Hohe Vorauszahlungen durch falsche Schätzung im Vorjahr

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von koratCat, 09.10.2012.

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  1. #1 koratCat, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
    koratCat

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    Hallo,

    also so ganz pauschal würde ich Thomas Anspruch auf Minderung der Hausgeldvorauszahlung nicht ablehnen. Die Voraussetzung eines einfach durchsetzbaren Anspruchs, wie z. B. Rücklastschrift überhöhter Abbuchung, verminderte Zahlung etc. ist m. E. jedoch von gravierenden Rechtsverletzungen, etwa Unbilligkeit, bei der Festsetzung der Hausgeldvorauszahlung abhängig. Denkbar wäre, dass dadurch gegen Treu und Glauben (§242 BGB) verstoßen würde, Durchsetzung eine Schikane nach § 226 BGB darstellen könnte.

    Mein "ähnlicher" Fall:
    Ich selbst wohne im Ausland und muss mich bezahlter Hilfe beim Management meiner 54 qm ETW bedienen. Vor drei Jahren hat mir die Hausverwalterin (gegen hohe Gebühren natürlich) einen neuen Mieter besorgt, den sie mir als ideal angab: m. E. ist er ein befreundeter Unternehmer (Baumgärtner). Die vereinbahrte Umlagenvorauszahlung reduzierte sie für ihn, ohne mit mir Rücksprache zu nehmen, füllte einfach eine neuen Mietvertrag aus und unterschrieb ihn als in meinem Auftrag. Ich erfuhr erst viel später davon, dass der Vertrag von ihr abgeändert worden war. Sie nahm in den Vertrag auf, dass die Wohnung von zwei Personen genutzt würde. Die Miete und Umlagenvorauszahlung kam regelmäßig. Mehr interessierte mich ja eigentlich nicht. Bereits bei der ersten Umlagenabrechnung stellte sich heraus, dass die Umlagenvorauszahlung viel zu zu niedrig war; der Mieter ignorierte meine Nachforderung und Bitte um Erhöhung der Vorauszahlungen.

    Bei der nächsten Abrechnung erschien nur eine geringe Forderung an ihn offen. Es gab aber einen merkwürdigen, nur schwer verständlichen Posten "Verbrauchsschätzung" in der Abrechnung beim Thema Wasser- und Heizkostenzähler. Um zu klären, ob ich diesen Betrag auf den Mieter umlegen könnte, wandte ich mich an die Firma Thura mit der Bitte um Erläuterung, um was es sich da handele. Man erklärte mir, dass man den Verbrauch geschätzt habe, da niemand zum Ablesen die Wohnung geöffnet habe. Jetzt sah ich mir die Zahlen mal näher an. Scheinbar hatten sie den Verbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs im Vorjahr geschätzt, wo die Wohnung das erste Halbahr leerstand. Ein Vergleich mit dem abgelesenen Verbrauch im zweiten Halbjahr und entsprechende Hochrechnung ergab natürlich totale Unterschätzung. Klar, dass ich nun erwarten musste, die Abrechnung würde im nächsten Jahr nach erfolgter Ablesung die Nachzahlung für diese Unterschätzung mit beinhalten. Ich rief also meinen Mieter an und bat ihn, im Hinblick auf diese zu erwartenden hohen Kosten doch endlich mehr Umlagenvorauszahlung zu leisten. Unmittelbar danach datiert sandte er seine Kündigung (merkwürdigerweise an die Hausverwalterin. Datum des Eingangs für mich nicht nachvollziehbar! Wurde erst Wochen später "weitergeleitet"). Nun gut, er hat halt gekündigt. Weniger Schaden für mich!

    Als ich die wegen der Überbelegung total verrottete Wohnung für den nächsten Mieter renovieren ließ, erzählten Nachbarn, die kleine Wohnung sei von jenem laut Hausverwalterin idealen Mieter tatsächlich als Schlafstätte für 6 - 8 Arbeiter aus Polen genutzt worden. Ich habe als neue Mieter nun ein m. E. nettes und ordentliches Pärchen.

    Erst vor drei Wochen kam die Abrechnung für das letzte Wirtschaftsjahr: Die Kosten für Heizung, Wasser u. Abwasser waren wie ja eigentlich erwartet auf das Dreifache "gestiegen", da ja die Unterschätzung des Vorjahres nun mit auf der Rechnung stand: ungeheure Nachzahlung, die mir der Mieter aber bisher nicht erstattet hat, durch die Kaution nur zum Teil gedeckt, die Schäden in der Wohnung gar nicht gedeckt.

    Bei der Verteilung im Wirtschaftsplan hat die Verwalterin nun diese Kosten für eigentlich 1,5 Jahre und durch 6 - 8 Personen als Verteilerschlüssel für die Kosten in diesem Wirtschaftsjahr festgelegt, wodurch das vorher schon verhältnismäßig hohe Hausgeld von €300 auf €440 monatlich stieg, obwohl die Wohnung in den ersten 3 1/2 Monaten leerstand und nun von nur zwei Personen genutzt wird. Die durch Vergleich mit anderen Wohnungen gleicher Größe und Belegung von mir geschätzten Kosten dürften aber wohl kaum über €270 liegen. Soll ich nun €170 pro Monat mehr an Vorauszahlung leisten, als bei verständiger Schätzung tatsächlich an Kosten anfallen? Das ist wohl zu happig!

    Also habe ich der Hausverwaltung per Email mitgeteilt, dass ich gegen diese Vorauszahlungsfestsetzung Widerspruch erhebe, die Gründe erläutert, warum ich diese Festsetzung als extrem überhöht betrachte, und ihr angeboten einen Betrag von €320 monatlich als Vorauszahlung zu leisten. An der Eigentümerversammlung konnte ich natürlich nicht teilnehmen. Dort wird ohnehin jede Diskussion erstickt: sie setzt immer durch, was sie will. Man hat richtig Angst vor ihr!

    Als jetzt dann natürlich wie erwartet von ihr eiskalt €440 per Lastschrift eingezogen wurden, habe ich dies zurückbuchen lassen, ihr aber €320 als Hausgeld überwiesen. In einer Email habe ich ihr meine Position erläutert. Ich bin gespannt, was sie tun wird. Wenn sie eine gerichtliche Klärung anstrebt, soll mir das recht sein. Darauf bin ich vorbereitet. Meinerseits den Beschluss der Eigentümerversammlung anzufechten, sehe ich keine Veranlassung, denn die extreme Unverhältnismäßigkeit der Vorauszahlungsfestsetzung verstößt bei analoger und teleologischer Betrachtung der bereits von Thomas erwähnten Bestimmungen zur Umlagenvorauszahlungen für Mieter ganz eklatant gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Der mir in einer Email schriftlich mitgeteilte Unmut der Verwalterin darüber, dass ich letztes Jahr mittels einer bevollmächtigten Miteigentümerin gegen die Verlängerung ihres Verwaltervertrages gestimmt habe, bringt gar noch den § 226 BGB (Schikaneverbot) auf den Plan.

    Hinzufügen möchte ich noch, dass die Verwalterin bzw. die WEG mir durch diese weit überhöhte Hausgeldfestsetzung neben der überhöhten Hausgeldforderung ja auch noch wirtschaftlichen Schaden dadurch zufügt, dass ich bei einem zu zahlenden Hausgeld von €440 monatlich wohl nicht in der Lage sein werde, meine Wohnung zu einem angemessenen Preis oder überhaupt zu veräussern.

    Ich sehe diesen Beschluss über jene besonders ungerechte Verteilung der zu erwartenden Heizkosten als Straftat gem. § 266 StGB (Untreue), da eine gerechte Aufschlüsselung der Verwalterpflicht entspricht. Über das eklatante Missverhältnis war sie vor der Eigentümerversammlung von mir hingewiesen worden. Ein Beschluß, der einen Verstoß gegen Strafgesetze beinhaltet führt zur Nichtigkeit.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 09.10.2012
    Tobias F

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    Sorry, ist zwar eine nette Geschichte, aber Dein "ähnlicher Fall" hat nichts mit dem Thema zu tun um das es hier geht.
     
  4. #3 koratCat, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
    koratCat

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    Stimmt insoweit, als es hier ja eher um Toaster und Kaffeemaschinen zu gehen scheint. :50:

    Wenn Du zugrundelegst, dass ein Interessierter bei Google die Entscheidung einen Link zu klicken nicht anhand des dort dargestellten Titels eines Threads trifft, sondern aufgrund des erst nach dem Klicken zu lesenden Inhalts eines Threads, mag das (sehr eingeschränkt aber) zutreffen. Der Titel dieses Threads und somit Thema für Informationssuchende im Web ist

    Anpassung Wohngeldes an tatsächlich im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten

    Meine deutlich als mit dem Thema eng verbundene aber auch als Sonderfall gekennzeichnete wahre Geschichte hat hoffentlich auch Informationswert. Und vielleicht kann ja der ein oder andere noch eine Information, eine Anregung oder gar einen Rat hinzufügen.

    Vielleicht gibt der Anwalt seiner Mandantin ja wieder den Rat es zu schlucken, wie er es offensichtlich auch im letzten Jahr getan hat, als sie mir erbost ihre Einwände gegen eine von mir eingerichtete Webseite mitteilte, über die ich den Kontakt zu den Miteigentümern der Wohnanlage gesucht habe. Vielleicht steuert er die Angelegenheit aber zum Gericht. Und dann bekomme ich bzw. die Leser dieses Threads die fundierte Information eines Richters, ob der Verteilerschlüssel für Wasser- und Heizkosten hinsichtlich der Vorausentrichtung von Hausgeld so starr und auch falsch angewandt bleiben muss, oder ob es Anspruchsmöglichkeiten zur Berichtigung auf tatsächliche Verbrauchsvorschau gibt.

    Kurz, mein lieber Tobias F: Mein Post passt in dieses Thema wie die Faust aufs Auge!:smile031:
     
  5. Syker

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    :74: koratCat


    Die Vorauszahlungen wurden per Beschluss von der Gemeinschaft festgelegt.
    Den Beschluss anzufechten oder einen neuen Beschluss herbeizuführen
    sind die vergehensweise die das WEG hergibt,
    und auch schon mehrfach in diesem Thema erwähnt wurden.


    Von wem redest du?
    von dir, der WEG, der Verwaltung, vom Mann im Mond oder was?


    Die beauftragte Verwaltung darf so handeln wie im Verwaltungsvertrag vereinbahrt,
    sollte da etwas nicht nach deinen Wünschen gelaufen sein,
    warum hast du da nicht unternommen?
    Das alles hat allerdings überhaupt nichts mit dem ET zu tun.


    Ach so einer bist du.


    Wie eine Betriebskostenabrechnung zu erfolgen hat ist geregelt,
    hast du all diese Regeln eingehalten?
    Warst du überhaupt berechtigt eine Nachforderung zu stellen?
    Mir kommen da glaube ich berechtigte Zweifel auf.


    Diese Vorgehensweise ist nicht unüblich


    Warum telefonisch? soetwas erledigt man doch schriftlich...
    Das die Hausverwaltung die Kündigung erhalten hat,
    könnte mit dem VM im MV zu tun haben.
    Bist du überhaupt VM?


    Da scheinst du der Verwaltung nicht genügend Vorgaben
    zur Auswahl des Mieters gemacht zu haben.


    Dazu habe ich mich weiter oben wie folgt geäußert:

    So jetzt wird es Interessant
    und wir nähern sich dem ursprünglichen Thema an.
    Ich glaube nicht,
    dass du wirklich den Verteilschlüsser meinst,
    sondern eher die zu erwartenden Kosten.
    Und dieser o.g. Wirtschaftsplan wurden dann von der WEG beschlossen?


    Ja, denn diese Vorauszahlung wurde doch
    gemäß Wirschaftplan beschlossen oder?


    1.) per eMail ist nicht schriftlich
    2.) wir das der Verwaltung nicht interessieren,
    da die WEG dies Vorauszahlung beschlossen hat.


    1.) Warum beschwerst du dich, wenn du nicht an der Versammlung teilnimmst?
    2.) Wurde die Verwaltung von der WEG beauftragt, also auch von dir!


    Das ist nicht eiskalt,
    sondern genau das wofür die Verwaltung von der WEG beauftragt wurde.
    Lass mich mal vermuten:
    Sie lässt dir eine Mahnung zukommen,
    wohlmöglich mit "Gebühren" und Zinsen.
    Die bezahlst du natürlich nicht,
    und dann beantragt die Verwaltung einen Mahnbescheid.


    Ach und wie?
    m.E. hast du in deinem Fall
    schlechte Karten.


    Deine Vorauszahlung beruht auf den Regeln des WEG nicht BetrKV


    eMail ist immer noch nicht schriftlich!
    und nocheinmal:
    die Verwaltung handelt im Auftrag der WEG also auch in deinem Auftrag.


    Sicherlich schauen auch die Käufer auf das Hausgeld.
    Wenn du aber mit dem selben Elan wie hier,
    dem Käufer klarmachst warum das Hausgeld so hoch ist.
    sehe ich keinen Zusammenhang zum Kaufpreis.


    Gegen §266 StGB sehe ich seitens der Verwaltung keinen Verstoss,
    wenn du aber so weiter machst, dann könnte auf dich §164 StGB zu kommen.


    VG Syker
     
  6. Berny

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    Hmm, wenn koratCat an den "richtigen" gerät...:evil:
    Überhaupt eine Schnapsidee bei einer solchen Immobilie bzw. Verwaltung aus dem Ausland heraus erfolgreich sein zu wollen...:sauer016:
     
  7. #6 Tobias F, 09.10.2012
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    Sorry, aber wenn Die die Suchergebnisse von GOOGLE nicht gefallen dann beschwere dich dort.
    Ansonsten kann mal wohl auch im Zeitalter des INternet davon ausgehen, dass jemand Lesen kann - und sei es nur um festzustellen, das dass Suchergebniss nicht zum eigenen Problem passt.


    Genau, dass ist das Thema.
    Und wenn Du, bevor Du antwortest, erst ein mal gelesen hättest worum es geht dann wäre wohl auch Dir klargeworden, dass Deine Story überhaupt nichts mit dem Thema des Threads zu tun hat.
     
  8. #7 koratCat, 09.10.2012
    koratCat

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    Danke für Eure Meinungen!
     
  9. #8 koratCat, 09.10.2012
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    Na gut, dann halt einen kleinen Denkanstoß:

    Dolo agit ist die Abkürzung des lateinischen Rechtssatzes Dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est (sinngemäß: Arglistig handelt, wer etwas verlangt, was er augenblicklich wieder zurückgeben muss).

    Der Satz besagt, dass niemand erfolgreich eine Leistung einklagen kann, die er sogleich nach Erhalt zurückgeben müsste, weil dem Schuldner ein entsprechender Gegenanspruch zusteht.

    Die dolo-agit-Regel gilt auch im heutigen deutschen Recht. Sie besagt nach wie vor, dass eine Klage keinen Erfolg haben darf, wenn der Kläger die eingeklagte Leistung sofort an den Beklagten zurückgeben müsste, weil diesem ein Gegenanspruch zusteht. Allerdings existiert im modernen Recht die römisch-rechtliche exceptio doli nicht mehr. Die Erfolglosigkeit der Klage wird daher heute auf § 242 BGB gestützt.

    Der Dolo-agit-Grundsatz ist somit eine spezielle Ausprägung des Prinzips von Treu und Glauben, das in § 242 BGB verankert ist. (Wikipedia)
     
  10. Berny

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    Danke für die Aufklärung. Werde mir überlegen, meine Mietverträge zukünftig in Latrinum abzufassen.
     
  11. Syker

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    Hallo koratCat


    Das ist je ein netter Spruch,
    aber m.E. hilf der dir auch nicht.

    Du meinst also die WEG kann die Rückstände bei dir nicht einklagen,
    weil du aus den eingeklagten Beträgen einen Gegenanspruch hast.
    Dies ist meiner Meinung nach nicht der Fall,
    weil dein Gegenanspruch frühestens mit der nächsten Hausgeldabrechnung entsteht.


    VG Syker
     
  12. Syker

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    Hallo Berny,

    Ha ha ha,
    das wäre aber zum Nachteil des Mieters,
    es sei denn du vermietest nur Abiturienten.


    VG Syker
     
  13. #12 koratCat, 09.10.2012
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    Es kommt auf die Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung an. Wenn sie zu sehr ausser Verhältnis steht, darf ein Richter sie nicht zulassen.
     
  14. #13 Martens, 09.10.2012
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    Ich habe das Thema mal abgetrennt, da es mit dem ursprünglichen nichts zu tun hat.

    Christian Martens
     
  15. #14 Syker, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
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    Es gibt aber in deinem Fall keine ungerechtfertigte Bereicherung.
     
  16. #15 koratCat, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
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    Sorry halb verloren bei der Übertragung.
     
  17. #16 koratCat, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
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    Wenn Du eine Bereicherungsabsicht der WEG vertreten durch die Hausverwalterin verneintest, würdest Du durch den Umkehrschluss gleichzeitig die Absicht der Schädigung (Schikane) bejahen. Denn ein Eigentümer muss nur zu den Kosten beitragen, die voraussichtlich entstehen. In diesem Fall geht es jetzt ja auch gar nicht mehr nur um die ungerechte Verteilung, denn die künftigen Wasser- und Heizkosten aufgrund des fehlerhaft ermittelten vorjährigen Verbrauchs fallen ja auch insgesamt nicht mehr in der im Wirtschaftsplan veranschlagten Höhe an, wo vom abgerechneten Vorjahresverbrauch ausgegangen ist. Da sind so viele Dinge auf einmal schiefgegangen, dass der Grundsatz von Treu und Glauben gleich mehrfach verletzt ist.

    Mal ganz einfach: Die Verwalterin hat aufgrund von Fehlern und ungewöhnlichen, von mir nicht zu vertretenden, Umständen in vergangenen Abrechnungen den neuen Wirtschaftsplan um €2000 überhöht aufgestellt. Diese überhöhte Aufstellung möchte sie allein mir aufbürden. Diese gravierende Fehlerhaftigkeit ist ihr bekannt, denn Sie war am Emailverkehr, in dem der Fehler festgestellt wurde, selbst beteiligt. Trotzdem wurde sie von mir vor der Versammlung noch einmal in Textform ausdrücklich darauf hingewiesen, was sie aber ignorierte.
     
  18. Syker

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    Wenn dem so ist,
    dann frage ich mich umso mehr,
    warum du dann nicht an der Versammlung teilgenommen hast.
    Oder anschließend den Beschluss angefochten hast?
    Sondern jetzt hier rumjammerst!
     
  19. #18 Martens, 09.10.2012
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    Bekanntlich "macht" zwar der WEG-Verwalter die Abrechnung und den Wirtschaftsplan, das sind aber nur Entwürfe.

    Die Eigentümerversammlung genehmigt die vorgelegten Entwürfe - oder eben auch nicht.
    Sofern die Vorauszahlungen erhöht sind, egalisiert sich dies durch die anschließende Abrechnung.

    Nach der Eigentümerversammlung hat jeder Eigentümer einen Monat Zeit, um sich dazu durchzuringen, die Abrechnung und / oder den Wirtschaftsplan einer gerichtlichen Überprüfung zuzuführen. Tut er das nicht, hat er seine Möglichkeiten nicht ausgenuttz. Auf jeden Fall hat er zu zahlen, was beschlossen wurde, bis die Beschlüsse letztinstanzlich aufgehoben oder für nichtig erklärt werden.

    Diese ganzen Vorwürfe mit Verstoß gegen Treu und Glauben, Bereicherung etc. sind doch arg weit hergeholt.

    Christian Martens
     
  20. #19 koratCat, 09.10.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2012
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    Ist schön, dass Du dich was fragst! Hast Du nicht gelesen, dass ich mich im Ausland befinde? Das sind gut 10 Flugstunden; deshalb flieg ich doch nicht nach Deutschland. Die Versammlung ist noch gar nicht lange her. Ich warte noch auf das Protokoll. Dann weitersehen! Ist immer gut, schnell zu klären.

    Hast Du den Eindruck, ich würde jammern? Aus meiner Sicht trage ich sachlich und konstruktiv zu diesem Forum bei!
     
  21. #20 koratCat, 09.10.2012
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    Also räumst Du ein, dass da ein Klärungsbedürfnis besteht. :smile031:

    Eine Gesellschaft darf Missbrauch nicht zulassen. Ich also auch nicht!

    Ich bin mir da gar nicht so sicher, dass die HV von ihrem Anwalt zur Konfrontation geraten bekommt. Denn es ist ja nicht so, als würde ich angemessene Hausgeldzahlung verweigern. Im Gegenteil, ich zahle ja freiwillig immer noch €50 im Monat mehr als bei vergleichbaren Wohneinheiten in vergleichbaren Situationen erhoben wird.
     
Thema: Hohe Vorauszahlungen durch falsche Schätzung im Vorjahr
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