Hilfe, ganz Dringend, wer kennt sich aus mit der Kündigung eines Mieters?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Narr, 28.10.2009.

  1. Narr

    Narr Neuer Benutzer

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    Hilfe, Dringend, wer kennt sich aus?
    mein Problem:
    Vor 4 Jahren hab ich ein 3 Familienhaus gekauft.
    Eine Wohnung im EG war vermietet. Diesen Mietvertrag haben wir mit übernommen, da wir eh vermieten wollten.
    Die beiden anderen Wohnungen im 1.und 2. OG legte ich zusammen, und baute um, da mir der Platz für mich und meine Familie nicht ausreichte. Mein Wohnraum besteht aus 1 Küche, 1 Esszimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Schlafzimmer, 2 Kinderzimmer, 2 Duschbäder 1 Wannenbad und ein Gästezimmer. Letztes Jahr starb mein Schwiegervater, und meine Schwiegermutter ertrug das Alleinsein nicht, so nahmen wir sie zu uns ins Haus, in dem sie nun das Gästezimmer bewohnt. Das ganze natürlich nicht als Mieter sondern als Familienangehörige.
    Da sie einen anderen Familiennamen hat, haben wir diesen an die bislang freie Klingel und freien Briefkasten angebracht, von der dritten Wohnung die es seit unserem Umbau nicht mehr gibt.
    Vor 13 Monaten zog dann leider das Paar aus, weil sie ein Kind bekamen und die Wohnung ihnen zu klein wurde.
    Wir vermieteten an einen einzelnen Herrn, und merkten schon bald dass wir eine schlechte Wahl getroffen haben. Er lüftet nicht, hat auch tagsüber immer die Rollläden verschlossen.
    Ich sprach den Mieter freundlich darauf an, dass er doch bitte lüften soll, damit keine Feuchtigkeit entsteht. Er behauptete dass er lüfte.
    Ich wusste sofort dass dies nicht die Wahrheit ist, aber was sollte ich tun.
    4 Wochen später lief ich genau an seiner Abschlusstür vorbei als er gerade herauskam, und es kam ein solch übler Geruch aus der Wohnung dass es mich würgte.
    Ich sprach ihn noch mal vor seiner Tür an, fragte ob ich reinkommen dürfte, er meinte er hätte es eilig, ich konnte noch kurz hinein spähen als er eiligst die Tür hinter sich zu schlug und fragte um was es gehe. Die Wohnung sah aus, so was hab ich bisher nur im Fernseher gesehen. Ich sprach Ihn darauf an, was ich sah und roch, da meinte er, das gehe mich nichts an, lief davon und ließ mich stehen.
    Daraufhin schrieb ich ihm eine Abmahnung, dass er sich bitte an seine im Mietvertrag festgehaltene Pflichten halten soll, und seine Wohnräume lüften.
    Tage später kam ein Schreiben von einem Anwalt, der meinen Mieter vertretet mit dem Hinweis dass er der Abmahnung wieder spreche, dass sein Mandant sehr wohl lüfte, und diesbezüglich von mir in Ruhe gelassen werden wolle, mit der Androhung einer Kündigung.
    Erst mal hab ich dann eine Vermieterrechtschutz abgeschlossen, komischerweise fing er dann auch an, regelmässig die Rolläden zu öffnen und auch zu lüften. Aber das hielt leider nicht mal 4 Wochen an, und wieder blieben sämtliche Rollläden verschlossen. Ich dachte ich lasse erst mal Ruhe in die Sache kommen, da ich ja 3 Monate sowieso keinen Versicherungsschutz habe.
    Die Strasse gekehrt, Schnee geschaufelt, gemeinsame Mülltonnen hinaus gestellt,oder gar den gemeinsam genutzten Hof gekehrt hat mein Mieter in den ganzen 13 Monaten noch nicht einmal, bedauerlicherweise muss ich eingestehen, dass es niemals so etwas wie einen Plan gegeben hat, weil das eben die ganzen Jahre mit den vorherigen Mietern super geklappt hat.
    Am Anfang hat mein Mieter seinen Müll noch getrennt, aber auch das tat er nicht lange, er wirft alles in die Restmülltonne und noch nicht mal vernünftig verpackt.
    Da wir seit dieser Mieter in unserem Haus wohnt immer wieder Maden in der Restmülltonne hatten, die auch gelegentlich aus der Tonne krochen und meine Ekelgrenze längst überschritten war, musste ich nach einem Weg finden diesen Mieter loszuwerden. Im Internet surfte ich viele Seiten durch, in denen ich mich darüber informieren wollte ob meine Gründe für eine Kündigung ausreichten, da ich schon so oft gehört habe, dass man als Vermieter meist Machtlos ausgeliefert ist.
    Da stieß ich dann auf folgendes:

    "§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters
    (1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

    Ich war so was von glücklich über meinen Fund im Internet, und schrieb die Kündigung.
    Heute 14 Tage später, bekomme ich wieder einen Brief vom gleichen Anwalt mit der Aufforderung die Kündigung zurück zu nehmen, da ich mich nicht auf diesen § beruhen könne, weil ich dem Mieter eine Wohnung in einem 3 Familienhaus vermietet habe, und auch noch weitere 2 Wohnungen sich im Haus befänden, am Haus 3 Briefkästen und 3 Klingeln angebracht sind, das Haus 3 Etagen hat, und es sich somit eindeutig um ein 3 Familienhaus handle.
    Weiter stand da, dass ich zu erklären hätte das die Kündigung wegen den genannten
    Gründen unwirksam ist. Andernfalls würde er meinem Mieter anraten eine Feststellungsklage zu erheben.
    Tatsächlich habe ich damals dummerweise eine Kopie des alten Mietvertrages gemacht, der von dem Pärchen, den ich beim Kauf des Hauses so übernommen habe, in dem stand dass er die EG-Wohnung des 3 Familienhauses mietet.

    Nun meine Frage:
    Die Feststellungsklage, was oder wie soll da was festgestellt werden?

    Beweise dafür dass ich dieses Haus schon vor Jahren also lange vor seinem Einzug zu einem 2 Familienhaus umgebaut habe, kann ich belegen, und bei einer Besichtigung ist dies ja auch ersichtlich.
    Was mir eher Sorgen macht, ist die Tatsache, dass ich meinem Mieter einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem 3 Familienhaus gemacht habe, aber auch die Sorge, wenn über das Grundbuch Informationen geholt werden, da leider noch darin steht, dass es sich um ein 3 Familienhaus handle.
    Ich hatte nie vor das Grundbuch umschreiben zulassen, weil ich dieses Haus vielleicht später wenn meine beiden Töchter flügge werden, wieder zu einem 3 Familienhaus umbauen werde.

    Wer kennt sich aus? Oder einen ähnlichen Fall?
    Muss ich das Grundbuch umschreiben lassen, dass meine Kündigung nicht unwirksam wird, oder ist sie womöglich schon unwirksam wegen den gegebenen Umständen, oder spielt es keine Rollte was da drin steht, wenn es sich doch tatsächlich um ein 2 Familienhaus handelt?.

    Kann ich bedenkenlos auf meine Kündigung bestehen und getrost meinen Mieter die Feststellungsklage erheben lassen?

    Lieben Dank all denen die es bis hier runter geschafft haben, und sich meinem Problem angenommen haben, auch denen die jetzt keinen Rat darauf wissen
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 28.10.2009
    Thomas76

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    Ich weiß leider auch nicht, wovon es abhängt, ob ein Haus offiziell als X-Parteien-Haus gilt, würde aber vermuten, das der aktuelle Zustand ausschlaggebend ist.

    Wichtig dazu sind wahrscheinlich folgende Punkte :

    - Das zusammenlegen der Wohnungen im ersten und zweiten Geschoss geschah ja schon lange, bevor der aktuelle Mieter unten einzog.

    - wie sind denn die Wohnungen zusammengelegt ? Gibt es nur noch eine Haustür ?

    - Die Anzahl der Briefkästen+Klingeln dürfte kaum von relevanz sein, du kannst dir davon ja soviele an's Haus montieren wie du möchtest.

    - Allerdings steht im Mietvertrag etwas von 3-Parteien-Haus.

    Also einen definitiven Rat weiß ich da auch nicht, im Zweifelsfall mal einen Anwalt konsultieren.
     
  4. #3 lostcontrol, 28.10.2009
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    also ich nehme an mit "feststellung" ist gemeint, dass ein gutachter feststellt, ob es sich jetzt um ein 2-parteien-haus handelt oder um ein 3-parteien-haus.
    soweit ich weiss hängt das davon ab, ob es nun zwei komplett abgeschlossene wohnungen darin gibt oder eben drei.
    briefkästen und türklingeln spielen dafür keine rolle - wir haben teilweise auch mehr briefkästen als wohnungen im haus (z.b. laborbriefkasten, z.b. leerer briefkasten weil 7 briefkästen im modul einfach mistig aussehen usw.).

    aber ich würde sicherheitshalber durchaus weiter die augen offen halten nach verstössen gegen den mietvertrag etc. - mehrere abmahnungen können ja auch einen kündigungsgrund bilden...
     
  5. #4 F-14 Tomcat, 29.10.2009
    F-14 Tomcat

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    ich würde sagen das du nicht nach §573a kündigen kannst weil dein Mieter sagen wird
    *ich bin bloß eingezogen da ich wusste das es sich um ein 3 Partein Haus handelt und er somit zum kündigen einen Grund braucht*

    was eine Feststellungsklage ist weiß ich nicht genau

    nach meiner Meinung wir der Mieter klagen um festzustellen das es sich um ein 3 Parteien Haus handelt und somit die Kündigung unwirksam ist
     
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