Hilfe, brauche Rat

Diskutiere Hilfe, brauche Rat im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Ich brauche dringend einen Rat. Ich habe 2006 zwei Einfamiliehäuser auf einem Grundstück gekauft. Eines habe ich mit meinen Kindern...

  1. #1 Familienbande, 31.01.2020
    Familienbande

    Familienbande Neuer Benutzer

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    Hallo
    Ich brauche dringend einen Rat.
    Ich habe 2006 zwei Einfamiliehäuser auf einem Grundstück gekauft. Eines habe ich mit meinen Kindern bezogen, das andere vermietet.
    Im August 2010 hatte ich Miterwechsel, bzw. im März zog der erste Mieter aus, dann habe ich 5 Monate das Haus komplett saniert. Im August zog meine derzeitige Mieterin mit ihrem damaligen Lebensgefährten ein. Die Miete betrug 750 Euro (incl.60 Euro Nebenkosten).2014 verstarb der Lebensgefährte meiner Mieterin. Damit sie die Kosten alleine bewäligen kann, und nicht ausziehen muss, kürzte ich die Miete um 100 Euro, also auf 650 Euro incl.60 Euro Nebenkosten. Ich habe in all den Jahre nie die Miete erhöht. Mein Sohn möchte nun gerne in das Haus einziehen, ich habe meiner Mieterin im Mai 2019 wegen Eigenbedarf zum 28.02.20 gekündigt.Nun in 28 Tagen sollte die Wohnungsübergabe stattfinden. Gestern habe ich meine Mieterin gefragt, ob sie schon ihren Umzugstermin wüßte. Da meinte sie, sie habe noch keine Wohnung, und übrigens hätte sie, weil sie im August 10 Jahre hier wohnen würde ein Jahr kündigungsfrist, hätte man ihr gesagt, sie kann nicht versprechen dass sie bis März ausgezogen ist. Ich denke dass sie sich nicht ernsthaft um eine Wohnung bemüht. Ich habe mir die Wohnungsangebote angeschaut, es gibt hier im Umkreis viele Wohnungen, aber die sind alle viel teurer als die Miete die sie hier für das Haus bezahlt. Ich befürchte dass ich nicht drumherum komme, eine Räumungsklage einzureichen. Leider habe ich keine Rechtschutzversicherung. Kann ich eine Räumungsklage ohne einen Anwalt einreichen? Kann ich wenn die Kündigungsfrist verstrichen ist, die Miete , auf die ortsübliche Miete erhöhen(1000 Euro Kaltmiete)?, in der Hoffnung dass die hohen Kosten, sie dazu bewegen, sich um eine Wohnung zu suchen?
    Sorry für den langen Text.
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 31.01.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Können ja, empfehlenswert ist das definitiv nicht.

    Eigenbedarfskündigungen bieten so viele Fallstricke, schon allein in der Art wie sie begründet werden.
    Ein einfaches "Ich will meine Wohnung für meinen Sohn" reicht nicht vor Gericht. So einfach geht das nur außergerichtlich gut, wenn überhaupt.

    Der beste Rat, den du erhalten kannst, gib das einen Fachanwalt für Mietreecht in die Hand. Wenn du Glück hast, reicht schon der Briefkopf eines Anwalts um Mieter zu einem Umzug zu bewegen. Wenn nicht, dann ist ein Anwalt der Profi, der vor Gericht deine Interessen am besten vertreten kann und ganz sicher viel billiger als ein aus mangelndem Wissen verlorener Prozeß.

    Ein Auto würdest du doch bestimmt auch nicht von einem Laien reparieren lassen, wenn die Bremsen nicht mehr richtig funktionieren, oder?
     
  4. Andres

    Andres
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    Ich habe noch nicht einen Satz deiner Kündigung gelesen und finde schon den ersten Fehler: Das Mietverhältnis endet (wenn überhaupt) nicht mit Ablauf des 28.02.2020. Aktuell haben wir ein Schaltjahr ...

    Das ist wahrscheinlich kein weltbewegendes Problem, aber was glaubst du würde man an Fehlern in dieser Kündigung finden, wenn man wirklich sucht?


    3 Erkenntnisse:
    • Die Mieterin sieht eher wenig Veranlassung, zeitnah auszuziehen.
    • Die Mieterin wird von irgendjemandem beraten. Du nicht.
    • Die Aussage der Mieterin kann richtig sein, aber es ist eher unwahrscheinlich. Wenn du die Aussage der Mieterin nicht spontan einordnen kannst, gehört dieser Fall noch mehr zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, als es eine Eigenbedarfskündigung ohnehin tut.
    Diese verlängerte Kündigungsfrist gab es vor der Mietrechtsreform von 2001. Solche Kündigungsfristen könnten auch heute noch gelten, wenn das im Mietvertrag verankert ist.


    Solange die Mieterin keinen Härtefall geltend macht, ist das zum Glück nicht relevant. Trotzdem ist in einer solchen Konstellation immer mit Ärger zu rechnen.


    Ich auch nicht. Ich halte das für rausgeschmissenes Geld. Wenn man sich wirklich streiten muss, zahlt man den Anwalt aus eigener Tasche. Langfristig ist das günstiger als die Prämien einer Versicherung. Eigentlich recht logisch, wenn man bedenkt, dass Versicherungen von den Prämien nicht nur Leistungen an die Versicherungsnehmer zahlen, sondern auch ihre Verwaltungs- und Vertriebskosten decken müssen, Steuern zahlen sollten und am Ende noch einen Gewinn erwirtschaften wollen.


    Ja. Darüber kann man in einfach gelagerten Fällen nachdenken, wenn man bereits über Vorerfahrung (d.h. einem Anwalt zugeschaut) verfügt. Das hier ist kein einfach gelagerter Fall. Das beginnt damit, dass eine Eigenbedarfskündigung an sich schon nicht so einfach ist (einfacher sind "absolute" Kündigungsgründe wie Zahlungsverzug) und geht dann mit der langen Kündigungsfrist weiter, die bei Fehlern die Sache mal eben um 9+ Monate verzögert.

    Durch die niedrige Miete entsteht dir jeden Monat, den das Mietverhältnis andauert, ein wirtschaftlicher Schaden. Du merkst das nicht, weil dir dafür niemand eine Rechnung o.ä. schreibt. Es ist trotzdem so. Wenn der Anwalt die Angelegenheit um 1-2 Monate beschleunigen kann, hat er sein Honorar schon wieder eingespielt. Wenn man das so betrachtet, ist das eine ziemlich einfache Entscheidung ...


    Falls die Kündigung das Mietverhältnis beendet, gibt es dann keine Miete mehr. An ihre Stelle tritt die Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete. Den Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Miete zu erbringen, ist nicht leicht. Keinesfalls genügt es, dass du ein paar Wohnungsanzeigen gesehen hast. Auch das ist ein Thema für den Anwalt. Dein grundsätzlicher Gedankengang ist aber ganz richtig:

    Sollte sich die Kündigung je als unwirksam erweisen, würde ich deshalb die Miete erhöhen. Dabei besteht zwar auch das Problem des Nachweises der ortsüblichen Miete und noch dazu ist die Kappungsgrenze zu beachten, trotzdem senkt es den Komfort der Mieterin.


    Kein Problem und Nachfragen wären auch noch drin. ;)
     
  5. #4 Familienbande, 01.02.2020
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 01.02.2020
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    Danke erst mal für eure ausführliche Antworten. Ich hab damals im Internet nachgelesen, wie man eine Kündigung schreibt, und ich habe glücklicherweise zum Zeitpunkt an das Schaltjahr gedacht. Allerdings ist mir trotzdem ein Fehler unterlaufen, den ich jetzt erst bemerkte, ich lade mal die Kündigung hier hoch, würde mich interessieren ob das so ein schwerwiegender Fehler ist, dass die Kündigung nicht gültig ist. Ich habe natürlich 2019 gekündigt, (persönlich überreicht) aber geschrieben habe ich 2020. :-(


    Wegen Namen geändert
     
  6. #5 Familienbande, 01.02.2020
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    Die Mieterin sagte, die Info dass sie 1 Jahr Kündigungsfrist hätte, bekäme sie von der Wohnungsgesellschaft, hier im Ort, wo sie sich um eine Wohnung beworben hat. Sie hat denen erzählt, dass sie August 10 Jahre hier wohnen würde, sie hat einfach mal aufgerundet. Ende Februar sind es tatsächlich erst 9 einhalb Jahre, und am Tag meiner Kündigung waren es 8 Jahre und 10 Monat. Ich habe keinen alten Mietvertag von vor 2001. Es gilt die gesetzliche Kündigungfrist.
     
  7. #6 Familienbande, 01.02.2020
    Familienbande

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    Ich habe überlegt, ob ich ihr 2000 Euro Umzugshilfe anbiete, die ich aber nur bereit wäre zu zahlen, wenn sie die Wohnung Ende Februar verlässt. Was hält ihr davon? Eine Räumungsklage könnte sicher um einiges teuer werden. Ich bin mir in meiner Idee total unsicher, befürchte dass wenn ich ihr den kleinen Finger reiche, sie gleich die ganze Hand will, und sie einen größeren Betrag fordet.
     
  8. Pitty

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    Jede Abfindung ist günstiger wie ein Anwalt mit Prozess und Räumungsklage.

    Frage einen Anwalt wie Du Rechtssicher die Miete wieder erhöhen kannst.
     
  9. #8 GSR600, 01.02.2020
    Zuletzt bearbeitet: 01.02.2020
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    Ändere bitte die Datei, wir wissen jetzt wie Deine Söhne heissen.
     
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 01.02.2020
    ehrenwertes Haus

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    Wenn damit Feb. diesen Jahres gemeint ist, wird das vermutlich nix.
    Selbst bei großzügigem Wohnungsangebot ist das sportlich innerhalb von 4 Wochen eine neue Wohnung zu finden und den Umzug durchzuziehen.

    Womit sie sich vermutlich kein Umzugsunternehmen leisten kann, selbst wenn die Mieterin eine Alternativwohnung spätestens ab März finden würde.


    Soweit ich dein Kündigungsschreiben gesehen habe, bin ich mir ziemlich sicher, das sie nicht gerichtsfest ist wegen Formfehler und ungenügender Begründung.
    Aus meiner Sicht, hast du eine unwirksame Kündigung ausgesprochen. Ist aber nur meine unverbindliche Laienmeinung.


    Alternativ zur Eigenbedarfskündigung kannst du versuchen eine Mietaufhebungsvereinbarung mit der Mieterin zu treffen.
    Die Konditionen sind dabei frei vrerhandelbar, Kündigungsfristen müssen nicht beachtet werden.
     
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  11. dots

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    Garantiert nicht.
     
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  12. Andres

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    Dann ist die Aussage der Mieterin eindeutig falsch, § 573c Abs. 1 BGB.


    • Mit 2000 € kann man kaum von einem EFH in ein anderes umziehen.
    • Die Differenz der Mieten gleicht dieser Betrag vielleicht 3 oder 4 Monate aus?
    • Wenn die Einschätzung von @ehrenwertes Haus zutreffend ist, ist das Mietverhältnis derzeit noch nicht einmal wirksam gekündigt.
    • Auf dem Rechtsweg wären dann weitere 9 Monate Kündigungsfrist plus die Dauer einer Räumungsklage plus ggf. noch die Dauer der Räumung abzuwarten. Den Einzug deines Sohnes könnte man unter diesen Umständen für 2022 vormerken ...
    Es ist sehr häufig sinnvoll, sich mit dem Mieter zu einigen, das Mietverhältnis gegen Zahlung aufzuheben. In der aktuellen Situation wird das aber (bei klugem Verhalten der Mieterin) erheblich teurer als 2000 € werden, denn die Mieterin hält zur Zeit alle Trümpfe in der Hand. Das gibt ihr die Möglichkeit, große Forderungen zu stellen. Ein solches Angebot ist aus meiner Sicht eher geeignet, die Lage noch zu verschlimmern. Spätestens jetzt merkt die Mieterin, dass sie erheblichen Druck auf den Vermieter ausüben kann, und die Höhe des Angebots ist auch geeignet, um die Stimmung weiter zu verschlechtern.

    Ich würde wirklich als erstes zum Anwalt gehen. Oben bereits erwähnt: Das sollte ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sein. Der soll sich zunächst Gedanken machen, was man mit der Kündigung anfängt, d.h. ob man damit eine Räumungsklage riskiert oder doch lieber eine neue Kündigung ausspricht. Danach kann man über Angebote an den Mieter nachdenken: "Schau mal, in 9 Monaten endet das Mietverhältnis sowieso. Für jeden Monat, den du die Wohnung früher zurückgibst, zahle ich dir Betrag X." Auf dieser Grundlage kann man viel eher verhandeln.
     
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