Höhe der Steuern

Diskutiere Höhe der Steuern im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich überlege 3 Wohnungen zu kaufen. Die liegen alle drei in einem Hochhaus. Die eine Wohnung möchte ich dann gern selbst...

  1. ice b

    ice b Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich überlege 3 Wohnungen zu kaufen. Die liegen alle drei in einem Hochhaus. Die eine Wohnung möchte ich dann gern selbst beziehen. Die anderen zwei Wohnungen würde ich nach einer kompletten Renovierung vermieten.

    Ich rechne ungefähr mit Mieteinnahmen (Kaltmiete) von ca. 22.000 Euro im Jahr.

    Ich frage mich, was dann an Steuern auf mich zukommen wird. Ich habe absolut keine Ahnung von Steuern. Ich selbst bin Rentnerin und beziehe eine monatliche Rente von 1200 Euro.

    Wie kann ich erfahren, wie viel Steuern ich ungefähr bezahlen werde müssen? Wovon hängt das ab? Ich habe mich noch nie damit beschäftigt und bin also blutige Anfängerin.

    Vielen Dank, ice b
     
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  3. #2 immobiliensammler, 16.10.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Beim Steuerberater Deines Vertrauens, ganz einfach deshalb, da die Kaltmiete ja steuerlich erstmal nur sekundär von Interesse ist. Du kannst diverse Werbungskosten (Afa, Zinsen, Verwaltungskosten etc.) absetzen, welche das steuerpflichtige Einkommen vermindern. Außerdem kommt es bei Deiner Rente auch auf diverse Faktoren an, wieviel davon als steuerpflichtig anzusetzen ist, außerdem ändert sich alles wenn Du z.B. verheiratet, Schwerbehindert oder sonst noch was bist.

    Wenn ich die Daten in den Steuerrechner des BMF eingebe dann verschiebt sich der Durchschnittsteuersatz von 12.000 Einkommen (rund 4,5 % Steuersatz) bei 34.000 Einkommen auf rund 20 %, aber wie gesagt, das stimmt so nicht da Dein zu versteuerndes Einkommen wohl niedriger sein wird.

    https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/ekst.jsp
     
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  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Möchtest du dein Rentnerleben aufregender machen?
    Die Steuern sind wohl das kleinste Problem.
     
  5. Andres

    Andres
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    Das ist zwar richtig, aber für die Überlegung, ob eine Vermietung überhaupt lohnt, dürfte der Grenzsteuersatz interessanter als der Durchschnittssteuersatz sein. Kurz zur Erläuterung für ice b: Der Steuersatz steigt mit dem Einkommen. Der Grundfreibetrag ist steuerfrei (0 %) und steigt dann mit dem Einkommen von 14 % bis zu 45 %. Das nennt man Progression. Als Grenzsteuersatz bezeichnet man das Ergebnis folgender Überlegung: Wenn dein Einkommen um 1 € steigen würde, welchen Anteil dieses einen Euros wäre als Steuer abzuführen? Damit kann man die steuerliche Belastung überschlagen, die bei weiterem Einkommen (z.B. aus einem Job oder eben der Vermietung) auf einen zukommt, grob überschlagen.

    Solltest du aktuell deine Rente voll versteuern müssen, d.h. sofern du überhaupt keine Ausgaben steuerlich absetzen kannst, liegt dein Grenzsteuersatz derzeit bei knapp 25 %. Sollten die Mieteinnahmen ebenfalls voll zu versteuern sein (was extrem unwahrscheinlich ist - irgendwelche Werbungskosten hat man praktisch immer), würde der Grenzsteuersatz auf 35 % ansteigen. Dazu kommen noch Soli und ggf. Kirchensteuer. Schlimmer wird es nicht, wahrscheinlich wird es besser, vielleicht sogar deutlich. Für eine erste Kalkulation sollten diese Zahlen ausreichen.

    Banken werden deinem Vorhaben wahrscheinlich sehr skeptisch gegenüberstehen (teils müssen sie das inzwischen), da du die Wohnungen ja nicht aus einem Arbeitseinkommen abbezahlen kannst. Auch sonst frage ich mich, ob man als Rentner wirklich noch eine solche Baustelle aufmachen sollte. Aber das war ja nicht das Thema ...
     
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  6. ice b

    ice b Neuer Benutzer

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    Okay. Vielen Dank schon mal.

    Der Link mit dem Steuerrechner war schon mal ganz gut. Es gibt mir jedenfalls einen kleinen Anhaltspunkt.

    Zur Zeit muss ich gar keine Steuern bezahlen. Das zu versteuernde Einkommen ist offenbar gar nicht die Summe der Rente, sondern es ist wesentlich weniger (so ungefähr die Hälfte meiner Rente). Aber effektiv muss ich nie etwas zahlen.

    Wenn ich dann davon ausgehen würde (nur mal sehr-sehr grob), dass ich künftig dann (Mieteinnahmen + Hälfte der Rente) mit 20% versteuern würde müssen, dann ist das ja erst mal eine Hausnummer.



    Nein, ich mache das nicht der Aufregung wegen, sondern weil ich geerbet habe und nun gar nicht weiß, was ich mit dem Geld anfangen soll. Ich möchte es gerne einigermaßen sicher anlegen.

    Was hälst du denn für ein größeres Problem? Ich bin noch völlig unbedarft und habe mir eigentlich noch keine Gedanken gemacht.

    Die Wohnungen liegen in einer Uni-Stadt. Ich habe mir vorgestellt, ich könnte die Wohnungen an Studierende als WG vermieten. Die Mietpreise sind unglaublich hoch - so scheint es mir jedenfalls.

    Eigentlich war es so, dass ich nur eine kleine Wohnung für mich selbst kaufen wollte. Nun sind mir aber diese Wohnungen im Rahmen einer größeren Zwangsversteigerung ins Auge gesprungen. Es werden in der Anlage noch sehr viel mehr Wohnungen versteigert - nicht nur diese drei. Falls ich sie dann günstig ersteigern könnte, dann könnte ich eben gleich mehrere nehmen... Ist das jetzt völlig naiv gedacht?

    Ich muss sie also nicht über eine Bank finanzieren, sondern kann sie direkt aus Eigenkapital bezahlen.


    @Andres
    Was es mit dem Grenzsteuersatz auf sich hat, habe ich jetzt noch nicht verstanden. Bzw. weiß ich nicht, welche Bedeutung er für mich haben würde. Ich wollte eigentlich nur (sehr grob) wissen, wieviel Steuern ich im Vermietungsfall insgesamt von meinem Einkommen zahlen muss.

    Derzeit habe ich ein Renteneinkommen von 14.400. Steuerpflichtig davon sind ungefähr 7.000 Euro. Und ich zahle Null Euro Steuern. Das war die letzen Jahre immer so, ich habe jeweils eine Einkommensteuererklärung gemacht.

    Wenn ich dann vermieten würde, dann hätte ich noch immer den Steuerpflichtigen Teil der Rente von 7.000 Euro plus die Mieteinnahmen von 22.000 Euro - gesamt also 29.000 Euro wären dann steuerpflichtig. Wenn ich dann 20% Steuern zahlen müsste, wären das 5.800 Euro.

    Die 22.000 Euro an Kaltmiete war vermutlich auch zu hoch gegriffen, da ich noch diese Kosten haben würde, die man absetzen kann. Für einen ganz groben Anhaltspunkt reicht es aber.
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo ice b,
    da ich nicht weiss, wo sich die Immobilie befindet UND vor allem, welche Mieterklientel infrage käme, kann ich Dir auch nicht 100%ig zum Kauf der zu vermietenden Wohnungen zuraten.
     
  8. #7 taxpert, 16.10.2017
    taxpert

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    @Andres hat es eigentlich schon sehr gut beschrieben!

    Im Moment ist dein zu versteuerndes Einkommen (zvE) rund 7.000 €. Das liegt daran, das beim Renteneintritt ein fester steuerfreier Betrag fesgelegt wurde. Alle weiteren Rentenerhöhungen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Unterstellen wir einmal, dass Du in dne kommenden Jahren kräftige Rentenerhöhungen erhälst (es sei Dir gegönnt!). Solange das zvE bis 8.820 € beträgt, bleibt dein Steuersatz weiterhin 0%. Beträgt das zvE 8.821 €, fallen 0,14 € Steuer an. Oder besser ausgedrückt -da die Steuer nur in vollen € festgesetzt wird!- für jeweils 7 € mehr bezahlst Du 1 € Steuer! Das ist der sogenannte Grenzsteuersatz. Der ist aber nicht fest 14%, sondern steigt kontinuierlich, zu Anfang schnell, dann langsamer, an bis auf 42 %!

    Auf Grund der angegeben Daten und der Unterstellung, dass Du die Objekte anscheinend nicht finanzieren musst, gehe ich von einer Steuerbelastung von knapp 20% bezogen auf die Kaltmiete aus! Zu beachten ist dabei natürlich auch, dass durch die zusätzlichen Einkünfte die nächste Rentenerhöhunh beriets einer Steuerbelastung von rund 25% unterliegen wird!

    taxpert
     
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  9. #8 Benni.G, 17.10.2017
    Benni.G

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    Wenn die Wohnungen zwangsversteigert werden, könnte es dann nicht sein, dass sie unrentabel sind?
    Das Wohnungen nicht die klassische Geldanlage sind, solltest du auch wissen.
    Wie ist generell dein handwerkliches Geschick?
    Musst du für eine Abflussverstopfung oder einen tropfenden Wasserhahn einen Handwerker rufen, so kann die Rendite für einzelne Monate auch mal schnell negativ werden.
    Weißt du etwas zum Renovierungsbedarf der Wohnungen? Kannst du selbst Laminat verlegen, Wände tapezieren und streichen?
    Bevor du dich mit den Steuern beschäftigst, solltest du dich mal darum kümmern, was von den 22.000 € überhaupt übrig bleibt.
     
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  10. ice b

    ice b Neuer Benutzer

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    Bezüglich des Grenzsteuersatzes ist jetzt der Groschen gefallen. Danke.


    Das ist möglich. Ich weiß es noch nicht. Ich bin im Moment auch nicht vor Ort, werde das aber noch rechtzeitig in Erfahrung bringen. Ich taste mich ja grade erst an das Thema heran.

    Warum ist eine Wohnung keine klassische Geldanlage? Ich denke mir, dass es doch eine relativ sichere Wertanlage ist. Liege ich da falsch?

    Mein handwerkliches Geschick ist sehr gut, ich werke auch sehr gern.

    Ich bin wirklich dankbar für alle Anregungen.

    Ich habe mal eine andere Frage: Angenommen, ich würde die Wohnungen günstig ersteigern, renovieren und dann im nächsten Jahr direkt teurer wieder verkaufen.

    Mal als Rechenbeispiel: Gewinn von 100.000 Euro. Würde das bedeuten, ich müsste die 100.000 + mein zu versteuerndes Einkommen 7.000 = 107.000 mit 42% versteuern?

    Oder gibt es noch höhere Steuersätze für solche Spekulationsgewinne?
     
  11. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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