Heizungswartung wird verweigert

Diskutiere Heizungswartung wird verweigert im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, meine Mieterin wohnt seit dem 1. März 1995 in einer meiner Wohnungen (MV habe ich von der Voreigentümerin übernommen)....

  1. ObiWan

    ObiWan Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,
    meine Mieterin wohnt seit dem 1. März 1995 in einer meiner Wohnungen (MV habe ich von der Voreigentümerin übernommen).
    Mietvertraglich vereinbart ist die jährliche Wartung der Kombitherme durch die Firma XY. Diese Regelung halte ich für kritisch, da im Mietvertrag der Installateur vorgeschrieben ist. Ein Wartungsvertrag besteht nicht. Der Installlateur macht jedes Jahr im März einen Aushang im Treppenhaus und führt die Wartungen auf Rechnung der jeweiligen Mieter durch.
    Seit Jahrzehnten klappt diese Vorgehensweise einwandfrei.
    Bei Neuvermietungen mache ich das inzwischen aber anders (Wartungsvertrag mit dem o.g. Installateur, Rechnung geht an mich und ich führe die Kosten dann in der Betriebskostenabrechnung auf).

    Nun war eine Instandsetzung der Heizung notwendig, da der Schorni die Abgaswerte bemängelt hat.

    Der Einfachheit halber habe ich den Installateur gebeten, doch gleich die Wartung dieser Heizung mit durchzuführen (Turnus ist ja sowieso bald erreicht).
    Terminvereinbarung lief direkt zwischen Mieterin und Installlateur. Termin war heute.Soweit alles prima.

    Heute Morgen rief mich dann der Installateur an, da die Mieterin sich weigerte die Wartung durchführen zu lassen!

    Ich meldete mich darauf hin direkt telefonisch bei der Mieterin um den Grund dieser Verweigerung zu erfahren.

    Das Gespräch verlief „unangenehm“. Die Mieterin teilte mir mit, dass „es ja wohl nicht sein kann, dass die Heizung immer wieder Schwierigkeiten macht. Augenscheinlich werden die Wartungsarbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt. Anders kann es nicht sein, dass kurz nach den Wartungen die Heizung immer wieder ausfällt bzw. in Störung geht. Sie kann sich nicht immer einen Tag Urlaub nehmen“.

    Meinen Argumenten, dass es lediglich im September 2015 eine Störung gab (Netzmodul und Elektrode wurde getauscht) und im Oktober 2016 ein Heizungsausfall (Düse verstopft) vorgefallen ist und das in keinerlei Zusammenhang mit der Wartung steht, lies sie keinen Platz. Diese Rechnungen wurden natürlich, weil Reparatur, von mir bezahlt.

    Fakt ist, dass die Wartung heute doch durchgeführt wurde, sie sich aber geweigert hat den Wartungsauftrag zu unterschreiben. Die Rechnung wird sie auf keinen Fall bezahlen.

    Ich habe mit dem Installlateur vereinbart, mir die Rechnung zu schicken. Er soll auf keinen Fall hinter seinem Geld herlaufen.

    Wie gehe ich jetzt am besten weiter vor?
    • Der Dame schreiben, dass die Vorwürfe ungerechtfertigt sind und die Störungen in keinem Zusammenhang mit den Wartungen stehen.
    • Sofern Sie Vorbehalte der Firma XY gegenüber hegt, sie gerne eine alternative Firma beauftragen kann. Sie mir dann aber die Durchführung mittels Rechnungskopie nachweisen muss.
    • Sie mir die Wartung der Heizung bezahlen soll.
    • Sie gerne ausziehen darf ...
    • ...
    Über weitere Anregungen wäre ich dankbar.

    Viele Grüße

    ObiWan
     
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  3. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde sie abmahnen, einen 2. Termin vereinbaren.

    Wenn es nichts bringt, sage dem Schorni Bescheid, der sperrt das Gerät. Frost dürfte jetzt wohl nicht mehr kommen, dann hat sie es kalt in ihrer Bude.
     
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  4. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    die Wartung hat m.E. nicht zwingend was damit zu tun, ob eine Heizung kurz nach einer Wartung trotzdem ausfällt oder kaputt geht. Eine Wartung ist m.E. eher ein "putzen" und ggf. feststellen, ob was defekt ist oder vorsichtshalber ausgetauscht werden sollte. Eine Reparatur zahlt i.d.R. aber so oder so immer der Vermieter, sodass es hier letztlich nur um die reine Wartung geht.

    Du müsstest m.E. hier schon Beweisen, das die Heizung nur auf Grund der fehlenden Wartung kaputt gegangen oder ausgefallen ist bzw. es zu Folgeschäden deswegen kam. Das ist m.E. in der Realität aber nicht immer so einfach. Und wenn diese Heizung ständig repariert werden muss, dann wäre schon auch mal die Frage, ob eine neue nicht günstiger auf Dauer wäre?

    Ich verstehe durchaus, das der Mieter etwas angepisst ist, wenn ständig eine Firma zum reparieren kommen muss. Aber jetzt war die Firma ja eh schon beim Mieter da zwecks Reparatur und deswegen verstehe ich diesen Einwand jetzt auch nicht wirklich.

    Ich auch und zwar wahrscheinlich auch gleich aus 2 Gründen. M.E. besser ist es, die Wartung nicht dem Mieter zu überlassen, sondern mit den Betriebskosten abzurechnen. Das setzt m.E. allerdings voraus, das dies im MV auch so vereinbart wurde.

    Naja, grundsätzlich ist aber die Mieterin laut MV für die Wartung zuständig. D.h. wenn du hier einen Nachweis einforderst, muss die Mieterin dir den ja erbringen. Wenn du jetzt diese Wartung bezahlst, dann hat die Mieterin keinen Nachweis darüber .... :91:

    Das einzige Problem hierbei könnte m.E. werden, wie das ganze aktuell in deinem MV geregelt ist. Aber das muss man dem Mieter ja nicht freiwillig auf`s Auge drücken.


     
  5. ObiWan

    ObiWan Erfahrener Benutzer

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    Hallo Pitty,
    ein 2. Termin sollte nicht notwendig sein. Der Installlateur hat die Heizungswartung dann doch durchführen können (er war ja eh vor Ort).
    Problematisch dürfte die Bezahlung der Rechnung werden. Diese wird sie nicht bezahlen.
    Muss Sie meiner Meinung nach ja auch nicht, da sie den Auftrag nicht unterschrieben hat.
     
  6. ObiWan

    ObiWan Erfahrener Benutzer

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    Hallo Pharao,
    die Mieterin ist sowieso von der schwierigen Sorte. Der Installateur hat mir heute gesteckt, dass Sie immer die Arbeiten überwacht. Sie schaut den Monteuren die ganze Zeit über die Schulter. Das ist nicht verboten, ist für den Installateur nur unangenehm.
    Wenn man dann niemanden vetrtaut, muss man eben einen Tag Urlaub zur Überwachung der Arbeiten nehmen. Bei allen anderen Parteien (insgesamt 24), gibt es nie Probleme. Da wird der Schlüssel mal kurz dem Nachbarn in die Hand gedrückt.

    Die Heizung ist ja noch nie kurz nach der Wartung ausgefallen. Zwischen Wartung (immer im März) und Ausfällen der Heizung lag immer ein guten halbes Jahr. Aus meiner Sicht besteht hier keinerlei Zusammenhang. Ich renne ja auch nicht zur Autowerkstatt, wenn kurz nach der Inspektion ein Bremslicht durchbrennt.

    Bei allen Neuvermietungen habe ich eine andere Regelung zur Wartung getroffen.

    Die heutige Wartung der Heizung ist zwar durchgeführt worden, allerdings hat die Mieterin die Unterschrift verweigert.
    Die Frage die sich mir hier jetzt stellt ist, wer die Wartung beauftragt hat? Laut MV die Mieterin. Diese ist sicherlich anderer Meinung, da ja die Unterschrift fehlt.
    Ich packe mich jetzt auch nicht für die Kosten dieser Wartung. Zur Not bezahle ich die. Nur, was ist mit den zukünftigen Wartungsarbeiten?
     
  7. #6 Pharao, 21.02.2017
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 21.02.2017
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    beauftrag hast du es Zitat "Der Einfachheit halber habe ich den Installateur gebeten, ....". Aber das ändert ja nichts daran, das dein Mieter dir weiterhin den Nachweis laut MV erbringen muss, das die Heizung gewartet wurde. Und wenn der Turnus jetzt eh bald am Ende ist, dann würde ich das einfach mal einfordern von diesem Mieter. Und dann mal gucken was passiert oder wie man sich ggf. einigt.

    Bei manchen Handwerkern kann das aber auch sehr sinnvoll sein .... :91:

    Das ist aber kein Argument. Das musst du m.E. einfach respektieren, wenn ein Mieter niemand anderes seinen Wohnungsschlüssel anvertrauen möchte. Es ist dem Mieter seine Entscheidung, wie er dem Handwerker Zugang ermöglicht.




     
  8. ObiWan

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    Da habe ich mich wohl missverständlich ausgedrückt.
    "Schicke mir die Rechnung" habe ich dem Installateur gesagt, nachdem die Wartung erledigt war.

    Ich richte mich mal seelisch darauf ein, dass ich auf den Kosten der Wartung sitzenbleibe. Einfordern werde ich das natürlich, wenn nichts kommt werde ich allerdings auch nicht das große Rad drehen. Den Stress muss ich mir nicht antun.

    Interessant wird es dann erst im nächsten Jahr. Wer dann wohl die Wartung durchführt? Die alte Firma XY bestimmt nicht mehr.

    Vielleicht ist die Dame ja auch bis dahin ausgezogen :91:
     
  9. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    das ist m.E. nicht entscheidend. Entscheidend ist das du dem Handwerker den Auftrag gegeben hast, die Wartung gleich mitzumachen und das wollte die Mieterin ja nicht und hat dagegen protestiert. Also kann man m.E. hier auch nicht sagen, die Mieterin hätte den Auftrag geben, auch wenn sie laut MV zu einer jährlichen Wartung verpflichtet ist.

    Vor Gericht gehen würde ich deswegen jetzt auch nicht, gerade weil ja nicht ganz klar ist, ob deine Vereinbarung im MV überhaupt gültig ist. Aber das musst du dem Mieter ja nicht sagen und kannst trotzdem hier mal etwas Pokern bzw. mal etwas Druck ausüben.

    Im besten Fall einigt ihr euch mit dieser Rechnung oder du nutzt das ganze, um das für die Zukunft umzustellen mit diesem Mieter. Dazu solltest du dem Mieter aber ein bischen "Zucker vor die Füße werfen".


     
  10. #9 Sweeney, 21.02.2017
    Sweeney

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    Hier wäre der konkrete Wortlaut hilfreich, denn die bisherigen Informationen sind zu vage. Bislang ist nicht erkennbar, dass der Mieter die Kosten zu tragen hat. Auch bleibt unklar, ob es sich hier möglicherweise um eine Vornahmeklausel handelt, die dem Mieter die Beauftragung einer Fachfirma auferlegt.

    Ich vermute bereits, dass diese Vereinbarung entweder der Inhaltskontrolle nicht standhalten wird oder der Wortlaut dem Mieter lediglich eine allgemeine Duldung der Wartung auferlegt.
     
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  11. #10 ObiWan, 21.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 21.02.2017
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    Das habe ich nur gesagt damit die Mieterin nicht zwei Termine mit dem Installlateur wahrnehmen muss. Ist aus meiner Sicht auch absoluter Blödsinn im Februar die Reparatur und im März die Wartung durchführen zu lassen. Zukünftig werde ich das vielleicht anders handhaben.

    Ich befürchte, dass in einem MV von 1995, heute so gut wie nichts mehr Gültigkeit besitzt.

    Ich versuche einmal den Wortlaut aus dem MV zu abzutippen. Es handelt sich um handschriftliche "besondere Vermerke". Die Voreigentümerin hatte eine sehr eigentümliche Handschrift.

    "... die Mieterin schließt mit der Firma XY, Anschrift und Telefonnummer einen Jahreswartungsvertrag für die Gasetagenheizung ab. ..."

    Außerdem habe ich unter §10 Instandsetzung und Instanthaltung der Mieträume noch diesen Passus gefunden.
    ...
    5. Der Mieter ist verpflichtet, die zur Benutzung oder Mitbenutzung überlassenen Gas- und Elektrogeräte regelmäßig reinigen und warten zu lassen. Die Kosten der Immissionsschutzmessung für die Gas-Etagenheizung in der Wohnung gehen zu Lasten des Mieters.

    Bisher war die Wartung der Heizung noch nie ein Problem. Immerhin konnten in der Vergangenheit 20 Wartungen problemlos durchgeführt werden. Auf einmal nicht mehr.
     
  12. #11 BHShuber, 22.02.2017
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    Hallo,

    wenn das rechtsgeltend im Mietvertrag vereinbart ist und umlagefähig vereinbart dann verhält sich die Dame nicht vertragskonform, sehen wirst du das dann, wenn der Neben- Betriebskostenabrechnung widersprochen wird.

    Gruß
    BHShuber
     
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  13. #12 anitari, 22.02.2017
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    Autsch. Das ist unwirksam.


    Richtig befürchtet.

    Warum? Du kannst sie doch zusammen mit den anderen Betriebskosten abrechnen. Die Umlage der Wartungskosten ist doch sicher vertraglich vereinbart!?
     
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  14. Jobo45

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    Was mir nicht ganz klar ist, wie stellt sich den die Mieterin die weitere Vorgehensweise vor? hat sie dazu eine Meinung geäußert? Denn wenn die Wartungen März 2015 und 2016 waren dann lief die Heizung ja immerhin 6 bzw. 7 Monate nach der Wartung.
    Die Fehlerbeschreibung defektes Netzmodul und Elektrode sowie verstopfte Düse sehe ich nicht ursächlich als mangelhafte Wartung, deshalb würde ich schon eine Antwort der Mieterin einfordern um das zukünftige Vorgehen sicher zu stellen.
     
  15. #14 Sweeney, 22.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 22.02.2017
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    Da es sich nicht nur um eine Vonahmeklausel handelt, sondern die Klausel ebenfalls den zu beauftragenen Fachbetrieb festlegt, wird der Mieter gleich doppelt benachteiligt. Die Vereinbarung dürfte gem. §§ 305, 307 BGB unwirksam sein, sodass der Vermieter auch zuküntftig auf seinen Kosten sitzen bleiben wird.

    Das AG Karlsruhe setzte sich Urteil vom 28. Januar 2014 (5 C 452/13) mit den Vornahmeklauseln auseinander und berücksichtigte dabei die aktuelle Auffassung des BGH.

    "Die Wartungskosten einer Gasetagenheizung können gemäß § 2 Nr. 4d BetrKV umlagefähige Betriebskosten darstellen. Eine Umlage der Wartungskosten erfordert allerdings, dass diese in den mietvertraglichen Bestimmungen ausdrücklich vorgesehen sind; so verhält es sich auch in der Entscheidung des BGH auf die sich die Klägerseite bezieht (BGH, Urteil vom 7.11.2012 – VIII ZR 119/12 -). Die Umlage der Heizungskosten richtet sich gemäß § 3 Nr. 2a) des Mietvertrags vom 14.4.2000 nach den §§ 15, 15a, 16 des Mietvertrags. In § 15a Abs. 5 des Mietvertrags ist die Durchführung der Wartung und nicht die Übernahme der Wartungskosten durch den Mieter vorgesehen. Eine Vornahmeklausel in einem Mietvertrag ist jedoch nach §§ 305, 307 BGB unwirksam. Insoweit sind die Ausführungen des BGH im Urteil vom 15.5.1991 (- VIII ZR 38/90 -, WPM 1991, 1306) nach wie vor aktuell und nicht durch Urteil des BGH vom 7.11.2012 (VIII ZR 118/12) überholt. Das letztgenannte Urteil bezog sich nicht auf eine Vornahmeklausel, sondern eine Klausel mit einer Kostentragungspflicht und enthielt zur Wirksamkeit einer Vornahmeklausel keine Aussage. Eine Vornahmeklausel ist jedoch mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, insbesondere mit § 536 Abs. 4 BGB nicht vereinbar. Infolge einer Abwälzung der Wartung hat der Mieter selbst die eigentlich dem Vermieter obliegenden Maßnahmen zu ergreifen, die den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtungen verhindern sollen. Regelmäßig werden dem Mieter gegenüber dem Vermieter keine Gewährleistungsansprüche zustehen. Die Regelung in § 15a Abs. 5 kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass den Mieter eine Pflicht trifft, die Wartungskosten zu tragen. Eine entsprechende Auslegung würde eine geltungserhaltende Reduktion darstellen."
    AG Karlsruhe, Urteil vom 28. Januar 2014 (5 C 452/13)
     
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  16. #15 BHShuber, 22.02.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    na da freut sich der Vermieter aber ein zweites Loch in den A..ch :064sonst:

    Gruß
    BHShuber
     
  17. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    das ändert aber nichts daran, das für die jetzige Wartung m.E. du den Auftrag erteilt hast und die Mieterin erstmal weiterhin dir den Nachweis laut MV schuldig bleibt.

    Das diese Vereinbarung im MV u.U. ungültig ist, das muss man der Mieterin ja nicht auf`s Auge drücken. M.E. solltest du das hier jetzt zum Anlass nehmen, irgendwie eine neue gültige Regelung mit diesem Mieter zu finden, mit der auch du leben kannst, auch wenn du dazu ggf. jetzt etwas "Zucker" hinwerfen musst. Ein Versuch ist es m.E. Wert und mehr als das es nicht klappt, mehr kann letztlich dabei auch nicht passieren.

    Darüber kann man sicherlich Streiten, ob oder wann eine Wartung sinnvoll ist oder in welchen Intervallen, etc.

    Gibt Gas-Thermen die laufen seit 10-15 Jahren ohne Störung und ohne ein einziges mal gewartet geworden zu sein und gibt Thermen die werden jedes Jahr brav gewartet und trotzdem geht da regelmäßig was kaputt bzw. muss repariert werden. Natürlich ist es vom Gedanken her sinnvoll die Wartung vor einer Heizperiode durchführen zu lassen, aber auch das kannst du m.E. keinem Mieter vorschreiben.

    Deswegen wird m.E. eine ungültige Klausel aber auch nicht gültig. Klar, man könnte hier vielleicht auch anders argumentieren, aber dazu würde ich dir dann schon anwaltliche Hilfe anraten, wenn man es wirklich drauf ankommen lassen will mit solchen Begründungen.



     
  18. ObiWan

    ObiWan Erfahrener Benutzer

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    Es scheint tatsächlich so zu sein, dass alte Mietverträge nur noch zum Grill anzünden taugen.

    Das ist mir auch nicht klar. Wie sie sich die weitere Vorgehensweise vorstellt, darauf bin ich auch mal gespannt :-)

    Ich werde die Mieterin in einen netten Brief meine Auffassung mitteilen. Gerne kann sie einen anderen Fachbetrieb mit der Wartung beauftragen etc..
    Mal sehen wie sich die Angelegenheit entwickelt.

    Bei allen Neuvermietungen (ist mittlerweile der überwiegende Teil) sind die Wartungskosten in den Betriebskosten inkudiert.
    Hier sollte ich auf der sicheren Seite sein.

    Wenn die Mieterin sich weigern sollte in den nächsten Jahren die Wartung der Therme durchführen zu lassen (durch wen auch immer), ist mir das auch egal. Dann wird eben nicht gewartet. Mal sehen wie die Heizung sich dann "benimmt".
     
  19. #18 anitari, 22.02.2017
    anitari

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    HALLO!
    Die Beauftragung ist nicht Sache des Mieters, sondern des Vermieters!

    Mir als Eigentümer wäre es nicht egal wer an meinem Eigentum irgend jemad was durchführt. Schon gar nicht bei so hochwertigen Dingen wie die Heizungsanlage. Hast Du schon mal dran gedacht das sie einen "Wald-und-Wiesen-Klempner" beauftragen könnte der außer einmal kurz mit dem Staubsauger den Brennerraum aussaugen nichts macht?

    Wen willst Du dann in die Haftung nehmen?

    Mit dem "Wald-und-Wiesen-Klempner" hast Du keinen Vertrag und die Mieterin kannste nicht haftbar machen weil die Vornahmeklausel unwirksam ist.

    Das ist sie doch auch bei dieser Mieterin. Es sind doch monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart nehme ich an.
     
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  20. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Die Wartung soll ja auch dem Erhalt der Funktionsfähigkeit der Therme dienen, ob durch die Wartung ein Totalausfall verhindert werden kann weis ich leider nicht. Ich kann mir allerdings vorstellen, dass Du im Störfall mit dieser Mieterin die Diskussion hast, ob es sich um mangelnde Wartung oder um unplanmäßige Störung handelt und wer dann die Kosten dafür zahlen muss.

    Hier eine Diskussion zu diesem Thema (steht auch leider viel Mist drin):
    http://www.haustechnikdialog.de/Forum/t/107112/Gastherme-was-bringt-Wartung-
     
  21. #20 Pharao, 22.02.2017
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 22.02.2017
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    also wenn ich mir bei vereinzelter Fettschrift oder Unterstreichen schon vorwerfen lassen muss, ich würde schreien, obwohl ich das nur zum hervorheben benutzte .... Was machst du dann hier gerade mit Fett, farbig & groß:?


    Ansonsten verstehe deinen Einwand hier leider jetzt nicht. Man kann die Wartung zB einer Etagenheizung doch dem Mieter übertragen und dann ist das schon Mietersache. Das hier sehr wahrscheinlich die Klausel im MV ungültig ist, ja, das vermutete der Fragesteller auch.

    Diese Überlegungen hätte man anstellen müssen, als man den MV aufgesetzt hat. Jetzt ist es dafür zu spät und man sollte eher froh sein, wenn der Mieter das bislang nicht gemerkt hat, das sehr wahrscheinlich die komplette Kausel im MV dazu ungültig ist und er wahrscheinlich garnix machen müsste.

    Und ansonsten darf man durchaus fordern, das ein Fachbetrieb eine Wartung durchführt und nicht irgendein "Wald-und-Wiesen-Klempner", der von tuten & blasen keine Ahnung hat.

    Aber laut MV scheind der Mieter für die Wartung zuständig zu sein und da kannst du m.E jetzt nicht einfach was am Vertrag einseitig abändern. Und da dies auch keine "neuen" Betriebskosten sind, wird man dazu m.E. jetzt schon die Zustimmung des Mieters benötigen. Deswegen ja auch der Ratschlag, dem Mieter hier etwas "Zucker" vor die Füße zu werfen, um eine "bessere" Lösung zu finden, die dann auch gültig ist und im besten Fall dem Fragesteller auch gefällt.

    Warum willst du da bis nächstes Jahr warten, wenn doch der Turnus jetzt abläuft :?

    Klar, du hast die Therme jetzt Warten lassen, aber der Mieter ist dir weiterhin den Nachweis schuldig. Warum nutzt du das jetzt nicht dazu, um mit dem Mieter eine "bessere" Lösung zu finden :? Biete doch dem Mieter einfach mal was an oder/und rechne ihm was vor, etc, damit er zB einer Umstellung über die Betriebskosten zustimmt. Solange der Mieter sich dabei was sparen kann, sehen i.d.R. die Chancen garnicht so schlecht aus. Klar, wenn der Mieter die Sachlage voll überblickt, dann macht er am besten jetzt garnix. Das kann aber für dich m.E. auch keine befriedigte Lösung sein, oder?



     
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