hypothekarschulden beim Abkauf

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Hypore, 28.06.2012.

  1. Hypore

    Hypore Gast

    Hi,

    Ich vermiete mit meiner Schwester je zur Hälfte eine Wohnung.
    Da dem Haus aber grosse Sanierungen bevorsteht, empfiehlt die Liegenschaftsverwaltung mir und meiner Schwester das Haus zu verkaufen. Da meine Schwester das Haus verkaufen will, frage ich mich jetzt folgendes:

    Wenn ich den Anteil meiner Schwester abkaufen würde, müsste ich dann auch ihre Hälfte der Hypothekarschulden auf mich nehmen?

    Wenn ja, würde es mich nebenbei auch interessieren wie es aussehen würde wenn jemand anderes das Haus abkaufen würde.

    Ich bedanke mich für jede Aufklärung
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 29.06.2012
    Tobias F

    Tobias F Erfahrener Benutzer

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    Hm, ihr vermietet gemeinsam eine WOHNUNG.....Deine Schwester will das HAUS verkaufen.......was von Deiner Schwester willst du kaufen? Die halbe WOHNUNG oder das HAUS, oder was überhaupt?


    Wem gehört denn was und wer will was verkaufen?
     
  4. #3 helaba, 29.06.2012
    Zuletzt bearbeitet: 29.06.2012
    helaba

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    Steht doch da: dem TE gehört der Hälfteanteil an einer Eigentumswohnung. Diesen möchte er u.U. seiner Schwester abkaufen.

    Wenn ein Dritter das Objekt kauft wird in der Regel der lastenfreie Übergang geschuldet, d.h. die Grundschulden werden gelöscht und die etwaig noch vorhandenen Darlehen werden aus dem Kaufpreis getilgt.
     
  5. Hypore

    Hypore Gast

    Hi,

    Ganz genau handelt es sich um ein Einfamillienhaus das ich mit meiner Schwester jeh zu der Hälfte teile.
    So wie ich es jetzt verstanden habe, bleiben die Schulden beim Verkäufer, die der Bank geschuldet werden.

    Danke für die Hilfe.
     
  6. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Kann man so pauschal nicht sagen. Wie verhält es sich denn in Eurem Fall? Wer ist denn Darlehensnehmer ?
     
  7. Hypore

    Hypore Gast

    Darlehensnehmer sind wir beide.
    Wir haben zusammen das Haus geerbt und haben demzufolge beide das gleiche Vermögen und auch die gleichen Schulden. (halb/halb)
     
  8. helaba

    helaba Erfahrener Benutzer

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    Dann wird Deine Schwester aus Haftungsgründen wohl aus dem Darlehensvertrag aussteigen wollen, d.h. Du müsstest das Darlehen auf Deinen alleinigen Namen umschreiben lassen.
     
  9. #8 frenchberlin2, 02.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 02.07.2012
    frenchberlin2

    frenchberlin2 Benutzer

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    Ganz ehrlich, wir kennen weder das Grundbuchblatt noch die TE, eine Stunde Beratung beim Notar: 80-250€. Besser als jedes Forum.
    Wenn Ihr in Aussicht stellt, den Verkauf bei ihm abzuwickeln, macht er die Beratung vielleicht sogar gratis. Der Notar wird immer darauf achten, dass Du nicht benachteiligt wirst.

    Meine Mini-Antwort um mal einen Perspektivenwechsel vorzuschlagen:
    Ein belastetes Objekt zu verkaufen, ist völlig normal.
    Ein belastetes Haus zur Hälte, wenn es denn vernünftig aufgeteilt ist, auch.
    Sauber aufgeteilte Immobilien (d.h. in unterschiedliche Wohnungen ) können seperat verkauft werden.
    50% Anteile hingegen werden auf dem externen Wohnungsmarkt kaum eine Chance haben, weswegen man das Haus aufteilen müsste in zwei Einheiten, wenn man es extern verkaufen wollte.

    Kurz, hättet Ihr jede Einzeln eine Hypothek auf unterschiedlichen Wohnungen in dem "Einfamilien"haus (Was dann ein Mehrfamilienhaus wäre, aber egal.) oder hättet Ihr mehrere Wohnungen und nur eine Hypothek, wäre alles einfacher.

    Selbst wenn es bautechnisch mit dem Sanierungsmaßnahmen nun möglich wäre, das Haus aufzuteilen in unterschiedliche Wohnungen, wenn der Mieter ausziehen würde, die Miete durch die Sanierungen erhöht werden könnte :
    Man kann nicht das Haus nachträglich in unterschiedliche TE aufteilen, wenn es hypotheklich belastet ist. Das hättet Ihr in dem Fall vorher tun müssen, vor dem Erwerb und der Belastung.

    Ich gehe davon aus: Ihr habt wahrscheinlich jede 50% 50% von einem Haus gekauft, was eine Einheit ist und eine Hpothek genommen. So klang's bisher.

    Dann müßtest Du Dich bereit erklären, und hier ist der Clou, weswegen ich als KÄUERIN von der Schwester selbst den Notar beauftragen würde und mich auch innerhalb der Familie nicht auf den von der Schwester vorgelegten Vertrag verlassen würde, bereit erklären, die Dahrlehnskosten zu übernehmen. Und für einen gewieften Notar ist es durchaus möglich, das in einer Art im Kauvertrag zu formuliern, dass Du es als Laie gar nicht merkst. Da wird dann schnell vorgelesen und alle unterschreiben glücklich. Ich kenne leute, die in Zwangsversteigerungen nicht verstanden haben, dass noch eine Hypothek auf dem Objekt war, weil sie nicht in alle Abteilungen des Grundbuchblatts geschaut haben. Und ich kenne Notare, die ihre Zulassung verlohren haben, weil sie einseitig beraten haben.

    Ob die Bank das mitmacht, steht auf einem anderen Blatt.
    Deine Schwester wird wissen, wieviel Vorfälligkeitsentschädigung sie zahlen müßte, wenn der Kredit nun zu 100% aufgelöst werden würde. Du bist zwar keine Bank, der Zinsen entgehen aber ich würde diese trotzdem zu 50% fordern von ihrem Verkaufspreis. Man weiß nicht, ob Du nicht auch eines Tages verkaufen musst z.B, weil sie jetzt vekrauft an Dich.

    Es kann sein, dass die Bank zur fiesen Sorte gehört und das Risiko anders kalkulieren will, weil es nur noch einen Kreditnehmer gibt. Das sollte man VOR dem Notartermin klären. Eventuell müßtest Du Deine Hälfte auch verkaufen, weil die Bank Dir alleine das Haus gar nicht weiter finanzieren will.

    Und so kann auch sein, dass auch für Deinen Teil ein neuer Kredit verhandelt werden muss. Je nach damaligen Zinskonditionen ist das nicht unbedingt das Schlechteste. Wenn er schlechter wäre, wird der Notar Deine Schwester zwingen, Dich für die höhren Zinsen zu entschädigen.

    Es entsteht ein Mischverhältnis zwischen größeren Risiko bei nur einem Kreditnehmer, gleichbleibender Kreditsumme /oder höher - je nachdem ob der verkaufserlös überhaupt ausreichen wird, um die Hypothek zu tilgen, vielleicht ist Deine schwester auch eine ganz Schlaue :84: Aber du hast Einblick in die Hypothekenzahlungen Deiner Schwester, sie kann diese auch für Ihren Teil nachweisen, Ihr überweist gemeinsam - Du wirst nicht reinfallen wie mancher Erbe, der ein schuldhaftes Haus übernimmt, ohne vorher zu fragen, mit wieviel es belastet ist :-)

    Nicht ausser Acht solltest Du auch den Wertverlust lassen wenn das Einfamilienhaus aufgeteilt werden würde in zwei Hälften beim Verkauf an einen Externen Kunden - was hoffentlich hypothetisch bleibt. Oh.. oh ...sage ich da nur.


    Wenn Du schlau wärest bei einem Verkauf an einen Externen, könnte der Verkaufspreis auch beide Teile bezahlen. Klingt paradox und wie ein Geschenk, ist aber der Preis ihrer Freiheit.
    Sie wird in ihren Verkaufspreis auch die Wertsteigerung einrechnen.. die sie heute mitnehmen will, während es zu einem Wertverfall Deines Anteils käme, würde das Haus grundbuchlich aufgeteilt wegen einem externen Kunden, mit dem man nicht 50% 50% machen will (weil man keinen gemeinsamen Kredit beantragen will z.B)

    Dass auch Du einen Teil Deiner Schulden erlassen kannst. ist der Preis des Verlassens des moralichen Engagements ! :)

    -Wertverlust, wenn aufgeteiltes Einfamilienhaus.. mhhmhh mhh
    -Zinsen: vielleicht nicht so gut wie vorher
    -Zwangsversteigerungsrisiko: kauft ein Fremder, kann er jederzeit einen Antrag auf Auflösung der Gemeinschaft stellen um noch einmal weiterzuverkaufen in einer Zwangsversteierung. (Das könnte Deine Schwester nun übrigens auch tun um Dich zum Verkauf zu zwingen, aber vielleicht ist sie nett und macht das nicht. Nur behalte es bei Verhandlungen mit ihr im Hinterkop. Ihr solltet Euch wirklich einigen.)
    -Achte auch auf das Mehrheitsverhältnis: wieviel Stimmen bekommt der neue Eigentümer? Weitere Unsicherheit, die man finanziell entschädigen müsste ..
    -Sie verlässt Dich aus einem Engagement, auf das Du gebaut hattest.
    -Du trägst im Falle eines Kaufs ein höhres Mietsausfallrisiko alleine ...

    Vergiss auch nicht, dass sie anwaltlich argumentieren könnte, dass Du Ihr Wertverlust bescherst, weil Ihr nicht zusammen verkaufen wollt.
    Sie hätte vielleicht ihren Teil besser verkaufen können, wenn Du mit verkaufen würdest .. ?

    Ich kenne Eure Beziehung nicht - aber solche Gemeinschaften und ihre Aulösung bergen bei Uneinigkeit einiges Konfliktpotential. Und nein, wenn ich eine schwester hätte, würde ich vieles nicht so machen wollen - aber der Notar wird Deiner Schwester und Dir einige Tricks und verhandlungsmöglichkeiten aufzeigen, die den Verkauf schnell zu einem Alptraum werden lassen können. Jetzt bist du vorbereitet.
     
  10. #9 immodream, 02.07.2012
    immodream

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    Hallo,
    wenn du dich mit deiner Schwester über den Kaufpreis für ihren Anteil geeinigt hast, mußt du mit deiner Schwester noch abklären, ob der von dir an sie gezahlte Kaufpreis zur Tilgung der Hypothek genutzt werden soll ( das wäre eigentlich im Sinne deiner Schwester logisch ).
    Der Notar würde dann im Kaufvertrag festhalten, das die Umschreibung des Anteils deiner Schwester auf deinen Namen erst vorgenommen wird, wenn du den Hypothekenanteil deiner Schwester bei der Bank bezahlt hast.
    Das ist genau der Vorgang, wie er auch beim Kauf/Verkauf unter fremden Personen abläuft.
    Grüße
    Immodream
     
  11. #10 frenchberlin2, 03.07.2012
    frenchberlin2

    frenchberlin2 Benutzer

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    Schau oben: sie muss sich im Kaufvertrag bereit erklären, die volle Hypothek zu übernehmen. Ob das die Bank mitmacht und sie solvent genug ist dafür, steht auf einem ganzen anderen Blatt.
    Deswegen muss man dem Notar schon vertrauen und einen Notar haben, den die Käuferin beauftragt hat. Ich insistiere: Es ist nicht eben banal oder trivial, wie mit dieser Übernahmeerklärung der Hypothek dann die 50% den Eigentümer wechseln und der Kaufpreis bezahlt wird.
    Es gibt mehr als eine Familie, die in Deutschland genau deswegen zerstritten ist - und bei denen zwar der Kaupreis der 50% bezahlt wurde, aber die Hypothek nicht entfernt wurde.
    Und wenn die Fragestellerin hier genau damit ein Problem hat, dann können wir jetzt nur warten, ob sie uns mitteilt, dass sie selbst den Notar beauftragt, sich genau hat erklären lassen, wie der Notar es gedenkt zu machen - denn auch hier gibt's wieder mehrere Möglichkeiten. Aber über die Übernahmeerklärung der Hpothek wird sie nicht drumherum kommen, ganz egal, ob dann im Zug-um-Zug brav alles für beide Seiten eingehalten wird und alles in der richtigen Reinfolge abgewickelt wird.
     
  12. Hypore

    Hypore Gast

    Danke, danke für diese ausführlichen Informationen.
    Jetzt bin ich mehr, als ausreichend Informiert.

    Bis ich das alles sorgfälltig durchstudiert habe, wird es ein weilchen dauern.
     
  13. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    da ich mit dem Begriff "Hypothekarschulden" so bisher nicht kannte,
    habe ich den gerade mal gegooglet.
    Und siehe da es kommen sehr viele Treffer auf .ch Seiten!

    Frage an Hypore:
    Könnte es sein, dass dein Fall unter Schweizer Recht fällt?


    VG Syker
     
  14. Hypore

    Hypore Gast

    Ja

    Ich lebe in der Schweiz und es handelt sich nach dem schweizerische Gesetz.
     
Thema: hypothekarschulden beim Abkauf
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