Hundehaltung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von kathi, 11.01.2011.

  1. kathi

    kathi Gesperrt

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    Da ich von WEG-Recht keinerlei Ahnung hab, da wir keines besitzen, hätte ich mal folgende theoretische Frage:
    Angenommen man kauft sich irgendwann mal eine Eigentumswohnung und achtet explizit darauf, dass Hundehaltung ok ist.
    Aus irgendwelchen Gründen beschliesst dann die Eigentümergemeinschaft, dass Hundehaltung nicht mehr ok ist. Welche Konsequenzen hätte das dann für den Hundefreund im Haus, wenn er seine Hundehaltung nicht aufgeben möchte?
    Verkauf? Auszug?
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Drinnenbleiben.
     
  4. RMHV

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    Es gibt keine Konsequenzen, die zwingend eintreten würden...

    Ein gültiger Beschluss ist für jeden Eigentümer verbindlich. Wer sich nicht daran halten will, kann von der Gemeinschaft auf Unterlassung verklagt werden. Fehlt es nach einem entsprechenden Urteil immer noch an der Einsicht, dass Regeln auch für Hundefreunde einzuhalten sind, kann die fehlende Einsicht durch Zwangsvollvertreckung ersetzt werden.
    Als Ultima Ratio kommt auch noch die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG in Betracht.
     
  5. #4 Klauspanther, 12.01.2011
    Klauspanther

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    Der Hund ist da und die Eigentümerversammlung beschließt später, dass eine bisher erlaubte Hundehaltung nunmehr nicht mehr erlaubt ist. So war meines Erachtens die Ausgangslage. Es gibt auch sowas wie Vertrauensschutz. Es kann wohl kaum erwachtet werden, dass ich nach einem derartigen Beschluss den Hund abgebe oder meine Wohnung verkaufe. Da hätte ich massive rechtliche Bedenken.
     
  6. RMHV

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    Genau so war der Sachverhalt...

    Ein Beschluss über Tierhaltung fällt als Gebrauchsregelung in die Kompetenz der Gemeinschaft und ist damit keinesfalls schon mangels Beschlusskompetenz nichtig.

    Jeder Beschluss, der nicht nichtig ist, ist gültig bis das Gericht ihn für ungültig erklärt.

    Gültige Beschlüse sind für alle Eigentümer verbindlich.

    Vom Grundsatz her ist das alles sehr einfach.

    Ob ein konkreter Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder nach fristgerechter Anfechtung aufzuheben oder vielleicht sogar nichtig wäre, ist ein anderes Thema. Vertrauensschutz ist ein Thema, das in einem Anfechtungsverfahren siche reine Rolle spielen wird, ohne Anfechtung aber nicht relevant ist.
     
  7. Berny

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    Vor Anschaffung des Hundes gab es hier KEINEN dem entgegenstehenden Beschluss. :stupid

    @Klauspanther: Hast m.E. völlig recht.
     
  8. RMHV

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    Dann steht es jetzt eben schlimmstenfalls 2:1 gegen mich. Das Recht interessiert sich allerdings nicht für Mehrheiten. :wink
     
  9. Berny

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    Ähem, es dreht sich eigentlich um das Thema Hund... :tröst
     
  10. #9 Klauspanther, 12.01.2011
    Klauspanther

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    Ich verstehe das Forum nicht als Wettbwerb sondern als Wissensbörse. Was Du schreibst ist sehr fundiert und auch zum größten Teil richtig. Ich möchte Dir nun aber einmal die konkrete Frage stellen. Die Entscheidung wird getroffen, dass zukünftig keine Hunde mehr gehalten werden dürfen. Wie willst Du diese Entscheidung denn umsetzten, wenn der Hundehalter hier auf höherwertiges Recht verweist. Sorry, Du wirst die Entscheidung der WEG nicht durchsetzten können. Und das war doch wohl die eigentliche Fragestellung.

    Einen Hinweis kann ich mir aber nun wirklich nicht verkneifen. Du formulierst, dass Sich das Recht nicht für Mehrheiten interessiert. So sehe ich das auch. Das betrifft aber auch Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer. Gleiches Recht für alle.
     
  11. RMHV

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    Hier geht die Phantasie mit dir durch. Es gibt kein "höherwertiges Recht" innerhalb der Gemeinschaft, auf das sich ein Wohnungseigentümer trotz gültigem Beschluss berufen könnte.

    Es gibt nur zwei Möglichkeiten: ein Beschluss ist entweder nichtig oder gültig. Daran ist nicht zu rütteln.

    Ein gültiger Beschluss kann inhaltlich durchaus fehlerhaft sein und - wenn man es denn so nennen will - gegen "höherwertiges" Recht verstoßen. Das ändert aber nichts daran, dass ein Beschluss bis zur Aufhebung durch das Gericht im Anfechtungsverfahren gültig ist. Daran führt kein Weg vorbei. Anfechtungsfrist ist ein Monat ab Beschlussfassung. Nach Fristablauf ist auch ein Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, unangreifbar und für alle Eigentümer verbindlich. Auch daran führt kein Weg vorbei.

    Es gilt selbstverständlich gleiches Recht für alle. Ausnahmslos alle Wohnungseigentümer sind durch einen gültigen Beschluss gebunden. Kein Wohnungseigentümer kann sich darauf berufen, dass für ihn Sonderrechte gelten würden. Was Recht ist innerhalb der Gemeinschaft wird u.a. durch Mehrheitsbeschluss bestimmt.

    Diese Zusammenhänge gelten ohne irgendeine Einschränkung oder Ausnahme und auch dann, wenn es einem Hundehalter zufälligerweise nicht passen sollte.

    Wie die Entscheidung des Gerichts bei einer Beschlussanfechtung aussehen könnte, ist ein völlig anderes Thema. Auch wenn ich mich wiederhole: gibt es keine Beschlussanfechtung, ist und bleibt ein Beschluss, der nicht nichtig ist, gültig und damit für alle Eigentümer verbindlich. Wird der Beschluss angefochten, hat das Gericht darüber zu entscheiden ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dann, aber wirklich auch erst dann, kommen zweifellos auch Überlegungen wie "Vertrauenschutz" oder "Angemessenheit" ins Spiel.

    Womit ich zurück bei meinen ursprünglichen Ausführungen zu den Folgen einer Hundehaltung entgegen einem gültigen Beschluss wäre: Unterlassungklage und bei Bedarf auch Zwangsvollstreckung. Das Gericht hätte bei einem Verstoß gegen einen gültigen Beschluss keine Rechtfertigung zur Abweisung der Klage.
     
  12. #11 Klauspanther, 12.01.2011
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    Zitat:
    Hier geht die Phantasie mit dir durch. Es gibt kein "höherwertiges Recht" innerhalb der Gemeinschaft, auf das sich ein Wohnungseigentümer trotz gültigem Beschluss berufen könnte.

    Sorry RMHV,
    Du musst einfach einmal einen Schritt weiterdenken. Kathi hat ein Problem geschildert und möchte eine Lösung.
    Verlasse doch einfach einmal den Beschluss der WEG. Mag ja bis zu diesem Punkt alles korrekt abgelaufen sein. Jetzt geht es zum nächsten Punkt.
    Wie willst Du das duchsetzten?
    Und hier sind wir bei Gericht. Und jedes Gericht überprüft den Verstoß gegen höherangiges Recht. Mit und ohne Phantasie einleuchtend, weil übliches Verfahren.

    Aber es geht doch eigentlich nur darum, Kathi zu helfen.
    Vielleicht erklärst Du Kathi einmal, wie die Situation aussieht, wenn Sie nicht Eigentümer sondern Mieterin ist. Und dann kannst Du mir erklären, weshalb Mieter in diesem Punkt mehr Rechte haben sollten. Ich setze hier schon ein hohes Maß an Abstraktionsvermögen voraus. Aber ich bin mir sicher, dass Du das schaffst.

    Kathi, mach Dir in diesem Punkt keine Sorgen. Es kann niemand von Dir verlagen, dass Du den Hund abschaffst und Deine Eigentumswohnung wirst Du auch nicht verlieren. Da bin ich mir sicher.

    Für mich ist damit das Thema abgeschlossen. Ich hoffe, dass doch einiges hilfreich gewesen ist :wink
     
  13. Berny

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    Hallo RMHV,

    wie würdest denn Du als Betroffener handeln?
     
  14. #13 Christian, 12.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    was ist denn konkret unter diesem "höherangiges Recht" zu verstehen?

    Gruß,
    Christian
     
  15. kathi

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    Danke für deine Sorge, aber wir haben zwar Hunde, aber keine Eigentumswohnung. War wirklich ne theoretische Frage, die mich da interessiert.
    Ich stell mir da halt mal folgenden Fall vor:
    Eine ältere Dame verkauft ihr mittlerweile zu gross gewordenes Haus, weil ihr die ganze Arbeit in Haus und Garten zuviel wird und weil sie gern irgendwas ebenerdiges oder mit Aufzug hätte, Hausmeisterservice und vielleicht die nötigsten Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in fussläufiger Nähe. Da die Dame immer Hunde hatte und diese auch so lange wie möglich haben möchte, kauft sie sich eben eine Eigentumswohnung, die die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt. Obwohl die Hundehaltung ein Hauptkriterium für den Kauf war, beschliesst die Eigentümerversammlung nur 2 Monate nach Einzug der Dame, dass eben jene Hundehaltung nicht mehr erlaubt ist und die Dame darf dann entweder Hund abschaffen, ausziehen oder vor Gericht gehen?
    Das is ja schlimmer als ne Mietwohnung. Wenn einem da ein Vermieter vertraglich die Hundehaltung erlaubt, dann darf der diese Erlaubnis nicht wieder zurückziehen, es sei denn natürlich wegen extremer Lärmbelästigung o.ä.
    Ist das wirklich so krass bei WEGs?
     
  16. Berny

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    Ach, Kathi, geht's jetzt wieder von vorne los??? :stupid
     
  17. RMHV

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    Echt? Die Lösung des Problems habe ich geliefert soweit das allgemein möglich ist. Einen konkreten Fall kann hier keiner lösen. Dass die Lösung nicht wunschgemäß ist und keine Begeisterung auslöst, macht die Lösung nicht falsch.

    Wenn man den Beschluss der Gemeinschaft verlassen will, will man das Recht außer Kraft setzen.
    Das übliche Verfahren bei Gericht im Zivilprozess ist, dass Anträge gestellt und begründet werden und das Gericht entscheidet, welcher Antrag zutreffend begründet ist. Der Eigentümer, so ist es Gesetz, ist an die gültigen Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden. Es gibt kein höherrangiges Recht, das einen Wohnungseingetümer von der Bindung an unerwünschte Beschlüsse freistellt. Durchgesetzt werden kann ein Hundehaltungsverbot durch eine Unterlassungsklage und bei fortgesetzter Uneinsichtigkeit des Wohnungseigentümers durch Zwangsvollstreckung. Das würde die zwangsweise Entfernung des Hundes und Unterbringung in einem Tierheim bedeuten.

    Der Fall erfordert kein besonders hohes Maß an Abstrahierungsvermögen. Erforderlich ist nur die Bereitschaft, auch unerwünschte Ergebnisse zu akzeptieren.
    Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber einem Mieter beliebige Verpflichtungen eingehen. Er kann allerdings keinesfall zu Lasten der übrigen Eigentümer dem Mieter Rechte einräumen, die er selbst nicht hat. Kann der Vermieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht oder nicht mehr erfüllen, ist er zum Schadenersatz verpflichtet.

    Das dürfte zumindest hinsichtlich der Hundehaltung bei den hier gelieferten Begründungen eine völlig aus der Luft gegriffene Wertung sein. Zu einer Entziehung des Wohnungseigentums, soweit stimme ich durchaus zu, wird es wegen einer unzulässigen Haltung eines einzelnen Hundes nicht kommen. Wenn die Anzahl der Hunde allerdings eine gewisse Größenordnung erreichen sollte, könnte es schon wieder anders aussehen.
     
  18. kathi

    kathi Gesperrt

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    Was denn jetzt? Von der Anschaffung eines ganzen Hunderudels war nie die Rede. Wenn eine Entziehung des Wohneigentums aufgrund eines Hundes nicht möglich wäre, dann kann sich die Dame mit Hund doch ohne jede Konsequenz über den Beschluss der Eigentümergemeinschaft hinwegsetzen?
     
  19. #18 Christian, 13.01.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Kathi,

    RMHV hat geschrieben, was passieren könnte, wenn man sich über die Beschlüsse der Gemeinschaft hinwegsetzt:

    Ich denke, man sollte das Thema mal aus einer anderen Perspektive betrachten:

    Die Hundeliebhaberin ist Teil der Gemeinschaft. Wenn diese Gemeinschaft einen beschluss fasst, müssen sich alle, die der Gemeinschaft angehören, daran halten - sonst macht das alles keinen Sinn.
    Wenn die Gemeinschaft beschließt, daß die Treppenhäuser renoviert werden und jeder sich an den Kosten zu beteiligen hat, und der Nachbar der alten Dame sich querstellt, würde das die alte Dame bestimmt nciht erfreuen ;)

    Die alte Dame mit Hund erwartet doch bestimmt auch, daß alle anderen sich an die Beschlüsse der Gemeinschaft (die per Mehrheit beschlossen wurden) halten, oder?

    Wenn man sich nicht in eine Gemeinschaft integrieren möchte bzw. selbst komplett freie Entscheidungen treffen möchte, darf man sich nicht freiwillig (durch den Kauf der Wohnung) zum Teil der Gemeinschaft machen.
    Eventuell wäre ja in diesem Fall der Kauf eines freistehenden, unabhängigen Hauses (ohne Eigentümergemeinschaft, da nur ein Eigentümer) die Alternative?
     
  20. #19 Klauspanther, 13.01.2011
    Klauspanther

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    Hallo Christian,

    Deine konkrete Frage "Höherrangiges Recht" möchte ich hier noch beantworten:

    Beispiel:
    Wenn ich als Bürger einen Abgabebescheid erhalte, kann ich Widerspruch einhalten und ggf. Klagen. Bei der Klage wird der Gericht prüfen, ob die Gundlage des Abgabenbescheides - z.B. eine Satzung - rechtmäßig ist.
    Dabei gelten regelmäßig folgende Grundsätze:
    Landesrecht bricht Ortsrecht
    Bundesrecht bricht Landesrecht usw.

    Klarstellung:
    Der Sachverhalt war so, dass der Hund vorhanden ist und die "Hundehaltung" erlaubt war und dann kommt der Änderungsbeschluss!!!

    Entscheigungen der Gemeinschaft:
    Natürlich muss ich mich grundsätzlich an den Mehrheitsentscheidungen halten. Alles richtig. Aber in dem konkreten Fall wird die Hundehalterin ihren Hund behalten dürfen. Kein Gericht der Welt wird hier anders entscheiden.
     
  21. RMHV

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    Auch mit diesem Versuch wird das Wunschdenken nicht zur Rechtslage. Abgabenbescheide unterliegen dem öffentliche Recht, das sich nun mal vom Zivilrecht, zu dem das WEG gehört, beträchtlich unterscheidet. Will man unbedingt den Vergleich ziehen, muss man es auch vollständig machen. Ein Widerspruchsrecht gibt es im WEG nicht, ein Klagerecht durchaus. Das ändert aber nichts an den gesetzlichen Regeln über die Verbindlichkeit von Beschlüssen. Das WEG ist übrigens Bundesrecht.

    Ehrlich? Wer hätte es gedacht...
    Fragt sich nur noch, woraus sich ein Verbot zur Änderung irgendwelcher Regelungen ergeben sollte.

    Wie um alles in der Welt kommt man von der Erkenntnis, dass Beschlüsse verbindlich sind, zu der Behauptung, dass sich irgendjemand dann doch nicht daran halten müsste.
     
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