höherwertiger Bodenbelag/Parkett als Modernisierung umlegbar?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von gast12345, 28.11.2012.

  1. #1 gast12345, 28.11.2012
    gast12345

    gast12345 Gast

    Hallo liebes Forum,

    als Eigentümer möchte ich den Bodenbelag meiner vermieteten Wohnung "aufwerten": in der Küche möchte ich statt PVC Kacheln verlegen lassen, und in einem Wohnraum Parkett statt bisher (ziemlich abgenutzter) Dielenboden mit einfachem Teppich darauf. Die Wohnung befindet sich in Berlin - dort sind im Mietspiegel beide Ausstattungsmaßnahmen ausdrücklich als wohnwerterhöhend genannt.

    Handelt es sich dabei um eine "Modernisierung", deren Kosten ich (nach Abzug von Instandhaltungskosten, also theoretisch: neuer Teppich und neues PVC) auf den Mieter umlegen kann? Bei den Listen, die google liefert, ist Aufwertung des Bodenbelags praktisch nie genannt.

    PS: Ein Übergabeprotokoll liegt nicht vor - ich möchte mich nicht mit dem Mieter herumstreiten, ob der Teppich von mir oder dem Mieter zu erneuern ist (er wurde meines Erachtens vom Mieter auf den mäßig schönen Dielenboden aufgebracht) - hier zahle ich gern die paar Euro pro qm drauf.

    Vielen Dank für eine Antwort!
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Trifft zwar nicht direkt Deine Frage..., aber: warum das alles?
     
  4. #3 feelflows, 29.11.2012
    feelflows

    feelflows Benutzer

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    Hallo Gast,

    ohne jetzt in Kommentaren nachzulesen, handelt es sich bei der Erneuerung des Bodenbelags, auch mit einem deutlich höherwertigen Material, m.E. nicht um eine Modernisierung gem. § 559 BGB, sondern um reine Instandhaltung.

    Wie Du aber selbst schreibst, wirkt sich die höhere Ausstattung im Mietspiegel wohnwerterhöhend aus, sodass Du evtl. bei der nächsten Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete eine etwas höhere Miete verlangen könntest, sofern Du in die nächste Ausstattungsklasse rutschst und mit Deiner Miete nicht ohnehin schon über dem Mietspiegel liegst.
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    vielleicht wäre es ja günstiger, den vorhandenen Dielenboden einfach wieder "aufzumöbeln", statt jetzt Parkett neu zu verlegen ?! Je nach dem wie gut oder schlecht der Dielenboden ist, käme das sicherlich günstiger und sieht auch gut aus.

    Desweiteren auch mal die Frage, was hält der Mieter davon (also von dem Bauvorhaben und der evtl. Mieterhöhung) ? Oder lohnt sich der Einsatz zur Miete bzw hast du ggf. Mietinteressenten die auch diesen "neuen" Mietzins bereit sind zu zahlen ?

    Diese Frage stellt sich eigentlich eh erst bei Auszug des Mieters.

    Wenn der Teppich mitvermietet worden ist, so wirst du die normale Abnutzung dem Mieter nicht in Rechnung stellen können. Sollte der Teppich nicht zur Mietsache dazu gehören, dann wird ihn der Mieter einfach wieder entfernen (müssen/dürfen), wenn er Auszieht.

    Wer sagt dir denn das der Mieter nicht evtl das Mietverhältnis kündigt, wenn er diese Zusatzkosten nicht tragen will, falls man das umlegen kann ? Immerhin gäbe es hier ggf. ein Sonderkündigungsrecht ...
     
  6. #5 Moby_HH, 26.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2013
    Moby_HH

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    Satz zwei widerlegt ja bereits Satz eins. Parkett ist anerkannterweise wohnwerterhöhend, und damit berechtigt die Ausstattung der Wohnung mit Parkett zur Mieterhöhung nach § 559.

    Wenn der alte Boden jedoch ohnehin im Rahmen einer Instandhaltung hätte ersetzt werden muessen (muessen ist hier sehr eng gefasst!), dann kann als Grundlage der Berechnung der Modernisierungserhöhung nur die Differenz zwischen den Kosten, die für das ersetzen des alten Dielenbodens angefallen wären im Vergleich zu den Kosten für den Parkettboden angesetzt werden.

    Eine Instandhaltung wird aber im allgemeinen nur durchgeführt, wenn die Sache nicht mehr funktionstüchtig ist. Das ist bei einem Bodenbelag eher selten der Fall. Insbeosndere kann bei einem Dielenboden auch eine partielle Reparatur vorgenommen werden.

    Kurzum: die gesamten Parkettkosten sind vss. nicht ansetzbar, aber wahrscheinlich ein erheblicher Teil (geschätzt 60-80%)
     
  7. #6 lostcontrol, 26.02.2013
    lostcontrol

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    du verwechselst "wohnwerterhöhung" mit "modernisierung".
    wieso sollte der §559 bei wohnwerterhöhungen greifen?
     
  8. #7 Moby_HH, 26.02.2013
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    ich verwechsele vielleicht Wohnwert- und Gebrauchswerterhöhung, letztere stellt eine Modernisierung dar und berechtigt nach Gesetzt zur Mieterhöhung.
    Aber auch das ist keine Verwecheslung, sondern eine bewusste Gleichsetzung, und wird durch die mir bekannten Quellen bestätigt.
    Sofern Dir anderes bekannt ist, bitte ich um entsprechenden Hinweis.
     
  9. #8 lostcontrol, 26.02.2013
    lostcontrol

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    eine wohnwerterhöhung stellt keine modernisieriung dar.
    eine wohnwerterhöhung hast du z.b. auch wenn eine bushaltestelle in der nähe gebaut wird und kannst dann trotzdem die miete nicht deshalb wegen modernisierung erhöhen.

    vielleicht machst du uns deine quellen auch mal bekannt?

    siehe oben: eine wohnwerterhöhung ist keine modernisierung.
     
  10. #9 Moby_HH, 26.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 27.02.2013
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    559 fordert logischerweise, dass nur eine durch den Vermieter durchgeführte Verbesserung der Mietsache zur Mieterhöhung wg. Modernisierung berechtigt. Wenn die Bushaltestelle durch den Vermieter erreichtet und betrieben worden wäre, und fest zur Mietsache gehören würde, wäre eine Mieterhöhung wohl sogar möglich.

    u.a. http://www.rath-kanzlei.de/wp-content/uploads/2010/07/120910-Vortrag-Mietrecht-im-Überblick2.ppt, Seite 14
    Aber auch in diversen anderen Beriechten, Artikeln, selbst Urteilen des BGH werden die Begriff wohnwerterhöhend und gebrauchswerterhöhend synonym verwendet(s. u.a. auch BGH VIII ZR 110/11, oder hier http://lexetius.com/2005,1695 und viele mehr.
    Auch im Zusammenhang mt dem WEG wurde wie folgt entschieden: "Insoweit wird mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen sein, dass jede Maßnahme, die objektiv betrachtet sinnvoll ist und/oder zu einer Verkehrswerterhöhung führt,[5] eine im Rahmen des § 22 Abs. 2 bzw. 3 zulässige Modernisierungsmaßnahme darstellt, ..", siehe http://weg-report.blogspot.de/2012/12/was-ist-eine-modernisierung-im.html

    Der "Gebrauchswert" einer Wohnung ist nicht allein funktional zu verstehen. Der Gebrauchswert einer Wohnung bemisst sich insbesondere am mit der Wohnung/Ausstattung erzielbaren Mietpreis (der mittelbar den Wert der Wohnung bestimmt). Ausstattungsmerkmale, die bei gleichem Baualter, gleicher Lage etc. einen höheren Mietpreis rechtfertigen, sind daher per se gebrauchs- bzw. wohnwerterhöhend und die Nach-/Aufrüstung einer Wohnung mit diesen Ausstattungsmerkmalen berechtigt daher zu einer Mieterhöhung nach 559 BGB.


    Ich halte die Differenzierung zwischen Wohn- und Gebrauchswertverbesserung für akademisch. Die meisten mir bekannten, in diesem Sinne kritischen Sachverhalte, scheiterten weil eine andere Anforderung für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung fehlten. Parkett ist aber durch den Mietspiegel vieler Städte als grundsätzlich wohnwerterhöhend anerkannt. Bevor wir hier nun weiterrätseln, ob es zwischen Wohn- und Gebrauchswert hier einen relevanten Unterschied gibt, wärs wohl einfacher, wenn Du ein Urteil o.ä. aufzeigen würdest, aus dem dies hervorgeht oder das den Zweifel begründet.
     
  11. #10 lostcontrol, 26.02.2013
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    du verwechselst IMMERNOCH modernisierung mit wohnwert- bzw. gebrauchswerterhöhung.
    selbstverständlich kannst du eine wohnung mit höherem wohn- bzw. gebrauchswert auch teurer vermieten, sie wird auch sicherlich im qualifizierten mietspiegel in eine höhere kategorie fallen usw.
    du kannst dann auch bei der nächsten mieterhöhung entsprechend anpassen - höherer mietspiegel, höhere miete, ganz einfach.

    deine quelle beziehen sich übrigens durchwegs nicht auf modernisierungen sondern auf wohnwert- bzw. gebrauchswerterhöhung, von modernisierung ist da nirgends die rede.

    mit MODERNISIERUNG hat ein hochwertigerer fussbodenbelag nach wie vor nichts zu tun.
    entsprechend wirst du auch keine modernisierungs-mieterhöhung durchsetzen können.

    aber wenn du so überzeugt bist, dann versuch's halt durchzuziehen.
    ich könnt mir vorstellen dass du dabei deutlich draufzahlst.

    oder willst du den mieter unbedingt loswerden? das würdest du so mit hoher wahrscheinlichkeit erreichen...
     
  12. #11 Moby_HH, 26.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2013
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    Siehe meine Antwort #7. Du verwechselt Voraussetzung und Wirkung/Anspruch.

    §559 BGB: "Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, [...] so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen."

    Wenn Parkett = Wohnwertverbesserung und Wohnwertverbesserung = Gebrauchswerterhöhung (was beides bewiesen wurde), dann kann nach §559 WEGEN Parkett nach 559 die Miete erhöht werden. (Der Begriff "Modernisierung" taucht übrigens nur in der Überschrift von 559 auf und wird dort durch in Abs 1 definiert. Der Begriff Modernisierung exisitert nicht per se )
     
  13. #12 lostcontrol, 26.02.2013
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    ein neuer bodenbelag ist aber nun mal keine BAULICHE maßnahme.

    nein, weil's im §559 um BAULICHE maßnahmen geht. und ein bodenbelag keine BAULICHE maßnahme ist.
     
  14. #13 Moby_HH, 26.02.2013
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    Verlegt ihr euer Parkett lose?
     
  15. #14 lostcontrol, 26.02.2013
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    wenn du tapeten an die wände klebst, hälst du das dann auch für 'ne bauliche maßnahme oder wie?

    sorry, aber irgendwo ist festgelegt dass die erneuerung des bodenbelags nicht als bauliche veränderung gilt, solange der estrich unberührt bleibt - wo genau, das darfste jetzt selbst ergoogeln.

    ich bin raus, ich hab meinen teil dazu gesagt und lass dich gern mit einem anwalt weiterstreiten.
    ich bezweifle aber sehr dass sich das alles überhaupt rechnet.

    mal ganz abgesehen davon dass ich in mietwohnungen niemals echtes parkett verlegen würde.
     
  16. Pharao

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    Hi,

    auch wenn das jetzt nix mit dem eigentlichen Thema zu tun hat, aber evtl. wollen einige Vermieter ja ein anderes Mieterklientel damit ansprechen und evtl auch zu anderen Mietpreisen dann vermieten, sodass sich das ggf. durchaus lohnen kann. Klar, wenn ich an Otto-Normal vermiete, rentiert sich das wahrscheinlich eher nicht.

    Also ich hab mal gegooglet und u.a. diesen etwas älteren Artikel dazu gefunden:

    "Eine nur ganz geringe Gebrauchswerterhöhung (z.B. Austausch eines Bodenbelages gegen einen fast gleichwertigen anderen Belag) rechtfertigt i.d.R. keine Mieterhöhung. "
    Quelle: Internet

    Vielleicht kannst du ja doch mal deine Quelle posten, denn das was du schreibst finde ich immer nur im Zusammenhang mit WEG.
     
  17. #16 Moby_HH, 27.02.2013
    Moby_HH

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    Die von Dir zitierte Aussage zeilt darauf ab, dass eine geringe Nutzwerterhöhung keine Mieterhöhung begründet.
    Es wird betont, dass der Austausch gegen einen etwa gleichwertigen Belag keine Erhöhung rechtfertigt, es geht nicht darum, dass ein Bodenbelag generell keine Erhöhung rechtfertige.

    Im Gegenteil: wenn Du den Satz genau liest, wirst Du erkennen, dass eine erhebliche Werterhöhung danach durchaus eine Mieterhöhung begründen kann.
     
  18. #17 Pharao, 27.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 27.02.2013
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Moby_HH,

    das meine ich ja damit auch, deswegen war ja auch die bitte an Lostcontrol vielleicht mal eine Quelle zu nennen. Also ich kann nämlich nix anders dazu finden, außer im Zusammenhang mit WEG`s, wobei es da ja nicht um eine Mieterhöhung geht, sondern meiner Meinung nach nur um die Kostenverteilung.

    Allerdings muss ich dazu sagen, das das gefundene Zitierte von mir schon etwas staub ansetzt und durchaus evtl nicht mehr aktuell seinen könnte.
     
  19. #18 immodream, 27.02.2013
    immodream

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    Hallo Mobby HH,
    ich würde freiwillig in einer vermieteten und bewohnten Wohnung niemals den Bodenbelag wechseln.
    Wer baut denn die Möbel auf und ab?
    Wo wohnen die Mieter an den Tagen, wo der Austausch stattfindet ?
    Wenn du einen höheren Mietpreis erzielen kannst , würde ich bis zum Auszug des Mieters warten oder mit dem derzeitigen Mieter vorher abklären, ob er einen höherwertigen Bodenbelag wünscht und was er dafür mehr an Miete zahlen würde.
    Meistens werden bei solchen Austauschaktionen noch andere Dinge ( Tapeten, Randleisten, Türzargen ) beschädigt.
    Grüße
    Immodream
     
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