Holzofen in Mietwohnung anbieten

Dieses Thema im Forum "Heizung" wurde erstellt von S@scha, 11.11.2013.

  1. #1 S@scha, 11.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.11.2013
    S@scha

    S@scha Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Wir stehen vor der Entscheidung, eine kleine 40qm Eigentumswohnung zu kaufen. Die Wohnung befindet sich in einem ca 110 Jahre alten Zechenhaus mit insgesamt 9 Parteien. Eine 100qm Wohnung in diesem Haus bewohnen wir schon. Die kleine Wohnung möchten wir gerne kaufen und vermieten. Die Wohnung ist momentan im Besitz einer grossen Wohnungsgesellschaft und weist einen starken Renovierungsstau auf. Besser gesagt muss man verrückt sein um die Wohnung zu kaufen und zu sanieren - das haben wir mit der großen Wohnung, die wir nun bewohnte aber auch geschafft :-)

    Zur eigentlichen Frage: in der Wohnung sind Stromheizungen ( kein nachtspeicher) installiert. Vor dem Hintergrund steigender Energiepreise hat dies wohl abschreckende Wirkung auf potentielle Mieter. Unsere eigene Wohnung beheizen wir mit einem mix aus gaszentral-brennwertheizung (ca. 20grad Raumtemperatur) und einem Holzofen, mit dem wir im Wohnzimmer am Abend gemütlich heizen. Das Holz ergattern wir sehr günstig nach Fällarbeiten und lagern es in unserem Garten ab. Für uns die perfekte Lösung.

    Eine Überlegung ist nun, in der kleinen Wohnung einen Kaminöfen zu installieren mit dem der Mieter heizen kann. Das Holz könnte er dann entweder selbst beschaffen oder auch günstig bei uns beziehen ( hab Spaß am Holz machen..)

    Was haltet ihr davon? Die Wohnung ist im ersten obergeschoss, das Holz müsste also hin gebracht werden, die Asche runter etc.. meint ihr es gibt Mieter, die sich wegen der Kostenersparnis auf die Umstände einlassen? Gibt es sonst etwas zu beachten?

    Wir freuen uns auf eure Meinung!

    Schönen abend

    Sascha
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 11.11.2013
    immodream

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    Hallo Sascha,
    es gibt viele Menschen, die von einem Kamin oder Holzofen träumen.
    Das mag auch, wenn man gerade Zeit und Lust dazu hat, recht romantisch sein.
    Wenn man jedoch , wie ich, das Holz selber sägt, zum Kamin schleppt und hinterher noch die Asche entsorgen muss , beschränkt sich die Nutzung auf einige Winterabende.
    Ich würde zu besseren Vermietung der kleinen Wohnung eine Gasetagenheizung einbauen.
    Grüße
    Immodream
     
  4. S@scha

    S@scha Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Danke für deine schnelle Antwort! Das Problem ist, dass in diesem Teil des Hauses kein gas verlegt ist und eine Erschließung der wohnung m.E. Nach unverhältnismäßig teuer wäre. Daher suche ich nach möglichen Alternativen.
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Die wäre bspw., die Wohnung entsprechend billig zu erwerben und von dem ersparten Geld die Gasversorgung nachzurüsten.
     
  6. Andres

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    Da du der Sache ja erkennbar positiv gegenüber stehst, vielleicht einige kritische Gedanken:

    Den Mieter im gleichen Haus zu haben, ist nicht immer eine angenehme Sache.

    Das ist nicht gerade die ideale erste Wohnung zur Vermietung. Es ist die eine Sache, in so eine Wohnung selbst einzuziehen und sie nach den eigenen Wünschen zu gestalten. Man hat dabei auch einen ideellen Wert, der bei einer Kapitalanlage eine eher untergeordnete Rolle spielt.

    Ich sehe hier außerdem die erhebliche und akute Gefahr, sich zu verkalkulieren. Wenn ihr die Wohnung schon kauft, sollte das wenigstens auf Basis eines Gutachtens passieren, das bei der Findung eines angemessenen Kaufpreises dient. Es ist fast garantiert, dass ein Gutachter auf einen niedrigeren Kaufpreis kommt als ihr vermutet hättet.

    Da die Wohnung eine Investition ist, muss man das in erster Linie finanziell betrachten: Wieviel mehr/weniger Miete ist mit/ohne eine günstigere Heizung erreichbar? Also mal etwas die örtlichen Anzeigen studieren.

    Daran bemißt sich, wie viel Geld man in die Immobilie investieren kann.

    Gewerbeanmeldung, Steuer, ... - willst du dir das wirklich ans Bein binden?

    Der Preisvorteil, der bei Holz erzielbar ist, schmilzt ziemlich stark, wenn man das fertige Holz in kleinen Mengen zu einem einigermaßen marktüblichen Preis einkauft. Ich ahne auch, dass eine 40 m²-Wohnung nicht wirklich die Zielgruppe anspricht, bei der man mit Kaminen punkten kann - ist aber nur eine Vermutung. Wie du ganz richtig feststellst, macht ein Kamin außerdem Arbeit, und zwar auch, wenn man das Holz nicht selbst macht.


    Von der Lage des Objekts und der Lage am örtlichen Wohnungsmarkt hast du noch gar nichts erzählt. Wie sieht es da aus? Für die Rendite ist das enorm wichtig. An einem gefragten Wohnungsmarkt muss man sich auch weniger Gedanken machen, ob die Wohnung vielleicht nur eine Nische des Markts bedient - da findet sich dann schon ein Mieter. Gibt es vor Ort Leerstand, sieht das völlig anders aus.
     
  7. MBS

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    Genau. Außerdem sind die Kosten für die Therme, Rohre und Heizkörper der größere Kostenpunkt. Im Haus ist ja schon ein Gasanschluss vorhanden. Wenn das Hauptrohr nah liegt, kostet der Gasanschluss im günstigsten Fall für die Wohnung nur wenige hundert Euro.

    Ich würde in einer vermieteten Wohnung nichts machen, was irgendwie besondere Aufmerksamkeit oder Bemühungen des Mieters erfordert. Außerdem: was du vielleicht als schön emfpindest, müssen andere noch lange nicht mögen. Meiner Ansicht nach ist mit einem Ofen zu heizen schlicht und einfach nervig, wenn man es einfach nur warm genug haben will und es nicht nur zusätzlich zur Zentralheizung zum Spaß macht. :zwinkernd001:
     
  8. #7 Pharao, 12.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.11.2013
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    Hi S@scha,

    mit Holz zu heizen macht durchaus (Mehr-) Arbeit als einfach nur am "Schalter" zu drehn, das vergessen die Mieter immer gerne, wenn sie von "Lagerfeuer am Abend" oder vom "billigen heizen" träumen ....
     
  9. #8 lostcontrol, 12.11.2013
    lostcontrol

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    abgesehen davon das mit holz zu heizen nur dann wirklich billig ist, wenn man tatsächlich günstig an gutes holz kommt, was den meisten menschen eher nicht gelingen wird:
    ich denke dass bei einer 40qm-wohnung der platz viel zu knapp ist für einen entsprechenden holzofen. immerhin muss man da ja ein gutes stück platz drumrum lassen, und der fehlt in so einer kleinen wohnung dann doch sehr.
    einer der meistgenannten absagegründe bei uns bei den kleinen wohnungen (unsere kleinste hat 45qm) ist der, dass zu wenig platz wäre (gemeint ist stellplatz für schränke usw.). bei dachschrägen klar, aber das hören wir auch in den nicht-dachwohnungen gelegentlich.
    und wenn der abstand nicht eingehalten wird, hat man eben ein nicht zu vernachlässigendes brandrisiko...

    ich würde da auch eher für eine gastherme plädieren - es muss ja gas anliegen am haus wenn das in anderen wohnungen geht.

    allerdings würde ich auch erstmal den markt gründlich checken.

    ich für meinen teil würde niemals eine so kleine wohnung kaufen - es sei denn sie befindet sich tatsächlich in akzeptabler nähe zu einer uni oder fh und man kann sie zu einer entsprechend niedrigen miete anbieten.
    mich nervt das einfach immer dass man bei kleinen wohnungen so eine hohe fluktuation hat.
     
  10. S@scha

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    Hallo zusammen,

    Vielen Dank für Eure Antworten! Das ist ja schon einmal eine Menge konstruktiver Input.

    Zunächst muss ich sagen, dass es wohl wirklich ein Nachteil ist, dass die Wohnung in unserem Haus ist. Das Problem ist, dass es "unser" Haus ist und man schwer zusehen kann, wie sie so von der Wohnungsgesellschaft verkommen lassen wird.
    Das wurde mir bei dem Hinweis auf den "ideellen Wert" den man scheinbar in einerm Renditeobjekt nicht unbedingt zu stark sehen sollte, bewusst.

    Die Lage der Wohnung ist relativ gut - sie liegt für Pendler sehr verkehrsgünstig in Autobahnnähe. Mit ÖPNV zur TU Dortmund sind es 20min, zur Ruhr Uni Bochum sind es ca. 40 Minuten, was für einen Studenten wohl relativ ok wäre.

    Der Nachteil an studentischen Mietern ist natürlich ihr potentiell lebhaftes Wesen und die Fluktuation. Auch ein interessanter Aspekt, den wir bedenken werden.

    Die Idee mit dem Ofen werde ich erst einmal wieder verwerfen. Nun sind also noch eine Gastherme und die Elektroheizungen im Rennen. Ich schreibe vielleicht einmal kurz meine persönlichen Pros und Contras auf. Bin gespannt was die erfahrenen Vermieter davon halten :)


    Elektroheizung:
    Pro: Geringer/kein Anschaffungspreis
    Contra: Teuer für den Mieter, schreckt mieter ab. Mieter heizt die Wohnung u.U. zu wenig. Ggf. Schäden durch z.B. Schmimmelbefall (Momentan sind Wände schimmeldig. Hier wahrscheinlich durch den langen Leerstand (1 Jahr), kein Lüften und kein Heizen. Ein Gutachten dazu habe ich vom Verkäufer bereits gefordert.)

    Gasheizung:
    Pro: Geringe Betriebskosten für den Mieter. "Höherklassige" Mieter möglich.
    Contra: hohe Initialkosten. Gasanschluss legen, Gasleitung ins 1.OG, Gastherme, Heizkörper etc..

    Nun meine Frage: Gehe ich grundlegend recht in der Annahme, dass sich duch die höherwertige Einrichtung auch "vernümpftige" Mieter finden lassen, die auch Willens sind, für die Einrichtung zu zahlen (Der Betrieb einer Gasbrennwerttherme ziet ja auch Wartungskosten für die Therme sowie die Abgaskontrollen nach sich die ggf. auf den Mieter umzulegen sind). Es ist halt eine Frage der Risikobewertung, macht es Sinn eine 40m² Wohnung (die u.U. wie von Euch schon beschrieben wegen Ihrer geringen Größe abgelehnt wird) hochwertig auszustatten?

    Was haltet Ihr davon? Ich würde mich über Euer Antworten sehr freuen!

    Gruß

    Sascha
     
  11. Andres

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    Mit "geringer" wäre ich einverstanden, mit "gering" nicht. Das kommt immerhin auch ganz erheblich auf die Dämmung an. Wenn da in den letzten 110 Jahren nichts passiert ist ...

    Jedenfalls werden genügend Mieter alleine von der Größe her kein Interesse haben. Das begrenzt die Zielgruppe schon ziemlich stark.

    Das würde sich etwas relativieren, wenn an der Heizung mittelfristig sowieso etwas gemacht werden müsste.

    Bei Contra hast du noch: Bei Gas fallen regelmäßige Wartungskosten an. Kann man zwar auf den Mieter umlegen, kostet aber trotzdem Geld.

    Meiner Meinung nach nicht. Hochwertige Wohnungen sind größer.


    Wie ist der Wohnungsmarkt vor Ort? Wieviel Leerstand gibt es im Haus? Wieviel Leerstand gibt es in der Nachbarschaft, in der ganzen Stadt?
     
  12. #11 Pharao, 12.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.11.2013
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    Hi S@scha,

    bei kleineren Wohnungen hast du i.d.R. immer einen häufigeren Mieterwechsel, wenn der Mieter nicht gerade Rentner, Dauersingle, ect ist oder die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzt.


    Das Problem an der jetztigen Heizungsart ist ja wirklich eher, das das noch nicht mal Nachtspeicheröfen sind. D.h. also, wenn`s den Mieter friert, dann kann er nur über den teuren "normal" Stromtarif die Wohnung heizen. Deswegen halte ich solche Heizungsarten auch eher nur als Zusatzheizung.

    Jetzt aber noch auf Nachtspeicheröfen zu setzen, halte ich aber auch für wenig Sinnvoll, gerade weil die bis Dato ja eher ganz verschwinden sollen als Heizungsart (was sich in Zukunft evtl, möglicherweise, vielleicht noch mal ändern kann).

    Bleibt also letztlich nur noch Gas übrigen und hier stellt sich natürlich dann die Frage: lohnt sich das (kosten/nutzen) ? Wobei ich mir ja eh schon die Frage stelle, ob sich diese Eigentumswohnung überhaupt lohnt zu kaufen, wenn du sowas schreibst Zitat:
    ".... und weist einen starken Renovierungsstau auf. Besser gesagt muss man verrückt sein um die Wohnung zu kaufen und zu sanieren "

    Das ist m.E. nicht vergleichbar. Das eine nutzt ihr selber und da spielt dann zB die Vermietbarkeit, die Lage der Wohnung, usw. keine große bzw ein ganz andere Rolle, also bei einer reinen Mietswohnung.
     
  13. #12 lostcontrol, 12.11.2013
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    das klingt nicht gut. ist das haus denn für mieter überhaupt attraktiv, wenn 7 von 9 wohnungen runtergekommen sind?

    40min fahrtzeit? das ist zuviel für studenten. ist es wenigstens im einzugsgebiet eines entsprechenden semestertickets?
    wir haben hier 26min fahrtzeit mit dem ÖPNV zuzüglich fussweg zum bahnhof zur uni mitte stuttgart. das ist aber vielen meisten studenten schon viel zu viel. erschwerend hinzu kommen natürlich die kosten für den ÖPNV, bei uns hält sich das noch in überschaubaren grenzen, d.h. es gleicht sich durch die niedrigere miete wieder aus, ist das bei euch auch so? wie weit ist der fussweg zur nächsten haltestelle? wie oft muss man umsteigen?

    ich hatte schon studenten die waren ruhiger als ein uraltes ehepaar. kommt wirklich drauf an. ich würde sagen wer party machen will zieht eher nicht so weit weg von seiner uni sondern bleibt lieber in der stadt.
    bezüglich der fluktuation sind studenten eigentlich garnicht so schlimm - die bleiben nämlich im normalfall die 3 bzw. eventuell sogar 4 jahre bis zu ihrem abschluss wenn die wohnung ok ist.

    dass der anschaffungspreis einer elektroheizung gering ist interessiert die mieter null.
    beim stromverbrauch wird's dann aber dramatisch. wenn's noch nicht mal nachtspeicheröfen mit einem entsprechenden tarif sind tippe ich mal dass du nur sehr erschwert überhaupt mieter finden wirst.
    alg2-mieter kommen überhaupt nicht in frage - stromkosten werden da nicht übernommen (zumindest war's bisher so).

    hast du dir denn schon mal einen kostenvoranschlag machen lassen?
    gasanschluss liegt schon, das ist mit abstand das teuerste. aber den habt ihr ja schon, schliesslich habt ihr selbst eine gastherme wenn ich's recht verstanden habe.
    gasleitung legen lassen ist halb so wild - ich hab auch schon welche verlegen lassen und fand das preislich durchaus tragbar. allerdings war das im privathaus, da hat man ein anderes verhältnis zu solchen investitionen.
    heizkörper etc. dürften bei einer kleinen wohnung jetzt auch nicht sooo teuer werden.
    allerdings: lohnt sich der aufwand denn bei einem haus das zu über 75% runtergekommen ist?
    mir wär das deutlich zuviel.

    nein. meiner einschätzung nach jedenfalls nicht. dafür ist die wohnung mit abstand zu klein. hat sie wenigstens 'n balkon bzw. ein stück garten?

    schorni gehört zu den betriebskosten, das kann man selbstverständlich auf die mieter umlegen, gleiches gilt für die wartung (allerdings nicht für reparaturen oder den austausch von verschleissteilen wie filter usw.).

    ich würde bei einer 40qm-wohnung ganz normal mittlere gute qualität nehmen, keinen billigscheiss (da zahlt man immer drauf) aber auch keine luxus-ausstattung (das rentiert sich nicht).
    wir fahren damit zumindest ganz gut.
    aber das hat ja jetzt mit der beheizung nicht wirklich was zu tun, oder?

    ich würde die wohnung an eurer stelle nicht kaufen, die uni ist zu weit weg und es gibt in bochum ein ziemlich gutes und bezahlbares angebot an kleinen wohnungen und WG-zimmern für studenten, warum sollten die also so weit raus ziehen?
     
  14. #13 Pharao, 12.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 12.11.2013
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    Öhm ?

    Also meines Wissenstands ist es so, das nur der "normale" Strom vom Mieter nicht vom JC übernommen wird, weil das ja schon im Alg2 Satz mitenthalten bzw mit eingerechnet ist. Das betrifft aber nicht den Strom der zum Heizen verwendet werden muss, weil das zur KdU zählt.

    Aber ist ja auch egal, denn wenn man die Wohnung so "günstig" vermieten muss bzw nur an diese Mietergruppen vermietet bekommt, dann rentiert sich m.E. ein Kauf dieser Wohnung auch nicht bzw hier viel zu investieren.
     
  15. #14 lostcontrol, 12.11.2013
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    gibt's denn zwei zähler???
     
  16. GJH27

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    Ja, zusätzlich einen für Heizstrom, für den gibt's auch nen günstigeren Tarif.
     
  17. #16 lostcontrol, 12.11.2013
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    das gibt's aber nur bei nachtspeicheröfen - von denen ist hier ja nicht die rede.
     
  18. GJH27

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    Nicht nur, die Heizkörper müssen halt fest angeschlossen sein, also mit eigenen Stromkreisen.
     
  19. #18 lostcontrol, 12.11.2013
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    ok, sowas kenn ich nicht.
    mit nachtspeicheröfen hab ich dafür so meine erfahrungen, auch mit den entsprechenden zählern die ja sozusagen aufgeteilt getrennt zählen - tagstrom und nachtstrom. sowas hab ich sogar im eigenen zählerkasten, obwohl es hier nie nachtspeicheröfen gab.
     
  20. GJH27

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    Ist gar nicht übel: ein Schamottekern, der über Heizdrähte aufgeheizt wird und die Wärme speichert, außen geripptes Blech zur Wärmeabgabe, thermostatgesteuert mit Raumluftfühler, ziemlich schlank (so ca. 8 cm) und die Dinger reagieren auch ziemlich fix auf Wärmelieferungswünsche.

    Das ist bei den Heizstromzählern auch so.
     
  21. #20 lostcontrol, 12.11.2013
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    missverständnis.
    bei wohnungen mit nachtspeicheröfen gibt's auch nur einen zähler (gerät) - der zählt aber z.b. von 8:00 bis 22:00 uhr tagstrom und von 22:00 uhr bis 8:00 uhr nachtstrom (beispiel, ist soweit ich weiss je nach versorger unterschiedlich), dafür gibt's getrennte anzeigen am gleichen zähler.
    der nachtstrom ist deutlich billiger.
    nachtspeicheröfen heissen deshalb so, weil sie nachtsaufladen und somit den billigeren nachtstrom nutzen.
     
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