Hilfe bei erstem Projekt

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Dako, 20.10.2014.

  1. Dako

    Dako Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.10.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Hallo Leute,

    stehe kurz vor meinem ersten Immobilienkauf und benötige Eure Hilfe.

    Ich möchte eine DHH BJ 2000 kaufen. Kaufpreis 215.000 Euro. Diese DHH möchte ich als Vermietobjekt nutzen und nach 10 Jahren wieder verkaufen. Die DHH ist für 1350 Euro Kaltmiete vermietet. Ich möchte bei der Bank eine 110% Finanzierung für 10 Jahre abschließen, welche schon genehmigt ist. Mit 2% Tilgung liege ich ca. bei 840.- Euro.
    Das macht einen Mietüberschuss von 510 Euro/ mntl.

    Nun zu meinen Fragen:

    a) Soll ich den Überschuss am Jahresende als Sondertilgung in den Kredit zahlen, damit die Kreditsumme geringer wird. Oder besser als Guthaben auf dem Konto, da die Immobilie ja sowieso nach 10 Jahren verkauft werden soll.

    b) Mir ist wohl bewusst das noch Abzüge wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, etc. auf mich zukommen. Was mir leider bisher niemand beantworten konnte wie hoch ca. die Einkommenssteuer auf die Mieteinnahme werden. Klar können hier Zinsen und Abschreibungen gegengerechnet werden. Aber wie hoch wäre ca. die mntl. Versteuerung beim Steuerhöchstsatz?

    c) Anhand der Infos über mein Projekt, würdet Ihr eher sagen das Projekt lohnt sich oder eher nicht?

    Sollten noch Infos benötigt werden oder ich etwas vergessen haben, lasst es mich wissen.

    Ich wäre sehr sehr Dankbar über paar Infos.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.254
    Wenn das die Alternativen sind, ist die Antwort einfach: Sondertilgen bis der Arzt kommt. Eine bessere Anlage mit garantiertem Zins wirst du nicht finden.

    Eine weitere Option hast du aber übersehen: Rücklagen aufbauen, damit die notwendige Instandhaltung geleistet werden kann, Leerstand/Zahlungsausfall überbrückt werden kann, ...


    Beides umlagefähig, daher schlechtes Beispiel.

    Besseres Beispiel.


    Nachfolgende Rechnung basiert stark auf Annahmen, die in deinem Fall nicht zutreffen müssen. Also ganz wichtig: Kopf einschalten, alles hinterfragen.

    Schritt 1: Berechnung der AfA

    Kaufpreis: 215.000 €
    davon entfällt 1/3 auf das Grundstück, kein Ansatz
    verbleiben 2/3 für die Bebauung, also 143.333 €
    davon werden jährlich 2 % angesetzt, also 2.867 €


    Schritt 2: Einnahmen kalt (umlagefähige Betriebskosten werden nicht berücksichtigt)

    monatlich: 1.350 €
    jährlich: 16.200€


    Schritt 3: Ausgaben

    jährlich 1 % des Kaufpreises für Instandhaltung (Vorsicht: tatsächlich fällt das unregelmäßig an) d.h. 2.150 €
    (Hier sollte man noch Leerstand, Verwaltungskosten usw. zum Ansatz bringen. Bei einer einzelnen Wohnung ist das aber kaum seriös zu kalkulieren.)


    Schritt 4: Ergebnis

    Einnahmen 16.200 €
    - Ausgaben 2.150 €
    - AfA 2.867 €
    = zu versteuerndes Einkommen 11.183 €

    Bei Annahme Spitzensteuersatz (45 %) macht das 5032,35 € Einkommenssteuer.

    Das ist - wie gewünscht - so ziemlich der worst-case. Wenn das bisherige Einkommen unter 250.000 € im Jahr liegt oder man weitere Ausgaben geltend machen kann, sieht die Rechnung teils deutlich freundlicher aus. Diese Steuersituation wäre nämlich ganz sicher der Tod der Rendite.


    Für die Bank lohnt es sich auf jeden Fall. In den 10 Jahren leistest du grob 100.000 € Raten. Davon geht etwa ein Viertel in die Tilgung, der Rest sind Zinsen.

    Ob es sich für dich lohnt, hängt vom Verkaufserlös ab. Denn aus dem laufenden Betrieb verdienst du bei diesen Annahmen nichts: Bereits die Steuer liegt bei 420 € im Monat. Die kalkulierte Instandhaltung kannst du somit gar nicht mehr ansparen. Das ist Immobilienspekulation in Reinform.

    Sollte es beim Verkauf in 10 Jahren irgendwelche Probleme geben (schlechter Verkaufszeitpunkt, unerwartet schwache Wertentwicklung) und du bekommst deine 2,5 % Zinsen nicht mehr, sehe ich das Objekt in der Zwangsversteigerung. Falls unerwartete Ausgaben entstehen, kann das auch schon früher passieren. Das gilt übrigens auch unter realistischen Annahmen zur Besteuerung. Nur ist es dann nicht ganz so offensichtlich.

    Hätte mich auch echt gewundert, wenn eine 110 %-Finanzierung nicht absoluter Unsinn gewesen wäre ...
     
  4. Dako

    Dako Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.10.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    - leider hier nicht. Vermiete in Ramstein an Amerikaner der US Army. Hier sind diese beiden Posten leider nicht umlagefähig



    Was ist mit den Zinsen des Kredites? Sind die nicht auch wichtig?

    Woher bekomme ich meinen Steuersatz? Bzw. wie ist dieser zu berechnen?

    Einkommen liegt bei mir ca. bei 80.000
    Immobilie soll aber mit meiner Frau gemeinsam gekauft werden. Hat dies einen Einfluss auf den Steuersatz? Beide sind Steuerklasse 4 - oder bin ich jetzt ganz falsch.




    Ich habe Eigenkapital, aber möchte dieses aufgrund günstiger Zinsen nicht einbringen. Kann ich nicht auch die Zinsen entgegen der Mieteinnahmen halten? Warum ist 110% Unsinn?
     
  5. Dako

    Dako Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.10.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    @Andres:
    Dankeschön für Deine Antwort.
    Wie sieht die Berechnung ca. aus, wenn wir von 30% Einkommenssteuersatz sprechen?
    Habe nachgeschaut: Ich komme auf ca. 80.000 und meine Frau auf 40.000 dazu kommen dann noch die 16.200 Mieteinnahmen.

    Bei 5868 Euro Zinsen anfänglich , kann ich diese doch gegen die Einnahmen der Vermietung stellen oder nicht?


    Ist die folgende Berechnung korrekt?

    Einnahmen 16.200 €
    - Ausgaben 2.150 €
    - AfA 2.867 €
    - Zinsen 5868 €
    = zu versteuerndes Einkommen 7250€

    Bei Annahme von 30% Einkommenssteuer macht das 2175€ Einkommenssteuer im Jahr.
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.254
    Natürlich sind die umlagefähig. Das ist vielleicht dort nicht üblich und daher schwer durchsetzbar. Aber gut: Was ist denn sonst noch alles "nicht umlagefähig"? Strom? Wasser? Dass ich bei der steuerlichen Betrachtung die Zinsen vergessen habe (kommt gleich), wird dadurch großzügig wieder ausgeglichen.

    Was ist mit Heizung und Warmwasser? Sofern für die Vermietung deutsches Recht gilt, musst du die abrechnen.


    Ja, war schon spät. Die dürfen auch abgezogen werden.

    Damit ändert sich die Ausgabenseite wie folgt:
    Nicht umlagefähige Betriebskosten: Vom Verkäufer erfragen, Nachweise fordern. Solange vielleicht mal 1,50 €/m² für die kalten BK rechnen.
    Zinsen: Im ersten Jahr ca. 5800 €, im zehnten Jahr noch ca. 4800 €

    Damit landet das zu versteuernde Einkommen unter 5000 €, steigt aber während der Laufzeit leicht an.


    Als ersten Anhaltspunkt kann man mit dem persönlichen Grenzsteuersatz rechnen. Das Ergebnis ist systematisch etwas zu niedrig. Wenn man es genauer will, nimmt man eine Steuertabelle zur Hand.


    Mal ganz einfach gesagt: Wenn das funktionieren würde, könnte die Bank die DHH auch einfach selbst kaufen und vermieten und würde dabei ein besseres Geschäft machen.


    Interessant sind nicht die Einnahmen sondern das zu versteuernde Einkommen, d.h. Einnahmen minus abziehbarer Ausgaben, z.B. Werbungskosten. Bei Splittingtarif und 120.000 € zu versteuerndem Einkommen zahlt ihr etwa 34.000 € Steuern. Das ZvE erhöht sich durch die Vermietung. Wenn ich die o.g. 5000 € aufschlage, landet ihr bei etwa 36.000 €, zahlt also 2000 € Steuern.

    Kirchensteuer ist in dieser Rechnung noch nicht berücksichtigt. Das kommt ggf. noch dazu.

    Du siehst, wie sich Änderungen an den Annahmen auf das Ergebnis auswirken. Die Steuerlast sinkt weiter, wenn man die nicht umlagefähigen Betriebskosten abzieht. Da kommt dann aber ein Haken: Bei angenommenen 1,50 €/m² und 100 m² Wohnfläche sind das schon wieder 1800 € im Jahr.
     
  7. #6 Dako, 21.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.10.2014
    Dako

    Dako Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    20.10.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Heizung und Strom wird direkt bei den Stadtwerken auf den Mieter geschrieben. D.h. die Kosten hierfür werden direkt von seinem Konto nach Verbrauch abgebucht. Lediglich für Wasser (150,- Euro) und Müll (20,- Euro) zahlt der Mieter an den Vermieter.



    Was genau wird benötigt? Ich habe den Mietvertrag vorliegen. Angaben alle wie oben beschrieben.



    Bereits ausgetreten

    Wie genau errechne ich genaue Zahlen?

    Kompletter Bahnhof grad! Ohje ohje ohje...



    Anhand der neuen Kalkulation würdest du sagen, es lohnt sich noch immer nicht, oder sieht die Gesamtrechnung nun deutlich besser aus?
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.254
    Einblick in den Ordner, in dem der bisherige Eigentümer seine Rechnungen sammelt. Ich sehe da eben ein erhebliches Risiko, da es bei Betriebskosten erhebliche Preisspannen geben kann und du bei einer Teilinklusivmiete stark am Risiko beteiligt bist.


    Schwierig, da abziehbare Kosten nicht genau vorab bekannt sind. Also muss man sich mit einer defensiven Schätzung zufrieden geben: Alle Einnahmen (Einkommen und Vermietung) abzüglich AfA und sicher anfallender Kosten.

    Dann bemühst du die Suchmaschine deines geringsten Misstrauens für eine Einkommenssteuertabelle 2014, Splittingtarif (erkennst du daran, dass die Tabelle erst bei ~ 16.000 € ZvE anfängt), ggf. mit der passenden Anzahl an Kinderfreibeträgen. Du ermittelst die Steuerlast mit und ohne Vermietung - die Differenz ist die Einkommenssteuer auf die Vermietung.


    Die deutsche Einkommenssteuer hat keinen festen Steuersatz, sondern unterliegt der Progression. Früher, als die Steuertabellen noch verbindlich waren (heute sind sie nur noch bequem und im Gesetz steht eine Formel, effektiv passiert aber das gleiche), lief das so: Das ZvE wird in kleine Häppchen aufgeteilt, jedes Häppchen wird separat besteuert. Der Steuersatz steigt für jedes zusätzliche Häppchen. Am Anfang ist er noch 0% (Freibetrag), irgendwann kommt dann das erste steuerpflichtige Häppchen (14 %, Eingangssteuersatz) und jedes folgende Häppchen wird etwas stärker besteuert, bis schließlich bei rund 52.000 € der Steuersatz bei 42 % liegt und dann nicht mehr weiter steigt (Spitzensteuersatz). Seit diesem Jahr springt er bei 250.000 € noch auf 45 %.

    Grenzsteuersatz: So nennt man den Steuersatz, den du auf das letzte Häppchen zahlst. Da ihr schon die Spitze der Progression erreicht (ab ZvE 105.000 €), ist er bei euch identisch mit dem Spitzensteuersatz (alt), d.h. 42 %, außer wenn ihr sehr hohe Werbungskosten haben solltet.

    Durchschnittssteuersatz: Steuerlich nicht relevant, aber persönlich interessant. Das ist der Anteil der Steuer am gesamten ZvE. Liegt bei euch aktuell höchstens bei 28 %.


    Sie sieht besser aus, aber nach wie vor kann das nur eine erfreuliche Rendite geben, wenn sich der Verkaufspreis sehr gut entwickelt. Willst du dich wirklich darauf verlassen, dass die Amis Ramstein in den nächsten 10 Jahren nicht aufgeben?
     
  9. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.408
    Zustimmungen:
    1.425
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Oder anders rum: Wie lange werden Sie ihren Soldaten und dortigen Zivilangestellten noch ihren Sold bzw. Lohn/Gehalt zahlen können? Wie Entwickelt sich der Umtauschkurs? Wer in $ seine Bezüge erhält, kann sich beim Einkauf in € nicht immer freuen.
     
Thema: Hilfe bei erstem Projekt
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. erstes vermietobjekt

Die Seite wird geladen...

Hilfe bei erstem Projekt - Ähnliche Themen

  1. Umfrage zum Projekt moderne Kundenkommunikation in der Immobilienwirtchaft

    Umfrage zum Projekt moderne Kundenkommunikation in der Immobilienwirtchaft: Moderne Kundenkommunikation in der Immobilienwirtschaft Guten Tag an alle, wir (Miro Baumgart, Marc Mrozik, Pascal Kettler, Raimund Köster)...
  2. [Hilfe] Immobilienpreise eurer Eigentumswohnung

    [Hilfe] Immobilienpreise eurer Eigentumswohnung: Hallo Immoprofis, ich bin Dirk, wohnhaft in Hannover und möchte meine 2-Zimmer Eigentumswohnung , 49m2, vermieten. Zu den Immobilienpreisen in...
  3. [Ich brauche eure Hilfe]Immobilienmakler Ratschläge

    [Ich brauche eure Hilfe]Immobilienmakler Ratschläge: Hallo, ich bin schon fast verzweifelt. Meine Mutter möchte Ihr Haus verkaufen. Allerdings hat keiner von uns davon Ahnung was für eine...
  4. Bitte um Hilfe, Stromzähler ist falsch

    Bitte um Hilfe, Stromzähler ist falsch: Hallo ich bin Vermieter, die Abschläge habe ich vereinfacht dargestellt um besser zu rechnen, sind aber fast, wie im original. Abschlag jeden...
  5. HILFE - Hauskauf => Familiengericht

    HILFE - Hauskauf => Familiengericht: Hallo, nun melde ich mich auch mal zu Wort, da ich jetzt wirklich dringend Hilfe benötige. Situation (Zahlen sind nur exemplarisch): Ich möchte...