Hilfe! Eigenbedarf vs. Sozialklausel

[C.Reichert]

Hallo liebe Forumsmitglieder,

ersteinmal super Forum. Bisher war ich nur stiller Mitleser.
Nun aber folgende Situation, welche uns schlaflose Nächte bereitet:

Wir, das sind meine Eltern ( 58J. und 60J.), meine Frau und ich (24J./28J.) beabsichtigen ein 3-FH Haus zu kaufen.

Das Haus ist voll vermietet. EG + 1.OG über 20 Jahre. DG seit 7 Jahren.

Der Verkäufer wohnt NICHT in diesem Haus.


Meine Eltern besitzen ein Reihenhaus welches privat verkauft werden soll. Interessenten für dieses RH gibt es zu genüge. Meine Frau und ich wohnen 80 km weiter entfernt in einer 3 Zimmer Mietswohnung.

Nun stehen wir, über unseren Imobilienmakler, in Verhandlung mit dem Verkäufer des 3-FH. Was uns hier stuzig macht, sind z.B. die zögerlichen Aussagen zu den Mietververhätlnissen des Hauses. D.h. Konkret haben wir noch keine schriftlichen Mietverträge der 3 Mieter im Haus einsehen können, sondern nur mündliche, bzw. Informationen per eMail über Mietdauer und -höhe erhalten. Die Mietverträge würden lt. Verkäufer erst bei Beurkundung übergeben. Ist etwas merkwürdig, oder?

Sollten hier bestimmte Informationen versteckt sein, die von wichtiger Bedeutung sind?
Die restlichen Papiere sind soweit in Ordnung (Nebenkostenabrechnungen, Grundbucheintrag, Lageplan, Grundrisse, etc..)


Nun zu den eigentlichen Fragen:

Meine Eltern sollen im überschaubarem Zeitrahmen in die EG Wohnung einziehen. Aufgrund des langen Mietverhältnisses und des Alters (Ehepaar, schätze beide Anfang 60J.) befürchte ich, dass die Mieter, die Kündigung wg. Eigennutzung mit der Sozialklausel abschmettern möchten. Wie sehen die Chancen auf eine Kündigung im Rahmen der gesetzlichen Frist aus?

Wie sehen das die Experten unter Euch?

Andererseits sind meine Eltern nicht jünger als die Mieter, wollen Ihren Lebensabend in einer einstöckigen Wohnung (EG) planen. Genügt das für eine Kündigung zwecks Eigenbedarf?

Die Situation im 1. OG sieht etwas schwieriger aus. Diese Wohnung soll später von meiner Frau und mir bewohnt werden. Allerdings wird diese Wohnung von einer älteren Witwe bewohnt, dessen Mann kürzlich verstorben ist. Daher ist unklar wie sich hier die Wohnsituatuion entwickeln wird. Eventuell möchte die Dame in ein Altenpflegeheim. Dann würden wir die Wohnung beziehen.



Danke für Eure Antworten.

viele Grüße

 

[Fridleif]

ERstmal gilt der Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete. Von daher müsst ihr auf jeden Fall ordentlich mit Frist kündigungen...schaut euch den MV an, wenn ihr ihn habt., an sonnsten gem. lfd rechtssprechung und das kann man argh lang sein für euch als VM.

Die Sozialklausel ist so ne Sache...und wie immer eins Einzelfallentscheidung, das kann man einfach nicht genu beantworten sry.

Lasst euch die MV zeigen, wenn euch der Makler sie nicht geben will, fragt doch freundlich bei den Mietern, manchmal klappts.

 

[C.Reichert]

Hi Friedleif,

Danke für Deine/Ihre Antwort

"Kauf bricht Miete nicht" ist mir klar.

Aber wie stehen die Chancen auf Eigenbedarf zu kündigen unter den o.g. Vorrausetzungen ?

Wielange kann im schlimmsten Fall die Räumung der Wohnung dauern.

Hat jmd. von Euch ähnliche Erfahrugen gemacht?

Natürlich wollen wir vorerst eine einvernehmliche Lösung mit den Mietern finden.

Ist es hier ratsam, unabhängig vom Makler/Verkäufer kontakt mit diesen Mietern aufzunehmen? Wie wäre es am geschicktesten vorzugehen?

vielen Dank

 

[fizzgig]

mindestens 2 jahre kann es dauern (und länger).
die mietverträge braucht ihr unbedingt, da ihr sie ohne bedingungen übernehmen müsst.
wenn ihr mit den mietern sprecht werden die sich querstellen.
juristisch wird da einiges auf euch zukommen, ohne frage.
eigenbedarf hin oder her, auch wenns hier ein kündigungsgrund wäre bleiben immernioch widerspruchsfristen und verhandlungstermine und noch weitere verzögerungen.

soviel ich weiss gibt es auch fristen die nach dem hauskauf eine eigenbedarfskündigung regeln, ich glaube auch 2 jahre.

vermietet objekte würde ich hier nur kaufen wenn ich damit geld verdienen will.

 

[C.Reichert]

au weia !

nehmen wir an die mieter lassen mit sich reden.
z.B. finanzspritze, hilfe bei der wohnungsuche + -umzug..

ich meine. klar ist, dass sie auf dauer kein wohnrecht auf lebzeiten haben. ( oder kann sowas in dem alten mietvertrag festgelegt sein?). wenn ihnen das klar wird, wäre doch eine finanzspritze und eine gütige einigung besser für beide parteien, als sich monate, vielleicht jahrelang vorm gericht zu streiten.

wie würdet ihr vorgehen

man muss dazu sagen, dass dieses Objekt vom preis her sehr attraktiv ist. Die Lage und der Zustand der Immobilie sind hervorragend. Der Preis liegt deutlich unter Marktwert.

 

[fizzgig]

mietrecht auf lebenszeit kann sehr wohl bestandteil eines mietvertrages sein !!!
bei mietstreitigkeiten geht es nicht um ärger und finanzen, es geht um den dickkopf der menschen und den kann man nicht ausmachen

wenn ihr unbedingt diese haus haben wollt, unbedingt die mietverträöge zeigen lassen!! und dann tatsächlich vor dem kauf mit den mietern reden und mal abklopfen was das für menschen sind.

ich glaube aber das es problematisch werden wird.

 

[RMHV]

Original von fizzgig
mindestens 2 jahre kann es dauern (und länger).
die mietverträge braucht ihr unbedingt, da ihr sie ohne bedingungen übernehmen müsst.
wenn ihr mit den mietern sprecht werden die sich querstellen.
juristisch wird da einiges auf euch zukommen, ohne frage.
eigenbedarf hin oder her, auch wenns hier ein kündigungsgrund wäre bleiben immernioch widerspruchsfristen und verhandlungstermine und noch weitere verzögerungen.

soviel ich weiss gibt es auch fristen die nach dem hauskauf eine eigenbedarfskündigung regeln, ich glaube auch 2 jahre.

Ich verfüge nicht über die Gabe der Hellseherei und werde deshalb nicht über zukünftiges Mieterverhalten und Zeitrahmen bis zur Verfügbarkeit einer Wohnung nach Eigenbedarfskündigung spekulieren.
Sicher richtig ist, dass man vor dem Kauf die bestehenden Mietverträge kennen sollte.
Eigenbedarf wäre nicht nur ein Kündigungsgrund, es ist definitiv und unbestreitbar einer, es sei denn die Kündigung des Vermieters wäre durch Vertrag ausgeschlossen.

Eindeutig falsch ist allerdings, dass es irgendwelche Fristen geben würde, "die nach dem hauskauf eine eigenbedarfskündigung regeln" und dann auch gleich für 2 Jahre. Die einzige relevante Frist ist die Kündigungsfrist nach Gesetz oder Mietvertrag. Die Widerspruchsfrist des Mieters wegen einer besonderen Härte ist, zumindest wenn über das Widerspruchsrecht aufgeklärt wurde, mit Ablauf der Kündigungsfrist ebenfalls abgelaufen.
Alles weitere ist nicht vorhersehbar. Es soll sogar vorkommen, dass Mieter ohne Streit ausziehen.
Der weitere Verlauf nach einer Kündigung wird ganz wesentlich davon abhängen ob und welche Härtegründe der Mieter vortragen wird. Es kann also nichts schaden, wenn man sich vor dem Kauf Informationen über den Mieter beschaffen kann, die über das Alter und die Dauer des Mietverhältnisses hinaus gehen.

 

[C.Reichert]

Hallo zusammen,


vielen Dank für die bisherigen Beiträge.

Am Samstag haben wir noch einmal einen Besichtigungstermin. Wir wollen uns noch die Kelllerräume anschauen.

Bei der Gelegenheit versuchen wir die Mieter zu einem freundlichem Gespräch einzuladen.

Mal sehen wie die darauf reagieren, wenn wir erwähnen das wir die Wohnung für uns beanspruchen möchten. Das Gespräch wird wahnsinnig schwierig für uns. Es ist ja für Immobilien Laien nicht gerade alltäglich. Begeistert werden sie logischerweise nicht sein.

Sollte man direkt mit dem Thema "Ausgleichszahlung" beginnen? Wenn ja, welche Summe wäre angemessen?

Mietdauer: 20 Jahre. Nettomiete beträgt 600,-Euro und ist dem Mietspiegel (15km v. Frankfurt/Main) angepasst.

vielen Dank
& Grüße

 

[fizzgig]

Original von RMHV

...
Eindeutig falsch ist allerdings, dass es irgendwelche Fristen geben würde, "die nach dem hauskauf eine eigenbedarfskündigung regeln" und dann auch gleich für 2 Jahre. Die einzige relevante Frist ist die Kündigungsfrist nach Gesetz oder Mietvertrag. Die Widerspruchsfrist des Mieters wegen einer besonderen Härte ist, zumindest wenn über das Widerspruchsrecht aufgeklärt wurde, mit Ablauf der Kündigungsfrist ebenfalls abgelaufen. ...

es gibt schon sperrfristen, die hier wahrscheinlich aber nicht greifen. es geht um 3 jahre wenn mietswohnungen in eigentum umgewandelt werden. ich würde es trotzdem von einem anwalt prüfen lassen.

was ein gespräch angeht, würde ich mit ausgleichszahlungen abwarten.
erstmal die sachlage klären ob die mieter grundsätzlich bereit sind auszuziehen.
wie man so ein gespräch führt weiss ich nicht, ich denke es wird in streit und "bockigkeit" enden.

 

[C.Reichert]

wie sieht es mit dieser "Umwandlung von Mietswohnung in Eigentum" genauer aus.


Der jetzige Hausbesitzer wohnt ja nicht in diesem Haus. Alle 3 Einheiten sind vermietet. Somit ist es derzeit ein reines "Mietshaus"

Wenn meine Eltern und ich kaufen, dann wird es ja unser Eigentum.

Wie ist da die Regelumg? Ich meine ich habe da auch etwas von solchen Sperrfristen gelesen zu haben..

 

[Capo]

Gibt es bereits eine Teilungserklärung oder wird die erst noch erstellt? Wenn es bereits eine Teilungserklärung gibt, ist es bereits "Eigentum". Wird sie noch erstellt, dann greift die Sperrfrist. Wird es keine Teilungserklärung geben, weil das Haus komplett verkauft wird und nicht jede Wohnung einzeln verkauft wird/werden kann, dann gibt's auch keine Sperrfrist.

 

[Irmi]

Hallo,

Die Mietverträge würden lt. Verkäufer erst bei Beurkundung übergeben. Ist etwas merkwürdig, oder? :stupid

Sehr unglaubwürdig, hier ist meiner Meinung nach ganz ganz große Vorsicht geboten.

Bei dem angekündigten Besichtigungstermin lasst Ihr euch die ´Verträge von den Mietern zeigen.Ganz unabhängig davon, müsste eigentlich der Makler diese Verträge in Kopie vorliegen haben. Warum gibt er diese nicht zur Einsicht raus?

Und dann schreibst Du 3 Familienhaus, vielleicht ist es ja ein 2 Familienhaus und das Dachgeschoß wurde ohne Baugenehmigung ausgebaut? Lasst Euch auf jeden fall die Baugenehmigung des hauses vorlegen und prüft diese ganz genau.

Nehmt Euch Zeit mit dem Studium der Unterlagen, hier soll Euch die "Katze im Sack" verkauft werden.

Schenkt den Mietern von Anfang an reinen Wein ein und sagt, was ihr vorhabt.
Wenn es zu Zugeständnissen der Mieter kommen soll, diese auf jedem Fall schriftlichen Fall vor Verrtagsabschluss vereinbaren.

Also Vorsicht ist auf jeden Fall geboten. :motzki :wisper

Viel Glück.
Gruß Irmi

 

[C.Reichert]

vielen Dank Irma und capo...


die Maklerin ( Maklerbüro eines großen Bankinstitutes ) ist sehr seriös. Anfangs wussten wir nicht zu deuten, warum die Mietverträge nicht mit zur Einsicht übergeben wurden. Die restlichen Papiere sind vollständig.

Die betreunde Maklerin ist über die Vorgehensweise der Verkäufer selbst "genervt". Ständig muss sie Ihr hinterher telefonieren und Termine neu setzen etc... :stupid

Das Haus ( BJ 1976 ) wurde von Anfang an als 3 FH geplant und gebaut. Es war wohl eine reine Geldanlage. Die Besitzerin ist über 80 J. Der Mann ist im Frühjahr verstorben. Nun macht sich die Tochter ( Mitte 50) daran, dieses Haus zu verkaufen.
Da sie ohnehin dieses UND das Elternhaus erben wird, denken wir, sie hat keine Lust es weiter zu vermieten, da sie 400 KM weiter weg wohnt und ein Haus mit nunmehr 30 Jahren, nach und nach Reparaturbedürftig wird.

Dieser Spießrutenlauf zieht sich nun seit Ende Juli (!) hin. Wir sind echt am verzweifeln. Von Mitte September bis letzte Woche hat sich gar nix getan, da die Verkäuferin sich "gesundheitlich nich in der Lage fühlte". Nun wäre sie bereit die Immobilie zu verkaufen.

Klar werden wir bei dem Termin, an dem wir alle an einem Tisch kommen die Verträge genau prüfen. Ist es ratsam hier einen ReA für Mietrecht mitzunehmen?
Oder ist dies kaum möglich, da eine Prüfung viel zu Zeitaufwenig ist?

Sorry, für meine doofen Fragen. Aber das Thema Immobilien ist so breitgefächert
mit den 10000 Paragraphen, etc...

@capo. Wenn es ein rein vermietetes Haus ist, gibt es da überhaupt eine Teilungserklärung für ETW? Zumindest fragten wir die Makerin anfangs danach und sie verneinte dies. Da wir dann beim Kauf auch keine Teilungserklärung benötigen, wäre doch die Sperrfrist nicht gegeben?


Ich danke euch allen für Eure tolle Unterstüzung!

 

[fizzgig]

nochmal was anderes, wenn ihr zwei parteien seit, dann wird der dritte mieter euch erhalten bleiben ?!

 

[C.Reichert]

@fizzgig

Ja. so ist es geplant. DG soll so bleiben.

Auch die Wohnung im 1. OG muss nicht sofort gekündigt werden. Da hier eine sehr alte Dame ( über 80J ) wohnt.
-> Eine Kündigung wäre unmenschlich. Späterer Einzug ist vorgesehen.

Einzig die EG Wohnung muss frei werden.