Hilfe bei dem Thema Verteilerschlüssel

[andre5179]

Hallo.
ich bin Besitzer eines Zweifamilienhauses und ich sitze gerade vor der Betriebskostenabrechnung für 2020. Ich möchte in Zukunft die jährliche Wartung der Heizung mit in die Betriebskostenvorrauszahlung packen, da ich sie in der Vergangenheit immer selbst bezahlt habe.
Nun zu meiner Frage: Die Wartung für die obere Wohnung (75qm) kostet mich (einfach mal ein Wert genannt) 150€ und für die untere Wohnung (100qm) 200€. Packe ich beide Kosten zusammen und gehe dann nach dem Verteilerschlüssel Wohn- und/oder Nutzfläche: Quadratmeter oder aber kann ich jede Wohnung getrennt voneinander abrechnen?
Im "standard" Mietvertrag steht zu den Betriebskosten nur: "Die Betriebskosten werden , sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt."

Ähnliches habe ich bei den Müllgebühren. Ich zahle jährlich für zwei Mülltonnen inkl. der Entsorgung ich sage mal 200€. Die 200€ berechne ich dann nach Quadratmeter wie alle anderen Kosten auch. Also zahlz die untere Wohung mehr Müllgebühren und die obere Wohung weniger obwohl jede Partei ihre eigene Mülltonne hat. Hier bin ich auch am überlegen die Müllgebühren durch die Anzahl der Wohnungen zu teilen und nicht nach Quadratmeter

 

[Andres]

ich bin Besitzer eines Zweifamilienhauses

Bitte den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum googeln. Das wird auch gleich relevant: Bewohnst du eine der beiden Einheiten?

Die Wartung für die obere Wohnung (75qm) kostet mich (einfach mal ein Wert genannt) 150€ und für die untere Wohnung (100qm) 200€.

Die Wohnungen haben also separate Heizungen? Keine Zentralheizung?

Diese beiden Fragen zielen darauf ab, ob die HeizkostenV hier zwingendes Recht ist.

Im "standard" Mietvertrag steht zu den Betriebskosten nur: "Die Betriebskosten werden , sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt."

Auch dazu brauchen wir mehr Information, denn ich kann mir wirklich nicht vorstellen, dass zu den Betriebskosten gar nichts anderes im Vertrag steht.

Grundsätzlich lese ich aber bisher nichts von direkter Zuordnung von Betriebskosten. Damit sind die Kosten der Müllentsorgung nach Wohnfläche aufzuteilen, auch wenn das eine Wohnung stärker als die andere belastet. Separate Mülltonnen gelten eher nicht als "erfasste Verursachung" i.S.d. § 556a BGB.

Genau deshalb sollte man diese Idee von "Standardverträgen" dringend ablegen. Mit wenigen exotischen Ausnahmen gibt es das nicht. Der Mietvertrag muss zu den Umständen passen und das scheint mir hier nicht der Fall zu sein. Wenn Kosten eindeutig zuzuordnen sind, würde ich das auch so vereinbaren.

 

[andre5179]

Vielen Dank für die Antworten und Hilfe.
Ich bin Eigentümer und jede Wohnung hat ihre eigene Gastherme. Ich habe mit den Heizkosten nichts zu tun, da sich die Mieter selbständig beim Versorger anmelden müssen. Zu den Betriebskosten stelle ich ein Auszug vom Vertrag ein. Mir ist es immer noch schleierhaft, ob ich die zukünftige jährliche Wartung die ich beauftragen möchte separat je Wohunung umlege oder gesamt über die Quadratmeterzahl beider Wohungen zusammen.

 

[anitari]

Mir ist es immer noch schleierhaft, ob ich die zukünftige jährliche Wartung die ich beauftragen möchte separat je Wohunung umlege oder gesamt über die Quadratmeterzahl beider Wohungen zusammen.

Das sind ja Kosten die direkt zugeordnet werden können.
Also nach Wohneinheit.

Angenommen Du würdest die Gesamtkosten der Wartungen nach Wohnfläche umlegen und die Wohnungen sind unterschiedlich groß.
Dann würde der Mieter mit der größeren Wohnung mehr zahlen als der mit der kleineren.

 

[dots]

Angenommen Du würdest die Gesamtkosten der Wartungen nach Wohnfläche umlegen und die Wohnungen sind unterschiedlich groß.
Dann würde der Mieter mit der größeren Wohnung mehr zahlen als der mit der kleineren.

Was wäre daran schlimm?
Wenn man z.B. die Straßenreinigung nach Wohnfläche umlegt, zahlt derjenige, der eine größere Wohnung gemietet hat, einen größeren Anteil Straßenreinigung als derjenige, welcher eine kleinere Wohnung gemietet hat.

Die Frage ist doch: Müssen Kosten, die direkt zugeordnet werden können, auch direkt zugeordnet werden - oder darf man diese Kosten auch z.B. nach Wohnfläche umlegen? Ich weiß es nicht.

Im Anschluss an die Antwort kommt dann erst was bzgl. der Stichwörter wie z.B. Heizkostenverordnung, keine zentrale Anlage usw.

 

[immobiliensammler]

Unabhängig von der Frage des Umlageschlüssels: Entweder ich werde langsam blind oder ich sehe bei diesem Vertrag gar nicht, dass die Heizungswartung auf die Mieter umgelegt werden kann. Diese ist in der ellenlangen Aufzählung der sonstigen Betriebskosten doch nicht enthalten und es gibt auch keine Einschränkung (z.B. oder u.a.), also stellt diese Liste wohl umfänglich die vereinbarten sonstigen Betriebskosten dar.

Da der Verweis auf § 6 die Sammelheizung betrifft ist dieser auch nicht einschlägig da eine solche ja gerade nicht vorliegt.

Falls ich einen Denkfehler habe wäre ich für Eure Hinweise dankbar!

 

[andre5179]

Ich lege im Moment folgende Kosten als Betriebskosten auf die Mieter über: Grundsteuer, Straßenreinigung, Wohngebäudeversicherung, Schornsteinfeger und zu guter letzt die Abfallgebühren. Alle aufgeführten Kosten berechne ich derzeit nach dem Umlageschlüssel Wohnfläche.

ich möchte wie oben bereits erwähnt die Wartung der Heizung mit in die Betriebskosten nehmen und das jährlich. Ich persönlich würde es richtig finden, Kosten die den Wohungen speziell zuzuordnen sind auch nur für die umlegen. Aber ist das richtig und vor allem auch korerkt?

 

[anitari]

Unabhängig von der Frage des Umlageschlüssels: Entweder ich werde langsam blind oder ich sehe bei diesem Vertrag gar nicht, dass die Heizungswartung

Ich hab den Vertragsausschnitt jetzt mehrmals rauf und runter gelesen. Finde auch nichts zu den Wartungskosten. Auch kein Verweis auf § 2 der BetriebskostenVO.

 

[anitari]

ich möchte wie oben bereits erwähnt die Wartung der Heizung mit in die Betriebskosten nehmen und das jährlich.

Da wäre erstmal zu klären ob die Umlage wirksam vereinbart ist. In der Auflistung in dem Vertragsausschnitt steht sie jedenfalls nicht.

 

[Andres]

Ok, also lässt sich wenigstens die Sache mit den Mülltonnen schon einmal klären: Im Vertrag steht nichts von direkter Zuordnung, auch nicht mittelbar über eine Formulierung wie "Betriebskosten, sofern sie einheitlich entstehen" oder ähnliches. Es bleibt damit bei meiner Aussage:

Damit sind die Kosten der Müllentsorgung nach Wohnfläche aufzuteilen

Das mag zu kuriosen Effekten führen, weil Wohnung A mehr Müll als Wohnung B produziert, aber wegen größerer Wohnfläche Wohnung B stärker an den Betriebskosten beteiligt ist, aber das ist dann eben so. Wenn man das nicht möchte, muss man in zukünftigen Verträgen andere Vereinbarungen treffen.


Bleibt die Sache mit der Thermenwartung. Ich schließe mich den Vorschreibern an: Für mich ist zunächst einmal gar nicht erkennbar, dass der Mieter diese Kosten überhaupt tragen muss. Da keine Zentralheizung vorliegt, ist die HeizkostenV nicht anwendbar, sodass es auch zulässig (und der gesetzliche Regelfall!) ist, dass Betriebskosten in der Miete enthalten sind.

Gibt es im Vertrag nicht doch noch weitere Bestimmungen zur Heizung? Irgendwo sollte doch z.B. stehen, dass der Mieter sich selbst beim Versorger anmelden muss?


Noch zum Thema "Standardvertrag": Wenn ich das Bild richtig deute, ist das doch wieder einmal dieser "Einheitsmietvertrag", den irgendein Verlag als Formular druckt. Nicht einmal der ist wirklich einheitlich, denn auch davon gibt es verschiedene Varianten, hier eine für Wohnungen ohne Zentralheizung. Bei so etwas ist immer Vorsicht geboten. Wenn dir jemand erzählt, dass ein Vertrag "Standard" wäre, ist die implizierte Aussage doch meist, dass man den Wisch nicht lesen muss. Das ist sicher vorteilhaft - aber eben immer nur für eine Seite.

 

[andre5179]

Es ist in der Tat ein "Einheitsmietvertrag". Wir bzw ich als Eigentümer vermieten noch nicht so lange. Ich bemerke schon durch wenige Antworten auf meine hier gestellte Frage, dass ich mit diesem "Einheitsvertrag" in Zukunft nicht mehr weiterkomme. Ich gehe auch davon aus, eine Änderung des Mietvertrages ist so ohne weiteres nicht mehr möglich. Hier hilft nur ein auf mein Haus bzw meine Wohungen maßgeschneideter Mietvertrag

 

[anitari]

Hm, ganz oben in dem Ausschnitt steht "Die Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung"
Das sollte eigentlich reichen um die Wartungskosten der Thermen umlegen zu könne.

 

[Andres]

Neu Hm, ganz oben in dem Ausschnitt steht "Die Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung"

Schon, aber es ist doch auffällig, dass die danach folgende Aufzählung sämtliche Positionen aus § 2 BetrKV enthält, auch eine längliche Aufzählung möglicher "sonstiger Betriebskosten", aber nicht die Heizkosten. Wenn man das nicht als Versehen abtun will, ist doch die Erkenntnis, dass trotz der Einleitung dieses Abschnitts die Heizkosten eben nicht umgelegt werden sollten, vielleicht sogar mit einem sinnvollen Hintergedanken, weil keine einheitlichen Kosten entstehen bzw. das die Vorstellung war, als der Vertrag erstellt wurde.

Hier hilft nur ein auf mein Haus bzw meine Wohungen maßgeschneideter Mietvertrag

So weit muss man nicht unbedingt gehen, aber man müsste eben erstens mit einer geeigneten Vorlage beginnen (hier im Forum wird Haus & Grund empfohlen), diese Vorlage zweitens sorgfältig ausfüllen (deine Situation ist nicht besonders exotisch - das könnte eine allgemeine Vorlage gut abdecken, wenn man die Kreuzchen an der richtigen Stelle macht) und drittens kann das kein Ersatz für eigenes Hirnschmalz sein, denn falls es besondere Umstände gibt, muss man die selbst erkennen.

 

[andre5179]

Zum Thema Heizkosten steht noch folgender Abschnitt im Vertrag

 

[immobiliensammler]

Zum Thema Heizkosten steht noch folgender Abschnitt im Vertrag

Der aber nicht gilt - oder ist das jetzt doch eine Sammelheizung?

 

[sara]

Der aber nicht gilt...

Warum sollte der Punkt 8 nicht gelten?

 

[immobiliensammler]

Warum sollte der Punkt 8 nicht gelten?

Weil §6 überschrieben ist mit Sammelheizung und Warmwasserversorgung - und die Heizungswartung (um die es hier ja geht) die Gasthermen der einzelnen Wohnungen betrifft, also eben keine Sammelheizung gegeben ist.

Auch hier wieder: Der Vertrag ist wohl mieterfreundlich auszulegen - und wenn der Absatz mit "Sammelheizung" überschrieben ist kann darin wohl nichts zu Heizungen geregelt werden die keine Sammelheizungen sind.

Kurz und gut: Die Vertragsvorlage ist wohl Schrott!

 

[sara]

Ne sehe ich nicht so.

Punkt 8

Ist ein .... eine Etagenheizung vorhanden, so trägt der Mieter usw. ....

 

[immobiliensammler]

Ne sehe ich nicht so.

Punkt 8

Schon - und was steht in der Überschrift des Absatzes: Sammelheizung!

Ich kann nicht in einem Paragraphen den der Mieter als "gilt für mich nicht" abtut eine Regelung für ein ganz anderes Thema verstecken.

Nur meine persönliche Meinung, aber der Richter würde hier wohl mieterfreundlich entscheiden!

 

[Andres]

Ich schließe mich der Ansicht von @sara an, auch wenn ich den Einwand von @immobiliensammler sehr gut nachvollziehen kann. Selbst dann bleibt aber noch die Frage, wie die Kosten aufzuteilen sind. Ich finde weiterhin keine Bestimmung, die einen konkreten Umlagemaßstab festlegt, damit wären die Kosten der Heizungswartung ebenfalls nach Wohnfläche zu verteilen.