Hilfe!!!! Steuerfrage Spekulationssteuer

[Aimee]

Ich habe eine Frage:

Meine Eltern haben mir vor 6 Jahren eine ETW geschenkt. :zwinker
Ich bin im Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer.

Nun verkaufe ich die geschenkte Wohnung.

Frage. Fällt auch hier Spekulationssteuer an und wenn ja, wie hoch kann die sein?Wäre nett wenn mir jemand helfen könnte.

Grüße,

Aimee

 

[Mac]

Eine Spekulationssteuer mit einem bestimmten Steuersatz existiert nicht. Der Gewinn aus dem Verkauf wird im Rahmen deiner Einkommensteuererklärung Formular "Anlage SO" Zeile Nr.31 "private Veräußerungsgeschäfte" erfasst. Die hierauf entfallende Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag, evtl. Kirchensteuer ergibt sich aus deiner persönlichen Steuerbelastung.

Zur Ermittlung des Gewinns aus der Veräußerung der Wohnung gilt im Allgemeinen und verkürzt dargestellt folgendes:

Der Erwerb und Verkauf der Wohnung liegt innerhalb von 10 Jahren, somit ist der Gewinn gem. § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte) zu versteuern.

Ermittlung des zu versteuernden Gewinn:

Veräußerungspreis durch Verkauf der Immobilie zB. EUR 250.000,00

minus Anschaffungskosten z.B. EUR 220.000,00

Anschaffungskosten sind in deinem Fall der Schenkung, die Anschaffungskosten deiner Eltern, als die diese die Wohnung gekauft haben (Kaufpreis der Wohnung z.B. EUR 200.000,00 zuzüglich nachträglicher Anschaffungskosten, für Umbauten die werterhöhend waren oder die neu hinzukam z.B. neuer Balkon EUR 15.000,00) und die Anschaffungsnebenkosten des damaligen Kaufs (Notargebühren, Grundbucheintragung, m.E. auch die Grunderwerbsteuer etc. z.B. insgesamt 5.000,00)

verbleibende Betrag EUR 30.000,00

Dieser Betrag ist zu erhöhen um die Abschreibung, zum einen ab dem Kauf deiner Eltern und zum anderen in dem Zeitraum, in dem die Wohnung in deinem Besitz war. (Pauschal 2% der Anschaffungskosten ohne Grund und Bodenanteil im Jahr; z.B. Kaufpreis gesamt EUR 220.000,00 zzgl. Anschaffungsnebenkosten s.o. EUR 15.000,00 gesamt somit EUR 235.000,00. Hiervon ca. 30% (EUR 70.500,00) für Grund- und Bodenanteil, welcher nicht abgeschrieben werden kann; Somit Abschreibungsfähig EUR 164.500,00 (2% EUR 3.290,00 pro Jahr)

z.B. 4 Jahre Nutzung deiner Eltern und deine 6 Jahre somit 10 x EUR 3.290,00 = EUR 32.900,00

verbleibender Betrag EUR 62.900,00

Von diesem Betrag kannst du deine Veräußerungskosten noch abziehen (z.B: Steuerberatungskosten, Anzeigenschaltungen, Maklerkosten, Ablösung von Darlehen; gesamt EUR 15.000,00)

Dein Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften beträgt somit EUR 47.900,00 welcher wie schon erwähnt nach deinem persönlichem Einkommensteuersatz versteuert wird.

 

[Beluga]

Bei Schenkung an Kinder fallen keine Grunderwerbsteuer an.

Können die ermittelte Gewinne mit Verlusten (z.B. nicht aufgefangene Afa in vergangenen Jahren) gemindert werden ?

 

[Mac]

@beluga: Klar, dass bei reinen Schenkungen aufgrund des fehlenden Tatbestandmerkmals des "Entgelts" keine Grunderwerbsteuer anfällt. Ich meinte oben die Grunderwerbsteuer, welche die Eltern damals für den Erwerb der Eigentumswohnung gezahlt haben.

@beluga: Was meinst du mit "nicht aufgefangene AfA"? Die Abschreibung wird m.E. fiktiv ermittelt, egal ob die Abschreibung z.B. im Rahmen einer evtl. damaligen Vermietung und Verpachtung der Eltern in anderer Höhe stattgefunden hat oder nicht.

 

[Aimee]

Danke für die ausführliche Antwort Mac!!!!!

In meinem Fall verkaufe ich zu einem niederen Preis als der Kaufpreis meiner Eltern war.
insofern habe ich Verlust und muss wenn ich richtig verstehe Gott sei Dank nix versteuern!

Liebe Grüße,
AIMEE