Ich will nur einen Teil der Wohnung an einen Mieter vermieten

Diskutiere Ich will nur einen Teil der Wohnung an einen Mieter vermieten im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, In der 65 qm-Wohnung mit 2 Zimmer, Küche, Bad und Flur möchte ich ein vom Flur/Diele abgehendes kleineres Zimmer nicht mit vermieten. Die...

  1. #1 Wilhelm1888, 04.11.2018
    Wilhelm1888

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    Hallo, In der 65 qm-Wohnung mit 2 Zimmer, Küche, Bad und Flur möchte ich ein vom Flur/Diele abgehendes kleineres Zimmer nicht mit vermieten. Die Wohnung ist insgesamt 65 qm groß, das kl. Zimmer hat ca.15 qm. Somit verbleiben dem Mieter noch ca. 50 qm vermietet. Ich erlaube dem Mieter jedoch, einiges vom Hausrat da abzustellen. Alle Räume, auch dieses kl. Zimmer, sind vom Wohnungs-Flur aus einzeln über eine Tür zugänglich. Deshalb will ich vereinbaren, dass der Flur von mir oder einem Beauftragten bei direktem Bedarf (vielleicht auch später mal ein weiterer Mieter für das kl. Zimmer) genutzt werden darf, um in das kl. Zimmer zu kommen.

    Der Mieter ist damit einverstanden, wenn ich ihm gestatte, verschiedenen Hausrat von ihm, 1 Kleiderschrank und Bücher etc. im Zimmer abzustellen, solange es leersteht. Ich bin ebenfalls damit einverstanden, und vereinbart wurde, dass die ursprüngliche Miete dennoch beibehalten wird, solange er das Zimmer zumindest zur Unterstellung der Sachen nutzt. Da der Mieter die Wohnung gern auch so mieten will, ist er mit der Regelung einverstanden. Vielleicht überlasse ich ihm künftig auch das jetzt leere Zimmer als Büro und Lagerraum und erlaube ihm einen Abverkauf von gelagerten Sachen, die er über Ebay etc. verkaufen würde, wie er sagte. Für diese Erlaubnis nehme ich dann einen gewissen Mietaufschlag, auch wenn es nicht als Gewerberaum gilt - oder muß das als Gewerberaum in der Wohnung vermietet werden?

    Meine Frage ist nun, ob das mit der Teilvermietung so rechtlich in Ordnung ist, wenn der Mieter einverstanden ist, und ob das Ganze so gemacht werden kann.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Und meine Frage ist, warum du das so machen willst?

    Hintergrund dieser Frage: Auch wenn eine solche Konstruktion nicht direkt gegen mir bekanntes Recht verstößt, gibt es jede Menge allgemeiner Rechtsgrundsätze, die hier verletzt sein könnten. Wenn auf diesem Weg z.B. steuerliche oder sozialrechtliche Bestimmungen umgangen werden sollen, gibt es weitere mögliche Probleme, unter ungünstigen Umständen sogar strafrechtlicher Natur.


    Eines der praktischen Probleme dieser Idee hast du ja schon selbst erkannt. Ich habe erhebliche Zweifel, ob ein solches "Wegerecht" für die Wohnung eines Mieters wirksam vereinbart und auch durchgesetzt werden kann.


    Vorurteile sind eine feine Sache. Warum stelle ich mir gerade einen Einbrecher im SGB-II-Bezug vor? Vielleicht weil ich schon alle möglichen "Nebenerwerbe" von Hartzern gesehen habe und weil die Geschichte immer irgendwie so ähnlich klingt? Ich weiß es nicht. Sehr gerne würde ich mich hier irren, aber das Bauchgefühl ...
     
  4. Berny

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    Hallo Wilhelm1888,
    ich würde jedenfalls die Haftung des VM ausdrücklich ausschliessen und die Mietsache genau beschreiben (Schlüssel...).
     
  5. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Haftung wofür oder wogegen?
     
  6. #5 Sweeney, 05.11.2018
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    Untermietverträge treffen regelmäßig Vereinbarungen über gemeinschaftlich genutzte Räume. Im Grunde unterscheidet sich das vom Threaderöffner vorgetragene Begehren nicht von der typischen WG. Ich würde aus diesem Grund auch keine Vereinbarungen über das kleine Zimmer treffen, dessen Nutzung allein dem Vermieter vorbehalten sein sollte.

    Das größere Problem sehe ich persönlich in der Absprache über die Nutzung des vermeintlich leeren Zimmers. Bislang hat weder der Vermieter noch der zukünftige Mieter auch nur die geringste Vorstellung, wie lange dieses Zimmer für den Mieter nutzbar sein wird. Es ist auch nicht unbedingt ratsam, es als Abstellkammer für den Mieter anzubieten. Wie schnell und zuverlässig würde der Mieter im Zweifelsfall das Zimmer räumen? Gäbe es Diskussionen um die verringerte Nutzbarkeit der Wohnung?

    Einfacher ist es, die Kaltmiete im Zweifelsfall zu erhöhen und dabei einzupreisen, dass Heiz- und Nebenkosten anteilig abgewälzt werden.
     
  7. Andres

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    Da bin ich komplett bei dir. Nur wird sich @Wilhelm1888 auch mit der WG-üblichen Miethöhe zufrieden geben?
     
    GJH27 gefällt das.
  8. #7 Wilhelm1888, 05.11.2018
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    Also, die hier geäußerten Bedenken sind mir weitgehend plausibel. Ich sehe es nun auch so, dass es vielleicht irgendwann zum Streit kommen könnte. Entweder wegen dem Durchgangsrecht oder dem Inventar in einem nicht mit vermieteten Zimmer. Vielleicht mal einem weiteren Mieter das Zimmer zu vermieten, damit eine WG in der Wohnung zu erzeugen, kann neben Sonstigem auch genug Ärger bringen. Ich kenne den jetzigen Mieter ja noch nicht weiter. Seine Schufa ist aber in Ordnung, und seine Angaben über sich sind wohl in Ordnung.

    Ich vermiete dann besser die Wohnung als Ganzes. Als Option für den Mieter habe ich ihm angeboten, dass er das kl. Zimmer zum Lagern und Abverkauf von leichten und nicht gefährlichen Waren (ruhiges Gewerbe), Büro etc. (mit Haftpflichtversicherung) dann gewerblich nutzen kann. Ich habe einen Bekannten befragt, der in seiner vermieteten Wohnung das so geregelt hat. Mein zukünftiger Mieter ist damit einverstanden, er will jetzt den Mietvertrag ohne Zögern machen.

    Das will ich nun auch so machen, und für die Gewerbeerlaubnis nehme ich einen Aufschlag zur normalen Bruttokalt-Miete. Ich dachte an 20 %, oder ist das zu viel? Der Mieter wäre einverstanden. Ich möchte das dann der Einfachheit halber in Form eines Zusatzvertrages zum normalen Mietvertrag fixieren. Wäre auch das in Ordnung? Für Rat und Hinweise bin ich dankbar. Ich kann mir nicht mehr viel Zeit lassen, die Wohnung ist grundsätzlich zugesagt, ich will den Mieter nicht weiter warten lassen.
     
  9. #8 ehrenwertes Haus, 05.11.2018
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    Ich denke du solltest dir anwaltlichen Rat einholen.

    Dein jetztiger Gedanke geht in Richtung eines gemischten Vertrags aus Wohnungs- und Gewerbemietrecht.
    Diese Mischformen haben auch ihre Besonderheiten, die noch zu den gängigen Vertragsvarianten hinzu kommen.

    Grundsätzlich ist sowas natürlich möglich.


    Wer soll nach deinem Gedankengang z.B. die Nutzungsänderung beauftragen, damit diese Wohnung baurechtlich nicht nur als Wohnung, sondern auch gewerblich genutzt werden darf?
    Möchtest du das für den Mieter klären, oder ist der Mieter für die Einholung der Genehmigungen + evt. vom Bauamt geforderten Umbauten verantwortlich?

    Oder möchtest du ohne Zustimmung des Bauamts eine gewerbliche Nutzung erlauben?
    Dann läufst du Gefahr, dass vom Bauamt eine Nutzungsuntersagung als Wohnung und/oder die Gewerbenutzung ausgesprochen wird.
    ... Das klingt nicht nur nach etwas Ärger, sondern richtig teuer und ganz viel Lehrgeld.
     
  10. #9 Wilhelm1888, 05.11.2018
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    Also, es wird nur ein Kleingewerbe sein, Büro und lagern kleiner Kartons. Es ist, das glaube ich zu wissen, kein Grund, eine Nutzungsänderung für Wohnungsteile zu beantragen. Der Mieter darf lediglich mit meiner Zustimmung in seiner Wohnung seinem Kleingewerbe nachgehen. Versicherung ist seine Sache, Steuerlich muss er für das Finanzamt Buch führen, und er kann wahrscheinlich auch eine kleine Fläche steuerlich in seiner normalen Wohnung absetzen und gewisse Anteile seiner Kosten. Das ist gängig und legal.

    Also, eine Nutzungsänderung habe ich nicht vor. Ich habe damit nichts zu tun. in meiner Frage habe ich mich nur darauf bezogen, ob ich den Wohnungsmietvertrag ändern muss, also die Gewerbe-Nutzungserlaubnis und die Mietzuzahlung dafür einfügen muss, oder ob ein separater Vertrag, ein Zusatz zum Miet-Wohnungsvertag ausreicht. Das ist schnell gemacht, und ich muss den Hauptvertrag nicht antasten. Das kann ja immer irgendwie fehlerhaft sein, und der ehemalige Vertrag gilt dann nicht mehr. Was meint ihr dazu?
     
  11. #10 Wilhelm1888, 05.11.2018
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    Hat hier einer noch Lust, meinen letzten Beitrag (auch als Antwort an die letzten Beiträge) zu lesen und darauf einzugehen?
     
  12. GSR600

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    Ähh, es gibt keine Antwortgarantie und wir sind auch nicht daueronline.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 05.11.2018
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  14. Berny

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    Dass Du Dich man nicht täuschst...
     
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