihn?


    Da habe ich mich wohl missverständlich ausgedrückt: Ich habe mich auf den Riss an der Hauswand bezogen, nicht auf die Dämmung.

    Eine Fassadendämmung halte ich für unsinnig bis zum Beweis des Gegenteils. Dein Mietspiegel ist doch ein schönes Beispiel: Wie soll ich denn bitte die Heizung austauschen, die gesamte Gebäudehülle dämmen und alle Fenster austauschen für 76 Cent pro m²? Die Mieterhöhung muss die Kosten (plus Zinsnachteil, ggf. Finanzierungskosten, Besteuerung) auffangen, bevor die allgemeine Entwicklung der Mieten den Zuschlag wieder auffrisst. Und dann würde ich ganz gerne noch ein bisschen daran verdienen - ich mache das ja nicht zum Spass.


    Es ist beides. "Weniger Gas verbraucht" heißt in der Formulierung des BGB "nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart" und das ist eine Modernisierung. Der Erhaltungsanteil der Maßnahme ist für eine Modernisierungserhöhung aber abzuziehen. Berücksichtigt wird also nur der Mehrwert der neuen Anlage - das kann ziemlich wenig sein.
     
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