HIIILFEEEE!!!! Kaptialanlage behalten oder verkaufen?!

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von jc1986, 19.01.2015.

  1. jc1986

    jc1986 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin leider unentschlossen, wie ich mit meiner Kapitalanlage weiter verfahren soll. Hintergrund ist folgender:

    Jetzige Sachlage: 1-Zimmerwohnung in Stgt-Untertürkheim, 50qm mit Garten, Baujahr 1961; Einbauküche, 2 Kreditverträge über 100.000 EUR und 24.000 EUR = 124.000 EUR. Mieteinnahme kalt 520 EUR, warm 590 EUR, WEG 140 EUR monatlich

    Im Alter von 23 Jahren wurde mir eine Kapitalanlage als Altersvorsorge und Steuerersparnismodell von einem "guten Bekannten" aufgeschwetzt. Da keiner meiner Verwandten/Bekannten handfeste Einwände hatten, hab ich mich dazu überreden lassen.

    Da leider die damaligen Angaben (Kauf 2009) zur Größe und Mieteinnahmen nicht stimmte, geriet ich relativ schnell in Zahlungsverzug bei der Bank. Statt der versprochenen 400 EUR Kaltmiete erhielt ich warm 350 EUR, nach einer Mietminderung wg einem Mangel nur noch 260 EUR/warm, abzüglich 120 EUR für die WEG. Meine monatliche Darlehensrate belief sich auf 438,33 EUR und die Quartalszahlung auf 310,87 EUR. War ständig im Kontakt mit dem Finanzberater bzw. mit der eigentlichen Vermittlerfirma, die mich nur vertröstet haben. Da alles nichts half, ging ich 2012 zu einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalrecht. Dessen Strategie war es, mich persönlich/finanziell so wenig wie möglich zu belasten, dh. statt 438,33 EUR Darlehensrate zu zahlen, nur die Differenz von 260 EUR (geminderte Warmmiete) - 120 (WEG-Beitrag) = 140 EUR. Natürlich hat die Bank da nicht mitgespielt und hat mir meinen Darlehensvertrag gekündigt. Mein Anwalt wollte mit der Bank einen Vergleich über einen Teilverzicht erzielen, was mir allerdings zu risikobehaftet war. Die Sache ging weiter in die Zwangsversteigerung. Da kam heraus, dass statt der versprochenen 50qm die Wohnung nur 38 qm reine Wohnfläche hat und sie den Wert der Wohnung auf 63.800 EUR beziffern. Nachdem ich dies dem Verkäufer/Bauträger mitgeteilt hatte, haben sie meinen Garten (mit Sondernutzungsrecht) letzten Sommer hochwertig hergestellt, um einen großen Anteil als Wohnfläche miteinzurechnen.

    Mit Hilfe eines Freundes konnte ich die Wohnung vor der Zwangsversteigerung retten. Allerdings ist stand heute mein Kredit immernoch gekündigt, allerdings zeigt sich die Bank kooperierend, dh sie würden einem Verkauf i.H.v. 115.000 EUR zustimmen oder einen neuen Darlehensvertrag mit mir eingehen. Da ich aber seit September 2013 jeden Monat 700 EUR an die Bank bezahle und ich das ganze nur noch zusätzlich mit einem Nebenjob stämmen kann, brauch ich schnellstmöglichst eine Lösung. Ein von mir eingeschalteter Makler beziffert die Wohnung nun mit neuer Terrasse auf Maximal 100.000 EUR.

    Seit Januar 2015 habe ich neue Mieter. Kaltmiete beträgt 520 EUR, Warmmiete 590 EUR. Bin am überlegen, ob ich die Wohnung nun behalte, ohne zu wissen, was die Zukunft noch bringt oder doch die Wohnung zu verkaufen und zusätzlich noch 15.000 EUR in Sand zu setzen und jahrelang für nichts zahlen... :unsicher024:
     
  2. AdMan

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  3. Pitty

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    Ich weiß ja nicht, ob man einen Kredit bei einer anderen Bank bekommt, wenn man bereits gekündigt wurde. Hast Du schon einmal eine Bank wegen einer Umschuldung gesprochen? wie lange läuft denn bei der jetzigen Miethöhe die Finanzierung? Die Miete an sich finde ich schon sehr hoch für so wenig m2.

    Was mich wundert, wie soll die Wohnung vergrößert werden, indem man im Garten etwas aufhübscht? Ist dort ein Wintergarten angebaut worden? Ich würde versuchen den Kaufpreis Anteilig zurück zu verlangen.
     
  4. Andres

    Andres
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    Du nennst viele Zahlen, aber ganz blicke ich noch nicht durch. Du korrigierst mich hoffentlich, wenn etwas nicht passt.

    Ist das die gegenwärtige Restschuld? Ich gehe davon aus ...


    Ok, von der Miete bleiben dir also 450 € mtl. übrig.


    Mit 23 sollte das Einkommen eigentlich noch eine Zeit lang steigen. Die Nummer mit der Steuerersparnis funktioniert also in dieser Form nicht. Wenn du diese zwei Sätze nicht spontan verstehst, gilt diese Anmerkung: Du hast damals nicht ausreichend gut verstanden, was dir dein Bekannter erzählt hat.


    Nur aus Interesse: Hatte denn jemand gute Gründe für diese Geldanlage?


    Nachdem in einem anderen Thread hier im Forum gerade ein Anwalt von mir böse zerpflückt worden ist, muss ich hier mal etwas nettes sagen: Die grundsätzliche Vorgehensweise in diese Richtung ist völlig richtig. Wie man die Finanzierung konkret ausgestaltet, hängt von vielen Details ab, aber grundsätzlich sollte die laufende Kreditrate aus dem Arbeitseinkommen höchstens dann querfinanziert werden, wenn das eigene Einkommen sehr hoch ist.


    Das ist wenig überraschend und du siehst gleich, warum das so ist. Für die nachfolgenden Rechnungen gehe ich meistens von einem Zinssatz von 2 % p.a. aus. Das ist ein derzeit üblicher, guter Zinssatz. Diesen Zinssatz wirst du in deiner Situation nicht bekommen. Er ist also eine großzügig abgeschätzte Annahme.

    124.000 € führen bei 2 % p.a. zu einer monatlichen Zinsbelastung von knapp über 200 €. Mit einer Rate von 140 € erreichst du also keine positive Tilgung mehr - natürlich macht die Bank da nicht mit.

    Für die aus Finanzierungsbeispielen übliche anfängliche Tilgung von 1 % wäre ein Rate von gut 300 € erforderlich. Das ist ein mieses Geschäft für dich und ein Goldesel für die Bank. Bevor du dich zu sehr freust, dass das eigentlich ganz gut klingt: An die Zinsannahme von oben denken! Für jeden zusätzlichen Prozentpunkt Zins brauchst du etwa 100 € monatlich mehr.


    Ich fürchte, dass der Anwalt auch in dieser Sache richtig lag.


    Lass es mich mal so sagen: Ich zahle dir für ein fliegendes Schwein eine Million €. Wie kooperativ ist dieses Angebot? Denn:

    Dass ein Makler zu tief schätzt, ist auch nicht gerade die Regel. Erstens wäre das schlecht für die Akquise, zweitens verdient der Makler an einem hohen Kaufpreis.


    So, jetzt wird es ernst: Das ist nur sinnvoll, wenn sich ein langfristig tragfähiges Finanzierungsmodell abzeichnet. Falls du die gesamten Mieteinnahmen, die dir nach Abzug der laufenden Kosten verbleiben, in die Tilgung steckst, könntest du eine Rate von 450 € zahlen. Selbst bei meinem Super-Freundschafts-Zins erreichst du damit nicht eine anfängliche Tilgung von 3 %, die ich bei der aktuellen Zinssituation als das absolute Minimum ansehen würde. Aber selbst wenn man das in Kauf nehmen wollte, würde die Finanzierung über 30 Jahre so laufen, bevor der Kredit getilgt ist. Und zwischendurch brauchst du mehrfach Anschlussfinanzierungen, die vielleicht zu viel schlechteren Zinssätzen stattfinden. Mehr als 10 Jahre Zinsbindung bekommst du für meinen SF-Zins nämlich nicht.

    Bei realistischeren Annahmen für den Zinssatz (sicher über 3,5 % p.a., wahrscheinlich mehr) komme ich nicht einmal annähernd auf eine Tilgungssituation, die die Bank akzeptieren wird. Mit der Tilgung wärst du dann noch bei Renteneintritt beschäftigt.

    Für mich bleibt da eine ganz einfache Erkenntnis: Das wird nichts. Schließlich soll die Sache ja auch irgendwann mal Gewinn abwerfen. Stattdessen wirst du irgendwann mal Dank einer Sonderumlage in der WEG, ein paar Monaten Mietausfall oder anderen praktisch unvermeidbaren Stolpersteinen auch eine sehr großzügige neue Finanzierung gegen die Wand fahren.

    Damit würde ich eine ganz einfache Zielsetzung verfolgen: Raus aus der Immobilie, bevor alles noch schlimmer wird. Noch ist das möglich:

    Du musst aktuell schon 250 € mtl. zuschießen. Wenn du damit die übrigen 15.000 abzahlst, ist das Thema in 5-7 Jahren erledigt. Ich erwarte für diesen Vorschlag keine großen Begeisterungsstürme, aber: Du bist dann schuldenfrei.

    In jedem anderen Szenario sehe ich das Objekt bei jeder nicht planbaren Kleinigkeit in den nächsten paar Jahrzehnten in der ZV. Eine Rendite wirst du auch unter guten Umständen nie erwirtschaften. Das sind doch keine Alternativen ...




    Für Neuvermietungen ist das in S nicht unüblich. Kommt aber auch ein bischen auf die genaue Lage an. In guten Lagen von Untertürkheim (in S generell: Hanglage, möglichst hoch) wäre das absolut ok - natürlich nicht für 36 m², aber das steht ja auch nicht mehr zur Diskussion.


    Vermutlich über eine Terasse, die zu einem Viertel und bei überdurchschnittlichem Ausbauzustand auch bis zur Hälfte angerechnet wird.


    Sollten derartige Ansprüche je bestanden haben, fürchte ich, dass inzwischen Verjährung eingetreten ist. Da wäre 2012 vielleicht noch etwas zu machen gewesen.
     
  5. #4 alibaba, 20.01.2015
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    Makler lieben auch das schnelle Geld ,so wie dein ExVerkaufsBerater

    leben sie doch alle von Provisionen :160:

    du solltest die WE für 135 T€ anbieten , bei verscheidene Makler

    anonciere einmal in einer UnterTürkenHeimerZeitung ,

    und es werden sicher mehre Makler melden .

    Mieteinahme hilft aj jetzt auch einwenig ,eigendlich gilt die Parole "DurchHalten"

    Gruss viel Erfolg .
    alibaba :rauch003:
    PS:
    " in der Regel dauert es 12Monate so sagt man ,andere meinen so 1Jahr "
     
  6. #5 Anhalter, 20.01.2015
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    Du hast dir also vor 5 Jahren eine Immobilie mit einer "Nenn"-Bruttorendite von 3,55% aufschwatzen lassen. Als Steuersparmodell.

    Die gute Nachricht ist, du sparst durch die Verluste aus deiner Vermietung tatsächlich Steuern.

    Die schlechte Nachricht, gnadenlos verallgemeinert, ist, dass du am "Ende" mit weniger Geld dahstehst als vorher.

    Nachdem es nach 5 Jahren auch schwierig sein dürfte, der Vermittlerfirma wegen Falschberatung an den Karren zu pinkeln, bleiben dir (aus meiner Sicht) im Prinzip 3 Möglichkeiten.

    1) Auf ein Wunder hoffen und versuchen die Wohnung für 135t€ zu verkaufen.
    2) Die Wohnung mit Verlust verkaufen, die Restliche Kreditschuld selbst stemmen.
    3) Weitervermieten und die Tilgung aus deinem Einkommen stemmen.

    Zu 2 und 3 wurde oben ja schon ausführlich geschrieben.

    Privatinsolvenz und Peter Zwegart währen wohl auch noch Optionen, da hab ich aber wenig Ahnung von. Könnte man sich aber wohl auch mal überlegen.
     
  7. #6 BHShuber, 20.01.2015
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    Vorfälligkeitsentschädigung der Bank

    Hallo,

    bei Verkauf, dies nur ergänzend, bitte vorher mit der Bank sprechen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein wird, wenn man nach dem Verkauf die Restschuld auf einmal tilgt.

    Da trifft die meisten der Schlag!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    Zudem, ja, eine Sache ist immer soviel Wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen!

    Die Aussage des Immobilienmaklers ist schlichtweg Blödsinn, hier bedarf es einer ordentlichen Bewertung durch einen Sachverständigen, so eine Bewertung kostet nicht die Welt.

    Ungesehen mit deinen Angaben, sehe ich hier die Möglichkeit, die Wohnung für lockere 130.000€ zu verkaufen.

    Schau doch mal in den Immobilienportalen, hier kann man gut selektieren, was die Angebotspreise für vergleichbare Wohnung sind, danach kannst du deinen Verkaufspreis ausrichten.

    Aber wie geschrieben, Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank erfragen und Veräußerungsgewinne müssen versteuert werden!

    Gruß

    BHShuber
     
  8. Andres

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    Wie oben geschrieben: Wenn man zu den genannten Konditionen verkauft und weiter die 250 € mtl. aus eigener Tasche zahlt, ist der Spuk in 5-7 Jahren vorbei. Dafür muss man mit Ende 20 nicht in Insolvenz gehen. Wenn man allerdings den Verkauf weiter verzögert, könnte auch dieses Szenario irgendwann anstehen.


    In diesem Fall trifft den die Bank: Keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank hat den Kreditvertrag gekündigt, BGH XI ZR 512/11.


    Diese Bewertung kann der Käufer gerne einholen. Als Verkäufer mit knapper Kasse hole ich mir höchstens noch weitere kostenlose Meinungen ein. Außerdem würde ich natürlich trotzdem versuchen, die Wohnung zunächst für die Restschuld anzubieten.


    Für 36 m² umbaute Wohnfläche und diesen Garten-Stunt? Baujahr 1961? Das würde ich gerne sehen ...
     
  9. #8 Anhalter, 20.01.2015
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    Also bei 140€ Miete, die nach WEG übrig bleiben, würde ein Faktor 20 ja einen Verkaufspreis von 33600€ ergeben.
    Klar, ist nicht der Weisheit letzter Schluß, aber ich würde behaupten 135t€ Verkaufspreis sind unrealistisch.
    OK, Stuttgart ist gerade ein bisschen irre, aber ich denke selbst dort sind die Kaufentscheidungen noch ein bisschen von der Vernunft getrieben.

    Hab eigentlich nur ich den Fall schon öfters gehört dass - ich unterstelle mal - Junge, relativ frisch ausgelernte und "gut" verdienende Personen "von einem Bekannten" ein "Steuersparmodell" angedreht bekommen?
     
  10. #9 Bürokrat, 20.01.2015
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    @ anhalter: es sind ja nach WEG 380 und nicht 140. Bei Faktor 20 haben wir also 91.200.-

    Mal abgesehen davon dass ich nie für eine 36m² wohnung 100.000.- zahlen würde, nicht mal wenn die in bester Lage in München wäre...
    Deutlich Mehr als 1000.- pro qm halte ich für übertreibung. Aber die leute spinnen momentan eh...
     
  11. #10 Anhalter, 20.01.2015
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    aber ist eigentlich auch egal. Selbst mit 380 nach WEG ist das subotimal.
     
  12. #11 Bürokrat, 20.01.2015
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    @ anhalter: das war ja vor den neuen mietern. Jetzt hat er ja 520 kalt ohne Minderung.

    Aber du hast recht, ist egal. Zu teuer ist es auf jeden Fall.

    Ich würde in diesem Fall verkaufen. Momentan sind die Preise sehr hoch. Vom Abwarten wirds nicht besser da ich nicht glaube dass die preise in den nächsten 20 jahren wieder mal auf das niveu klettern und ja evtl. weitere instandhaltungsumlagen etc. dir bei der knappen Kalkulation vielleicht das Genick brechen könnten.
     
  13. #12 BHShuber, 20.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.01.2015
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    Hallo Andres

    wie kommst du auf die genannten Eckdaten, die hier sind die Ausgangslage:

    Jetzige Sachlage: 1-Zimmerwohnung in Stgt-Untertürkheim, 50qm mit Garten, Baujahr 1961; Einbauküche, 2 Kreditverträge über 100.000 EUR und 24.000 EUR = 124.000 EUR. Mieteinnahme kalt 520 EUR, warm 590 EUR, WEG 140 EUR monatlich


    Und die wird sehr wohl für um die 130.000€ angeboten.

    Ahhh, Stop, habs bemerkt, Kommando zurück.

    Gruß

    BHShuber
     
  14. #13 Glaskügelchen, 20.01.2015
    Glaskügelchen

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    Nur zur Korrektur:
    Die reine Wohnung hat 38m². Wenn die Terrasse riesig ist und/oder zur Hälfte mitberechnet werden darf, kann das mit den 50m² jetzt schon hinkommen.
     
  15. Andres

    Andres
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    Mea culpa, aber die 2 m² reißen es auch nicht raus.


    Natürlich kommt das hin - die Wohnfläche ist mit 50 m² inzwischen bestimmt korrekt berechnet. Das ändert nichts daran, dass die Wohnflächenberechnung mit einem Trick aufpoliert wurde. Wenn man 50 m² anbietet, wird der Käufer/Mieter so ungefähr 2-2,5 Zimmer oder eine vergleichbare Maisonette erwarten. Über die Erklärung, dass die fehlenden 12 m² (also 1-1,5 Zimmer) draußen auf der Terasse zu finden sind, dürften Interessenten nur den Kopf schütteln. Es ist eben trotz Rechenkunst nur eine 1ZKB mit nettem Außenbereich.
     
  16. #15 Glaskügelchen, 20.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 20.01.2015
    Glaskügelchen

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    Deutlich mehr als 1000€, sogar mehr als 2000 zahlt man in Stuttgart schon eine ganze Weile. Völlig normal.
    Da hab ich hier auch noch was Nettes gefunden:
    http://www.immowelt.de/immobilien/immodetail.aspx?id=36663975#s=1

    Für die Mieter gefunden wurden, die 520€ kalt bezahlen. Wenn man Mieter zu diesem Preis findet, dürfte es auch einen guten Kaufpreis für die Wohnung geben.
    Und ich würde lieber eine etwas kleinere Wohnung mit großer Terasse/Balkon nehmen, als eine grössere ohne Balkon oder so nem Winzding irgendwo dran.
     
  17. #16 Venceremos!, 21.01.2015
    Venceremos!

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    Die 100k Euro dürften für Stuttgart durchaus realistisch sein.

    Grundsätzlich würde ich dem Fragesteller raten, sich einen Termin bei der örtlichen gemeinnützigen Schuldnerberatung zu besorgen. Dort wird er objektiv und m.W. kostenlos beraten. Vor allem aber können die mit der Bank verhandeln, zu welchen Konditionen die Finanzierung fortgeführt bzw. im Verkaufsfall gekündigt werden und der Mindererlös umgeschuldet werden kann. Die ganze Geschichte erinnert an das bekannte Schrottimmobilien-Schema, die Bank hat hier also durchaus was gutzumachen und müsste verhandlungsbereit sein.

    Im Moment ist der OP der finanzierenden Bank völlig ausgeliefert. Eine Umschuldung ist nicht möglich, da der benötigte Kredit den Wert der Sicherheit deutlich übersteigt. Ein Verkauf funktioniert nur mit Zustimmung der Bank, da der Erlös kaum ausreichen wird, um die Restschuld zu tilgen. Derzeit ist die bestehende Finanzierung gekündigt und die Bank hält nur still, kann das Objekt aber jederzeit wieder zurück in die Zwangsversteigerung schicken. Das ist kein Zustand. So lange man nicht weiß, was die Bank eigentlich will, kann man also auch gar nicht sagen, wie hier weiter verwahren werden kann oder soll.
     
  18. Andres

    Andres
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    Ich würde mich wirklich gerne irren, aber: Zu welchen Konditionen wäre das denn deiner Meinung nach eine gute Idee? Und wie wahrscheinlich bekommt man solche Konditionen bei einer Beleihung von irgendwo zwischen 140 und 180 % des Beleihungswerts?


    Eine Schrottimmobilie sehe ich nicht. Die Wohnung war vielleicht zu teuer, aber nicht so sehr, dass man von "Schrott" sprechen könnte. Ursächlich dürfte wieder einmal eine Finanzierung ohne Eigenkapital gewesen sein. Die genauen Abschlusskonditionen sind ja nicht bekannt (und für das aktuelle Problem auch nur mäßig relevant), aber grob überschlagen wäre diese Nummer mit 1/3 Eigenkapital bei der aktuellen Miete gar nicht so schlecht gelaufen.

    In Kombination mit einem Vertrieb, wie ihn Anhalter beschreibt - Zielgruppe, Vertriebskanal, Argumentation ...
     
  19. andi7

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    Da hast du aber von München keine Ahnung.

    In den Städten, in denen du für 1000 € was Vernünftiges bekommst, kannst du nichts vermieten.

    lg
    Andi
     
  20. #19 Bürokrat, 21.01.2015
    Bürokrat

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    Mir ist schon klar dass es in münchen auch wohnungen gibt die 5 oder 6000 pro qm kosten. Ich habe lediglich zum Ausdruck gebracht dass ich nicht bereit wäre so viel zu zahlen. Die blase wird ja wohl irgendwann platzen.

    Zu deiner andren aussage:
    In Augsburg gekauft:
    2FH März 12: 583/qm , Sanierung ca. 90 Euro/qm, vermietet seit September 12 für 7,10 pro qm
    8 FH Juli 12: 1010/qm, Sanierung ca. 200 Euro/qm, vermietet laufend, letztens eine Wohnung für knapp über 9 Eur/qm.
     
  21. #20 Glaskügelchen, 21.01.2015
    Glaskügelchen

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    Dann darfst du eben in Städten wie München und Stuttgart nicht mitspielen......
    Und die meisten kleineren Privatanleger kaufen dort, wo sie wohnen, was auch Sinn macht.
    Die Immobilie aus meinem link würde ich ganz sicher aber nicht kaufen.

    Gut möglich, aber nicht in allen Städten. Berlin z.B. ist in meinen Augen noch lange nicht am Ende der Fahnenstange, sondern nähert sich ganz allmählich dem Niveau einer Hauptstadt eines nicht ganz unwichtigen europäischen Landes.
     
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