HkVO - Pauschalmietverträge kündigen/ändern?

Diskutiere HkVO - Pauschalmietverträge kündigen/ändern? im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen. Wir befinden uns gerade in folgender Situation: Wir haben ein Zweifamilienhaus erworben - Grundbucheintragung steht noch aus...

Marten096

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Hallo zusammen. Wir befinden uns gerade in folgender Situation:

Wir haben ein Zweifamilienhaus erworben - Grundbucheintragung steht noch aus. Ursprünglich wohnten die Eigentümer noch selbst im Haus, haben aber seit 15 Jahren beide Wohnungen vermietet. Die untere Wohnung ist seit ca. 10 Jahren vermietet und die obere erst seit ein paar Monaten. Die veranschlagten Mieten sind vergleichsweise niedrig und - das wird bei steigenden Heizkosten zum Problem - enthalten die Heizkosten. Heizung und Warmwasser-Versorgung erfolgt Gas-unabhängig über Nahwärme/Biogas, aber auch dort wurden die Preise schon erhöht. Der Wortlaut lt. Mietvertrag ist:

Mietwohnung unten:
"Der Mietzins beträgt 610,- €. Er ist monatlich, spätestens bis zum.....
Tritt währende der Mietzeit eine wesentliche Veränderung derjenigen Verhältnis ein, die bei Vertragsabschluss für die Bemessung dieser Miete maßgebend waren, so kann diese den geänderten Verhältnissen entsprechend angepasst werden.

Außer der vereinbarten Miete zahlen die Mieter folgende Nebenkosten, soweit diese durch die Übernahme der Mietwohnung entstehen:
a) den Stromverbrauch direkt an die EWE (hierfür ist ein eigener Anschluss mit Zähler vorhanden)"


Mietwohnung oben:
"Der Mietzins beträgt monatlich 540,-...Er beinhaltet alle Nebenkosten außer Strom.
Die Miete ist monatlich, spätestens bis zum.....
Tritt währende der Mietzeit eine wesentliche Veränderung derjenigen Verhältnis ein, die bei Vertragsabschluss für die Bemessung dieser Miete maßgebend waren, so kann diese den geänderten Verhältnissen entsprechend angepasst werden.

Außer der vereinbarten Miete zahlen die Mieter folgende Nebenkosten, soweit diese durch die Übernahme der Mietwohnung entstehen:
a) den Stromverbrauch direkt an die EWE (hierfür ist ein eigener Anschluss mit Zähler vorhanden)"



Ich bin absoluter Neuling auf dem Gebiet und daher etwas verwirrt. Nach meinem Verständnis ist die Vereinbarung aufgrund der Heizkostenverordnung unzulässig. Wie geht man mit bestehenden Mietverträgen um? Gerade der neue Vertrag hätte so doch gar nicht abgeschlossen werden dürfen? Die Miete für die Wohnung unten könnten wir erhöhen, da es in den letzten Jahren keine Erhöhung gab. Darauf werden wir vermutlich verzichten, weil wir für diese Wohnung Eigenbedarf anmelden wollen. Dadurch würde die Pauschalmiete für die obere Wohnung wieder legal, richtig? Gibt es - solange noch beide Wohnungen vermietet sind - eine Möglichkeit das Mietmodell zu wechseln, bzw. gehen wir Risiken ein, wenn wir bis dahin nicht korrekt abrechnen?


Danke im Voraus.
 

Ferdl

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Die von dir genannten Gründe sind keine Kündigungsgründe. Änderung des Vertrages nur mit Zustimmung des Mieters.
Tritt währende der Mietzeit eine wesentliche Veränderung derjenigen Verhältnis ein, die bei Vertragsabschluss für die Bemessung dieser Miete maßgebend waren, so kann diese den geänderten Verhältnissen entsprechend angepasst werden.
Dieser Passus klingt zu schön um rechtens zu sein, da werden sich sicher noch welche äußern die das beurteilen können.
Ganz praktisch, da ich davon ausgehe das kein Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind, würde ich es so laufen lassen wie gehabt und zeitnah die Eigenbedarfskündigung durchziehen.
Dann kannst du mit dem verbleibenden Mieter eine Mieterhöhung aufgrund der gestiegenen Kosten verhandeln. Zur ziehst du halt die Karte mit der erleichterten Kündigung.
 
Andres

Andres

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Nach meinem Verständnis ist die Vereinbarung aufgrund der Heizkostenverordnung unzulässig.
Sofern die Wärmeversorgung keine der Ausnahmen aus § 11 HeizkostenV erfüllt, ist das richtig.

Wie geht man mit bestehenden Mietverträgen um?
Das kommt darauf an, wie die Mieter ticken. Im Idealfall stellen die aktuell keine Ansprüche (was aufgrund der Energiekosten wenig überraschend wäre) und nehmen die zukünftige Änderung klaglos hin.

Sollte sich diese Hoffnung nicht erfüllen, ist die korrekte Vorgehensweise: Aus den Heizkosten bei Vertragsschluss errechnet man, welcher Anteil der Gesamtmiete eigentlich auf die Heizkosten entfallen ist. Dieser Betrag wird dann als Vorauszahlung auf die Heizkosten betrachtet und es werden jährliche Abrechnungen unter Berücksichtigung dieser Vorauszahlung durchgeführt. Aktuell dürfte es keine geeignete Ausstattung zur Verbrauchserfassung geben. Den Mietern steht daher außerdem ein pauschales Kürzungsrecht zu.

Die Pflicht zur trifft euch erst, sobald ihr im Grundbuch steht. Für vergangene Jahre sind die vorherigen Eigentümer verantwortlich.

Die Miete für die Wohnung unten könnten wir erhöhen, da es in den letzten Jahren keine Erhöhung gab.
Nur falls das aus dem Beitrag von @Ferdl nicht ausreichend deutlich geworden sein sollte: Diese Klausel, die du da zitiert hast, ist unwirksam. Wenn die Mieter mit einer höheren Miete einverstanden sind, ist das kein Problem, aber auf diese Klausel eine Mieterhöhung stützen zu wollen, ist aussichtslos.

Darauf werden wir vermutlich verzichten, weil wir für diese Wohnung Eigenbedarf anmelden wollen.
Gut. Das löst zwar nicht das unmittelbare Problem, aber sobald ihr dort wohnt, habt ihr ein erleichtertes Kündigungsrecht, § 573a BGB. Ich würde schnellstmöglich anstreben, mit den Mieter der anderen Wohnung einen Vertrag, der nicht auf Wunschdenken basiert, abzuschließen. Machen die das nicht freiwillig mit, würde ich unverzüglich die erleichterte Kündigung aussprechen.

Dadurch würde die Pauschalmiete für die obere Wohnung wieder legal, richtig?
Nicht durch die Kündigung, erst durch den Einzug. Da die untere Wohnung wohl bereits bei 9 Monaten Kündigungsfrist angekommen sein dürfte, bleibt euch das Problem womöglich noch für zwei Abrechnungsjahre erhalten.

Gibt es - solange noch beide Wohnungen vermietet sind - eine Möglichkeit das Mietmodell zu wechseln, bzw. gehen wir Risiken ein, wenn wir bis dahin nicht korrekt abrechnen?
Da hier die Betriebskosten noch nicht einmal als Pauschale ausgewiesen sind, sondern einfach eine Gesamtmiete gebildet wurde, sehe ich auch überhaupt keinen Ansatz, die Pauschale angemessen zu erhöhen.
 

Marten096

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Vielen Dank für das detaillierte Feedback. Ich denke wir werden der Handlungsempfehlung nachkommen. Die Mieter oben werden wir nicht kündigen, da wir sie über Ecken persönlich kennen. Ich denke dass wir mit der Partei eine sinnvolle Vereinbarung treffen können. Für die Partei unten werden wir dann für (hoffentlich maximal zwei Jahre) in den sauren Apfel beißen müssen und eine entsprechende Abrechnung erstellen.

Wir müssen uns auch erst einen Überblick über die tatsächlich entstehenden Kosten in den nächsten Monaten machen. Der Kauf musste sehr schnell abgeschlossen werden und wir sind glücklicherweise nicht finanziell auf die Vermietung angewiesen... Wir wollen aber auch keinen Wohnraum verschenken. :-)
 

ehrenwertes Haus

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Vielen Dank für das detaillierte Feedback. Ich denke wir werden der Handlungsempfehlung nachkommen. Die Mieter oben werden wir nicht kündigen, da wir sie über Ecken persönlich kennen. Ich denke dass wir mit der Partei eine sinnvolle Vereinbarung treffen können. Für die Partei unten werden wir dann für (hoffentlich maximal zwei Jahre) in den sauren Apfel beißen müssen und eine entsprechende Abrechnung erstellen.

Wir müssen uns auch erst einen Überblick über die tatsächlich entstehenden Kosten in den nächsten Monaten machen. Der Kauf musste sehr schnell abgeschlossen werden und wir sind glücklicherweise nicht finanziell auf die Vermietung angewiesen... Wir wollen aber auch keinen Wohnraum verschenken. :-)
2-3 Jahre sind ein sehr überschaubarer Zeitraum.

Wenn ihr nicht auf die Miete angewiesen seid, ist es eine ernsthafte Überlegung wert, die Dinge erst mal so zu lassen wie sie momentan sind.

Nichtstun (nur auf Miethöhe und NK-/Heizkosten bezogen) bedeutet evtl. wirklich Wohnraum deutlich unter Marktpreis zu überlassen. Dafür könnt ihr euch in dieser Zeit in Ruhe in alle Fragen rund um Vermietung einarbeiten. Mit etwas Glück "erkauft" ihr euch dadurch deutlich mehr Freizeit und viel Nerven.


Mich würden die Hintergründe interessieren, warum eine Pauschalmiete vereinbart wurde, inkl. Heizkosten?

Ein möglicher Grund wäre, dass die technischen Voraussetzungen für ein Abrechnung nach HKV nicht gegeben sind. Ob das zutrifft, ist reine Spekulation.
In diesem Fall wäre Laufen lassen mit status quo für die nächsten 2-3 Jahre ziemlich sicher kostengünstiger als Nachrüsten.
Mit Nachrüsten müssten Geräte zur Verbrauserfassung entweder gekauft oder gemietet und eingebaut werden.
Im 2.FH mit Eigennutzung ist eine Abrechnung nach HKV nicht mehr vorgeschrieben.


Unabhängig von den technischen Voraussetzungen für eine Heizkostenabrechnung, bist du dir sicher, dass du auf Anhieb eine korrekte Abrechnung selbst erstellen kannst?
Ein Hexenwerk ist das nicht, aber doch anspruchsvoller als viele, die noch nie damit zu tun hatten, vermuten. Die größte Hürde ist die 1. Abrechnung erstellen, wenn man noch keine auf diese Immo angepasste Vorlage hat.
Keine Angst, ich halte dich weder für zu blond noch braucht man einen akademischen Grad dafür, Man muss sich aber Einlesen, die Zusammenhänge verstehen und umsetzen. Auf Musterabrechnungen aus dem Netz kann man sich nur eingeschränkt verlassen, weil jede Vermietung ihre Besonderheiten hat.
Neben dem gewohnten Alltag + zusätzlichen neuen Aufgaben als Vermieterfrischling, Umzugsplanung, ... In Summe das kann ein sehr sportliches Zeitmanagement werden.
Wenn du magst, nutze mal die Suchefunktion und schau wieviel Fragen dazu gestellt werden, weil sich viele (Neu)Vermieter damit schwer tun.
 
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