Hilfee...dringend! Bitteeee

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von NadineDio, 12.06.2007.

  1. #1 NadineDio, 12.06.2007
    NadineDio

    NadineDio Neuer Benutzer

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    Hallo an alle zusammen...

    ich stelle mich mal kurz vor.
    Bin neu hier, wie ihr ja seht! :wink

    Ich bin gelernte Bürokauffrau und bin 24 Jahre alt!
    Komme aus Nrw....

    Zur Erklärung:

    Mein Freund und ich, wir sind schon seit längerem auf der Suche nach einem Haus.
    Nun sind wir an dem Ziel angekommen.
    Wir haben nun DAS Haus gefunden :zwinker

    Das Haus ist aber für uns allein zu groß. Uns würde das EG reichen. Also würden wir ganz gerne das OG vermieten.
    Hätten sogar schon Mieter für oben. Falls das alles so klappen sollte, wie wir uns das vorstellen.

    Wie sieht das aus, mit Steuern, am Ende des Jahres? Wie hoch fallen die?
    Was muss ich noch alles beachten?? Gibt es Zuschüsse für Vermieter...??
    Wäre einfach lieb, wenn ihr mir einbisschen darüber erzählen könntet. Auf dem Gebiet *Vermieter* bin ich nämlich Leihe!!!

    Vielen Dank im Voraus....

    und ganz ganz liebe Grüße

    Nadine
     
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  3. #2 Sonja86, 12.06.2007
    Sonja86

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    Hallo Nadine,

    für Steuerfragen etc. am besten einen Steuerberater nehmen. So genau kann man das hier nicht sagen. :gehtnicht

    Zuschüsse für Vermieter? Davon hab ich persönlich noch nichts gehört!

    Was du noch alles beachten musst? Im gesamten Bereich der Vermietung gibt es eine Menge zu beachten. An erster Stelle natürlich Recht und Gesetz :zwinker

    MfG Sonja
     
  4. #3 lostcontrol, 13.06.2007
    lostcontrol

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    hach wär DAS schön.... *träum*

    nadine - ich fürchte du musst dich vor allem mit den PFLICHTEN von vermietern / eigentümern auseinandersetzen. da kommt einiges auf euch zu.
    steht ja schon im grundgesetz: "eigentum verpflichtet".

    zu beachten gibt es massig.
    anfangen tut's natürlich gleich mal mit der mietersuche (auch wenn ihr die leute kennt solltet ihr da trotzdem deren bonität abfragen, bevor ihr sie den mietvertrag unterschreiben lasst), mit einem gut ausgearbeiteten mietvertrag (hilfe findet ihr in diesem forum) und - GANZ WICHTIG - einer sauberen übergabe mit korrektem und ausführlichem übergabeprotokoll.

    was die steuern angeht:
    selbstverständlich müsst ihr eure einkünfte aus VV (vermietung und verpachtung) versteuern. andererseits könnt ihr diverse reparaturen, instandhaltungen, modernisierungen etc. auch von der steuer absetzen.
    ich würde euch hierfür in jedem falle einen steuerberater empfehlen, wenigstens einmal für eine ausführliche beratung.
    wieviel grundsteuer ihr bezahlen müsst, könnt ihr jederzeit vom vorbesitzer erfahren oder ihr wartet einfach mal den entsprechenden bescheid ab, der üblicherweise recht zügig eintrudeln wird, sobald ihr im grundbuch steht.
    die grundsteuer könnt ihr auf die parteien umlegen, d.h. eure mieter übernehmen einen teil dieser kosten.

    zuschüsse gibt's meines wissens nur für bestimmte bau- bzw. modernisierungsmassnahmen - aber da müsst ihr sehen was an eurem traumhaus so alles anfällt...

    gibt's viel zu renovieren oder ist das haus 100% bezugsfertig und gut in schuss?
    ich würde heute eigentlich jedem empfehlen, vor dem hauskauf ein gutachten einzuholen - die gefahr von mehr oder weniger versteckten mängeln gibt's da immer, und wenn man nicht grad selbst "bauigel" ist, übersieht man da leicht das eine oder andere, das man hinterher teuer sanieren lassen muss...

    ich drück euch mal die daumen :-)
     
  5. #4 NadineDio, 14.06.2007
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    Hallo Sonja...

    Danke für deine Antwort....

    Auf jeden Fall schauen wir uns das Haus diesen Sonntag nochmal genau an, und das wird auch nicht das letzte Mal gewesen sein. Naja zumindest hoffe ich das :zwinker

    Danke für deine Antwort...

    LG
    Nadine
     
  6. #5 Sonja86, 14.06.2007
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    Schaut ihr euch das Haus alleine an, oder habt ihr einen Sachverständigen/Gutachter oder zumindest jemanden mit der sich bautechnisch gut auskennt?

    Wenn du noch fragen hast...gerne auch per e-mail!

    Gruß Sonja
     
  7. #6 lostcontrol, 14.06.2007
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    wie gesagt: ich kann nur DRINGEND empfehlen einen gutachter bzw. sachverständigen einzuschalten - das kostet zwar auch erstmal geld, aber hat schon viele vor grösserem finanziellem schaden bewahrt.
    ausserdem kann man dann möglicherweise auch noch etwas besser verhandeln und so die kosten wieder reinholen...
     
  8. #7 NadineDio, 14.06.2007
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    Hallo lostcontrol...

    Kenne deinen richtigen Namen ja nicht...... :zwinker

    Also die Mieter die wir schon haben/hätten, das sind meine Schwester und ihr Freund!! Bonität somit geprüft :zwinker

    Kann man modernisierungen und Instandhaltungen denn nur absetzen, wenn sie zum Beispiel von einer Werkstatt durchgeführt wird/ werden???
    Wir machen nämlich sehr viel selber! Handwerksfamilie sozusagen :zwinker

    Wir fahren jetzt Sonntag nochmal alle zum Haus, ich freue mich schon so sehr!
    Sprechen alles mit dem Eigentümer durch, wie alt die Heizung ist, die Fenster usw....
    Und das wird wohl auch nicht das letzte Mal sein. Falls wir es dann immer noch wollen....dann nehmen wir zum nächsten Besichtungstermin einen Gutachter mit. Und sprechen vorher natürlich auch mit der Bank, was möglich wäre...und auch dank dir mit einem Steuerberater!!!
    Gut das ich auch schon jemanden fürs Dach habe! Ich meine der sich das anschauen kann. Und eventuell reparieren falls notwendig.

    Die Heizung soll angeblich noch neu sein. Ist jedoch eine Ölheizung......
    Und Fenster sollen auch neu sein. Mal schauen.....
    Erstmal holen wir uns Sonntag den genauen Grundriss, damit man schon mal nen bisschen planen kann. Wegen weiteren Renovierungskosten so in etwa.....
    Und wegen Umsetzung einer Wand! Besteht meine sis drauf. Weil ihr im OG das Bad zu klein ist. Man muss ja auch fragen ob das überhaupt möglich ist. Tragende Wände kann man ja nun nicht umsetzen!!!

    Dankeeeee für deine Antwort!!!

    Ich melde mich Sonntag wieder....
    Sage euch bescheid wie es war...

    Danke und ganz liebe Grüße
    Nadine
     
  9. #8 lostcontrol, 14.06.2007
    lostcontrol

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    kommt ganz drauf an - und da gab's grad erst änderungen, wie mir unser steuerberater neulich mitgeteilt hat.
    bisher war's so, dass du eigenarbeit (zum gleichen preis wie durch einen handwerker entstehen würden, aber eben ohne umsatzsteuer) nur dann absetzen konntest, wenn das für vermieteten wohnraum war.
    mittlerweile geht das aber auch in gewissen fällen für selbstbewohnten wohnraum - aber da frag mal besser den steuerberater, schon deshalb, weil es da sicherlich auch bestimmte vorgaben gibt, wie man die eigenarbeit nachweisen muss.

    wenn viel zu machen ist, werdet ihr das wahrscheinlich ohnehin nicht komplett absetzen können - sooooo viele einnahmen aus VV werdet ihr ja dann auch wieder nicht haben...
    am besten ihr klärt das mit dem steuerberater, der kann ja mit euch zusammen einen plan machen, dann könnt ihr das evtl. auch auf mehrere jahre verteilen.

    verlasst euch aber nicht zu sehr auf den grundriss... die meisten grundrisse wurden ja vor dem bau bzw. umbau vom architekten erstellt - sehr oft stimmt er aber mit dem endgültigen ergebnis dann nicht überein...

    grüsse von der baustelle
    lostcontrol
     
  10. #9 Sonja86, 14.06.2007
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    Na, ob das man gut geht... :?

    Wir machen alles (bis auf die Heizung) in Eigenleistung, also Trockenbau, Elektro, Malerarbeiten, Bodenbelag, etc...
    Du hast ja zumindest die Materialkosten, die du absetzen kannst!

    Na hoffentlich wird das auch alles so wie du dir das vorstellst. Sei da mal nicht so euphorisch....

    Das habt ihr noch nicht???

    Die stimmen meistens nicht zu 100%
     
  11. #10 NadineDio, 14.06.2007
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    Hallo Sonja...

    Mhh ja ich bin davon überzeugt, das das gut geht!!! Mit meiner sis und ihrem Freund...und überhaupt!!! Und ansonsten wird es halt an fremde Personen vermietet!! Ich muss ja erstmal schauen, in was für einem Zustand das Haus ist, das kann ich als *Leihe* nicht sehen. Deswegen ja auch Gutachter......man muss sehen.....

    Doch vor ca. 1,5 Jahren haben wir schon mal mit mehreren Banken gesprochen, weil wir das da schon vor hatten, ein Haus zu kaufen!!!

    Der Betrag ist nur etwas gestiegen.
    Wir wissen bereits, das wir einen Kredit bekommen würden. Nur wichtig dabei ist ja auch die montaliche Belastung. Ist ja ganz klar!! Damit man dann in etwa die Renovierungskosten kalkulieren kann. Wenn man es denn kann!!!

    Ja alles klar, aber wenn der grundriss nicht stimmt, was dann???

    Danke und liebe Grüße
    Nadine
     
  12. #11 Sonja86, 14.06.2007
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    Ja, wenn man ein bischen Ahnung hat kann man das. Wir haben die Kosten auch selbst kalkuliert (Sind auch eine Handwerkerfamilie) und die Bank hat uns das abgesegnet. Und ansonsten Angebote einholen...

    Zettel, Zollstock und Stift:

    Grob aufzeichnen, durchmessen und in "Kladde" auf den Zettel schmieren und zu Hause vernünftig nachzeichnen. Haben wir auch so gemacht (und der Verkäufer hatte auch nichts dagegen). Bei uns gab es für das OG nicht mal einen Grundriss...

    LG Sonja
     
  13. #12 lostcontrol, 14.06.2007
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    kann man meistens nicht. manche schäden treten nun mal spontan auf und dann muss ganz schnell etwas passieren...
    wichtig ist also die rücklagenbildung, damit genug da ist, z.b. wenn das dach undicht wird etc.

    natürlich nachmessen, was denn sonst?
    grob kalkulieren kann man aber meist ja schon mit den grundrissen. und wenn der handwerker dann dasteht und für den kostenvoranschlag ausmisst, sieht man dann weiter...

    zum thema "tragende wände":
    in vielen fällen ist es möglich, da dann einen stahlträger einzuziehen oder eben "nur" einen durchbruch zu machen.

    was ist es denn für ein baujahr?
    jede zeit hat ja so ihre typischen materialien und teilweise bausünden, bei denen man die eine oder andere instanhaltung absehen kann...
     
  14. #13 Sonja86, 20.06.2007
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    Na, anscheinend war das nichts am Sonntag...
     
  15. #14 NadineDio, 20.06.2007
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    Hallo alle zusammen...

    Sorry das ich mich so spät melde....

    So, wegen Sonntag!

    Wir wissen nun genaueres und sind heftig am überlegen!
    Das Haus wurde 1940 gebaut, man weiß aber nichts genaueres, da komplette Bauzeichnungen und Pläne.....und so weiter, es fehlt einfach alles!!

    Wurde sogar schon deswegen bei der Stadt nachgefragt. Die haben selbst nichts mehr vorliegen. Es ist alles weg....oh man, frage mich, wie so etwas kommt!?

    Naja auf jeden Fall sind mein Mann und ich heftig am diskutieren deswegen. Die Kosten würden ja dramatisch steigen, für den Gutachter, den wir ja so oder so geholt hätten. Dann muss das komplette Dach neu, wie wir nun sehen konnten! Dann müssten neue Pläne (Grundrisse) vom Architekten erstellt werden. Wegen der Geschichte mit Vermietung. Naja ich kann nur sagen, es würde kein Ende nehmen!!!!!!

    Wie gesagt wir sind ohne Ende am diskutieren....aber ich denke, bzw. ich habe mich schon fast damit abgefunden, das es wohl nichts werden wird!!!

    Schade.....das ist eigentlich wirklich ein Traumhaus, wenn man nicht noch soooooo unendlich viel dran machen müsste.....was wir vorher nicht wussten und auch nicht gesehen haben......

    Vielen Dank nochmal an alle...die mir so super toll geholfen haben...

    Ganz liebe Grüße
    Nadine
     
  16. #15 lostcontrol, 20.06.2007
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    hallo nadine,

    oha. also mir würde ja schon das baujahr die lust am kauf verderben - 1940 war ja nun nicht gerade die zeit, in der zum hausbau die besten materialien zur verfügung standen... (ausnahmen bestätigen wie immer die regel).
    bezüglich der baupläne: ehrlich gesagt hätte mich das gewundert, wenn die vorgelegen hätten... dass die stadt sie nicht hat ist normal - üblicherweise hat die der bauherr bzw. der architekt, und wenn das haus zwischenzeitlich mehrere besitzer hatte, ist es eher unwahrscheinlich dass die noch vorliegen...
    ihr könntet natürlich mal herausfinden wer der architekt des hauses war - falls der noch am leben ist bzw. sein büro oder wenigstens sein archiv noch existiert, habt ihr vielleicht chancen so an die zeichnungen zu kommen - aber macht euch da nicht allzugrosse hoffnungen...

    nein, das muss nicht unbedingt sein - zumal es sich ja hier um ein zwei-parteien-haus handelt, in dem die eigentümer selbst wohnen wollen.

    ist denn wenigstens der kaufpreis günstig?
    dach komplett neu ist schon ziemlich teuer, und wahrscheinlich ist die substanz auch nicht so doll, wenn das in kriegszeiten gebaut wurde (es sei denn eine nazi-grösse hat sich das hingestellt).
    und dann fragt sich natürlich, ob das haus denn schon einen vollwärmeschutz hat bzw. ob der überhaupt möglich ist - auch das ist sehr teuer, und ohne vollwärmeschutz müsst ihr letztendlich von hohen heizkosten ausgehen.
    energiepass braucht ihr aber in diesem fall zum glück wenigstens nicht.

    also ich würde an eurer stelle die finger davon lassen und lieber nach etwas aus den 30ern (da ist die bausubstanz meist deutlich besser - besser jedenfalls als bei häusern aus den 40ern) oder eben etwas deutlich jüngerem ausschau halten...

    überlegt euch das auf jeden fall SEHR gut - ein altes haus wieder herzurichten erfordert unendlich viel arbeit und engagement - und natürlich finanzielle mittel.

    viel glück!
     
  17. #16 Sonja86, 20.06.2007
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    Ich dachte, ihr seit eine Handwerkerfamilie??? :?

    Hoffnung nicht aufgeben, das richtige Haus kommt schon noch. Und wenn das ´ne Nummer zu groß für euch ist, sucht einfach weiter.


    MfG Sonja
     
  18. #17 lostcontrol, 20.06.2007
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    nun ja - ich würde mal annehmen, dass eine bürokauffrau zwar sehr wohl imstande ist so sachen wie malerarbeiten, teppich- bzw. parkett- oder laminatverlegen, fliesen und ähnliches selbst ganz gut hinkriegen kann, aber sachen wie dachdecken, strom, installationen, fassade etc. sollte man schon profis machen lassen. gerade bei strom und installationen würde ich selbst dann nicht drangehen, wenn ich das selbst könnte - das wär mir versicherungsrechtlich schon viel zu heikel, und die gewährleistung ist da extrem wichtig...

    dummerweise sind es halt genau diese dinge, die immens ins geld gehen.
    ich hab ja so ein ähnliches projekt, und trotz enorm viel eigenarbeit kalkulieren wir damit, dass wir (bei hervorragender bausubstanz und intaktem dach) insgesamt ca. 150.000 euro reinstecken müssen damit das haus als "saniert" gelten kann.

    dazu kommt natürlich das altbekannte problem, dass man für eigenarbeit sehr viel zeit braucht - zeit in der man üblicherweise seinem beruf nachgeht, dessen entlohnung man braucht, um den kredit abzahlen zu können.

    ich hab jetzt wirklich schon viele junge pärchen erlebt die am traum "nettes altes häuschen günstig kaufen und selbst renovieren" mit pauken und trompeten gescheitert sind... das muss nicht sein. dann lieber warten bis man was wirklich passendes findet, bei dem die sanierungskosten überschaubar sind und die eigenarbeit auch wirklich per wochenendeinsätzen zu schaffen ist.

    ein leben auf der baustelle ist auch nicht so wirklich prickelnd, und wenn man fest mit mieteinnahmen rechnet, dann arbeitet man die erste zeit ja für die anderen, was die freude an der arbeit dann doch erheblich mindert...
     
  19. #18 Sonja86, 20.06.2007
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    Mit deinen Aussagen hast du wohl Recht. Aber Laminat verlegen, Tapate ankleistern und streichen etc. zählt wohl eher zu der Gattung der Heimwerker.

    Ich verstehe unter Handwerkerfamilie folgendes:
    Vater ist Tischler
    Onkel ist Elektriker
    Opa ist Dachdecker etc.

    Das ist bei uns der Fall und wir können bis auf die Heizungsanlage alles in Eigenleistung erarbeiten. Uns kostet die Sanierung immer noch 100.000 Euro...

    Urlaub fällt natürlich flach. 5 Wochen, 10 Std. (manchmal mehr) am Tag auf der Baustelle arbeiten, arbeiten, arbeiten....

    Wie sagt meine Oma immer: Von nichts kommt nichts und so kommt man zu was :zwinker

    MfG Sonja
     
  20. #19 lostcontrol, 20.06.2007
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    sonja86 - ich seh's doch genauso wie du.
    nichtsdestotrotz darf die bürokauffrau aber auch gerne heimwerkeln - selbst den pinsel zu schwingen ist deutlich billiger als ein profi-maler und ich seh das definitiv nicht abwertend.

    übrigens sind parkettleger, maler und lackierer etc. ebenfalls ganz offiziell handwerker und es gibt entsprechende ausbildungen dafür.

    aber mir scheint bei dir läuft das genauso wie bei mir - urlaub fällt seit renovierungsbeginn komplett flach und wenn man abends heimkommt und am wochenende heisst es eigentlich fast immer "ab in den blaumann"...

    darüber sollte sich nadine jedenfalls vorab im klaren sein, bevor sie das auf die leichte schulter nimmt - denn nicht immer hat man da wirklich lust drauf, und beziehungen werden da schon auf ziemlich harte proben gestellt (zumal wenn man zu zweit etwas kauft).
     
  21. #20 Sonja86, 21.06.2007
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    Ja, Urlaub fällt flach und zwar für eine zieeeeeeeemlich lange Zeit!
     
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