Herstellungs und Instandhaltungsaufwand kombinierbar?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von veto, 22.06.2016.

  1. veto

    veto Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Foristen,
    nach Erwerb einer Immobilie wird ein Personenaufzug im Treppenauge nachgerüstet, Flur wird renoviert und die Fassadenfront renoviert (+ Dämmung, da das Gerüst direkt ausgenutzt wird).
    Ich nehme an dass der Personenaufzug zwangsläufig Herstellungsaufwand ist.
    Die weiteren Aufwände fallen unter Instandhaltung.
    Zu meiner Frage:
    Können in den ersten 3 Jahren nach Erwerb einer Immobilie Herstellungsaufwand(Aufzug) und Instandhaltungsaufwand dann kombiniert werden, oder tappe ich hier in eine Falle mit dem anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand. Alle Maßnahmen zusammen sind unter 15% des Immobilienpreises.

    Für eure Meinungen zum Gestaltungsspielraum bin ich sehr dankbar!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Gewohnheitstier, 22.06.2016
    Gewohnheitstier

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    Vorweg die Frage, was soll erreicht werden?

    Es gibt die modernisierende Instandhaltung. Der Aufzug ist klar Modernisierung. Die Renovierung im Flur, also ein wenig Farbe (?), ist Instandhaltung. Fassadendämmung hingegen kann beides sein, Modernisierung - als neue Dämmung rauf - oder Instandhaltung - vorhandene Dämmung ersetzen.

    Schön lässt sich das an Fenstern festmachen. Die ollen Holzdinger müssen eh instandgesetzt werden werden. Kostet 100 Euro. Die schicken super Fenster kosten neu mit allem drum und dran 1.000 Euro. Modernisierungkosten sind das was übrigbleibt, wenn man die Instandhaltung von der Modernisierung abzieht. Also 900 Euro.
     
  4. veto

    veto Neuer Benutzer

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    Hallo Gewohnheitstier,
    danke also
    Herstellungskosten = Instandsetzung und Modernisierung: Fahrstuhl, Dämmung
    Erhaltungsaufwand= Instandhaltung: Flur streichen
    Mir geht es darum die anschaffungsnahen Herstellungskosten von 15% in den ersten 3 Jahren nicht zu übersteigen.
    Der Tipp mit den Fenstern ist klasse, allerdings gelten doch die kompletten Kosten als Instandhaltung? Wer sagt denn wieviel ein Fenster kosten darf und wann es eine wesentliche Verbesserung darstellt? Muss man hier dann Referenzwerte aufzeigen? Verstehe nicht wie das FA hier kontrolliert

    Gruß
     
  5. #4 taxpert, 23.06.2016
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    Das Beispiel passt eben nicht!

    Zu HK im steuerlichen Sinne kommt man bei einer solchen nur wenn die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen des §6 Abs.1 Nr. 1a EStG (15%-Grenze) oder des §255 Abs.2 S. 1 HGB (Erweiterung oder wesentliche Verbesserung) vorliegen. Bei Fenstern wäre dabei auf jedes einzelne Fenster abzustimmen.

    Beispiel: Im Rahmen eines Anbaus werden sämtliche Fenster des Gebäudes getauscht. Soweit die Fenster auf den Anbau entfallen liegen HK vor. Soweit es zu keiner Hebung des Standards im Sinne §255 HGB kommt, sind die anderen Fenster Aufwand. Der zeitliche Zusammenhang mit den HK oder die "Modernisierung" spielen keine Rolle.

    Auch "einheitliche" Sachverhalte können aufgeteilt werden.

    Beispiel: Durch Einbau einer Dachgaube kommt es zu einer Erweiterung. In diesem Zusammenhang wird das gesamte Dach neu gedeckt (einheitliche Rechnung). Auch hier stellen nur die Kosten, soweit sie auf die Dachgaube entfallen HK dar.

    Im Fall von @veto liegen drei Maßnahmen vor:
    -Fahrstuhl
    -Dämmung
    -Flur streichen

    Fangen wir mit dem letzte, weil am einfachsten, an! Eindeutig sofort abziehbare Instandhaltung!

    Die Dämmung ist bereits komplizierter! Wir kommen hier wohl kaum in §255 Abs.1 HGB ("... betriebsbereiter Zustand ...") rein, aber es natürlich eine Verbesserung. Jedoch liegt bei einer einzelnen Maßnahme wohl kaum eine wesentliche Verbesserung des gesamten Gebäudes vor, den dafür ist die Hebung in drei Bereichen notwendig! Also grundsätzlich auch sofort abziehbare Instandhaltung.

    Schwierig wird es beim Fahrstuhl! Entsprechend dem Abgrenzungserlass sind Fahrstühle Bestandteile des Gebäudes und nur in den seltensten Fällen Betriebsvorrichtungen. Grundsätzlich würde ich spontan (und weil ich Finanzbeamter bin) dazu neigen, hier originäre HK im Sinne §6 Abs. 1 Nr.1 EStG und §255 Abs.1 HGB zu sehen. Da kein eigenes Wirtschaftsgut mit de Gebäude auf 50 Jahre abzuschreiben! Sofort abziehbarer Aufwand läge nur vor, wenn bereits ein Fahrstuhl vorhanden wäre, der ersetzt wird.

    Man kann aber auch den Gedanken haben, das Güllegruben-Urteil anzuwenden, und den Fahrstuhl als Ersatz für die Treppe zu sehen! Dann läge Instandhaltungsaufwand vor. Auch das ist natürlich wieder eine Verbesserung des Zustandes, aber erst die zweite! Mit weiteren Sanierungen sollte man aber besser warten, den greift nicht der 3-Jahres-Zeitraum des §6 Abs.1 Nr. 1a EStG, sondern ein 5-Jahres-Zeitraum ab Beginn der ersten Maßnahme!

    taxpert
     
  6. veto

    veto Neuer Benutzer

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    Hallo Taxpert,
    klasse, vielen Dank für deine Expertise!
    gruß
     
  7. #6 Gewohnheitstier, 26.06.2016
    Gewohnheitstier

    Gewohnheitstier Benutzer

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    Bin von Modernisierung ausgegangen, nicht von Steuerrecht...
     
  8. veto

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    Wollte mich nochmal bedanken für die klasse Unterstützung!
     
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