Hilfe nach Hauskauf! Bin absolut verzweifelt!!!

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von seppes, 15.10.2010.

  1. seppes

    seppes Neuer Benutzer

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    Hallo an Alle!!! Ich wende mich an Euch, da ich nach einem Hauskauf absolut verzweifelt bin und absolut keinen Ausweg sehe!!! Wahrscheinlich bin ich übelst übers Ohr gehauen worden.
    Ich war und bin in Sachen Immobilien mit meinen 22 Jahren extrem unerfahren und hätte diesen Schritt wohl nicht gehen dürfen. Nun zur Sache:

    ich habe mit der Absicht der Gewinnerzielung ein Mehrfamilienhaus (12 Parteien mit insgesamt ca 860 qm/ Baujahr 1955) erworben, bei dem ich seit Anfang des Monats Eigentümer bin. Nun habe ich zudem ca. eine halbe Million Schulden "an der Backe" und praktisch keine Rücklagen.

    Vor dem Kauf habe ich einen Bekannten Sachverständigen besichtigen lassen und auf sein Urteil vertraut, dass ich mit dem Kauf nichts falsch machen könne.

    Der Vorvermieter, der in einer GmbH über 100 Wohnungen im Bestand hat, war ca 13 jahre Besitzer und hat in dieser Zeit nahezu absolut nichts am Haus gemacht. Es war allerdings vorher bekannt, dass er nur das Nötigste so billig wie möglich machte, um die Häuser "auszupressen".

    Ich ging jedoch davon aus, dass es anfangs keinen akuten Renovierungsstau gäbe und dass ich erst mit der Zeit dies und das mal machen müsse.

    Nun kam der große Schock: sofort bei meiner ersten Begehung zur Vorstellung wurde ich von den Mietern förmlich überrannt und von JEDEM in die Wohnung geholt, um mir Mängel anzusehen. Fast überall ist was im Bad kaputt und funktioniert nicht; teils funktionieren Rolläden udn Heizungen nicht, mal ist ein Fenster kaputt etc.
    Dies ist vlt noch überschaubar. Doch dann der absolute Hammer: in einer Wohnung gibt es seit Januar!!! keine Heizung und kein warmes Wasser mehr, da nach Messungen der Werke die Leitungen abgestellt wurden, da diese porös sind. Der Vermieter wurde vielfach darauf hingewiesen und weigerte sich, dies zu machen. Die Frau wollte eine Anwalt einschalten. Sie hat jedoch davon abgesehen und auf mich als den neuen Vermieter gehofft und deshalb diese Dinge bei der Begehung verschwiegen. (dazu sagen muss man, dass die Wohnungen in den meisten Fällen Sozialwohnungen sind). Auch in mindestens 3 anderen Wohnungen ist die Kombitherme defekt, was sie wohl schon vor meinem Kauf war. In einer anderen Wohnung käme immer das Wasser von anderen Wohnungen in die Badewanne. Der Mieter meinte, dass Wände aufgerissen werden müssten und Rohre ausgetauscht werden müssten. Zudem wären dort Stromleitungen tot.
    Der Vorvermieter wäre ständig auf diese Mängel hingewiesen worden und hätte sich geweigert, diese zu beheben!!! Im Notarkaufvertrag jedoch steht (wohl als Standardformulierung), dass keine Mietrückstände bestehen (das stimmt wohl so auch nicht ganz/alle Mieten habe ich zudem auch nicht)und dass dem Verkäufer keine Mängel bekannt sind oder von Mietern gemeldet worden sind oder so ähnlich.

    Fest steht nach vieleen Gesprächen auch mit seinen Mitarbeitern: der Herr behandelt Menschen oft wie Tiere und schert sich nicht im geringsten um deren Wohlergehen. Wahrscheinlich hat er mich auch übel beschissen. Das schlimme: es gibt einfach etliche wohl teure Dinge, die sofort gemacht werden müssten und die ich mir eigentlich niccht leisten kann. Zudem kann ich die Mieter nicht einfach so im Stich lassen, da ich das auch moralisch nicht kann...

    Meine Fragen:

    1)Der Vermieter wurde nachweislich vielfach auf Mängel hingewiesen und hat diese nciht behoben und dann verschwiegen/ somit wäre er auch laut Notarvertrag verantwortlich für die Behebung dieser?

    2) sollte ich wirklich ca. 5 Gaskombithermen inclusive Rohre sowie im Haus komplett neue Wasserrohre und teils neue Bäder verlegen müssen ( von ca 30 kleineren Sachen sehe ich mal ab). In welcher Größenordnung könnte mich das kosten?

    3) bin ich jetzt evtl. ruiniert, da ich von einem sehr reichen, windigen und für viele morallosen Geschäftsmann betrogen wurde?

    Für Antworten wäre ich mehr als dankbar. Ich bin verzweifelt und habe ständig Angst, dass das Telefon klingelt. 3 Mieter haben mich noch nicht kontaktiert. Ich gehe fast davon aus, dass bei ihnen nicht die Heizung funktioniert etc. Ich habe riesige Angst, überhaupt in die Nähe des Hauses zu gehen...
     
  2. AdMan

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  3. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Du bist verzweifelt ? Zu Recht ! Mir fehlen die Worte.
    Wie kann man nur so naiv sein und sich in diesem Alter in sein Unglück stürzen ? Und welche Bank gibt einem 22-jährigen Darlehen über eine halbe Million Euro für eine Ruine, das würde mich echt interessieren ?

    Zum Thema Kaufvertrag: in einem Kaufvertrag (Standard) steht in der Regel folgendes:
    -----------------------------------------------------
    "Soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist und gesetzliche Vorschriften insoweit abbedungen werden können, gilt bei Sachmängeln des Vertragsgrundbesitzes, was folgt:

    Alle Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz.

    Der Vertragsgrundbesitz wird in dem Zustand veräußert, in dem er sich gegenwärtig befindet. Dieser Zustand wird hiermit als sog. vertraglich vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 BGB vereinbart.

    Der Veräußerer schuldet weder bestimmte sonstige Eigenschaften des Vertragsgrundbesitzes, ein bestimmtes Flächenmaß, eine bestimmte Bodenbeschaffenheit, Nutzungs-, Ertrags- und Bebauungsfähigkeit noch einen bestimmten Bauzustand.

    Der Veräußerer erklärt, dass ihm wesentliche verborgene Mängel, unerfüllte behördliche Auflagen und außergrundbuchliche Baubeschränkungen nicht bekannt sind.

    Der gegenwärtige Zustand des Vertragsgrundbesitzes ist dem Erwerber bekannt.
    Der Erwerber hat diesen besichtigt."
    ---------------------------------------------------

    Alle Mängel, die Du genannt hast, sind aber m.E. keine versteckten Mängel, sondern offensichtlich bzw. leicht herauszufinden, z.B. durch Gespräche mit den einzelnen Parteien. Dass die eine Frau dies bei der Begehung verschwiegen hat ist natürlich nicht in Ordnung. Und was ist mit den anderen Wohnungen ? Wurde diese nicht besichtigt und mit den Leuten gesprochen ?

    Ingesamt gesehen hast Du es bei dem VK mit einem absoluten Profi zu tun gehabt, der wird sicherlich auch alle Register auffahren, wenn Du rechtliche Schritte gegen ihn einleitest !

    Ganz ehrlich, ich möchte nicht in Deiner Haut stecken.
     
  4. #3 Christian, 15.10.2010
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    mein Erster Gedanke: Verkaufen!
    Ich würde so schnell wie möglich versuchen, den Klotz am Bein mit möglichst wenig Verlust los zu werden.

    Mein 2. Gedanke: Versuchen, Geld aufzutreiben (wie auch immer) und Nägel mit Köpfen machen, d.h. keine Wischi-Waschi-Reparaturen, sondern grundlegende Sachen komplett auf Vordermann bringen, um ein Fass ohne Boden zu verhindern.

    Wenn die Leitungen außerhalb des Hauses porös sind, ist das nicht dein Bier, sondern das der "Werke" (wer auch immer das ist - Stadtwerke?). Wenn die Leitungen im Haus porös sind, ist das nicht das Bier der Stadtwerke, sondern dein eigenes - folglich dürfen die deswegen nichts abstellen. Wer genau hat denn was genau festgestellt - und warum? Bei mir haben die Stadtwerke noch nie die Leitungen im Haus untersucht ... alles etwas merkwürdig, finde ich.

    Du hast aber zusätzlich einen (vielleicht nicht ganz so hohen) Gegenwert in Form einer Immobilie, daher relativiert sich das mit den Schulden.

    Das sind (auf den ersten Blick) Sachen, die man mit normalem handwerklichem Geschick selbst beheben kann. So 'ne Rollade ist doch schnell repariert, wenn der Gurt gerissen ist oder irgendwas aus der Führung geraten ist. Fenster kann man u.U. nachstellen. Vorher würde ich prüfen, wer das Fenster kaputt gemacht hat: Wenns normaler Verschleiß ist, ist das deine Aufgabe, das in Ordnung zu bringen und zu bezahlen. Wenn der Mieterssohn im Wohnzimmer Fußball gespielt hat, musst du dich um nichts kümmern und kannst verlangen, daß das vom Verursacher in Ordnung gebracht wird.

    Schön für den Mieter, aber mir persönlich wäre es egal, wenn ein Mieter meinen würde, daß die Miete zu hoch sei oder ich ihm die Schuhe putzen solle ;-)
    Verlass dich nicht auf Aussagen anderer! Entscheide selbst oder frag jemanden, dem du vertraust!

    Ist das überhaupt ein Mangel? Warum ist die Stromleitung tot? Vll. nur die Sicherung raus? Vll. ist das so gewollt? War die Stromleitung schon beim Einzug des Mieters tot ("gemietet wie gesehen")?
    Letztendlich wäre das das geringste Problem, solange alles wesentliche in der Wohnung noch funktioniert. Ich würde da auf das Verständnis des Mieters hoffen, sofern der Mieter dadurch nicht alzu stark eingeschränkt ist.

    Vielleicht zu recht? Als Mieter kann man keine Bruchbude anmieten und dann verlangen, daß alles auf tiptop-Standard hochrepariert wird.
    Vielleicht hast du ja Glück und kannst rausfinden, wie der Zustand beim Einzug der jeweiligen Mieter war (Übergabeprotokoll, Ex-Vermieter fragen). Vielleicht gibt es ja in den Verträgen Kleinreparaturklauseln (hast du die Verträge überhaupt im Original vorliegen?). Wenn es Kleinreparaturklauseln gibt (für jeden einzelnen Vertrag zu prüfen!) kannst du den "Kleinkram" schon mal von deiner To-Do-Liste streichen.

    Wer sagt, daß es die wohl gibt? Warum eigentlich?
    Verlass dich nicht auf andere, die ungefragt ihre Meinung abgeben!

    Wenn du von einem Gewinn ausgegangen bist, kannst du ja durchaus die eine oder andere Mietminderung in Kauf nehmen (oder den Mietern konkret anbieten), und vielleicht die ersten paar Jahre +/- 0 mit dem Haus über die Runden kommen und selbst sparen ...


    Viel Glück und Erfolg :-)
     
  5. #4 lostcontrol, 15.10.2010
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    klingt ja furchtbar.

    war das jetzt ein "bekannter" oder ein "sachverständiger" oder ein "bekannter sachverständiger"?
    und du selbst hast das haus, für das du dich derart in schulden gestürzt hast, noch nicht mal selbst besichtigt???
    wahnsinn, ehrlich.
    zumal bei bausubstanz aus den 50ern wo man doch weiss, dass die meist nicht so doll ist...

    wie konntest du bei kenntnis dieses sachverhalts auch nur ansatzweise annehmen, dass es da keinen renovierungsstau gibt? und dass da nicht gepfuscht wurde?
    hattest du dich wenigstens erkundigt was vor diesem vermieter/eigentümer am haus schon gemacht wurde?

    sind die bäder noch aus den 50ern? oder wurden die zwischendurch mal saniert? falls letzteres: wurden dabei die leitungen ausgetauscht oder einfach drüber gefliest ohne dass man die technik dahinter auf den aktuellen stand gebracht hat?
    rolläden und fenster sind meist kein grosses problem wie schon geschrieben wurde.
    sind die fenster wenigstens seit den 50ern mal ausgetauscht worden?

    da schliess ich mich der frage an, wie das gehen soll - "die werke" sind nur für die leitungen bis zum übergabepunkt zuständig, alles was danach kommt ist sache des eigentümers, und da mal eben einfach die leitungen abzustellen, ist ein grober verstoss gegen das mietrecht. man kann doch nicht einfach sagen "mieter, deine leitungen sind porös, ich stell dir mal eben die heizung / das wasser ab."

    bei welcher begehung? bei der durch deinen bekannten / sachverständigen / bekannten sachverständigen?

    also wenn ich das hier so lese klingt das für mich aber auch so.
    wasserrohre halten nun mal nicht ewig. und 55 jahre ist da schon grenzwertig. das kann gutgehen, aber das risiko dass da was passiert ist ziemlich hoch. von daher würde ich auch annehmen, dass die wände aufgerissen werden müssen und die rohre erneuert werden müssen, zumal ich das von unseren eigenen immos mit ähnlich alten leitungen auch kenne.

    tote stromleitungen sind an sich nicht unbedingt ein problem - es kommt (wie bereits erwähnt) immer drauf an ob die als funktionierend mitvermietet wurden oder nicht. ich hab hier im privathaus auch noch so einiges an alten leitungen in den wänden, weil's einfach nicht möglich war bei der elektrik-sanierung sämtliche alten leitungen zu entfernen, das haus komplett auseinandernehmen war ja auch nicht nötig, es wurden neue leitungen verlegt und gut.
    wenn du allerdings wirklich probleme mit der elektrik in diesem haus hast, dann seh ich gewaltige probleme auf dich zukommen, denn wenn die leitungen tatsächlich noch von 1955 stammen sollten, wirst du sie komplett austauschen müssen. wären sie von 1960 würd's anders aussehen, dieser standard wird heute noch akzeptiert bzw. steht unter bestandsschutz, alles was älter ist wird dir kein elektriker mehr "reparieren" sondern eben nur noch komplett austauschen, und das wird dann verdammt teuer. mal ganz abgesehen davon, dass man hierfür im normalfall eben auch die wände aufreissen muss.

    ich würd's andersrum sehen:
    du hast dir ein marodes haus gekauft, ohne dich auch nur ansatzweise anständig zu informieren, wie schlecht der zustand wirklich ist. bei einem haus von 1955 hättest du damit rechnen müssen, dass da 'ne menge sanierungsbedarf besteht, und dagegen hättest du dich absichern müssen, in dem du zumindest hättest nachfragen müssen, wann denn das letzte mal generalsaniert wurde, wann die heizungen das letzte mal erneuert wurden, auf welchem stand die elektrik ist, von wann die bäder sind usw.
    ist das dach wenigstens in ordnung? und die fassade?

    was glaubst du wohl warum der vorbesitzer verkauft hat?
    sicher nicht weil das ding noch lukrativ wäre, oder? immerhin schreibst du ja dass er nicht grad knapp bei kasse ist, es ihm also durchaus möglich wäre zu sanieren...

    auf jeden fall sechsstellig.
    wenn du keine rücklagen hat: kriegst du überhaupt noch kredit?
    bzw.: wie hast du das überhaupt geschafft als 22jähriger eine halbe mio kredit zu kriegen? welche bank macht denn sowas noch heutzutage?

    wenn, dann bist du ruiniert und darfst den rest deines lebens deine schulden abzahlen, weil du (sorry) zu doof warst dich VOR einer solchen investition vernünftig zu informieren. möglicherweise bist du auf einen geschäftsmann gestossen, der aus dem haus schon rausgeholt hat was rauszuholen war ohne auch nur einen cent zu investieren. er ist also derjenige, der gewinn erzielt hat, du bist der dumme der jetzt die ausgelutschten reste aufkratzen darf. dass alles sozialwohnungen sind (was du darunter verstehst, solltest du übrigens auch noch erklären, denn "sozialwohnungen" gibt es in privatbesitz eigentlich nicht) hätte dir auch zu denken geben sollen.

    verkauf schnellstmöglich wieder.
    wenn dir anrufe von mietern wegen irgendwelcher mängel angst machen, dann taugst du nicht als vermieter. das wirst du nämlich IMMER haben.

    nimm's mir nicht übel, aber ich hoffe du bist danach davon geheilt zu glauben, dass man mit ausgelutschten mehrfamilienhäusern aus den 50ern gewinn erzielen könnte.
    ich hab ja viel mit altbau zu tun, und eins kann ich dir definitiv sagen: wir haben die höchsten kosten bei allem, was aus den 50ern und 60ern stammt (ob nun bauteile oder ganze häuser). die bausubstanz ist bei allem was älter ist DEUTLICH besser bzw. da wurde ohnehin schon mehrfach saniert.
    aktuell knallen uns die wasserleitungen die noch aus den 50ern und 60ern stammen um die ohren. und versichern konnten wir die alle nicht, da hat keine versicherung mitgespielt, weil die wissen dass die rohre alle fällig sind.
     
  6. seppes

    seppes Neuer Benutzer

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    Vielen Dank schonmal für eure Antworten und dass ihr euch so mit dem Thema beschäftigt!!!

    Nun werde ich eure Fragen beantworten, damit man sich ein noch besseres Bild machen kann.
    Sowohl ich selbst als auch ein Gutachter der finanzierenden Bank und ein bekannter Sachverständiger haben das Haus besichtigt. Der einhellige Tenor war, dass ich mit dem Kauf absolut nichts falsch machen könne und der Eindruck recht positiv war. Mir wurde zum Kauf geraten. Es hieß, dass ich pro Wohnung nach Auszug eines Mieters je nachdem ca. 5000-8000 Euro in die Hand nehmen müsse und alles wäre okay.
    Ich selbst bin in Sachen Immobiliensubstanz absolut kein Fachmann und habe bewusst verschiedene Meinungen eingeholt und den Markt beobachtet.
    Gekauft habe ich für ca 630 Euro pro qm und nach den einhelligen Meinungen der sachverständigen Personen habe ich mich auf das Urteil verlassen, dass da nichts schiefgehen kann und dass sich das Haus selbst trägt und mir irgendwann aus den Mieteinnahmen heraus gehören wird.
    Ich habe mich erkundigt, was an dem Haus gemacht wurde. Dies waren aber keine umfassenden Sanierungen wie Leitungen /Rohre etc. Auch Bäder sind nicht saniert worden. Leider ist dies nur vom untersten Geschoss an erfolgt, sodass der Gutachter im Kellergeschoss neue Rohre entdeckte und wohl auch voraussetzte.
    Das Dach ist laut Gutachter auch in Ordnung und wird noch eine Weile halten (Schiefereindeckung). Die Grundsubstanz des Gebäudes ist massiv und solide. Das Treppenhaus ist ebenso solide und wird langfristig keine Probleme machen.
    Den Kredit konnte ich mit Stellung von Sicherheiten und Eigenkapital bekommen, sodass der Kredit für die Bank abgesichert ist.
    Da man Reparaturen von der Steuer absetzen kann, habe ich neben der Rate mindestens 2000 Euro im Monat (können je nachdem auch 2500-2700 sein) zur Verfügung, um Reparaturen durchzuführen.
    Generell habe ich mit Anrufen von Mietern keine Probleme. In diesem Fall ist es aber die Angst vor dem UNgewissen und dass die Sache ins bodenlose gehen könnte.
    Das Haus ist versichert.

    Mit der Beantwortung der Fragen könnt ihr euch vlt ein besseres Bild von der Lage machen. Ich habe meiner Meinung nicht blauäugig, sondern bedacht gehandelt. Mein Fehler war wohl, dass ich selbst zu wenig Ahnung von der Materie hatte und habe, sodass ich mich evtl. nicht auf das Urteil bestimmter Personen hätte verlassen dürfen.
    Ich habe darauf vertraut, dass innerhalb der nächsten 10 Jahre pro Wohnung zwischen 5000 und 8000 Euro in die Hand genommen werden müssten und dann kein Unterhaltungsstau besteht. Vlt. ist es ja sogar so? Dann wäre ja alles in Ordnung. Meine Angst ist halt nach den gesehenen Entwicklungen die, dass diese Zahlen nicht stimmen und somit meine Planung über den Haufen geworfen ist.
    Verschiedene Einschätzungen, dass bestimmte notwenige Reparaturen unfassbar hohe Kosten verursachen, machen mir Angst. Ich habe ein Haus Baujahr Mitte der 50er, in dem außer der Erneuerung der Fenster nichts großartig gemacht wurde...

    Ein erster Schritt ist, dass sich ein Bekannter in er nächsten Woche ein Bild von der Lage vor Ort macht und mich hoffentlich etwas beruhigen kann...
     
  7. #6 armeFrau, 16.10.2010
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    Ich würde es so machen, wie Christian vorgeschlagen hat.
    Das ist zwar ne Menge Arbeit, alles einzeln aufzufieseln und sich mit jedem Mieter jetzt auseinander zusetzen. Aber damit kann man sich ein Bild machen und kann mit Sicherheit schon einiges ausräumen.
    Der vorige Eigentümer hat sich offenbar um nichts gekümmert.
    Da mußt Du jetzt durch aber dadurch bringst Du Klarheit in alles und Du hast ja auch einen monatlichen Spielraum, mit dem Du schon einiges (was berechtigt ist) in Ordnung bringen oder bringen lassen kannst.
     
  8. #7 lostcontrol, 16.10.2010
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    ich glaube nicht dass du mit dem geld hinkommst.
    nur mal als beispiel: wir haben dieses jahr ein badezimmer komplettsaniert das tatsächlich noch von 1960 stammte. inkl. getrennter toilette.
    die leitungen wurden in diesem fall auch komplett ausgetauscht, selbstverständlich auch die elektrik komplett gecheckt + 2 neue steckdosen sowie das kabel für den durchlauferhitzer (vorher war ein boilder drin), alles frisch gefliest, neuer boden, neue sanitärausstattung (badewanne, waschbecken, toilette etc., neuer durchlauferhitzer usw.). das ganze wurde 5-stellig, obwohl unsere handwerker nicht übermässig teuer waren und wir keinen teuren schnickschnack wie luxus-klorollenhalter etc. eingebaut haben und selbstverständlich malerkram selbst gemacht haben.
    wenn du das also in 12 parteien machen musst, wird das ganz sicher nicht billig, selbst wenn du rabatt bekommst.
    und die leitungen WAREN fällig. bedenke: die halbwertszeit von solchen leitungen beträgt laut unserem installateur 30-50 jahre. unsere waren jetzt 50 jahre alt und ich hätte das ganz sicher nicht riskiert, oberflächlich alles neu zu machen aber den alten kram in der wand zu lassen. ich weiss nämlich schon was ein rohrbruch in einem mehrfamilienhaus kosten kann...

    kleiner tipp am rande:
    beauftrage mit der begutachtung von sowas niemals einen bänker, der dir das ganze dann finanzieren soll. der job des bänkers ist es ja, dir einen kredit zu verkaufen. unabhängig und objektiv ist der also ganz sicher nicht.

    und die annahme, dass du jetzt schön über 10 jahre verteilt monatlich 2000-3000 euro für reparaturen, instandhaltung usw. ausgeben kannst, die schmink dir gleich mal ab. sowas funktioniert ja noch nicht mal bei neubau. die dinge kommen immer in grossen brocken.
     
  9. helaba

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    Da liegst Du komplett falsch !
    Hier steht nicht der Verkauf eines Kredites im Vordergrund, sondern die Immobilie als Sicherheit für die Bank. Und diese geht grundsätzlich vom Worst Case aus, sprich ZV. Der Gutachter wird also den Wert eher deutlich zu niedrig also zu hoch einschätzen, um ein Sicherheitspolster einzubauen. Das gilt insbesondere für Objekte, die schon ein halbes Jahrhundert und mehr auf dem Buckel haben.

    Warum es in diesem Fall nicht so war, darüber kann man nur spekulieren, das überlasse ich aber anderen.
     
  10. #9 armeFrau, 17.10.2010
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    Das ist vollkommen richtg, helaba..
    Und das Risiko, dass das Objekt vlt. unter den Hammer kommt und die Bank ihr Geld nicht mehr wiedersieht, geht eine Bank nicht ein!
     
  11. #10 lostcontrol, 17.10.2010
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    wenn die bank vom hauskauf abrät, verkauft sie keinen kredit - ganz einfach.
    frag doch mal 'nen bänker wie die kalkulieren (natürlich nicht den, mit dem du selbst zu tun hast), da kriegste ganz grosse augen.
    die können dir ja auch dein einkommen pfänden und ähnliches, die "sicherheit" in form der immobilie ist für die nur ein kleiner teil des deals. mal ganz abgesehen davon dass hier ja auch noch von anderen sicherheiten die rede war (die sich die bank möglicherweise zuerst abgreifen wird, denn ganz klar kann sie erstmal die hand aufs privathaus legen, falls darauf 'ne hypothek aufgenommen wurde usw.).

    p.s.: die bank macht ihr geschäft so oder so. für die ist es nämlich kein problem mal eben nochmal 'ne halbe mio reinzustecken und das ganze ding dann RICHTIG zu sanieren.
     
  12. seppes

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    Um vlt ein wenig den Wind aus den Segeln zu nehmen. Das Gebäude ist in einer ordentlichen Lage, komplett vermietet und auch keine absolute Bruchbude. Bei einem Gebäude dieser Größenordnung, bei dem keinerlei Leitungssanierungen seit 1955 durchgeführt worden, macht sich nur die Angst breit, dass die Kosten isn astronomische steigen könnten. Auf längere Sicht müsste man das aber normalerweise mit den Überschüssen aus Mieteinnahmen bewältigen können müssen...?
     
  13. #12 lostcontrol, 17.10.2010
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    lass dir halt 'n kostenvoranschlag machen.
    das problem dabei: du wirst z.b. in den bädern nicht an die leitungen rankommen, ohne dort die fliesen aufzuschlagen. das ist natürlich am sinnvollsten, wenn man das badezimmer dann gleich komplett neu macht. pro bad grob überschlagen 10.000 euro, macht bei 12 bädern 120.000 euro.
    dann kommt's natürlich drauf an wo die leitungen überall durchlaufen - wenn die (wie meist) alle schön übereinanderliegen hast du nicht wirklich ein problem dann bei der gelegenheit löcher durch die decken zu schlagen.
    elektrik solltest du logischerweise dann in den bädern auch gleich neu machen lassen. 1955er-elektrik entspricht nicht mehr den standards. 60er würdest du evtl. noch über bestandsschutz durchkriegen (aber auch schon nicht unbedingt ganz hasenrein), kommt aber natürlich immer drauf an, vielleicht wurde an der elektrik ja auch schon mal was gemacht.
    das ganze wird auf jeden fall deutlich billiger wenn du alles auf einmal machst, ganz klar. ist nur die frage ob du das finanzieren kannst.

    auf längere zeit schon - nur brauchst du halt erstmal dieses geld SOFORT.
    und mieter, deren bad du außer betrieb nimmst, können natürlich berechtigt die miete mindern, sprich: da wird dir dann auf jeden fall ein teil der einnahmen fehlen.

    dann ist natürlich auch die frage wieviel der kosten du als modernisierungs-mieterhöhung auf die kaltmiete draufschlagen kannst. vermutlich wenig, denn für die mieter ergibt sich ja keine entsprechende verbesserung. ich tippe mal das wird 'ne reine instandhaltungsangelegenheit.
    wobei ohnehin fraglich ist ob eine mieterhöhung bei dir so einfach möglich ist, wenn das alles sozialwohnungen sind (wobei ich mich immer noch frage was hier unter "sozialwohnung" zu verstehen ist, denn die sind ja im normalfall nicht in privathand - ich tippe also auf hartz4-empfänger, da ist dann die frage ob du die als mieter behalten willst oder nicht).

    dann kommt natürlich auch noch das mit der heizung dazu - wenn die auch noch von 1955 ist (kann ich mir kaum vorstellen) wirst du da demnächst auch noch tief in die tache greifen müssen. hast du dich beim schorni erkundigt wie der aktuelle zustand ist oder die letzten protokolle eingesehen?
     
  14. #13 armeFrau, 17.10.2010
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  15. #14 lostcontrol, 17.10.2010
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    armefrau - DU warst doch der meinung dass banken nur kredite für hauskauf genehmigen würden, wenn die rechnung aufgeht. das ist aber definitiv nicht der fall.
    die bank ist interessiert daran dass du einen kredit bei ihnen aufnimmst, denn damit verdient sie ihr geld. entsprechend kann's ihr auch egal sein ob du scheisse kaufst mit dem geld das sie dir leiht. oder glaubst du es gäbe sonst kredite für absolut sinnlosen quark? ist aber an der tagesordnung... ohne dass die bank auch nur ansatzweise warnungen aussprechen würde.

    ich glaub du hast nicht richtig gelesen.
    die leitungen sind alle aus den 50ern. sprich: die sind DURCH. da ist es glückssache wie lange es dauert bis zum nächsten rohrbruch.
    und wer da glaubt die leitungsversicherung würde zahlen, wenn man einfach mal eben total verrottete rohre in den wänden gelassen hat, der irrt sich gewaltig. mal ganz abgesehen davon dass die rohre selbst das billigste daran sind.
     
  16. seppes

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    Ich hoffe und denke, dass es so ist, wie ARMEFRAU sagt. Warum sollte alles auf einmal kaputt gehen. Ich habe ein wenig Angst, da ich die Renovierungskosten nicht exakt absehen kann, jedoch geht doch nciht zwingend alles auf einmal kaputt und kann evtl. nach und nach gemacht werden.

    @lostcontrol: mit Sozialwohnung war gemeint, dass auch Hartz4- Empfänger Bewohner sind.
     
  17. #16 armeFrau, 17.10.2010
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    losti, sorry, da bist Du falsch informiert. Die Banken sind nicht blöd und darauf bedacht, kein Minus zu machen. Sie argumentieren mit allen Möglichkeiten und gehen kein Risiko ein. Die Zeiten, wo Banken ihr Geld durch die Gegend schmissen, einfach nur um ein Geschäft abzuschließen, sind vorbei.
    Und, es ist einer Bank noch längst nicht egal, ob Du Scheiße kaufst. Dann bekommst Du nämlich auch nur Scheiß kleines Geld. Der Gegenwert muß definitiv dastehen. Ist auch loggo, in der heutigen Zeit der Arbeitswelt!

    Nochmals...ich würde erst einmal das sanieren und ausräumen, was wirklich im Moment anfällt.
     
  18. #17 lostcontrol, 17.10.2010
    lostcontrol

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    wenn du leitungen austauschen musst oder willst kommst du nur selten drumrum den anschluss an die leitungen in der wohnung darunter auch gleich mit zu sanieren. das bedeutet de fakto in 99% der fälle, dass man ein loch durch die decke machen muss.
    und wie's der teufel so will sieht man dann meist, dass die leitungen darunter eben keinen deut besser sind vom zustand her als diejenige, die man gerade austauscht.
    ich habe im altbau noch keine einzige reparatur/sanierung erlebt bei der nicht "mal eben" noch ein paar tausend dazugekommen wären weil man während der maßnahmen festgestellt hat, dass dieses oder jenes gleich mitgemacht werden sollte.
    WIR können das machen, weil wir die entsprechenden rücklagen haben.
    DU zahlst womöglich drauf, weil du das geld nicht auf der hand hast und das dann nur als weiteres "todo" auf deine liste schreibst (wohlwissend dass es dich billiger gekommen wäre es gleich mitzumachen).

    diese angst ist zu 100% berechtigt bei einem haus aus den 50ern in dem bisher GARNICHTS gemacht worden ist.
    da kannst du nämlich GARNIX absehen.

    und, willst du die behalten oder willst du dich in sachen mietern verbessern?

    @ armeFrau
    sorry, aber du bist ganz schön naiv, ehrlich.

    nö, die banken sind nicht blöd.
    aber wie du vielleicht gelesen hat hat seppes als sicherheit nicht nur das gekaufte (was ja ohnehin erstmal der bank gehört) sondern auch anderes angegeben. die annahme dass es sich um ein anderes in seinem besitz befindliches objekt, z.b. sein elternhaus handelt, liegt nahe. was glaubst du wohl was die bank zuerst verkloppt wenn's eng wird? ganz sicher nicht das objekt, das nicht so "funktioniert" wie es sollte...

    tja - ist halt jetzt die frage was die erwähnte sicherheit ist, von der seppes geredet hat. war na nicht nur das neu gekaufte haus (das gehört ja aktuell eh der bank).

    klar, kannste machen. aber wie war das noch? es sind 12 bäder aus den 50ern?
    da willste dann einfach frisch drüberfliessen, nur damit's billiger wird?
    na danke. DAS wird sich mit 100%iger sicherheit rächen. das ist definitiv rausgeschmissenes geld.
     
  19. seppes

    seppes Neuer Benutzer

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    Ja, ich werde morgen nochmal einen Bekannten aus der Branche drübersehen lassen, um das Ausmaß abzuschätzen.
    Dann werde ich mich daran machen, erstmal das zu beheben, was kaputt ist. Dies kann ich auch sofort leisten. Dann muss ich einen Plan erstellen, wie ich mit den Rücklagen weiterarbeite und saniere, oder ob ich warte, bis Notwendigkeit eintrifft.
    Es ist schon kein Griff ins Blaue gewesen und ich habe mir Gedanken gemacht. Da Problem ist nur, dass ich der Einschätzung des Gutachters nach Lesen in diesem Forum nicht mehr ganz vertraue ( dass ich mit 5000-8000 pro Wohnung hinkomme).
    Es ist klar, dass dies eine Grobrechnung ist. Jährlich habe ich aber sicher 20 000 bis 30 000 Euro und bei gutem Verlauf mehr Geld zur Verfügung, um Sanierungen zu machen.
     
  20. #19 lostcontrol, 17.10.2010
    lostcontrol

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    nur mal so zur info:
    ca. 20.000 geben wir auch jährlich für instandhaltung aus. bei einem halb so grossen haus das eigentlich gut in schuss ist.
     
  21. #20 armeFrau, 17.10.2010
    armeFrau

    armeFrau Erfahrener Benutzer

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    Das sehe ich auch so...Lasse Dich nicht verrückt machen mache es Step by Step.
    losti geht immer von ihren ganz persönlichen Verhältnissen aus, nämlich ein paar Häuser geerbt zu haben, die offenbar bezahlt sind und nur noch Instandhaltung kosten.
    Das geht aber vielen anderen Menschen nicht so und die fangen ganz alleine irgendwann mal von ganz vorne an, nämlich die müssen ihre Häuser auch abzahlen.
     
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