ich habe seit 2007 keine Mieterhoehung gemacht

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von prinzregent, 24.12.2013.

  1. #1 prinzregent, 24.12.2013
    prinzregent

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    Im Jahre 2007 habe ich ein freistehendes Zweifamilienhaus als Ganzes an einen Mieter vermietet. Normaler Mietvertrag, aber ich habe vergessen die qm einzutragen.

    Der Mieter ist zuverlaessig, es gibt absolut keinen Grund zur Klage. Er zahlt die Miete superpuenktlich und hat nie Stress gemacht. Das ist auch der Grund, warum ich seine Miete nie angefasst habe. Aber jetzt, nach 6 Jahren, dachte ich an eine Anpassung. 3,5 % will ich gern mehr haben. -

    Im Internet habe ich gesehen, andere Objekte sind inzwischen viel teurer geworden. Der Preisunterschied betraegt bei Neuvermietung mindestens 200 Euro.

    Neu hat dieser Mieter in meinem Haus ein Gewerbe angemeldet. Er ist aber nicht bereit, mir Auskunft zu erteilen, was er da treibt. Is mir ehrlich gesagt auch total egal, aber mich macht diese Geheimniskraemerei misstrauisch.

    Auch lebt er mit einer Lebenspartnerin zusammen. Mit Kind. Aber er will mir den Namen der Frau einfach nicht nennen. Was soll das nu wieder ?

    Wie gehe ich am besten vor ? Ich dachte ich rede mal mit dem Mieter, bei dem Wort " Mieterhoehung " tauchte er ab. Seit dem ist Funkstille.
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 24.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 24.12.2013
    BHShuber

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    Hallo Prinzregent,

    hier mal kurz was zum Gewerbebetrieb deines Mieters:

    Mit seiner Entscheidung hat das Gericht seine bisherige Rechtsprechung zur gewerblichen Nutzung von Mietwohnungen bestätigt. In der Entscheidung vom 14.07.2009 (VIII ZR 165/08 - MietPrax-AK § 543 BGB Nr.15 = WuM 2009, 517) hat der BGH festgehalten, dass zum vertragsmäßigen Gebrauch des Wohnraummieters auch die Ausübung beruflicher Tätigkeit gehört, wenn sie nach außen nicht in Erscheinung tritt. Dazu gehören zum Beispiel der Telearbeitsplatz, die Vorbereitungstätigkeit eines Lehrers, die Aktenbearbeitung eines Rechtsanwaltes oder auch der Empfang und die Bewirtung von Geschäftsfreunden. Treten die geschäftlichen Aktivitäten jedoch nach außen in Erscheinung, liegt eine erweiterte Nutzung der Mietsache vor, die den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitet. Eine solche Vertragsüberschreitung hat der BGH in seiner Entscheidung vom 10.04.2013 (VIII ZR 213/12 - MietPrax-AK § 563 BGB Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus = WuM 2013, 349) gesehen, wenn der Mieter an mehreren Tagen in der Woche 10 bis 12 Schülern Gitarrenunterricht erteilt. Dann liegt eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, die der Vermieter nicht dulden muss.

    Quelle: juris - Das Rechtsportal...


    Allerdings durch dein billigendes Dulden des Umstandes kann sich für dich die Rechtslage zu deinen Ungunsten ändern!

    Zur Mieterhöhung:

    Die fünf Vorrausetzungen im Mietrecht für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen:

    Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht der Form, und enthält es nicht alle im Gesetz ( § 558 a BGB ) vorgeschriebenen Elemente, ist es unwirksam. Im Falle eines Rechtstreites prüft das Gericht keinerlei Fragen zur Miethöhe, wenn bereits das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.

    (1) Nur eine Mieterhöhungsverlangen in >>>>Textform mit einer Begründung genügt
    den Anforderungen, mündliche Erklärungen reichen nicht.
    §§ 558 Abs 1 , 558 a Abs. 1 BGB.

    (2) Eine Mieterhöhung darf im Mietvertrag nicht ausgeschlossen sein ( § 557 BGB).

    (3) Die Jahresfrist muß eingehalten sein (§ 558 Abs 1 BGB) .

    (4) Die Kappungsgrenze muss beachtet und eingehalten sein. Details dazu siehe >>>>Kappungsgrenze § 558 Abs 3 BGB.

    (5) Die Vergleichsmiete darf bei Mieterhöhung nicht überschritten sein § 558 Abs 2 BGB.

    Zu (1) : die Anforderung an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens.


    Ich hoffe das hilft dir ein wenig weiter.

    Um zu wissen was in deinem vermieteten Eigentum so los ist und um dir einen Überblick zu verschaffen ob dein Mieter in angemessenem Rahmen dein Eigentum pfleglich behandelt, steht dir alle 1-2 Jahre nach vorhergehender Ankündigung ein Besichtigung-bzw. Besuchrecht zu, bei der Gelegenheit kann man gleich mal sich einen Überblick verschaffen, wer sich da alles so tummelt in der Mietsache. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse zu wissen, wer und wieviele sein Eigentum nutzen!

    Guckst du hier:

    Allgemeine Besichtigung - ohne konkreten Grund - In Abständen von 1 bis 2 Jahren zulässig. Viele Urteile dazu z.B. LG Berlin WM 1980, 185 )

    Zur Abwehr von Gefahren. Beispiele: Rauch kommt aus der Wohnung, Wasser tropft durch Decke usw. LG Mannheim WM 1974, 188; LG Bremen BIGBW 1964, 150

    Zur Feststellung des Zustandes der Mietsache - Feststellung der Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten LG Stuttgart ZMR 1985, 273, AG Ibbenbüren, Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97

    Zur Überprüfung der vom Mieter behaupteten Mängel. AG Köln WM 1986, 86
    Zur Prüfung auf Erteilung einer Abgeschlossenheits-bescheinigung LG Hamburg WM 1994, 425

    Begründeter Verdacht einer vertragswidrigen Gebrauches AG Ibbenbüren, Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97

    Begründeter Verdacht der Vernachlässigung der >>> Fürsorgepflichten durch den Mieter AG Ibbenbüren, Urteil vom 1. September 1998, Az: 13 C 77/97

    Zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsbeendigung AG Köln WM 1980, 85

    Zum Ablesen von Messeinrichtungen LG Köln WM 1985, 296, LG Hamburg DWW 1987, 164
    Begutachtung durch Sachverständige bei Mieterhöhung AG Rosenheim WM 1982, 83

    Bei Verkauf oder Neuvermietung AG Freiburg WM 1983, 112 (siehe auch Schadensersatzpflicht oben)


    Quelle: www.mietrechtslexikon.de


    Fröhliche Weihnacht und guten Rutsch ins neue Jahr

    BHShuber
     
  4. #3 Pharao, 24.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.12.2013
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    Hi Prinzregent,

    Gutmüdigkeit wird gelegentlich auch schamlos ausgenützt !

    Natürlich schreibt dir der Mietvertrag und die Gesetzeslage vor, wann und wieviel du eine Mieterhöhung machen könntest, aber letztlich steht es dir frei, davon gebrauch zu machen oder es zu lassen.

    Genau deswegen sollte man gelegentlich auch mal die Miete erhöhen, ansonsten hat man eben später das nachsehen, gerade wenn der Mieter noch vor hat länger bei dir wohnen zu bleiben. Denn wieviel du die Miete max. erhöhen kannst, schreibt dir ja das Gesetz vor.

    Sorry, aber das sollte dir nicht egal sein !

    Der Mieter hat die Wohnung nur für Wohnzwecke angemietet und nicht für gewerbliche Tätigkeiten ! Für gewerbliche Räume kann man u.a. ganz andere Mieten verlangen, muss/kann das ggf. bei der Steuer anders geltend machen, die Wohnung wird ggf. mehr abgenutzt, ect. Natürlich kommt es hier etwas darauf an, was für eine Gewerbe der Mieter hier betreibt und ggf. auch in welchem Umfang.

    Wenn du hier also garnix machst, obwohl du davon (nachweislich) Kenntnis hattest, könnte es passieren das irgendwann der Mieter damit ankommt, es lag eine stillschweigende Zustimmung deinerseits vor.

    Klar, solange es keinen Ärger gibt & die Miete pünktlich bezahlt wird, kann einem das egal sein, wenn einem nur das wichtig ist. Aber was wenn`s mal in der Zukunft ärger gibt ? Ist einem das dann immer noch so egal ?

    Solange er keinen Namen nennt, kann man m.E. hier von einer unerlaubten Untervermietung ausgehen.

    Natürlich kannst du letztlich das nicht unterbinden, denn den Lebenspartner darf man i.d.R. immer aufnehmen bzw dazu muss der Vermieter i.d.R. die Zustimmung geben. Allerdings benötigst du dazu durchaus den Namen, das Geburtsdatum und den Beruf ! Denn ablehnen könntest du den Lebenspartner zB wenn was in seiner Person liegt. Ist zwar sehr unwarscheinlich, aber das geht nur, wenn du die Möglichkeit hast die Person zu überprüfen bzw deren Namen kennst. Ein anderer Grund zum Ablehnen wären u.a. Überbelegung der Wohnung, aber auch das schliesse ich mal aus, bei einem Zweifamilienhaus.

    Ich will zwar niemanden was unterstellen, aber gerade bei dieser Geheimniskrämerei deines Mieters: ein Zweifamilienhaus würde sich für den Mieter super anbieten zum Untervermieten, also nix Lebenspartner. Das ist aber jetzt eine reine Vermutung meinerseits !!! Dem könnte man aber als Vermieter durchaus mal nachgehen, indem man die Mietsache mal besichtigt mit einem vorgeschobenden Besichtigungsgrund ..... :91:

    Ok, du willst 3,5%, aber was sagt das Gesetz ? Also was könntest du max verlangen an Erhöhung ?

    Denn jetzt kommen wir wieder zu "Gutmüdigkeit wird gelegentlich ausgenutzt", denn wirklich korporativ ist dein Mieter ja nicht, wenn`s um Infos zum Gewerbe oder um den Lebenspartner geht ....
     
  5. Pitty

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    Auskunft über das Gewerbe bekommst Du gebührenpflichtig beim Gewerbeamt.
     
  6. #5 prinzregent, 25.12.2013
    prinzregent

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    @ Pitty , @ Pharao , @ BHShuber,

    Vielen Dank fuer die hilfreichen Antworten !


    So langsam merke ich, dass mein netter Mieter gar nicht kooperativ ist.

    Jetzt muss ich mich an das Gewerbeamt wenden ( Gebuehren ) :sauer016: und muss mich ans Einwohnermeldeamt wenden ( wieder Gebuehren ) und dann auch noch wen vorbeischicken ( das kostet wieder :20: )

    Da ich Hampelmann die qm im Mietvertrag vergessen habe, werde ich die mal korrekt ermitteln.

    Einen Mietspiegel hat diese Gemeinde auch 2013 noch nicht. :127: Aber nebenan ist Berlin, nehm ich den.

    Da wird die Mieterhoehung mit blos 3,5 % wohl nichts werden, jetzt werde ich alle gesetzlichen Moeglichkeiten ausreizen.

    Jetzt wird das eine groessere Erhoehung werden ( muessen ) .

    :unsicher026:
     
  7. #6 Pharao, 25.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 25.12.2013
    Pharao

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    Hi Prinzregent,

    ich bin weiterhin der Meinung, das der Mieter verpflichtet ist dir mitzuteilen (also muss), um was für ein Gewerbe es sich handelt, da er NUR Wohnraum angemietet hat und KEINE Gewerberäume !

    Sollte hier eine unerlaubte gewerbliche Nutzung vorliegen, kannst du den Mieter schriftlich auffordern, ggf. unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses, seine gewerbliche Nutzung zu unterlassen. In den meisten MV steht sowas wie "dass eine gewerbliche Nutzung der Zustimmung des Vermieters bedarf".

    Da du hier ja nix über m2 abrechnest, ist es doch letztlich egal wieviele m2 er hat. Aber das könnte ein guter vorgeschobener Grund sein, warum du mal eine Wohnungsbesichtigung machen willst beim Mieter. Dann siehst du ggf. auch, ob er unerlaubt Untervermietet bzw ob`s dafür anzeichen gibt, denn zum vermessen musst du in jeden Raum. Achja, und weil das alleine immer so langweilig öhm schwer ist, nimmt man gleich mal einen Zeugen öhm Helfer mit .... :91:
     
  8. Pitty

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    In welchem Dorf /Gemeinde liegt denn Dein Haus in Brandenburg?
     
  9. #8 Kitzblitz, 26.12.2013
    Kitzblitz

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    Beachte bitte unbedingt, dass du bei Anwendung des Mietspiegels einer anderen Stadt in deinem Mieterhöhungsverlangen die Vergleichbarkeit der beiden Wohnorte ausführlich und nachvollziehbar darlegen musst.

    Für einen Nachbarort von Berlin dürfte das schwer fallen, da allein schon die Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs nicht gegeben ist. Die sonstige Infrastruktur der Wohnlage wird wahrscheinlich auch nicht so recht passen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  10. Pitty

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    Umgebung von Berlin mit Berlin zu vergleichen geht glaube ich nicht. Da wirst Du vor jedem Richter hinten runter fallen.
     
  11. #10 prinzregent, 29.12.2013
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    :smile020: es sind ja nur ein paar hundert Meter nach Berlin.

    Aber ich denke auch, ein Richter wird das anderes sehen und sagen Berlin ist ungleich Brandenburg.

    Das haben die sich ja fein ausgedacht, kein Mietspiegel und wie krieg ich die Miete hoch ..:erschreckt004:

    Es gibt Angebote im Internet mit Preisangaben und Lagebeschreibung. Alle massiv teurer. Darf ich diese als Begruendung angeben ?

    Ansonsten bleibt mir nur ein Radikalloesung: selbst ins Haus einziehen mit Kuendigung auf Eigenbedarf oder alles bei der alten Miete belassen.
     
  12. #11 Pharao, 29.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.12.2013
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    Öhm ? Hi erstmal,

    also ganz so leicht ist das nicht, da es sich hierbei ja auch noch um ein 2 Familienhaus handelt. Hier müsstest du m.E. erstmal dein berechtigtes Interesse begründen, warum du ggf. das ganze Haus benötigst bzw. warum du ggf. überhaupt dort hinziehen musst, ect.

    Denn einfach nur "Eigenbedarf" zu sagen und alles hat sich erledigt, das dürfte der seltenste Fall sein, gerade wenn die Miete für den Mieter recht günstig ist.

    Das ist wohl die schlechteste Lösung für DICH, gerade wenn der Mieter noch vor hat weitere Jahrzehnte bei dir wohnen zu bleiben. Denn wenn dir dann nach 30 Jahren einfällt doch mal eine Mieterhöhung zu machen, dann schreibt dir ja wiederum das Gesetz vor, wieviel max möglich ist. Deswegen gibt es auch heut zu Tage noch Mietverträge in Top-Lagen mit ca 3€/m2.

    Wenn ich das richtig verstanden hab aus dem anderen Thread (Post#7), dann geht das nicht, weil das ein Angebot ist und nicht das tatsächliche widerspiegelt (also jetzt Laienhaft ausgedrückt).


    Nachtrag:
    Eine weitere Möglichkeit wäre dem Mieter zum Beispiel anzubieten, dass du zB die nächsten 3 Jahre (oder mach 5 Jahre draus) auf eine mögliche Mieterhöhung verzichtest, wenn im gegenseitigen Einverständnis der laufende Mietvertrag auf Indexmiete umgestellt wird. Das hätte für dich dann den Vorteil, du benötigst keine Vergleichsmieten mehr. Also nur mal so als Vorschlag, bevor man ganz auf Mieterhöhungen verzichtet wegen der Arbeit des Nachweisens bei Vergleichsmieten ;)
     
  13. #12 Papabär, 30.12.2013
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    Der Frage schließe ich mich mal an.
     
  14. Pitty

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    Eichwalde.:zwinkernd003:
     
  15. #14 prinzregent, 01.01.2014
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    ... da ich selbst zwei schulpflichtige Kinder habe, bin ich der Meinung, dass ich sehr wohl Eigenbedarf anmelden kann.

    Aber das wird dann ein Richter entscheiden.

    Ein Mieter (!) wohnt im Haus, meldet nach 5 Jahren ein Gewerbe an, gibt keinerlei Auskunft, taucht ab wegen billiger Miete, und ich hab kein Eigenbedarf ? ?

    Die " neue Mieterin " steht nicht im Mietvertrag drin und scheint einen Untermietvertrag zu haben.

    Eigenbedarf ist der einfache Weg einen Mieter zu entfernen. Der Eigentuemer kann wohnen wo es ihm passt, ein Mieter nie.

    Deswegen mal mein Rat an KLEINE Hausbesitzer. Eigenbedarf plus Fachanwalt.

    Wie das geht steht ja im Gesetz genau drin. Da hilft auch kein Mieterschutzbund, denn die wollen nur das Beste des Mieters, seinen Mitgliedsbeitrag und den bitte lebenslang.
     
  16. #15 Pharao, 01.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2014
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    Sorry Prinzregent,

    aber so leicht ist das m.E. nicht mit Eigenbedarf !
    Mal abgesehen davon, "anmelden" kannst du was du lustig bist, genauso kannst du deine Meinung dazu haben, aber ob du damit durchkommst, das steht auf einem ganz anderen Blattpapier :erschreckt003:

    Der "reine Wunsch" seine eigene Immobilie zu bewohnen, rechtfertigt das genauso wenig wie die alleinige Tatsache, das du 2 Schulkinder, eine Ehefrau und 5 Goldfische hast. Du musst das ganze schon etwas ausführlicher Begründen mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen (Und nein, vor uns musst du das jetzt nicht näher Begründen, aber m.E. durchaus im Kündigungsschreiben. Mögliche Gründe können evtl. sein, wenn`s um die Gesundheit geht, wegen Platzmangel, Familienzuwachs, berufliche Gründe, usw.).

    Was ich persönlich als Problem sehe, das es sich hier nicht um ein Einfamilienhaus handelt, sondern du willst das komplette Zweifamilienhaus haben. In wie weit das ggf. ein "überhöhten Bedarf" darstellt, das kann ich als Laie aber nicht beurteilen.

    Natürlich hängt das letztlich immer auch davon ab, wie sich der Mieter verhält wenn er die Kündigung in der Hand hat, aber ggf. wird das Gericht auch gucken, wer Schutzbedürftiger ist, ect. Mal abgesehen davon, das bis was vor Gericht landet, auch etwas Zeit ins Land gehen kann ...

    Abraten würde ich dir aber von einem "vorgeschobenen Eigenbedarf", denn das kann ziemlich in die Hose gehen, gerade weil du dich u.a. dann Schadensersatzpflichtig machst, ggf. sogar der Straftatbestand Betrug erfüllt seinen kann, ect.

    Das mögen deine persönlichen Gründe sein, warum du den Mieter los haben willst, aber als Eigenbedarf wird das m.E. mit Sicherheit nicht ausreichen, denn das sind keine Gründe warum du jetzt das Haus benötigst. Evtl. mag hier der ein oder andere Kündigungsgrund gegeben sein, aber nicht Eigenbedarf.

    Mal abgesehen davon, das "scheint" keine Tatsache darstellt, sondern lediglich eine Vermutung ist. Vermutungen nützen dir aber i.d.R. nix.

    Sorry, aber das finde ich einen ziemlich schlechten Rat, gerade weil das eher hier rüberkommt wie "Wundermittel Eigenbedarf mit 100%iger Erfolgsquote". Und dem ist mit Sicherheit nicht, gerade wenn man den Eigenbedarf hier nur vorschiebt als vermeintlich "leichten" Kündigungsgrund oder wenn eben der Mieter schutzbedürftiger ist, usw.

    Wahrscheinlich sagen das alle Mieter auch über Vermietervereine ..... :91:

    Nee jetzt mal im ernst, auch bei Mietervereinen (natürlich auch bei Vermietervereinen) gibt es Anwälte die durchaus sich auch mal auskennen können in ihrem erlernten Beruf. Aber wie heißt es so schön "Vor Gericht und auf hoher See ..... " :?
     
  17. #16 prinzregent, 01.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2014
    prinzregent

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    "@Pharao
    Sorry, aber das finde ich einen ziemlich schlechten Rat, gerade weil das eher hier rüberkommt wie "Wundermittel Eigenbedarf mit 100%iger Erfolgsquote". Und dem ist mit Sicherheit nicht, gerade wenn man den Eigenbedarf hier nur vorschiebt als vermeintlich "leichten" Kündigungsgrund oder wenn eben der Mieter schutzbedürftiger ist, usw."

    naja, einziehen muss der Vermieter schon...

    Ansonsten ist das "Wundermittel Eigenbedarf mit 100%iger Erfolgsquote" ein Rohrkrepierer und - in der Tat - ein schlechter Rat.

    Und auf jeden Fall ist ein Fachanwalt zu Rate zu ziehen, ohne geht das auf keinen Fall.

    Aber mein Problem ist , ich konnte alles nur sehr grob und sehr verkuerzt widergeben. Details wuerden das Forum sprengen.

    Und ja , ja, "Vor Gericht und auf hoher See ..... " .... es ist immer am besten das Gericht zu meiden ... aber daran haben weder Mieterschutzbund noch Vermieterverein Interesse, dann verdienen deren Anwaelte ja ... zu wenig ...

    ... ich hab mal einen Prozess gegen einen Mieter gefuehrt, da dachte ich, SEIN Anwalt sei meiner. Irre lustig machmal ... so ein Schriftverkehr ...

    Der Mieter hat den Prozess haushoch verloren ... aber Streithansel haben meist ne Rechtsschutzversicherung, denen ist dann alles egal, Streit, es geht ums streiten, das ist ihr Orgasmus.
     
  18. #17 immodream, 01.01.2014
    immodream

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    Hallo Prinzregent,
    das mit dem Orgasmus ist eine schöne Beschreibung.
    Und wir wissen ja auch, das bei Menschen, die einen Orgasmus erleben, oft der Verstand ausgeschaltet ist.
    Und diesen Zustand muss man als Vermieter ruhig und sachlich vor Gericht ausnutzen.
    Grüße
    Immodream
     
  19. #18 Papabär, 02.01.2014
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    Öhm ... da wär´ ich aber vorsichtig mit Mieterhöhungen (auch wenn 3,5% ja nun wirklich lächerlich sind).

    Irgendwann soll ja die 3. Landebahn endlich mal fertig sein ... und Du kannst es drehen und wenden wie Du willst - Eichwalde liegt genau in der Endanflugschneise.

    Ohne jetzt die konkreten Zahlen zu kennen, wär´ ich erst einmal froh, wenn die Mieter nicht ausziehen und die bisherige Miete weiter artig bezahlen.
     
  20. #19 prinzregent, 02.01.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.01.2014
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    :unsicher005: na dann kann ja wer vom Flughafen einziehen. Der Flughafen ist ein Wirtschafts- und Jobmotor. Die muessen ja auch wo wohnen.

    ich seh das positiv, ein Pilot zieht ein, zahlt mehr Miete und freut sich immer, wenn er ein Flugzeug ueber sich hoert ... he he he :91:

    Unsere Kanzlerin sorgt schon fuer eine positives Bevoelkerungswachstum ...
     
  21. Pharao

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    Öhm ? Wie kommst du darauf, das Piloten so super verdienen, das sie sich somit auch teurere Miete leisten können oder wollen, gerade wenn das ggf. nur der Zweitwohnsitz ist ?
     
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