HK Abrechnung bei Kombi-/Frischwasser-Speichern

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von Kaiserschmarrn, 30.12.2014.

  1. #1 Kaiserschmarrn, 30.12.2014
    Kaiserschmarrn

    Kaiserschmarrn Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,
    bin neu hier und habe ein vielleicht kniffliges Problem, das ich mit anderen Vermietern austauschen möchte. Ich bewundere jeden, der meine Frage bis zum Ende durchliest. Danke.

    Bin Vermieter, 3 Fam-Haus, 3 Mietparteien. Baujahr 1972. 2008 energetisch saniert, neue Gas-Heizung mit Solarunterstützung. Sowohl Gasheizung als auch Solarpanels heizen einen zentralen Heizwasserbehälter mit 500l auf. Bei Heizbedarf wird dieses Wasser in die Heizkörper gepumpt. Bei Warmwasserbedarf wird über einen Wärmetauscher Brauchwasser erhitzt und in die drei Wohnungen gepumpt (mit einer Zirkulationsleitung).

    Laut aktueller Heizkostenverordnung *muss* ich einen Wärmemengenzähler zur Ermittlung der Wärmemenge zur Erwärmung des Warmwassers installieren. Dies ist bei obigem Anlagesystem technisch nicht möglich, da am Abgangspunkt des Warmwassers nicht mehr ermittelt werden kann, ob die Wärme aus der Gasheizung oder aus der Solaranlage kommt.
    Nun gut, man nehme §11.1b
    bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des
    Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs "nicht" oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist;​

    Ich nehme diese Ausnahme in Anspruch, und installiere also keinen Wärmemengenzähler (wurde auch schon von einem Energieberater so als richtig bestätigt).
    Damit ist das Problem aber nicht behoben. Denn nun rechnet der Abrechnungsdienstleister nach der bewährten Formel die Wärmemenge aus der Anzahl erhitzter m³ kalten Wassers aus. Das erzeugt aber genauso unsinnige Werte. Selbst wenn der Dienstleister seine Formel bis auf die 5te Nachkommastelle abdruckt, der Wert ist bereits 2 Stellen vor dem Komma falsch, da z.B. im Sommer sämtliches Warmwasser von der Solaranlage erwärmt wird. Die durch Formel ausgerechnete Wärmemenge wird von der Gesamtwärmemenge (eingekauftes Gas im Jahr) abgezogen und der Rest zur Heizkostenverrechnung verwendet. In meinem Fall rechnet Brunata dann aus, dass 40% des Gases für Warmwasser benötigt wurde und 60% für Heizung. Das ist aber wegen Nichtberücksichtigung der Solaranlage sicherlich grob falsch, da wesentlich weniger Gas für Warmwasser verwendet wurde. Nach der Heizkostenverordnung ist es aber "richtig". Als Ingenieur ärgert es mich aber, dass die Mieter so einen Stuss vorgesetzt bekommen und ich auch noch so tun muss, als wären sie fair und gerecht behandelt.

    Erste Frage: Hat noch jemand so eine Heizungsanlage? Wie geht ihr dabei vor?


    Meine Sorgen sind noch nicht am Ende:
    Da ich von der Heizkostenverordnung nicht abweichen darf und keine privatrechtliche Vereinbarung mit den Mietern treffen darf, sondern nach Verbrauch abrechnen *muss*, sind also in jeder Wohnung 2 Warmwasserzähler installiert (je 1xBad und 1xKüche). Jeder Zähler kostet 42€ im Jahr Miete plus die Ablese und Abrechnungskosten für Brunata, macht zusammen rund 300€ für die reine Verteilungserfassung für Warmwasser. Das sind fast 30% der Kosten für Warmwasser. Wir messen uns noch zu Tode. Gibt es keine rechtlich zulässige Möglichkeit, diese Overheadkosten zu reduzieren?


    Dritte Frage:
    Man liest im Internet, dass die Betriebsstromkosten 3% (oder auch 5%) der Energiekosten der Heizung nicht übersteigen "dürfen". Nach meiner Kenntnis ist das ein Urteil eines bayrischen Richters aus 1997. Seither haben sich die Stromkosten verdreifacht (10cent auf 29cent) und durch die energetische Sanierung ist der Gasverbrauch auf 40% gesunken. Dadurch müsste rein technisch jetzt ein Wert von 5% * 2,5 * 3 = 37% zulässig sein. Tatsächlich ist es bei dem ganz oben beschriebenen Haus so, dass zu 1300€ Gaskosten 500€ Stromkosten kommen, das sind 39%, also garnicht weit weg. Allerdings werden alle Mieter, die in diesen Foren sich tummeln, immer auf die 5% hinweisen. Natürlich kann ich 5% der Stromkosten als "Betriebsstrom Heizung" ausweisen und den Rest über die NK nach Fläche abrechnen, aber mit der Realität hat das ja nichts zu tun. Wie macht ihr das? Einen Zwischenzähler installieren? Der muss ja wieder alle 6 Jahre erneuert werden, d.h. das gibt auch laufend Kosten die eigentlich unnötig sind, nur um zu beweisen, dass die bayrische 5% -- Entscheidung nonsens ist.

    Danke, für irgendwelche Gedanken zum Thema.
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 30.12.2014
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    Hallo,

    besonders der Satz " wir messen uns noch zu Tode", geeignete Antwort:

    So wie wir und viele Andere auch!

    Warum bringt man nicht einfach Heizkostenverteiler an den Heizkörpern an, geht es um die Kosten?

    Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 Kaiserschmarrn, 30.12.2014
    Kaiserschmarrn

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    @BHShuber
    wenn Du Zeit hast, bitte die Frage(n) nochmal lesen. Es geht nirgends um Heizkörper. Die Heizkörper haben bereits Heizkostenverteiler.
    Es geht darum, Warmwasserkosten von 700€ mit einem zusätzlichen Messaufwand von 300€ verteilen zu *müssen*, wobei der Messaufwand zwar der Heizkostenverordnung entspricht, jedoch objektiv grob falsch ist, da sich die Wärmemenge messtechnisch garnicht erfassen läßt. Dennoch schliesst die Heizkostenverordnung explizit aus, mit Mietern andere Vereinbarungen zu treffen, sie *müssen* betrogen werden.
     
  5. #4 BHShuber, 30.12.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    uupps, tja das kommt sicher von vielen Lesen, sorry, zurück auf Anfang!

    Gruß

    BHShuber
     
  6. Andres

    Andres
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    Musst du nicht. Niemand behauptet, dass die HeizkostenV "fair und gerecht" ist. Sie schreibt vor, wie eine korrekte Abrechnung vorzunehmen ist - das ist alles.


    Ja.

    Gar nicht, weil sie in meinem privaten Haus verbaut ist. So sehr ich technisch auch von diesem System überzeugt bin, so sehr bin ich davon überzeugt, dass der Einsatz in einem Mietshaus nicht ohne die Absurditäten möglich wäre, die dir aufgefallen sind. Daher habe ich mich gegen einen Einbau in Mietshäuser entschieden.


    Du kannst das Leitungsnetz so umbauen, dass pro Wohnung nur noch 1 WW-Zähler nötig ist. Das wird allerdings bei einer Zirkulationsleitung nicht ganz so einfach werden - ein 3FH sollte aber eigentlich auch ohne Zirkulation noch vernünftig zu versorgen sein. (Ja, mir ist klar, mit welchem Aufwand dieser Vorschlag verbunden ist - du hast gefragt. ;))

    Du kannst die Zähler kaufen statt mieten. Auch das kann man über die Betriebskosten umlegen. Ist etwas riskanter für dich (Defekte gehen zu deinen Lasten), weniger bequem, spart aber Kosten - leider nicht für dich.

    Du kannst die Abrechnung selbst machen. Auch hier: Spart Kosten - aber nicht für dich.


    Habe ich im anderen Thread schon ausführlich erschlagen.
     
  7. #6 immodream, 31.12.2014
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    Hallo Kaiserschmarrn,
    ich habe keine Wärmemengenzähler sondern nur zig Kaltwasserzähler verbaut.
    Die kaufe ich von Ista. Beim Auszug des Mieters lege ich eine Rechnungskopie über den Austausch eines vergleichbaren Kaltwasserzählers vor ( irgendwo wird in einer Wohnung jedes Jahr ein Kaltwasserzähler erneuert ) .
    Der Mieter zahlt dann anteilig zu seiner Gesamtwohndauer die Kosten für den Austausch .
    So kostet z. b. ein Kaltwasserzähler von Ista im Austausch 60 € + 30 € Montagekosten. Wird oft im Rahmen der Heizungswartung mit erledigt.
    Grüße
    Immodream
     
  8. #7 Kaiserschmarrn, 08.01.2015
    Kaiserschmarrn

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    Auch eine interessante Variante. Danke immodream.
     
  9. #8 Kaiserschmarrn, 08.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2015
    Kaiserschmarrn

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    Tja, hätt' ich besser mein Gehirn eingeschaltet bei der Auswahl der Anlage oder Andres gekannt und gefragt. Da ging's mir nur um "Energieeinsparung", an Abrechnung habe ich keinen Moment gedacht. Hätte nicht gedacht, dass es "nicht abrechenbare Anlagen" gibt. So lernt man dazu.

    OK, nach dem nächsten Erdbeben dann :zwinkernd001:.Da ist eh einiges zu machen.
    Im Ernst: in einem anderen Haus hab ich pro Wohnung einen Gas-Durchlauferhitzer. Küche und Bad liegen jeweils nebeneinander. Das ist nach meiner heutigen Auffassung die beste und für die Mieter günstigste aller Varianten zur Warmwasserbereitung. Wenn ich neu bauen würde, würde ich es genau so organisieren. Möglichst noch die Heizung pro Wohnung über dieselbe lokale Gastherme. Dann fällt der ganze ista/Techem/brunata/minol Technik- und Kostenoverhead samt Ärger weg. ...und die 300€ für die Legionellenprüfung fallen auch weg.

    Zusammen genommen gute Idee, bin ich echt noch nicht draufgekommen, die Heizkosten über die Heizkörpermessgeräte zwar von brunata verteilen zu lassen, die Warmwasserkosten aber selbst zu verteilen. Die "Daten" für brunata aufzubereiten ist praktisch derselbe Aufwand wie per Excel die Formel auszurechnen anhand der Zählerwerte und auf die Wohnungen zu verteilen.

    Ja. Danke!
     
  10. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    So ein offizielles brunata-Schreiben wirkt aber auf Mieter ganz anders als eine vom Vermieter erstellte und ausgedruckte Exceltabelle.

    Oder, anders formuliert: Wenn du es selbst machst, stehst du voll in der Verantwortung.
     
  11. sara

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    ich habe zwar keine Solaranlage, aber die Aufteilung der Heizkosten und Warmwasserkosten durch die Brunata sind bei ca. 82% zu 18%

    wo steht denn in der Heizkostenverordnung der Wert von 40% ?
    Ist mir irgendwie nicht verständlich.

    ich denke das ist auch keine gute Idee und das hat Andres bestimmt nicht gemeint, das zu trennen.

    Die Wasserzähler zu kaufen statt zu mieten ist in dem Fall. da je Wohnung zwei gebraucht werden sehr viel kostengünstiger, für die Mieter, auf Dauer.
    Der Austausch kann auch vom örtlichen Installateur gemacht werden und muss nicht über Brunata gehen. Ist meist auch kostengünstiger.

    Allerdings hast du ja jetzt einen Miet-Vertrag der Warmwasserzähler mit der Brunata...

    Ich habe die Wasserzähler gekauft (brauchte auch 2 pro Whg.)
     
  12. #11 Kaiserschmarrn, 08.01.2015
    Kaiserschmarrn

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    das steht nirgends in der Heizkostenverordnung. Das ist das Ergebnis der Berechnung von brunata (und brunata kann da nix dafür), weil eben die Heizleistung der Solaranlage zur Warmwasserbereitung in der Berechnung nicht berücksichtigt werden kann.
     
  13. tokape

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    Wir haben das gleiche Problem! Es kann nicht auseinandergehalten werden, wieviel Energie für was verbrauht wird. Ich habe jetzt bei einem Mieterwechsel das Problem dem Neu-Mieter geschildert und mir schriftlich geben lassen, dass aus bautechn. Aspekten keine ordnungsgemässe Abrechnung erfolgen kann. Im Wortlaut wie folgt: "Durch die Bauweise des Warmwasserspeichers ist keine getrennte Ablesung des Wärmewertes von WW und Heizung möglich. Von daher erfolgt die Berechnung der verbrauchten Wärmemenge durch die gültige Formel." Der Mieter hats unterschrieben und ich denke damit sollte es gut sein.
     
  14. sara

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    sorry, ich hatte mich zuvor damit noch nicht beschäftigt.
    Nun habe ich eine Berechnung im Netz gefunden die vielleicht auch für dich interessant ist mal durchgelesen.

    http://www.erlangen.de/Portaldata/1...er/dokumente/amt31/31_Energie_B_4solflies.pdf

    die Zahlen sind natürlich auf dem angegebene Gebäude bezogen


    und so wie ich das jetzt verstehe, da für die Warmwassererwärmung ja keine andere Energie in so einem Fall gebraucht wird, aber das warme Wasser ja zur Verfügung durch die Solaranlage steht, und irgendwie auch berechnet werden muss, erhöht sich der Anteil bei der Berechnung an der zugekauften Energie :16:

    das ist jetzt aber eine Gehirnwindung ???
     
  15. #14 Kaiserschmarrn, 08.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2015
    Kaiserschmarrn

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    ja, so ist es. Aber wie andres ganz oben schon geschrieben hat, es kommt ja (leider) nicht darauf an, dass die Heizkostenabrechnung technisch richtig ist, sondern dass sie nach der Heizkostenverordnung durchgeführt wurde. Damit wird in meinem Fall rund 20% der Energie falsch auf die Parteien verteilt, aber es ist "korrekt" im Sinne der HKV.

    Aber Dein Beitrag bringt mich auf eine andere Frage (die mods. mögen entscheiden, ob das in einen neuen Thread gehört) :
    Die selbst finanzierte Solaranlage ist ja sowas wie eine kleine "Fernwärmequelle" auf dem eigenen Haus. Kennt sich jemand rechtlich aus ob es zulässig wäre, die dem Haus dadurch zur Verfügung gestellte Energie (wie ein Fernwärmeunternehmen) zu messen und (als Bestandteil der Energiekosten in der Heizkostenabrechnung) in Rechnung zu stellen? (In Analogie zu einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren erzeugter Strom ja auch "verkauft" wird, an die eigenen Mieter oder an ein EVU).

    Nachtrag: Sorry, hab einen Thread gefunden zum Thema: http://www.vermieter-forum.com/heizung/2445-kostenumlage-solarenergie.html
    Ist allerdings schon etwas alt. Gibt's Neuigkeiten?
     
  16. #15 sara, 08.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2015
    sara

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    in Bezug auf die von der Sonne kostenlos erzeugte Energie, nein...

    da konntest du 11% der Kosten auf die Miete umlegen.

    (Nur je nachdem wo das Gebäude steht und wie die Mietpreise da sind, ist das oft auch nicht durchführbar, wenn die Wohnungen zu teuer werden)
     
  17. #16 Papabär, 08.01.2015
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    Ich verstehe ehrlich gesagt nicht, warum eine solche Trennung (Gasheizung <-> Solaranlage) notwendig sein sollte.

    Der Heizkessel ist hier doch die "zentrale Anlage", welche durch Gasbrenner plus Solaranlage versorgt wird, oder?
    §9 (1) Satz 3 der HeizkVO lautet
    Maximal könnte ich mir also vorstellen, dass zusätzlich eine Messung der über die Solaranlage in den Heizkessel eingespeisten Energiemenge erforderlich wäre.


    Aber möglicherweise habe ich grad´ auch eine völlig falsche Vorstellung von so einer Anlage.
     
  18. #17 Kaiserschmarrn, 08.01.2015
    Kaiserschmarrn

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    Nun ja, eine Google Bilder-Suche nach "kombi frischwasser speicher" bringt Dir einige Beispiele, z.B. dieses hier:
    http://www.paradigma.de/fileadmin/u...tan-plus-pufferprinzip-teilsolares-heizen.jpg

    Ich hab's ja begriffen, die Heizkostenabrechnung muss nicht "richtig" sein, sondern lediglich entsprechend der HeizkVO.

    und genau dies ist in einer solchen Anlage falsch bzw. nicht mit vernünftigem Aufwand ermittelbar. Denn der Anteil für Wärme ergibt sich eben *nicht* aus dem gesamten Verbrauch (egal ob mit oder ohne Betrachtung der Solaranlage) nach Abzug des Verbrauchs der Warmwasserversorgung.
    Selbst wenn man nun abgangsseitig sowohl Warmwasser als auch Heizungswasser per WMZ messen würde, lässt dies keinen Rückschluss auf die Verteilung der zur Erwärmung des Speicherwassers mit fossiler Energie entstandenen Kosten auf diese beiden Entnahmestellen zu. Der Anteil der (abrechenbaren) fossilen Energieeinspeisung in den Speicher und der Anteil der (nicht abrechenbaren, für Mieter kostenlosen) Energieeinspeisung durch die Solaranlage ändert sich während des Jahresverlaufs zwischen 0 und 100%. Die beiden WMZ messen aber unabhängig von der Jahreszeit alle entnommenen kWh.
    Näherungsweise müsste man diese fiktiven WMZ und den Gaszähler täglich ablesen und so die an diesem Tag entstandenen fossilen Heizkosten direkt auf Anteil Warmwasser und Heizung des Tages aufteilen. Aus 365 Messwerte hätte man dann eine ehrliche Ermittlung der Wärmemenge für Warmwasser und derjenigen für Heizung. Andrerseits kann man sich auch ins Knie schiessen.
     
Thema: HK Abrechnung bei Kombi-/Frischwasser-Speichern
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