Hilfe: Problematisches Mietverhältnis mit eigenen Versäumnissen

Diskutiere Hilfe: Problematisches Mietverhältnis mit eigenen Versäumnissen im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Ich habe 1999 eine seit 1998 vermietete 75 qm Eigentumswohnung (Bj 1995, also damals fast neu) in Hamburg gekauft und bin in den Mietvertrag mit...

Heland

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Ich habe 1999 eine seit 1998 vermietete 75 qm Eigentumswohnung (Bj 1995, also damals fast neu) in Hamburg gekauft und bin in den Mietvertrag mit einem qm-Preis von DM 15,- (ca. €7.66) eingestiegen. Die Nebenkostenvorrauszahlungen waren knapp bemessen, es fehlte z.B. die Grundsteuer, sodass sich jährlich im Durchschnitt ein Fehlbetrag von €1000,- ergibt. Diese Situation besteht nunmehr seit 22 Jahren!

Wie sich die Mieten in Großstätten, speziell auch in Hamburg entwickelt haben, brauche ich nicht zu erwähnen

Mein Problem: ich bin zu gutmütig, hab keine Lust auf Streit oder gerichtliche Auseinandersetzungen und kenne mich in der Mietmaterie, da eigenes Haus, auch nicht so aus. Eine Mieterverwaltung konnte ich für das Objekt nicht finden. Private und Berufliche Anforderungen füllten mich mehr als aus.

Am liebsten würde ich mich von dem Mieter trennen, der natürlich mittlerweile durch die lange Mietzeit fast ein Jahr Kündigungszeit hat. Ich habe seit vielen Jahren erkannt, dass die Bekundungen und Versprechen des Mieters nichts Wert sind, dass dieser klar mit mir spielt und einfach in der Materie besser Bescheid weiß - nicht zuletzt im Mieterverein ist.

In der Anfangszeit habe ich mich sogar durch „Geschichten“ dazu verleiten lassen das Mietendgeld für eine Zeit zu reduzieren, in 2012 einen Schuldenschnitt der überfälligen Nebenkostenabrechnungen (das waren damals ca. €10.000,-) zu akzeptieren für das Versprechen, dass die monatlichen Vorauszahlungen zukünftig vollumfänglich bezahlt werden.

Ich habe dann in 2013 und 2017 jeweils ein Mieterhöhungsbegehren geäußert, was dem Mittelwert dem Hamburger Mietspiegel entspricht (ca. €10,-/qm). Beide wurden ignoriert, weshalb ich mich 2017 an einen Rechtsanwalt gewandt habe. Zwei 08/15 Schreiben und eine Kostennote in Höhe von € 1.780,- später hat er ohne nachvollziehbare Begründung sein Mandat niedergelegt.

Seitens der Mieterin wurde dann was später Mietkürzung verlangt (rostiger Heizkörper im Bad und Schimmel hinter dem Kleiderschrank). Meiner wiederholten Bitte, mir die Schäden einmal anschauen zu können - jeweils unter Nennung von Alternativterminen - wurde nicht nachgekommen. Eine Kürzung wurde nicht gehandhabt.

Die Wohnung wird seit 7 Jahren wohl vom Amt bezahlt, sodass sich mein Mieter für Anfragen meinerseits erstmal nicht zuständig fühlt. Das Amt lässt wohl die jährlich von mir erstellten und von dem Mieter weitergeleiteten Nebenkostenabrechnunge vom Mieterverein prüfen, hat in der Vergangen auch schon Abzüge gemacht und die Abschlagszahlungen seit 2 Jahren um € 15 erhöht. Eine Berechnung, welche zu den Abweichungen führt, konnte mir das Amt, mit dessen Mitarbeiter ich mal telefoniert habe, nicht nennen. Man verwies auf den Mieterverein. Auch hier habe ich einmal angerufen und man hat mich da, nachdem ich mich als ein Vermieter geoutet hatte, wie einen Abtrünnigen behandelt. Weiter gekommen bin ich nicht.

Letztes Jahr -oh Wunder - wurde die ausstehenden Nebenkosten aus 2018 ungekürzt und ohne nähere Angaben überwiesen.

Überlegungen:
Zunächst ist ggf. festzustellen, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt (in dem Fall Nebenkosten bezahlen, wobei ich hier auch schon gelesen habe, dass nicht gezahlte Miete etwas anderes ist, als nicht gezahlte Nebenkosten).

Die Fehlbeträge aus den Vorjahren - in Summe wieder über €9.000,- stehen weiter aus. Ich habe zwar jährlich auf die ausstehenden Beträge hingewiesen, verbunden mit der Forderung diese zu begleichen, möglich ist aber auch dass man hier einer Verjährung unterliegt.

Daneben ermöglicht der Mieter keinen Zugang zur Wohnung. Schimmel hinter dem Kleiderschrank bedeutet möglicherweise, dass der Mieter nicht richtig lüftet, den Schrank zu dicht an die Wand stellt - das Mietobjekt möglicherweise nicht ordnungsgemäß behandelt und Schäden an der Mietsache verschuldet.

Weiter hat der Mieter vor gut 10 Jahren einen Einbruch durch die Wohnungstür über seine Versicherung abgerechnet, die Schäden an der Eingangstür belassen.

....reicht dies zu einer fristlosen Kündigung? Welche Frist ergibt sich hier (22 Jahre Mietvertrag, oder ist
das in dem Fall unerheblich)?


Alternativszenario:

Sollte hier wenig Aussicht auf Erfolg, z.B. wg. meines nicht-Einleitens gerichtlicher Schritte - interpretiert als stillschweigende Duldung - bestehen, bleibt ja nur zu versuchen eine Mieterhöhung sowie die pünktliche Zahlung der Nebenkosten durchzusetzen.

Nun hat Hamburg ja eine Mietpreisbremse, die nur eine Erhöhung von 15% innerhalb 3 Jahren erlaubt. Ist dies so zu interpretieren, dass ich Max. den qm-Preis um €1,1489 auf ca. €8,80 erhöhen darf, obwohl das Raster €8,- bis € 11,53 (Mittel € 9,90,-) zulässt. Das Haus sowie die Wohnung sind modern, Fahrstuhl, Tiefgaragenstellplätze, große gemeinschaftliche Grünfläche mit Spielgeräten usw.. Vergleichbare Wohnungen sind hier für € 12-14,- vermietet.

Welche Vorgehensweise würdet ihr favorisieren? Welche Chancen habe ich das Objekt, welches noch nicht bezahlt ist, wieder in den grünen Bereich zu bringen? Wo sind meine Risiken? Alternative zu Anwalt und Gericht?
 

Duncan

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Welche Vorgehensweise würdet ihr favorisieren?
Mit deinem Alternativszenario beginnen und prüfen was sonst noch möglich ist. Fristlos hast du dir wohl weitgehend durch Untätigkeit verbaut, aber muss man mal genauer prüfen als das ein Forum kann.
Welche Chancen habe ich das Objekt, welches noch nicht bezahlt ist, wieder in den grünen Bereich zu bringen?
Verkauf?
Alternative zu Anwalt und Gericht?
Auftragskiller? Nee, im Ernst wird dir mit legalen Mitteln langfristig nur der Weg übers Gericht bleiben, zwar grds. auch ohne Anwalt möglich, aber bei deinen Vorkenntnissen ist das nicht zu empfehlen und vermutlich teurer, weil kleine Fehler da halt sehr teuer (weil/und zeitverzögernd) werden können. Der Mieter hat ja schon überdeutlich signalisiert, dass er streitbereit ist und sich aus seinem komfortablen Nest nicht kampflos trollen wird. Zumal es ihm via PKH nichts kostet und mangels Masse auch bei Unterliegen nichts an seiner Vermögenssituation ändert... Seine Einschätzung dürfte in etwa lauten: "Der VM ist so blöd und lässt es mit sich machen, da bin ich Herr im Haus und mach wie ich will". Ihn von der Schiene runterzubringen wirst du Hilfe brauchen.

Dein Nichthandeln dürfte sich nach obigem Überblick so um die 20 Tausend €uro gekostet haben und jedes Jahr kommen über 1.000 € dazu, da kann man eine ganze Weile von Anwalt und Gerichtskosten finanzieren.
Hier ausdrücklich einen Fachanwalt für Wohn- und Wohneigentumsrecht, gerne auch mit einem Sozius mit Sozialrecht im Schwerpunkt.
Kalkuliere, dass du 100 % der Rechtsdurchsetzungskosten trägst. Einen Gutteil deiner Forderungen hast du sicher schon der Verjährung geopfert.
 

Goldhamster

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Hallo Heland,

willkommen hier im Forum.
Du bist mit solchen Geschichten nicht alleine - auch andere Vermieter legen den Fokus mehr auf das Privatleben und die beruflichen monitären Einnahmen.

Eine Möglichkeit hätte ich noch für dich. Ich habe dich dafür über eine Privatnachricht angeschrieben.
Vielleicht magst du dich ja zurückmelden.

Goldhamster
 

Ferdl

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So wie du deine Situation beschreibst, wäre mein Bauchgefühl, Verkaufen.
Ich könnte mir vorstellen dass du heute locker den Kaufpreis 1999 evtl. sogar mehr wieder rausholst.
Ein Gespräch mit einem Makler hilft vielleicht weiter.
Ob du der verschütteten Milch nachläufst oder nicht, würde ich von dieser Entscheidung abhängig machen.
Meiner Vermutung nach wird es sich nicht rechnen nur die noch offenen Forderungen einzutreiben.
Wenn du nicht Verkaufen willst, brauchst du glaub ich eh einen Anwalt, da geht dann alles in einem Aufwasch.
 

Andres

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ich bin zu gutmütig, hab keine Lust auf Streit oder gerichtliche Auseinandersetzungen und kenne mich in der Mietmaterie, da eigenes Haus, auch nicht so aus. Eine Mieterverwaltung konnte ich für das Objekt nicht finden. Private und Berufliche Anforderungen füllten mich mehr als aus.

Das klingt jetzt vielleicht böse, aber es hilft ja nichts, dich in Watte einzupacken: Dann kannst du kein Vermieter sein. Die Verwaltung einer Immobilie erfordert etwas Zeit, Kenntnisse in verschiedenen Sachgebieten und aufgrund teils diametral entgegenstehender Interessen zwischen Mieter und Vermieter auch eine gewisse Konfliktbereitschaft. Entweder bringt man das alles selbst mit oder man bezahlt jemanden dafür, im Idealfall eine Kombination von beidem. Ansonsten ist es russisch Roulette: Mit dem richtigen Mieter könnte es trotzdem funktionieren, mit dem falschen nicht.

Die Vermietung einer Immobilie ist - unabhängig davon, was die Bank"berater", Makler, das mediale Dauerfeuer (Altersvorsorge/keine Zinsen) oder auch das Finanzamt erzählen - eine unternehmerische Tätigkeit und erfordert entsprechenden Einsatz. Wenn du das nicht willst oder kannst, suchst du eine andere Anlageform.

Die grundsätzliche Frage ist also: Willst du an deiner allgemeinen Einstellung etwas ändern? Für 1000 € im Jahr, vielleicht auch mehr? Dem verschenkten Geld aus der Vergangenheit möchte ich nicht unbedingt nachtrauern, weil das wenig ändert ...

Falls nicht, stimme ich @Duncan fast vollständig zu:
Ich würde nur das Fragezeichen entfernen. Der Mieter hat wohl schon kapiert, dass er mehr oder weniger Narrenfreiheit hat. Das wird er auch in Zukunft ausnutzen und wenn ich sehe, was du hier erzählst, hätte ich als Mieter auch noch weitere Ideen, wie ich meine Haushaltskasse zu deinen Lasten etwas aufbessern könnte. Vielleicht ist die Rendite ja so toll, dass man das alles hinnehmen kann, aber eigentlich glaube ich das nicht.

Falls du dagegen bereit bist, den Schalter umzulegen, hätte ich durchaus einige Ideen:

Du brauchst professionelle Hilfe, daran führt kein Weg vorbei. Vieles kann man sich selbst aneignen, aber das geht nicht von heute auf morgen und ist regelmäßig auch mit Lehrgeld verbunden. Ob sich das für eine einzelne Wohnung wirklich lohnt, ist auch sehr fraglich. Also brauchst du einen Anwalt, der dich in rechtlichen Dingen berät und vertritt und einen Verwalter, der sich um die Tagesgeschäfte kümmert. Wenn man das mit der Vermietung wirklich ernst meint, gehört dazu eigentlich noch ein deutlich größeres Netzwerk diverser Dienstleister, aber für den Anfang ...

Der Anwalt sollte - wie schon von @Duncan erwähnt - ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sein. Das ist keine Garantie für eine gute Vertretung, aber es erhöht die Wahrscheinlichkeit deutlich. Allgemein bevorzuge ich kleinere Kanzleien und Bürogemeinschaften.

Zwei 08/15 Schreiben und eine Kostennote in Höhe von € 1.780,- später hat er ohne nachvollziehbare Begründung sein Mandat niedergelegt.

Wenn ein Anwalt mit zwei Standardschreiben rund 1800 € verdienen kann, würde er dieses Mandat wohl niemals niederlegen. Leichter kann man sein Geld kaum verdienen. Hier fehlen also offensichtlich ein paar Puzzlestücke, z.B. die nicht nachvollziehbare Begründung, denn ich verstehe diesen Satz so, dass es durchaus eine Begründung gab. Ich möchte nicht spekulieren (das wäre noch weniger nett), aber es gab dafür mit Sicherheit sehr gute Gründe. Wenn du dich nun wieder an einen Anwalt wendest:
  • Fasse dein Anliegen gut zusammen. Schon dein Text hier im Forum ist in gewisser Weise abschreckend lang. Für mich ist das ok - ich mache es ja genau so. Wenn der Anwalt 2 Stunden eine Textwand lesen muss, wird er dir das zwangsläufig in irgendeiner Form in Rechnung stellen. Vielleicht sucht er sich auch lieber Mandanten, die weniger "Betreuungsaufwand" verursachen.
  • Es wäre sicher keine schlechte Idee, tabellarisch alle Vorfälle zusammenzustellen. Was für den Anwalt dann noch relevant ist, soll er selbst entscheiden. Olle Kamellen aus 2012 sind es eher nicht ...
  • Halte alle Unterlagen bereit. Die o.g. Aufstellung ist dann eine Art Inhaltsverzeichnis. Spätestens sobald es um eine Klageerhebung geht, benötigt der Anwalt deutlich mehr als dein Wort, wie das alles abgelaufen ist.
  • Sofern eine Honorarvereinbarung geschlossen werden soll, lass dir diese Vereinbarung ausreichend gut erklären. Wenn nicht nach RVG abgerechnet wird, weil das für bestimmte Fälle einfach nicht kostendeckend wäre, sind Zeithonorare meist eine gute Idee. Die Frage nach den Kosten der Leistung des Anwalts gehört ebenso zur Leistung des Anwalts. Diese Kosten werden mit einiger Wahrscheinlichkeit bei dir hängen bleiben.
  • Erkläre dem Anwalt, was deine Ziele sind. Frage den Anwalt, wie er diese Ziele einschätzt. Signalisiere deutlich, dass du nicht an Bestätigung sondern an Beratung interessiert bist. Wenn der Anwalt sagt, dass X nicht erreichbar ist, ist das genau die Einstellung, die du suchst: Jemand, der dich kompetent berät und nicht nur erzählt, was du hören willst.
  • Wenn du dich beim Anwalt nicht gut aufgehoben fühlst, such dir einen anderen. Ich bin mir ziemlich sicher, dass sich in Hamburg ein fähiger Fachanwalt für dein Anliegen finden lässt.

Dann Hausverwaltung:
Eine Mieterverwaltung konnte ich für das Objekt nicht finden.
Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt: Kann das nicht die WEG-Verwaltung übernehmen? Die verwalten bestimmt auch andere Einheiten im Haus und kennen das Objekt bereits. Wie lösen das die anderen Eigentümer im Haus? Auch wenn eine einzelne Eigentumswohnung nicht gerade der Wunschkandidat bei den Verwaltern ist, gilt im Prinzip das gleiche wie beim Anwalt: In Hamburg (und Umgebung, wenn's denn sein muss) gibt es garantiert einen Verwalter, der das für dich regeln kann. Das ist ein lösbares Problem.

Jetzt zu einzelnen Fragen:
Zunächst ist ggf. festzustellen, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt

Ganz ehrlich? Das wissen wir nicht. Was im Vertrag zu den Betriebskosten steht und wozu der Mieter tatsächlich verpflichtet ist, ist uns bisher nicht bekannt. Ich meine, es wird doch irgendeine Begründung gegeben haben, warum die Abrechnungen ganz oder teilweise nicht bezahlt wurden. Es ist vorstellbar, dass im Mietvertrag so ungünstige Vereinbarungen getroffen wurden, dass der Mieter bestimmte Betriebskosten einfach nicht bezahlen muss. Das ist im übrigen der gesetzliche Regelfall.

Du kannst hier gerne den Vertrag anonymisiert einstellen und Meinungen einholen. Ansonsten ist das eine Frage für den Anwalt.


(in dem Fall Nebenkosten bezahlen, wobei ich hier auch schon gelesen habe, dass nicht gezahlte Miete etwas anderes ist, als nicht gezahlte Nebenkosten)

Nicht bezahlte Nachzahlungen berechtigen nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Daher ist es wichtig, dass man nach erfolgter Abrechnung die Betriebskostenvorauszahlung anpasst. Das ändert zwar nichts an den bestehenden Rückständen, es führt aber dazu, dass zukünftig keine oder wenigstens deutlich geringere Abrechnungsspitzen entstehen.

Zahlt der Mieter die angepasste Vorauszahlung nicht, sind das dann Rückstände, die in ausreichender Höhe zur Kündigung berechtigen. Damit diese Folge eintritt, muss aber die Abrechnung und die Erklärung zur Anpassung der Vorauszahlungen korrekt erfolgt sein. Und genau das bekommt ein wenigstens durchschnittlicher Hausverwalter ziemlich sicher hin. Und sonst eben der Anwalt.


Die Fehlbeträge aus den Vorjahren - in Summe wieder über €9.000,- stehen weiter aus. Ich habe zwar jährlich auf die ausstehenden Beträge hingewiesen, verbunden mit der Forderung diese zu begleichen, möglich ist aber auch dass man hier einer Verjährung unterliegt.

Ja. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. (Das ist eine etwas vereinfachte Darstellung, aber die weiteren Voraussetzungen für den Beginn der Verjährung sind in einem Mietverhältnis meistens gegeben.) Ansprüche, die im Kalenderjahr 2017 entstanden sind, sind ab nächstem Freitag verjährt.

Es gibt zwar diverse Handlungen, die die Verjährung hemmen (d.h. die Frist "pausiert") oder unterbrechen (d.h. die Frist beginnt von vorne), aber ich kann nicht erkennen, dass hier irgendetwas derartiges passiert ist. Auch die Feststellung, welche Forderungen noch nicht verjährt sind, ist ein guter Fall für den Anwalt. Und aus rein praktischen Gründen hätte ich nicht die Erwartung, in den verbleibenden gut drei Tagen dieses Jahres die Verjährung für 2017 noch abbiegen zu können, zumindest unter diesen Umständen. Außerdem ist der Mieter nach 7 Jahren Arbeitslosigkeit mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit so mittellos, dass diese Forderungen sowieso nicht mehr zu realisieren sind, egal ob sie nun verjährt sind oder nicht.


Daneben ermöglicht der Mieter keinen Zugang zur Wohnung. Schimmel hinter dem Kleiderschrank bedeutet möglicherweise, dass der Mieter nicht richtig lüftet, den Schrank zu dicht an die Wand stellt - das Mietobjekt möglicherweise nicht ordnungsgemäß behandelt und Schäden an der Mietsache verschuldet.

Das würde ich im Moment als eher nachrangiges Problem betrachten. Wenn man dem Mieter in absehbarer Zukunft kündigen kann, löst sich das von alleine. Ansonsten kann auch hier der Anwalt helfen. Wir erleben auch hier im Forum immer wieder, dass sich Vermieter beim Besichtigungsrecht maximal ungeschickt anstellen und das in einer Form verlangen, die der Mieter nicht hinnehmen muss - obwohl der Anspruch grundsätzlich ganz eindeutig besteht!


Weiter hat der Mieter vor gut 10 Jahren einen Einbruch durch die Wohnungstür über seine Versicherung abgerechnet, die Schäden an der Eingangstür belassen.

Und vor 20 Jahren ist er bei rot über die Ampel gelaufen. Mehrfach!!!!

Ok, ernsthaft: Das ist nicht dein Problem. Es ist das Problem der Versicherung. Vor gut 10 Jahren mag es dein Problem gewesen sein, denn das hätte man wohl sinnvollerweise über die Gebäudeversicherung geregelt (sofern Leistungspflicht überhaupt bestand), nicht über den Mieter. Das Thema ist jetzt einfach durch. Wenn die geprellte Versicherung sich darüber noch Gedanken machen will, soll sie das tun.


....reicht dies zu einer fristlosen Kündigung?

Dazu sind die genauen Umstände nicht deutlich genug geschildert, vor allem wann und wodurch welche Rückstände entstanden sind. Zu den Mieterhöhungen 2013 und 2017 kann ich nur sagen: Wenn der Mieter seine Zustimmung nicht erteilt und der Vermieter die Zustimmung nicht einklagt, bleibt die Miete unverändert. So entstehen also keine Mietrückstände.

Außerdem hat @Duncan recht: Durch längere Untätigkeit bei Vorliegen von Kündigungsgründen verwirkt der Vermieter ein eventuelles Kündigungsrecht. Bei bestehenden Rückständen gehen Gerichte immer wieder davon aus, dass innerhalb von 6-12 Monaten dann auch eine Kündigung erfolgen muss, ansonsten "kann es ja nicht so wichtig sein". Das ist aber von den Umständen des Einzelfalls abhängig.

Das bedeutet nicht, dass eine fristlose Kündigung (oder auch eine Kündigung unter Einhaltung der Frist) für alle Zeiten ausgeschlossen wäre. Es bedeutet nur, dass man genau prüfen muss, welche Gründe in jüngerer Zeit entstanden sind. Diese Gründe sollte man dann verfolgen. Es ist auch möglich, gezielt auf Gründe hinzuarbeiten. Dazu habe ich weiter oben schon auf das Thema Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung hingewiesen. Insgesamt ein exzellentes Betätigungsfeld für einen Anwalt.


Welche Frist ergibt sich hier (22 Jahre Mietvertrag, oder ist
das in dem Fall unerheblich)?

Fristlose Kündigungen sind - wie der Name vermuten lässt - fristlos. Dem Mieter wird eine kurze Notfrist eingeräumt, da er die Rückgabe der Wohnung ja nicht per sofort bewirken kann, aber grundsätzlich wirkt eine fristlose Kündigung unmittelbar. Sie wird meist mit einer ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist verbunden, aber dazu soll dich der Anwalt beraten.

Die Kündigungsfrist für ordentliche Kündigungen durch den Vermieter beträgt hier 9 Monate. § 537c Abs. 1 BGB.


Sollte hier wenig Aussicht auf Erfolg, z.B. wg. meines nicht-Einleitens gerichtlicher Schritte - interpretiert als stillschweigende Duldung - bestehen, bleibt ja nur zu versuchen eine Mieterhöhung sowie die pünktliche Zahlung der Nebenkosten durchzusetzen.

Ich sehe das nicht als entweder/oder. Viel wahrscheinlicher dürfte sein, dass eine Mieterhöhung die spätere Kündigung quasi vorbereitet.


Nun hat Hamburg ja eine Mietpreisbremse, die nur eine Erhöhung von 15% innerhalb 3 Jahren erlaubt. Ist dies so zu interpretieren, dass ich Max. den qm-Preis um €1,1489 auf ca. €8,80 erhöhen darf, obwohl das Raster €8,- bis € 11,53 (Mittel € 9,90,-) zulässt.

Ja.


Vergleichbare Wohnungen sind hier für € 12-14,- vermietet.

Das muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen: Bei Kündigung und Neuvermietung kassierst du monatlich 400 € mehr Miete, fast 5000 € im Jahr. Selbst wenn eine Kündigung und Räumungsklage maximal ungünstig verläuft, ist das nach 3-5 Jahren wieder in der Kasse. Unter realistischeren Umständen (Mieter bleibt vorläufig, zahlt aber eine höhere Miete, bessere Deckung der Betriebskosten, später weitere Erhöhungen, mittlere Kosten der Rechtsdurchsetzung, ...) hat man schon im ersten Jahr mehr Geld zur Verfügung.

Es gibt wohl wenige Entscheidungen, die für dich derartig profitabel wären, wie diese Vermietung endlich vernünftig durchzuziehen. Lotto spielen, wenn man die Zahlen vorher schon kennt, sonst fällt mir wenig ein. Ja, das kostet ein paar Nerven. Wenn du das nicht willst: Verkaufen, dann Festgeld.
 

ehrenwertes Haus

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Mein Problem: ich bin zu gutmütig, hab keine Lust auf Streit oder gerichtliche Auseinandersetzungen und kenne mich in der Mietmaterie, da eigenes Haus, auch nicht so aus. Eine Mieterverwaltung konnte ich für das Objekt nicht finden. Private und Berufliche Anforderungen füllten mich mehr als aus.

Du bist aber unzufrieden wie das Mietverhältnis läuft. Also musst du dir Gedanken machen, was du geändert haben möchtest und wie du (oder von dir beauftragte Profis) das umsetzten können. Utopisch ist von Idealmietern auszugehen, die ihre Miete immer pünktlich zahlen, die Wohnung wie ein Heiligtum behandeln und mit denen es nie eine Meinungsverschiedenheit gibt. Der Heiligenschein leuchtet meist nur vor Vertragsabschluß, danach tritt die Realität ans Tageslicht.

Vermietung ist Arbeit. Ein Teil davon ist Erziehungsarbeit, wenn Mieter sich nicht an Vereinbarungen halten oder Rechte herausnehmen, die sie nicht haben. Mit zuviel Gutmütigkeit und extremer Konfliktscheu erzieht man seine Mieter zu König Mieter mit Privatsklave Vermieter.


Falls du die Mieter behalten oder dich von ihnen trennen möchtest, wird das nicht ohne ernsthafte Streitigkeiten abgehen um deine Rechte durchzusetzen. Bisher hatten die Mieter Narrenfreiheit, das gibt kaum jemand freiwillig auf.


Wie sind denn deine weiteren Pläne?
Möchtest du Vermieter bleiben, vielleicht sogar deinen Wohnungsbestand vergrößern?
Dann hast du jetzt die Chance viel über ernsthafte Vermietung (nicht bisherige Dümpelmanier) zu lernen, indem du Profis die aktuellen Probleme lösen läßt und ihnen dabei zusiehst.
Das nötige Wissen für aneignen für selbst verwaltete Wohnungen kann man sich. Schwieriger wird es den eigenen Charakter anzupassen (Stichwort zu gutmütig).


Da du das Problem nun schon so lange rumschleppst, geht mal intensiv in dich und setzte dir selbst einen Termin für einen Entscheidung, egal in welcher Richtung und zieh das dann möglichst zügig durch.
Verkauf ist eine reale Alternative, wenn dich die Vermietung in irgendeiner Art überfordert und das niemand für dich übernimmt.
 

jorgk

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weshalb ich mich 2017 an einen Rechtsanwalt gewandt habe. Zwei 08/15 Schreiben und eine Kostennote in Höhe von € 1.780,- später hat er ohne nachvollziehbare Begründung sein Mandat niedergelegt

Ein Mandat legt ein Anwalt nieder wenn sein Kunde offensichtlich ein bellender -also nicht beissender- Hund ist. Irgendwann will der Anwalt sein Geld sehen - weil skrupellos genug um per Mandatsniederlegung seinen Reibach zu machen oder einfach weil der/die MandantIn nicht in die Pötte kommt.

Beissen heist: Der Anwalt schlägt zB vor, dass auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt wird. Wenn der/die MandantIn in einem solchen Fall, wo das offenbar machbar scheint, nicht mitzieht (bleiben wir beim Hund: Den Schwanz einkneift) trennt man sich wohl besser (und es ist super für den Anwalt wenn der Streitwert schön hoch angesetzt wurde ...).
Oder: Man/frau macht dem Anwalt klar, dass erneut Kosten entstehen, weil in der Folge ein neuer Anwalt beauftragt werden müsste. Ist zumindest eine tatsächliche Möglichkeit eine abrechnende Honorarzahlung wg. Mandatsniederlegung nicht zu leisten.

Anbei ein paar Sätze (aus dem Kontext gerissen und schon ein paar Jahre alt) die vielleicht helfen könnten solchen Anwälten etwas entgegen zu setzen. Im Fall des TE ist diese Argumentation nun wohl zu spät.
-----
Einer Kündigung des Mandats kann ich nicht zustimmen, da die Sache nicht beendet ist (Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet der Auftrag des Rechtsanwalts mit der Erledigung seiner Aufgaben, also dann, wenn von dem Anwalt keine weiteren Handlungen in Erfüllung des Auftrags mehr zu erwarten sind. BGH - 21.06.2007) und mir ein Schaden entsteht, da ich erneut einen Anwalt bestellen müsste, was Kosten zur Folge hat. In diesem Sinne widerspricht eine Kündigung übrigens auch Ihren Standesregeln ("Der Rechtsanwalt darf sein Recht zur Mandatsniederlegung nur derart ausüben, dass der Mandant in der Lage ist, ohne Schaden den Beistand eines anderen Kollegen in Anspruch zu nehmen.“ CCBE 28.11.1998).
...
Ihre Rechnung von Anfang des Jahres war übrigens verfrüht, denn "Die Vergütung wird fällig, wenn der Auftrag erledigt oder die Angelegenheit beendet ist“ (§ 8 RVG).
--
Ich möchte nochmals feststellen, dass Herr RA ... seinen Auftrag einseitig niederlegen möchte bevor dieser zu einem Abschluss gekommen ist (vgl. Baumgärtel/Föller/Hergenröder/Houben/Lompe, 11. Auflage von 2006, S. 115, Rn. 16 zu § 15 RVG Abs. 4). Durch die einseitige Kündigung durch Herrn RA ... vor Beendigung der Angelegenheit werden insbesondere seine bisherigen Leistungen für mich wertlos, da ich einen anderen Rechtsanwalt beauftragen müsste (vgl. ebda., Rn. 17 und S. 116, Rn. 20).
------
 

Heland

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Moin,
lieben Dank für das lesen meines langen Textes und die ebenso umfangreichen Statements in der Sache. Die überwiegende Empfehlung der Hinzuziehung eines Fachanwaltes entspricht ja meinem Vorgehen in 2017, mit den geschilderten Folgen und lösen bei mir eben noch Unbehagen aus. Es war in der Tat so, dass der Anwalt den Streitwert entsprechend meiner Schilderung extrem hoch angesetzt hat, obwohl ihm eigentlich klar sein sollte, dass nur maximal die Ausstände der letzten 3 Jahre eingefordert werden hätte können. Die Hinweise von Jorgk hätte ich zu dem Zeitpunkt gut gebrauchen können.

Einen Verkauf erwäge ich eigentlich nicht, da mir die Alternative Festgeld als keine wirkliche Option erscheint. Zudem werden Renditebetrachtungen des bestehenden Mietvertrages mit Sicherheit den Verkaufspreis drücken. Aus diesem Erlös müsste nicht nur die Restschuld, sondern auch die entgangenen Zinsen der Bank bedient werden. Im Kontext „Grüner Bereich“ ist es auch so, dass meine Zinsbelastung derzeit bei unter €150,- p.M. liegt.

Ein kleiner Pluspunkt ist, dass die Miete/Nebenkosten zwar über den Mieter überwiesen, im Hintergrund jedoch „vom Amt“ übernommen wird. Diese würden ja auch Anpassungen akzeptieren, soweit Sie vom Mieterverein das OK auf Rechtmäßigkeit signalisiert bekämen. Der Gegner in einer Auseinandersetzung wäre also klar der Mieterverein, deren Rechtsabteilungen hier bestimmt sehr unnachgiebig sind. Daher umso wichtiger zu wissen, was ich im Falle einer Mieterhöhung fordern darf (also Mietpreisbremse 15% über 2017 vs. ortsübliche Miete?) und welche Forderungen aus Nebenkosten nachgefordert werden können (hier habe ich immer die umlagefähigen Kosten der Hausverwaltung angesetzt), um entsprechende Begehren nicht sofort mangels Rechtmäßigkeit zu verwirken. Hier habe ich allerdings das Problem, dass ich die bisherigen internen Berechnungen des Mietervereins nicht kenne - es gab ja Überweisungen der ARGE, auch die Erhöhung der kumulierten Miete/Nebenkosten wurde ja um €15,- erhöht, ohne Forderung oder Begründung. Ich muss davon ausgehen, dass man auf der Gegenseite Positionen nicht anerkannt hat, aber auf dem Status steht, dass alle legitimen Forderungen aus dem Mietverhältnis erbracht worden sind. Nicht dazu passt wiederum, dass meine Forderungen 2019 für 2018 vollumfänglich akzeptiert wurden.

Wie dargelegt, verweigert sowohl der Mieterverein und die ARGE eine direkte Kommunikation und der Mieter, Afghane, hadert adhoc immer mit seinen Deutschkenntnissen. Daher ist es mir fast unmöglich meine Forderungen selbst auf Richtigkeit zu prüfen, geschweige denn zu adressieren.

Die Wohnung ist eigentlich zu groß für einen einzelnen Leistungsempfänger, die ARGE genehmigt aber weiter eine Kostenübernahme, wahrscheinlich da auch kleinerer Wohnraum nicht günstiger zu bekommen ist. Der Mieter hatte mit einer eigenen Firma Insolvenz angemeldet, arbeitet aber in Unternehmen von Verwandten/ist wohl ein größerer Clan. Ein teurer BMW Sportwagen wurde auf eine Schwägerin umgemeldet. Nur mal unbewertet um einen Eindruck in das Miliau zu bekommen.

Es ist schon ein Trauerspiel, zumal man als „böser Vermieter“, der nur Geld will behandelt wird.

Eine Alternative hat mir bisher gefehlt. Was ist mit Eigenbedarf? Ich weiß, dass dies auch nicht ganz einfach zu sein scheint, da mein Bruder für eine Wohnung, die er tatsächlich selber bewohnen wollte ca. €25.000 Euro in die Hand nehmen musste, um die Gegenseite plus Anwälte zu befriedigen. Ich selbst wohne in einem Haus am Speckrand von Hamburg, bin also untergebracht. Mein Sohn ist 18, hat aber keinen Grund mal nach HH zu ziehen und meine betagte und kranke Mutter, die ich unabhängig von der Wohnung mal gern in den Norden holen würde, kann sich aus ihrer ca. 300km entfernten Heimat noch nicht ganz losreißen.
 

RomeoZwo

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Würde der Sohn denn mal so für 1-2 Jahre nach Hamburg ziehen? Es wäre halt schon gut, wenn er dann da nicht nur gemeldet ist, sondern auch tatsächlich wohnt. Sonst würde ich dem Mieterklientel mit Hilfe der Anwälte so einiges zutrauen, da gibt's bestimmt eine gratis Rechtsunterstützung durch irgendwelche Flüchtlingsorganisationen. Eigenbedarf für eigene Kinder ist sonst halt schon eine "sauberer Sache".
 

Heland

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Würde der Sohn denn mal so für 1-2 Jahre nach Hamburg ziehen? Es wäre halt schon gut, wenn er dann da nicht nur gemeldet ist, sondern auch tatsächlich wohnt. Sonst würde ich dem Mieterklientel mit Hilfe der Anwälte so einiges zutrauen, da gibt's bestimmt eine gratis Rechtsunterstützung durch irgendwelche Flüchtlingsorganisationen. Eigenbedarf für eigene Kinder ist sonst halt schon eine "sauberer Sache".

Wie schon geschrieben, hat mein Sohn keinen Grund nach Hamburg zu ziehen und die Wohnung 1-2 Jahre praktisch leer stehen zu lassen, ist ja auch keine Lösung. Bezüglich Flüchtlingsorganisation: Die Großfamilie gehörte eher zum Etablishment, welche vermögend 1978 das Land verlassen hat, als die Sowjetunion eine kommunistische Regierung installiert hat. Aber natürlich ist zu befürchten, das man die Rechtmäßigkeit einer Eigennutzung kontrolliert und ggf. hohe Schadensersatzansprüche stellt.

Wenn - und das ist nicht konstruiert, denke ich eher an meine Mutter. Sie ist 84 und an Krebs erkrankt, hat vielleicht noch 2 Jahre. Nur könnte ich Eigenbedarf frühestens zu Ende September 21 anmelden, da der Mieter 9 Monate Kündigungszeit hat. Er müsste auch erst 2 Monate vorher, also Ende Juli, reagieren. Es ist zu erwarten, dass dann pers. schwere Härte wegen Krankheit etc. Oder sonstige Gründe vorgeschoben würde. So ein Theater kann ich meiner Mutter nicht mehr zumuten, wenn sie ggf. ihre Wohnung zum 30.09. kündigt. Auch ist aus heutiger Sicht offen, wie sich ihr Gesundheitszustand in den n. Monaten entwickelt. Möglicherweise ist an ein selbstständiges Wohnen dann schon bald nicht mehr zu denken. Ich weiß nicht, wie man in einem solchen Fall mit einer Eigenbedarfsanmeldung umgeht. Alles schwierig!
 

Papabär

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Wie dargelegt, verweigert sowohl der Mieterverein und die ARGE eine direkte Kommunikation und der Mieter, Afghane, hadert adhoc immer mit seinen Deutschkenntnissen. Daher ist es mir fast unmöglich meine Forderungen selbst auf Richtigkeit zu prüfen, geschweige denn zu adressieren.
WHAT?:112: Du kannst Deine Forderungen nicht auf Richtigkeit prüfen, weil der Mieterverein, das Jobcenter und der Mieter nicht mit Dir kommunizieren? Wie geil ist dass denn.:90:


Die Wohnung ist eigentlich zu groß für einen einzelnen Leistungsempfänger, die ARGE genehmigt aber weiter eine Kostenübernahme, wahrscheinlich da auch kleinerer Wohnraum nicht günstiger zu bekommen ist.
Das ist Unsinn. Das JobCenter (ARGEn gibt es schon seit Jahren nicht mehr) hat halt die von Bundessozialgericht etablierte "Produkttheorie" zu berücksichtigen. Diese Flächenangaben in den verschiedenen KdU-Richtlinien sind lediglich für interne Rechenspiele gut (und ggf. für die Heizkostenabrechnung). Aus diesen Rechenspielen ergibt sich ein Anspruch, der von der Anzahl der dort lebenden Personen abhängig ist - und wenn die Miethöhe diesen Anspruch nicht übersteigt gilt die Wohnung als angemessen ... egal wie groß sie tatsächlich ist.

Nach Deiner Schilderung sehe ich aber das Risiko, dass eine Miete über dem örtlichen KdU-Satz für Alleinstehende einfach mit mehr Bewohnern (vorzugsweise Lebenspartner oder nahe Verwandte) beantwortet wird.


Hier wäre verkaufen wohl die wirtschaftlich sinnvollste Option. Wenn Du das nicht willst (und Dich auch in den nächsten 21 Jahren nicht intensiv mit dem Mietrecht befassen willst), solltest Du dringend eine professionelle Hausverwaltung mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragen. Erzähle mir nicht, dass es in HH und Umgebung keine HV gibt, die das nicht gegen entsprechendes Honorar übernehmen würde. Klar, bei einer einzelnen Wohnung - noch dazu mit einem selbst gezüchteten
- ist der Aufwand natürlich vergleichsweise höher als wenn man gleich das ganze Haus verwaltet (daher wäre die WEG-Verwaltung hier meine erste Anlaufstelle). Aber wenn man berücksichtigt, dass Du in den letzten Jahren auf jährlich fast 1.000,- € verzichtet hast (von möglichen Mieterhöhungen und anderen Optimisierungen mal ganz abgesehen), dürfte selbst ein Honorar von 60,- €/Monat ein Schnäppchen sein.


Edit: Die Frist einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter ergibt sich aus den mietvertraglichen Vereinbarungen. Sollte es kein (wirksame) Vereinbarung geben, gilt die gesetzliche Regelung (siehe #5).
 
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Ich-bin-es

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Vielleicht geht die Eigenbedarfskündigung doch. Das wissen andere hier vielleicht besser, wäre zu prüfen. Entscheidend ist erstmal die feste Absicht bei der Kündigung. Wenn sich dann was ändert, muß das nicht unbedingt ein Problem werden.

Habe mal gehört, wenn Eltern für ein Kind kündigen, weil es sich z.B. in Berlin um einen Studienplatz bewirbt und dann bekommt das Kind den Platz nicht, dann ist das zulässig. Ähnlich könnte es bei der Mutter sein. Wenn sie tatsächlich dann in ein Pflegeheim muß, dann ist das insbesondere bei den 9 Monaten Kündigung nicht unbedingt voraussehbar. Lebensumstände können sich ändern. Und wenn Deine Mutter ihre Wohnung zum 30.9. gekündigt hat, dann heißt das recht ordentlich Druck für die Mieter. Einer alten Frau ist viel weniger zumutbar als jüngeren Menschen.

Prüf das mal. Bin mir nicht sicher.
 

Andres

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Die überwiegende Empfehlung der Hinzuziehung eines Fachanwaltes entspricht ja meinem Vorgehen in 2017, mit den geschilderten Folgen und lösen bei mir eben noch Unbehagen aus.

Das musst du ablegen. Ich habe keine Ahnung, was der Anwalt damals falsch oder richtig gemacht haben mag, was das für ein Typ ist, ob er dich abzocken wollte, ... - ich weiß es nicht. Es ist aber offensichtlich, dass du nicht selbst in der Lage bist, die Sache durchzuziehen. Eigentlich müsste dir das nach grober Überschlagsrechnung, wie viel Geld du da in den letzten ~10 Jahren versenkt hast, auch selbst klar sein.


Es war in der Tat so, dass der Anwalt den Streitwert entsprechend meiner Schilderung extrem hoch angesetzt hat, obwohl ihm eigentlich klar sein sollte, dass nur maximal die Ausstände der letzten 3 Jahre eingefordert werden hätte können.

Ich bin kein Anwalt und Kostenrecht ist selbst unter Anwälten eine knifflige Angelegenheit, aber mal ein paar Worte dazu: Wie hoch der Streitwert ist, hängt davon ab, womit der Anwalt eigentlich beauftragt wurde:
  • Jetzt schreibst du von Ausständen. Dafür wäre der Streitwert die Höhe der Forderung. Wenn der Anwalt damit beauftragt wird, eine verjährte Forderung einzutreiben, ändert das nichts am Streitwert. Ich finde es zwar leicht anrüchig, wenn der Anwalt nicht von Anfang an darauf hinweist, dass Forderung X verjährt ist und die Verfolgung einigermaßen unsinnig erscheint, aber ich weiß ja auch nicht, was der Anwalt wusste.
  • Oben hast du davon geschrieben, dass der Anwalt nach den ignorierten Erhöhungsverlangen eingeschaltet wurde. Wenn der Anwalt damit beauftragt war, diese Erhöhungsverlangen durchzusetzen, ist der Streitwert die Mieterhöhung eines Jahres.
  • Wäre der Anwalt mit der Kündigung (oder ähnlicher Angelegenheiten, die das Mietverhältnis insgesamt betreffen) beauftragt worden, wäre der Streitwert eine Jahresmiete.
  • Geht es um eine Duldung (z.B. die Wohnungsbesichtigung zur Mängelbeseitigung) orientiert sich der Streitwert meist an Monatsmieten.
  • Diese Streitwerte werden überwiegend addiert, wenn sich der Auftrag auf mehrere dieser Punkte erstreckt.
Diskussion darüber sind lästig, vor allem mit Leuten, die die Grundlagen nicht verstehen. In gewissem Umfang muss der Anwalt damit leben, weil die Frage, was "es" kostet, absolut legitim ist. Früher oder später legt der Anwalt bei solchen Diskussionen aber das Mandat nieder.

Das ist nur eine mögliche Theorie, wie das damals gelaufen ist. Zum "ewigen Zauderer" hat @jorgk schon geschrieben. Das ist mindestens ebenso plausibel.


Einen Verkauf erwäge ich eigentlich nicht, da mir die Alternative Festgeld als keine wirkliche Option erscheint.

Die Aussage war zwar etwas provokativ, aber im Grundsatz meine ich das ernst: Vermietung aus Mangel an Alternativen ist eine Katastrophe mit Ansage.


Ein kleiner Pluspunkt ist, dass die Miete/Nebenkosten zwar über den Mieter überwiesen, im Hintergrund jedoch „vom Amt“ übernommen wird. Diese würden ja auch Anpassungen akzeptieren, soweit Sie vom Mieterverein das OK auf Rechtmäßigkeit signalisiert bekämen. Der Gegner in einer Auseinandersetzung wäre also klar der Mieterverein, deren Rechtsabteilungen hier bestimmt sehr unnachgiebig sind. Daher umso wichtiger zu wissen, was ich im Falle einer Mieterhöhung fordern darf (also Mietpreisbremse 15% über 2017 vs. ortsübliche Miete?) und welche Forderungen aus Nebenkosten nachgefordert werden können (hier habe ich immer die umlagefähigen Kosten der Hausverwaltung angesetzt), um entsprechende Begehren nicht sofort mangels Rechtmäßigkeit zu verwirken. Hier habe ich allerdings das Problem, dass ich die bisherigen internen Berechnungen des Mietervereins nicht kenne - es gab ja Überweisungen der ARGE, auch die Erhöhung der kumulierten Miete/Nebenkosten wurde ja um €15,- erhöht, ohne Forderung oder Begründung. Ich muss davon ausgehen, dass man auf der Gegenseite Positionen nicht anerkannt hat, aber auf dem Status steht, dass alle legitimen Forderungen aus dem Mietverhältnis erbracht worden sind. Nicht dazu passt wiederum, dass meine Forderungen 2019 für 2018 vollumfänglich akzeptiert wurden.

Ich zitiere diesen Absatz vollständig. Ich könnte zu jedem einzelnen Satz seitenlang schreiben, was damit nicht stimmt: Dass "das Amt" garantiert nicht die marktübliche Miete für 75 m² für einen Alleinstehenden zahlt, wie der Mieterverein tickt, dass und warum man mit denen nicht redet (Kurzform: Es ist sinnlos), dass "umlagefähig" nicht automatisch bedeutet, dass man auch umlegen darf (habe ich oben schon erwähnt), dass man Forderungen nicht dadurch verwirkt, dass man zu viel fordert (eher trifft das Gegenteil zu), dass die Berechnungen der Gegenseite völlig egal sind, weil du selbst korrekt rechnen musst (das ist kein Verhandlung), dass die ARGE nicht mehr ARGE heißt, wie die "Haushaltsplanung" solcher Mieter abläuft, ...

Auch dort könnte ein Grund für die Mandatsniederlegung liegen: Dieser Gesamtsachverhalt ist derartig komplex und verworren und bei dir sind wirklich gar keine Vorkenntnisse vorhanden, dass das man damit durchaus auch Profis in die Flucht schlagen kann. Hilft aber nichts, wenn du nicht weiterhin auf dein Geld verzichten willst.


Wie dargelegt, verweigert sowohl der Mieterverein und die ARGE eine direkte Kommunikation

Nochmal deutlich: Der Mieterverein vertritt nicht deine Interessen. Es ist nicht deren Aufgabe, dir irgendwie die Sache einfacher zu machen. In fast allen Fragen liegt es an dir, die Initiative zu ergreifen. Dazu brauchst du den Mieterverein nicht. Die werden praktisch immer "dagegen" sein, schon alleine um ihren Nutzen für ihr Mitglied zu unterstreichen.

Und das Jobcenter hat mit dir nichts zu tun. Der Mieter ist dein Vertragspartner, nicht das Jobcenter. Mit denen kann man durchaus reden, aber die Vertreten überwiegend ihre eigenen Interessen und haben noch dazu dir gegenüber die Klappe zu halten, was die Angelegenheiten ihres Kunden betrifft. Auch von dort hast du keine Hilfe zu erwarten.


Der Mieter hatte mit einer eigenen Firma Insolvenz angemeldet, arbeitet aber in Unternehmen von Verwandten/ist wohl ein größerer Clan. Ein teurer BMW Sportwagen wurde auf eine Schwägerin umgemeldet. Nur mal unbewertet um einen Eindruck in das Miliau zu bekommen.

Gedankenspiel: Was ändert sich an deiner Situation, wenn der Mieter ein geschiedener deutscher Facharbeiter ist, der trotz "ehrlicher Arbeit" nach Unterhaltspflichten unter der Pfändungsfreigrenze lebt und diese Nummer mit dir abzieht? Nichts. Man könnte auch mal fragen, ob der Mieter sich nicht möglicherweise so aufführt, weil er von dir gelernt hat, dass es funktioniert.

Es ist ziemlich sinnlos, sich darüber den Kopf zu zerbrechen.


Eine Alternative hat mir bisher gefehlt. Was ist mit Eigenbedarf?

Der besteht nach deiner eigenen Schilderung nicht. Und solche Gedanken zu verfolgen ist ohnehin unsinnig, solange nicht eine tragfähige Beziehung zu einem Anwalt besteht.


Im Kontext „Grüner Bereich“ ist es auch so, dass meine Zinsbelastung derzeit bei unter €150,- p.M. liegt.

Ich habe mir das für den Schluss aufgehoben: Wenn du dich mal wirklich fertig machen willst, rechnest du durch, wo die Tilgung jetzt stehen würde, wenn du die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst, die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht und das auch ernsthaft verfolgt hättest, was auch den aktuellen Mieter in die Flucht geschlagen hätte, weil bei marktüblicher Miete für einen Alleinstehenden keine 75 m² bezahlt werden. Aber Vorsicht, das ist nichts für schwache Nerven.
 

immobiliensammler

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Wenn der Anwalt damit beauftragt wird, eine verjährte Forderung einzutreiben, ändert das nichts am Streitwert. Ich finde es zwar leicht anrüchig, wenn der Anwalt nicht von Anfang an darauf hinweist, dass Forderung X verjährt ist und die Verfolgung einigermaßen unsinnig erscheint, aber ich weiß ja auch nicht, was der Anwalt wusste.

Eine Forderung verjährt nicht automatisch sondern erst wenn der Schuldner die Einrede der Verjährung erhebt. Daher kann man natürlich auch eine asbach-uralte Forderung geltend machen. Deshalb stößt es mir immer sauer auf wenn ein Richter in der Verhandlung (um diese abzukürzen) darauf hinweist, dass die Forderung seiner Meinung nach verjährt sein dürfte - damit auch der DAS (abgewandelt von DAU - hier: dümmster anzunehmender Schuldner) kapiert was er vorbringen muss.

Generell gebe ich Dir aber Recht, der Anwalt muss natürlich auf die Gefahr, dass die Gegenseite hier die Einrede der Verjährung erhebt und der Prozess deshalb nicht aussichtsreich erscheint hinweisen.
 

ehrenwertes Haus

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Aber Vorsicht, das ist nichts für schwache Nerven.
Ich glaube bei diesem TE muss man sich darüber keine Sorgen machen.
Hier wird ruhiger Schlaf mit Gutmütigkeit und Samaritertum durch falsch verstandene Friedensliebe erkauft.

Sorgen muss man sich evtl. machen, wenn die Worte eines Fachanwalts (oder unsere) wirklich bis ins Hirn durchdringen und dem TE bewußt wird, in was für Stiefel er geschlüpft ist.
Bisher ist "ich weiß um die Fehler" nur heiße Luft ohne Handlungskonsequenzen.

Das ist nicht böse gemeint, ich habe nur den Eindruck vorsichtiges Wecken wird verpennt.
 

Hutchinson Hatch

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Tut mir leid, @Heland , nicht falsch verstehen, aber bitte verkaufe die Wohnung. Du hast nicht charakterlichen Eigenschaften, ein profitabler Vermieter zu sein, was aber definitiv keine Beleidigung darstellen soll. Ich erwische mich auch immer wieder, manchmal zu gutmütig zu sein und Konflikten aus dem Wege zu gehen, aber die Geschichte Deiner Untätigkeit sprengt wirklich jeden vernüftigen Rahmen.
 

Heland

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Tut mir leid, @Heland , nicht falsch verstehen, aber bitte verkaufe die Wohnung. Du hast nicht charakterlichen Eigenschaften, ein profitabler Vermieter zu sein, was aber definitiv keine Beleidigung darstellen soll. Ich erwische mich auch immer wieder, manchmal zu gutmütig zu sein und Konflikten aus dem Wege zu gehen, aber die Geschichte Deiner Untätigkeit sprengt wirklich jeden vernüftigen Rahmen.

Hey Leute,
ihr seid aber (zum Teil) ziemlich hart! Aber wahrscheinlich habt ihr Recht... ok, ihr habt Recht! Dabei habe ich Euch noch garnicht alle Facetten meiner Gutmütigkeit und Untätigkeit offenbart. Da wäre auch noch eine Top Sanierung mit Steinfußboden nach Mieterwunsch, ein seit 21 Jahren unvermieteter Tiefgaragenstellplatz usw.....

Aber es gibt auch Licht am Ende des Tunnels und ich hoffe, es ist kein D-Zug!

Ich habe mich gestern noch intensiv mit meiner Vermiethistorie beschäftigt und nachdem ich nicht-realisierte Nebenkosten von ca.€ 23.000,- und sicherlich nochmal die gleiche Summe an nicht geforderten Mietanpassungen summiert habe, den Tiefgaragenstellplatz lasse ich mal außen vor, habe ich mich...

....1. zunächst von nicht Realisiertem zwischen 1999 und 2017 mental (versucht) zu lösen. Das macht schon einmal den Kopf frei!
....2. im Hinblick auf das Jahresende, sowie Fristen, darauf besonnen die Nebenkostenabrechnung für 2019 zu erledigen und zugleich die offenen Positionen der getätigten Abrechnungen aus den Vorjahren 2017 und 2018 einzufordern.
.... 3. Zustimmung für eine Mieterhöhung für den Mittelwert (was in Bezug auf Lage und Ausstattung wenig ist) des Rasters des „Hamburger Mietspiegels“ gebeten..., gleichzeitig aber auf die Mietpreisbremse hingewiesen (15%), die 85 Cent darunter liegt und auch hier eine genaue Rechnung beigefügt. .. versehen mit einer salvatorischen Klausel, dass bei Ablehnung der angefragten Mieterhöhung aus rechtlichen Gründen „Mietpreisbremse“, zumindest dieser zugestimmt werden soll.

.... ich denke der eindeutige Hinweis sollte eine generelle Unwirksamkeit verhindern. Natürlich wird der Mieter das kleinere Übel wählen...(kann er ja, aber dann bin ich auch schonmal einen Schritt weiter). Als Konsequenz habe ich aber angekündigt, dass ich dann meine Möglichkeiten in Bezug auf Miete, Nebenkosten alt und Zumutbarkeit des Mietverhältnisses/nicht-Wahrnehmung der Pflichten aus dem Mietvertrag nochmal anwaltlich prüfen lasse (was in der Kürze nicht umsetzbar war) und ggf. gerichtlich erwirke. Das wird auf alle Fälle dazu führen, dass zunächst der Mieter seine „offene Flanke“, nämlich die offenen Posten der letzten 3 Jahre, schließen muss/wird. Auch das bringt mich weiter...

4. Entsprechend gesetzte Fristen - Nachzahlungen binnen 30 Tagen, Mieterhöhung nach 3 Monaten werde ich genausten im Auge behalten und jede versagte Mitwirkung wäre Futter für eine folgende fristlose Kündigung.

5. Das Ganze Paket ist dann noch mit Expresszuschlag, Wochenendtarif wegen Feiertag für €25,- (darauf kommt es jetzt auch nicht mehr an) an den Mieter gegangen und soll heute eingeworfen werden.

Mit dieser „Vorsortierung“ ist es dann für einen ggf. übernehmenden Anwalt - bei Widerspruch - auch nicht mehr so schwer, der Streitwert besser umrissen. Mahnung und „in Verzug setzen“ kann ich dabei noch selbst.

Puh: Kraftakt

Muss ich die Wohnung jetzt immer noch verkaufen, oder habe ich die Chance hier weiter im erlauchten Kreis zu verbleiben?. Na ja, zu meiner Ehrenrettung: ich hab noch eine Wohnung, die ich z.Z. möbliert und (noch) zeitlich befristet vermietet habe. Hier läuft alles super, Mietenspiegel nicht ansetzbar, Hand auf der Vermietung.... allerdings werde ich Diesen wohl in einen unbefristeten Vertrag abändern, da wieder kein Eigenbedarf und weil der Mieter, bzw. dessen Vater mir bekannt ist.

Allen einen guten Rutsch und ein tolles 2021
 

FMBerlin

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3. ist nicht ganz sauber: Die 15 % sind nicht die Mietpreisbremse sondern die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb der letzten 3 Jahre. Ob sich ein Gericht an Deiner konkreten Formulierung stößt wird sich evtl. noch zeigen.

5. klingt nicht nach einer gerichtsfesten Zustellung mit Inhaltsnachweis. Kann gut gehen, muß aber nicht. Du hättest besser einen Zeugen, der das "Paket" gepackt und vom Inhalt (der Schreiben) Kenntnis genommen hat bzw. auf Kopien der Schreiben die Zustellung bzw. den Versand mit Paketnummer mit seiner Unterschrift bestätigt. Die eigentliche Zustellung wird hoffentlich vom Paketdienst dokumentiert.

Guten Rutsch und ein erfolgreiches neues Jahr!
 

ehrenwertes Haus

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3. ist nicht ganz sauber: Die 15 % sind nicht die Mietpreisbremse sondern die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb der letzten 3 Jahre. Ob sich ein Gericht an Deiner konkreten Formulierung stößt wird sich evtl. noch zeigen.

5. klingt nicht nach einer gerichtsfesten Zustellung mit Inhaltsnachweis. Kann gut gehen, muß aber nicht. Du hättest besser einen Zeugen, der das "Paket" gepackt und vom Inhalt (der Schreiben) Kenntnis genommen hat bzw. auf Kopien der Schreiben die Zustellung bzw. den Versand mit Paketnummer mit seiner Unterschrift bestätigt. Die eigentliche Zustellung wird hoffentlich vom Paketdienst dokumentiert.

Guten Rutsch und ein erfolgreiches neues Jahr!

Die Marschrichtung stimmt und damit ist die größte Hürde, aktiv werden, schon genommen. Mit etwas Feintuning bekommt man diese Dinge noch in den Griff.
Der Rest ist Dranbleiben und keinen Rückzieher machen, wenn der Mieter nicht mit allen Forderungen einverstanden ist.

5. Das Ganze Paket ist dann noch mit Expresszuschlag, Wochenendtarif wegen Feiertag für €25,- (darauf kommt es jetzt auch nicht mehr an) an den Mieter gegangen und soll heute eingeworfen werden.
Auf dem Postweg oder durch Boten, der auch den Inhalt des Schreibens bestätigen kann, nicht nur die Zustellung eines Umschlags?

Im Zweifelsfall noch ein Schreiben hinterherschicken, mit der Korrektur zur Kappungsgrenze und nachweislicher Zustellung des Schreibens, nicht nur eines Umschlags.

Im Hamburger Raum sollte es kein Problem sein, eine Firma (nicht Post!) zu finden, die gerichtsfeste Zustellung garantiert und auch an Feiertagen zustellt. Um Verjährung bei einigen Forderungen zu vermeiden muss heute noch zugestellt werden. Bis Mitternacht hast du (bzw. ein Bote) dafür noch Zeit. Morgen ist ein weiterer Teil deiner offenen Rechnungen verjährt.
 

Hutchinson Hatch

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Hey Leute,
ihr seid aber (zum Teil) ziemlich hart! Aber wahrscheinlich habt ihr Recht... ok, ihr habt Recht! Dabei habe ich Euch noch garnicht alle Facetten meiner Gutmütigkeit und Untätigkeit offenbart. Da wäre auch noch eine Top Sanierung mit Steinfußboden nach Mieterwunsch, ein seit 21 Jahren unvermieteter Tiefgaragenstellplatz usw.....

Wie gesagt, keine Beleidigung, nur manchmal helfen nur klare Worte und der berühmte Tritt in den Hintern. Wichtig ist nur zu begreifen, dass du dich mit Deiner jetzigen Vermietungsmethode selber ruinierst. Ich würde, wie @ehrenwertes Haus vorschlägt, auch versuchen, den Brief HEUTE rechtssicher zuzustellen.

Hier kann man ein Beispiel für eine korrekte Zustellung per Bote finden https://rechtsanwalt-behrens.com/zustellung-per-boten/
 
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