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Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von markus537, 27.04.2010.

  1. #1 markus537, 27.04.2010
    markus537

    markus537 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    so einen Fall haben wir auch.
    Wir haben einen Mieter der bezieht Bafog, ist ja nichts schlimmes.
    Als wir das Haus seinerzeit übernommen haben war erschon da, beim Kauf fiel auf das Mieter keine Kaution hinterlegt hat.
    Wir haben mehrfach mit dem Mieter gesprochen und gesagt das wir gerne die Kaution hätten (bei der Wohnungsbesichtugung ist auf gefallen das in der Zimmertüre Löcher sind, im Bad in der Duschabtrennung ist ein großes Loch, Steckdosen und Lichtschalterabdeckungen fehlen)

    Nachdem nun wieder einmal die Miete nicht pünktlich kam haben wir wegen "Vertrauensbruch" ordendlich gekündigt.

    "Das Vertrauensverhältnis zwischen uns ist dermasen gestört das wir uns nicht in der Lage sehen das Mitverhältnis mit Ihnen fortzuführen... Begründung Vertragsbruch wegen Mietkaution.

    Jetzt hat er Einspruch eingelegt, was er ja auch darf... er sieht sich nicht in der Lage eine neue Wohnung zu finden die seinem Einkommen entspricht, er hat ja kein Geld.
    ??? Gibts Playstation, X-Box und Spiele jetzt beim Amt kjostenlos? Welcher Imbiss gibt in rauen Mengen essen ab, das die Mülltonne überläuft??

    OK weiter... Er belügt uns seit 2 Jahren und findet immer neue Ausreden weshlab er jetzt diese und dann jenes nicht bezahlen kann.

    Er dachte er könnte die Kaution zahlen wie er Geld hätte.. muß ich mich als Vermieter mittlerweile wie eine Bank verhalten?
    Jetzt will er wieder ein Gespräch, indem wir dann alles schriftlich festhalten.
    Was können wir tun?
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Zunächst ist festzustellen, dass der Wunsch des Vermieters nach einer Kaution keine taugliche Anspruchsbegründung ist. Vorhandene Schäden mögen einen Schadensersatzanspruch auslösen. Ein Anspruch auf eine Kaution lässt sich auch damit allerdings nicht begründen.
    Der Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf eine Kaution, wenn dies vereinbart ist. Der Kautionsanspruch des Vermieters unterliegt der regelmäßigen Verjährung. Wenn seit Beginn des Mietverhältnisses also mehr als 3 vollen Kalenderjahre vergangen sein sollten, wird es selbst bei einer Vereinbarung schlecht aussehen für den Vermieter.

    Ständig unpünktliche Mietzahlung kann ein Kündigungsgrund sein. Dazu wird allerdings eine vorherige Abmahnung zwingend erforderlich sein.


    Eine Vertrauensverhältnis ist nicht Teil der Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag. Eine Verfehlung des Mieters, die nach derzeitigem Stand eine Kündigung rechtfertigen könnte, gibt es nach dem hier vorliegenden Sachstand nicht.


    Wäre die Kündigung wirksam, könnte der Mieter nach § 574 Abs. 1 BGB gegen die Kündigung Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt nach Abs. 2 auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Die Betonung dabei liegt allerdings auf angemessen und zumutbar, von wunschgemäß ist dabei nicht die Rede.
    Dass der Mieter über irgendwelche Geräte verfügt ist allerdings als Einwand gegen einen Härtegrund eher albern.

    Letztlich wird dies wohl nicht zum Thema werden. Die - vermutlich - unwirksame Kündigung könnte der Mieter einfach ignorieren.


    Darüber mag man sich ärgern, sollte aber vielleicht bei all dem Arger das denken nicht vergessen.


    Das wäre eine Gelegenheit um zu einem unbestreitbaren Kautionsanspruch zu kommen.


    Allererste Aktion muss sein: Hirn einschalten und zum denken benutzen. :wink
    Im Grunde kann man die Möglichkeiten des Vermieters aus den vorstehenden Ausführung schon erkennen.
    Die Kündigung wird ausschließlich auf die fehlende Kaution gestützt. Das ist nicht prinzipiell ausgeschlossen, bedarf aber zumindest einer vorherigen Abmahnung. Sollte der Kautionsanspruch allerdings schon verjährt sein, wird auch eine beliebige Anzahl von Abmahnungen keinen neuen Anspruch schaffen können.
    Nicht unberücksichtigt bleiben sollte das mit einer Neuvermietung verbunden Risiko auf Leerstand.
     
  4. #3 lostcontrol, 27.04.2010
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    da wäre aber doch erstmal die frage ob diese schäden vom mieter verursacht wurden oder schon vorhanden waren. gibt's ein übergabeprotokoll?

    die begründung leuchtet mir nicht so ganz ein - steht das denn drin im mietvertrag, dass eine kaution zu hinterlegen ist? wenn dem nicht so ist, dann könnt ihr auch keine verlangen. kaution ist kein "muss" (auch wenn jeder einigermassen intelligente vermieter selbstverständlich eine verlangen wird).

    als bafög-empfänger wird er ja wohl student sein. und als solcher sollte er eigentlich problemlos einen platz im studentenwohnheim bekommen.
    mal ganz abgesehen davon dass er sich auch einen job suchen könnte - bafög alleine reicht doch sowieso nicht zum leben.
    playstation, x-box und ähnliches kann man sich auch schenken lassen, und wie man sich ernährt steht (leider) jedem frei. wir haben mal ausgerechnet dass es für singles durchaus billiger sein kann vom imbiss zu leben als selbst zu kochen, weil's nun mal selten kleine portionen nahrungsmittel zu kaufen gibt. mensa ist im normalfall für studenten die beste wahl...

    das einzige was er an euch zu bezahlen hat ist die miete (inkl. betriebskosten).
    tut er dies nicht, dann habt ihr einen felsenfesten kündigungsgrund. das scheint aber ganz offensichtlich ja gerade nicht der fall zu sein, oder?

    du musst dich als vermieter vor allem an den mietvertrag halten. wenn dort keine kaution festgelegt ist, kannst du eigentlich nur dann eine verlangen, wenn der mieter damit einverstanden ist. das ist er offensichtlich nicht, warum auch?

    das gespräch führen und die offenen fragen klären.
    den mieter darauf aufmerksam machen dass es studentenwohnheime gibt die er sich auch leisten kann.
     
  5. #4 markus537, 27.04.2010
    markus537

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    Aber er kann sich doch nicht nach etwas anderem umsehen, weil er ist ja so beschäftigt und findet nichts was seinen Ansprüchen entspricht.
    Wir reden und reden und reden und das bereist sein 2 Jahren meines erachtens nach sind weiter Gespräche mit Ihm "Perlen für de Säue" er wohnt weiter da und lebt weiter auf unsere Kosten, jetzt kommt die Nebenkostenabrechnung, er muß nachzahlen, wie Lange sollen wir da dem Geld wieder nachlaufen? Und das ganze ist ja von uns mal wieder ein Kredit ohne Zinsen, weil wir den Mieter ja so lieben und ins Herz geschlossen haben.
     
  6. #5 lostcontrol, 27.04.2010
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    nun, dann ist ja alles klar - er muss dafür haften. dazu braucht's aber keine kaution, das könnt ihr auch so verlangen, in der entsprechenden höhe natürlich.

    und die kaution wurde euch nicht übergeben? dann solltet ihr da mal beim ex-eigentümer nachfragen was damit passiert ist, er hätte sie euch nämlich übergeben müssen.

    na wenn ihr's ihm erlaubt habt und dafür geld kassiert dann könnt ihr's jetzt nicht verbieten.

    na vielleicht hat er ja gedacht dass ihr die stellen müsst und hat euch deshalb gefragt. hatte ich auch schon mal, dass jemand meinte die glühbirnen seien mitvermietet und ich sei zur instandsetzung verpflichtet - nur weil ich freundlicherweise 'ne alte lampe habe hängen lassen, die keiner haben wollte und ich war zu faul sie gegen 'ne baufassung auszutauschen...

    na also, dann habt ihr doch einen prima kündigungsgrund.
    die abmahnungen habt ihr ja hoffentlich schriftlich getätigt.

    das ist nicht euer problem.

    inwiefern lebt er auf eure kosten?
    die mietzahlungen kamen doch immer (wenn wohl auch verspätet).

    das liegt ganz an euch wie ihr das handhabt. mahnbescheide sollen da helfen...

    offensichtlich, denn ihr hättet ja die betriebskostenvorauszahlung auch hoch genug ansetzen können, dass keine nachzahlungen fällig werden (sondern eventuell sogar rückzahlungen - dann könnte der mieter euch vorwerfen er hätte euch kredit ohne zinsen gegeben...).
    übrigens ist es völlig legitim verzugszinsen zu verlangen.
     
  7. #6 markus537, 27.04.2010
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    Danke für die Info, dann wollen wir mal hochrechnen wieviel das Private Mieterbankhaus bekommt.

    Sorry wennich jetzt etwas motzig rüberkomme, ist aber nicht so gemeint dir gegenüber, aber ich hab die .... voll von solchen Mietern, glaube wenn wir den Rausbekommen, hat sich das mit dem vermieten erledigt, dann gehen wir in die Ferienvermietung, die bleiben wenigsten nur kurze Zeit zahlen dafür aber pünktlich...
     
  8. #7 lostcontrol, 27.04.2010
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    dann müsst ihr das forcieren - er MUSS den handwerker reinlassen!

    wirklich? also dass ihr das MÜSST? das kann ich nicht glauben...
    rein rechtlich darf man von keinem mieter eine doppelte kaution verlangen...

    dann solltet ihr putzen, fegen und das geld anmahnen. und zwar schleunigst!
    bezüglich putzen und fegen: das ist hoffentlich mietvertraglich geregelt? sonst könnt ihr's auch nicht verlangen...

    quark - hab's halt einfach erklärt dass glühbirnen verbrauchsmittel sind für die der mieter selbst zu sorgen hat. bei leuten die das erste mal 'ne eigene wohnung haben muss man ab und an sowas erst noch erklären, find ich nicht weiter schlimm.

    und dafür bekommt ihr auch jeden monat eine betriebskostenvorauszahlung, oder?
    das ist doch überall so, wo ist euer problem damit?

    miete? betriebskostennachzahlungen? schon angemahnt?

    überlass das doch einfach dem gerichtsvollzieher. so 'ne playstation und so 'ne x-box sind schnell gepfändet. und wenn mal richtig druck da ist, springt vielleicht mama ja auch mal ein...
    vorm studium schon hartz4? wow...

    ich glaub du hast da grundsätzlich 'ne falsche einstellung zum vermieten.
    mit sowas musst du leben. und ihr bekommt monatlich eure miete und die betriebskostenvorauszahlungen (die ihr offensichtlich - EUER FEHLER - nicht hoch genug angesetzt habt). sich deswegen gleich für eine "bank" zu halten finde ich etwas daneben.

    ohja... dann stellt euch gleich mal auf 'nen vollzeitjob ein - abgesehen vom ständigen verträge schreiben kommt da dann nämlich 'ne menge arbeit auf euch zu was putzen, waschen & co angeht. da habt ihr noch weit mehr stress als mit fester vermietung, das geld ist nie sicher und leerstandskosten habt ihr mit hoher wahrscheinlichkeit auch immer wieder...
     
  9. #8 armeFrau, 28.04.2010
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    Und, Schäden werden an Ferienvermietungen auch gerne häufig verursacht und hinterlassen.
     
  10. #9 markus537, 28.04.2010
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    Ich lebe lieber mit dem Leerstand oder einer Gästevermietung, es ist bestimmt besser als wie es jetzt ist.
    Nur Ärger und das schlimmste an der Sache ist auch noch das WIR immer Verständnis haben sollen, weil das Amt das Geld nicht rechtzeitig bezahlt, er ja auch leben muß ec.
    Fragt mich der Gasversorger oder der Wasserversorger ob wir unser Geld bekommen haben..

    Hab die Sache jetzt an den Anwalt abgegeben! Ich hab keine Lust mir weiter auf der Nase rumtanzen zu lassen!
     
  11. #10 Michael_62, 28.04.2010
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    Da wird dir aber ein Urteil des BGH auf die Füsse fallen.
    Verzögerungen des Amtes hat sich der Mieter nicht zurechnen zu lassen.

    Das wäre ja noch schöner. :wink
     
  12. #11 Thomas76, 28.04.2010
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    Wobei es aber sicherlich auch um den Umfang ankommt.In besagtem Urteil ging es ja lediglich um eine regelmäßige Verzögerung von zwei-drei Tagen bei der regulären Miete, damit kann man als Vermieter normalerweise leben.

    Und bei außerplanmäßigen Zahlungen wie z.B. Betriebskostennachzahlungen könnte das auch noch anders aussehen.
     
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