Hotel-Zimmer Sondereigentumseinheit Verkauf

Diskutiere Hotel-Zimmer Sondereigentumseinheit Verkauf im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Für ein Hotelzimmer, das noch zu DM-Zeiten für 70.000,- DM gekauft wurde, liegt ein Rückkaufsangebot für 18.000,- Euro vor, was wir für...

  1. Paggy

    Paggy Neuer Benutzer

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    Für ein Hotelzimmer, das noch zu DM-Zeiten für 70.000,- DM gekauft wurde, liegt ein Rückkaufsangebot für 18.000,- Euro vor, was wir für unverschämt halten. Mehrere Renovierungen (und somit zusätzliche Kosten) haben zwischenzeitlich stattgefunden. Das Hotel-Zimmer gehört zu einer 4*-Anlage in einem bayerischen Touristenort, die gerade ein Re-Branding erhalten hat.
    Wir sehen nun 2 Optionen:
    1. anderweitig verkaufen, allerdings läuft noch der Mietvertrag (6 Monate), der dem Vermieter (also uns) ein mehr-wöchentliches Nutzungsrecht im Jahr zu bestimmten Zeiten einräumt, im übrigen Zeitraum wird es an Hotelgäste gegeben
    2. den Mietvertrag kündigen und das Zimmer selbst nutzen bzw. gelegentlich selbst vermieten.
    Die Frage ist nun, ob hier etwas zu bedenken ist, denn weder aus dem Mietvertrag (vom Jahr 2007) noch aus dem Kaufvertrag für das Hotelzimmer geht dies nicht hervor.
    Der Kaufvertrag wurde ursprünglich mit einer GmbH gemacht, die gleichzeitig Mieter der einzelnen Hotelzimmer ist. Nun wollen sie alle Eigentümer davon überzeugen, dass sie an sie zurückverkaufen sollen, da ihnen die vielen Eigentümer zu anstrengend sind und es auch nicht mehr in ihre Zukunftspläne passt.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Hm, habe ich eine Meinung zu einem Vertrag, dessen Inhalt ich nicht kenne? Ich glaube nicht. Ohne wesentlich mehr Informationen, was für ein "Mietvertrag" hier vorliegt, sind keine sinnvollen Antworten möglich.

    Das ist wieder mal so eine Mietpool-Nummer, oder?
     
  4. #3 taxpert, 13.08.2020
    Zuletzt bearbeitet: 13.08.2020
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Eine Meinung kann man zu allem haben! Ich habe sogar Meinungen zu Sachen, die ich noch nie im Leben gesehen, geschmeckt oder gemacht habe! Häufig ist dabei sogar meine Meinung, dass ich diese Sachen nie im Leben sehen, schmecken oder machen möchte!
    Ob eine Meinung ohne Grundinformation jedoch sinnvoll oder hilfreich ist, muss der TS entscheiden. Deshalb versuche ich mich mal mit ein paar Anmerkungen, die mir spontan ein-/aufgefallen sind.

    Ich kenne für solche Objekte ehrlich gesagt keinen Markt! Von daher zwei Gedankengänge

    1. Es ist m.E.n. keine "Standard-Immo", die sich über Nacht verkauft. Von daher halte ich einen Verkauf an fremde Dritte innerhalb der kommenden sechs Monate für möglich, würde mich aber nicht wundern, wenn es deutlich länger dauert!

    2. Ich habe die leichte Befürchtung, dass Eure Wunschvorstellung vom Verkaufspreis deutlich weiter von der Realität entfernt ist, als das Angebot der Betriebsgesellschaft. Das würde den verkauf natürlich auch nicht wirklich beschleunigen.

    Vielleicht ein kleine Geschichte aus eigener Erfahrung.

    Vor ein paar Jahren hat mich mein Vater gebeten, mich um die Veräußerung seiner HAPIMAG-Anteile zu kümmern. HAPIMAG ist ja letztendlich dem geschilderten Sachverhalt nicht ganz unähnlich.

    Es war schon schwierig hier Plattformen oder Makler zu finden, über die man das abwickeln konnte. Es stellte sich dann heraus, dass der Anteil an sich praktisch nicht (mehr) werthaltig war. Ohne eine angesparte, abwohnbare Punkte-Dividende waren die Anteile praktisch unverkäuflich. Natürlich hatte sich mein Vater damals auch etwas mehr davon verprochen, z.B. Anschaffungskosten bzw. Nominalwert des Anteil plus Punkte-Dividende

    Auch hier habe ich spontan ein paar Fragezeichen auf der Stirn gehabt!

    1. Was ist mit dem Inventar? Gehört das Euch oder müsstet Ihr das Zimmer dann noch komplett neu ausstatten?

    2. Wenn Ihr keinen Vertrag mehr mit der Betriebsgesellschaft habt, wer macht dann den Zimmerservice wie Bettenmachen, Handtücher tauschen, putzen? Kommt Ihr dann täglich vorbei? Was ist bei An-und Abreise? Die Hotelrezeption ist ja dann nicht mehr zuständig!

    3. Wenn ich ein Zimmer in einem 4*-Hotel buche, gehe ich eigentlich davon aus, dass ich das Zimmer mindestens mit Frühstück buche. Ich persönlich hätte keine Lust das immer zusätzlich mit dem Hotel abrechnen zu müssen.

    4. Ließe sich der Vertrag überhaupt kurzfristig (Restlaufzeit 6 Monate) kündigen? ich kann mir gut vorstellen, dass die Betriebsgesellschaft wegen der Planungssicherheit das eine oder andere zur Kündigung im Vertrag stehen hat.

    taxpert
     
  5. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Oder irgendwas mit Steuern sparen.......
     
  6. Duncan

    Duncan
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    Ich mag mich irren, aber mir kommen diese Modelle immer als die einheimische Variante der Time-Sharing-Angebote in den Urlaubsmetropolen vor. Solche Objekte ploppen bei mir immer mal wieder auf im Zusammenhang mit Insolvenzen, meist der ET, aber auch häufiger der "Träger-Hotels".
     
  7. #6 klinkerstein, 13.08.2020
    klinkerstein

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    70000DM = 35000€
    Dann mindestens 20 Jahre Abschreibung zu 2 % = 700 € *20J = 14000€

    Ergibt erstmal einen Wert von 21000€ und das ist gar nicht soweit weg von den 18000€ Rückkaufangebot.
    Demgegenüber stehen die Mieteinnahmen, sagen wir mal 200€/Monat? Sind 2400€ im Jahr zu 20 Jahren, sind 48000€.

    Klar, Steuern, Verwaltung, Instandhaltung kommt dazu.

    Trotzdem, es sieht erstmal nicht so schlecht aus, aber vermutlich hat euch damals ein Finanzberater zum Kauf geraten und euch gleich noch einen Bausparvertrag und eine Finanzierung mit 6% Zinsen über 15 Jahre aufgequascht. Dann stehen da natürlich schon Verluste
     
  8. #7 BiG Rock 95, 14.08.2020
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    Sehr gut Klinkerstein, auch ich würde mal eine saubere Gewinn/ Verlustrechnung über den gesamten Zeitraum aufstellen.
    Dies wäre dann eine der Entscheidungsgundlagen.
     
  9. Andres

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    Bei angemessener Erhaltung sollte das definitiv nicht die Wertentwicklung einer Immobilie sein.
     
  10. #9 immobiliensammler, 14.08.2020
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    Wie sieht denn die steuerliche Betrachtung aus? Diese Hotelzimmer waren Renner zu Hochzeiten der Bauherrenmodelle, in den 70.000 DM sind wohl geschätzt 20 % weiche Kosten enthalten gewesen. Zusätzlich kam dann noch die Umsatzsteuererstattung, die Zimmereinrichtung lief meist über GWG etc etc.

    Inwieweit wurden die 70.000 DM durch Steuererstattungen kompensiert? Das muss man natürlich gedanklich mit einrechnen.

    Im übrigen kann man ohne Kenntnis der Verträge keinerlei Aussage über die von Dir angedachten Möglichkeiten machen, nur das es schwierig werden dürfte. Irgendeine Klausel ist bestimmt in den Verträgen, dass eine Vermietung nur an den jeweiligen Betreiber der Hotelanlage möglich ist. Oder soll der Hotelbetreiber Dir dann - angenommen Du nutzt das Zimmer ausschließlich selbst und vermietest "privat" - eine Nebenkostenabrechnung für die Reinigung/Heizung etc. von Flur, Aufzug, Lobby schicken?

    Wo in Bayern liegt das Hotel denn? Gerade im Harz (nicht Bayern) oder im bayerischen Wald werden solche Hotelzimmer aktuell zu Schleuderpreisen angeboten und auch gehandelt!
     
  11. #10 klinkerstein, 14.08.2020
    klinkerstein

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    Vollkommen korrekt, das "sollte" nicht der Regelfall sein.

    Aber hier geht es ja auch nicht um Wohnimmobilien in guten Lagen oder renditeträchtigen Städten.
     
  12. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    In wie weit ist dass (die Vergangenheit) eine Entscheidungsgrundlage?
    Für mich wäre das hier und jetzt sowie die Zukunftsprognose entscheidend.
    Auch wenn ich in der Vergangenheit Verluste gemacht habe, entscheide ich mich vielleicht für einen Verkauf wenn ich voraussichtlich in der Zukunft weiterhin Verluste machen würde.
    Zur eigentlichen Frage, sind die Möglichkeiten 1 oder 2 Vertraglich überhaupt möglich?
    Dies zu ergründen bedarf vermutlich der Beratung durch einen Fachanwalt.
     
  13. #12 taxpert, 17.08.2020
    taxpert

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    Man wird wohl unterstellen können, dass das für die Vergangenheit wohl gepasst hat, sonst hätte sich @Paggy wohl schon früher davon getrennt! Außerdem wäre die "Berechnung" hier sehr subjektiv, denn das ...
    ... hat für jeden einen anderen Wert!

    Grundsätzlich auch für mich, nur dürfte die sehr schwierig werden! Der bisherige Vertrag läuft offenbar in sechs Monaten aus und die Betreibergesellschaft will kaufen! Da sehe ich ehrlich gesagt kaum Chancen, dass ein besserer Vertrag als bisher angeboten wird, maximal die gleichen Konditionen, wahrscheinlich sogar schlechter wenn überhaupt ein Vertrag angeboten wird.

    taxpert
     
  14. #13 Ich-bin-es, 28.09.2020
    Ich-bin-es

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    Verkaufen und als Lehrgeld verbuchen.

    Oder ist jemandem ein Beispiel bekannt, wo sich das jemals gerechnet hat? Ich fürchte, diese Modelle wurden allein deshalb erfunden, um Risiken und Eigenkapital etc auszulagern und sie rechnen sich nur für den Anbieter. Na ja und dann kauft man eben nach Jahren für kleines Geld zurück, wenn die Eigner gemerkt haben, das es ein Flop war und andere Möglichkeit schwer realisierbar sind.

    Gruß
    Ich-bin-es
     
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