Im Mietvertrag ungültiger Umlagemaßstab vereinbart - was tun?

Diskutiere Im Mietvertrag ungültiger Umlagemaßstab vereinbart - was tun? im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo zusammen! Ich habe die Verwaltung eines Mietobjekts aus dem Familienkreis übernommen (Zweifamilienhaus, früher zur Hälfte selbst bewohnt,...

  1. Sams

    Sams Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Ich habe die Verwaltung eines Mietobjekts aus dem Familienkreis übernommen (Zweifamilienhaus, früher zur Hälfte selbst bewohnt, künftig beide Wohnungen vermietet). Ich bin gerade dabei das ganze abrechnungstechnisch in sicheres Fahrwasser zu überführen, was ziemlich gut aussieht (Wasserzähler sind z.B. aufgrund der kürzlichen Sanierung in nötiger Zahl und mit gültiger Eichung vorhanden, separater Allgemeinstrom [lief bisher über Zwischenzähler auf die selbst bewohnte Wohnung] beantragt) - nur bei den Heizkosten hängt es noch ziemlich.

    Da es ein Altbau (50er Jahre) ist tendiere ich dazu einen Umlagemaßstab von 50:50 zu wählen - die Zentralheizung wurde zwar erst vor ~ 25 Jahren eingebaut und die Wohnungen sind frisch saniert, aber auch wenn die Fenster nicht so alt sind und die oberste Geschossdecke isoliert wurde entspricht die Isolation und Heizanlage nicht dem heutigen Standard.

    Es sind zwei Wärmemengenzähler vorhanden (die zwar schon ewig aus der Eichung raus sind und daher in Kürze ersetzt werden, aber das ist eine andere Baustelle) und die Heizkreise der Wohnungen sind getrennt, eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist also möglich.

    Nun zum Problem: im Mietvertrag (Muster des Bundesjustizministeriums von 1973) steht "(4) die abzurechnenden Kosten werden auf die Mieter wie folgt umgelegt: a) die Kosten der Zentralheizung einschließlich einer mit ihr etwa verbundenen Warmwasserversorgung [ ] nach dem durch Wärmemesser/Heizkostenverteiler ausgewiesenen Verbrauch, jedoch 50%/____%) der Kosten nach dem Verhältnis [ ] der Wohnflächen [ ] der Einzelmieten"
    (Hinweis: Wärmemesser ist unterstrichen, der kursive Part der danach kommt ist durchgestrichen)

    Da liegt natürlich manches im Argen, weil das [x] fehlt, aber ich kann das jetzt leider für das bestehende Mietverhältnis (das erst seit November besteht) nicht mehr ändern, da der Vertrag nicht von mir stammt.

    Es ist also eigentlich gar nichts vereinbart (weil nichts angekreuzt ist), mit Wohlwollen könnte man interpretieren, dass eine Abrechnung zu 100% nach Verbrauch erfolgt, was die Heizkostenverordnung gar nicht zulässt. Was kann ich jetzt tun? Eine Heizkostenabrechnung nach dem Faktor 50:50 erstellen? Wohl eher nicht. Eine Abrechnung zu 100% nach Verbrauch erstellen? Das ist eigentlich auch unzulässig, obwohl vereinbart.

    Ich tendiere dazu eine Heizkostenabrechnung mit der 50:50-Verteilung zu erstellen, die Nachzahlung den Mietern aber zu erlassen, da manches im Argen liegt (z.B. auch die Wärmemengenzähler mit einer Eichung die seit mehr als 15 Jahren abgelaufen ist). Gleichzeitig würde ich dann um Zustimmung bitten, dass künftig in diesem Modus abgerechnet wird? Andererseits möchte ich den Mietern diese Argumente ungern auf die Nase binden, sondern würde das anders begründen (es gab Probleme mit der Heizung, die erst jetzt zufriedenstellend behoben werden konnten). Geht das oder gäbe es eine bessere Vorgehensweise?

    Mir geht es wie gesagt nicht um die 150 Euro Nachzahlung, sondern darum dass das für die Zukunft ordentlich geregelt ist.

    Beste Grüße,
    Johannes
     
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  3. Heizer

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    Egal was in den Mietverträgen über die Heizkostenumlage vereinbart ist, ist alles nichtig.

    Es gilt einzig und allein die Heizkostenverordnung. Daher bedarf es keinerlei Vertragsänderung. Auch bei Neuverträgen braucht man eigentlich über die Heizkosten garnix vereinbaren. Steht der Vollständgkeit meist mit drin, wäre aber nicht nötig.

    Selbst wenn da drin stehen würde, dass keine Heizkosten abgerechnet werden, wäre dies nichtig.
     
  4. Sams

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    Danke für die schnelle Antwort, das ist ja schon mal gut (auch wenn es als Vermieter schlecht ist zugeben zu müssen eine nichtige Vereinbarung im Mietvertrag zu haben, aber das habe wohl nicht ich zu vertreten).

    Das nächste Problem ist dann aber, dass kein Maßstab vereinbart ist. In der Heizkostenverordnung finde ich nur etwas zur Änderung (§6, Abs. 4: "Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach § 7 Absatz 1 Satz 1, §§ 8 und 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern"). Die Mieter wissen letztlich gar nicht, was auf sie zukommt - allerdings kommen sie immerhin bei 50:50 am besten weg, weil sie die obere Wohnung bewohnen (höhere Verluste) und einen etwas höheren Verbrauch haben, da tagsüber jemand da ist.

    Beste Grüße,
    Johannes
     
  5. Heizer

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    Wenn das Haus überwiegend isoliert ist spricht eigentlich nix gegen 30:70
     
  6. Sams

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    Hmm, wie ermittelt man denn diesen Maßstab? Leider habe ich diesbezüglich keine konkreten Anhaltspunkte gefunden :(

    Ich dachte 30:70 wäre eher bei Neubauten üblich, wo ein neuer Brenner zum Einsatz kommt und die Heiz- und Warmwasserleitungen zum Beispiel isoliert in der Wand liegen?

    Das ist hier leider nicht der Fall, daher halte ich die Verluste schon für relativ hoch. Zudem ist es ein freistehendes Objekt, also kein Doppel- oder Reihenhaus...

    vg, Johannes
     
  7. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Die 30% nach Fläche Grundkosten sollen nur die Bereitstellungskosten abdecken. Rohrverluste sollen da nicht berücksichtigt werden. Auch der Brennerwirkungsgrad spielt da keine große Rolle.

    Aber Schornsteinfeger, Wartung, Gaszählergrundgebühr etc. Diese Kosten machen durchschnittlich 30% der gesamten Heizkosten aus. Das kann natürlich im ZFH anders sein als im Hochhaus. Dennoch gilt bei halbwegs isolierter Gebäudehülle 30:70.
     
  8. Berny

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  9. #8 Sams, 20.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 20.02.2012
    Sams

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    Danke für den Hinweis. Ich lese dort:
    ... In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. ...

    Jetzt tue ich mich in diesem Fall schwer die anerkannten Regeln der Technik herauszufinden, aber zumindest ist das Verhältnis 30:70 hier m.E. nicht fest vorgeschrieben, weil die Leitungen der Wärmeverteilung (wie oben geschrieben) nicht isoliert=ungedämmt sind. Das Haus wurde wie gesagt nachträglich mit einer Zentralheizung ausgestattet, d.h. nur die Steigstränge liegen Unterputz, die Verteilung in der Wohnung erfolgt mit in der Sockelleiste liegenden ungedämmten Heizrohren. Oder interpretiere ich das falsch und der zitierte Satz hat gar nichts mit der Verteilung zu tun? Hatte das als Alternative zum vorher genannten 30:70-Schlüssel verstanden.

    Es ist in meinen Augen nicht schlimm, dass die Rohre ungedämmt sind (sonst hätten wir das bei der Sanierung geändert), da sie ja in den beheizten Räumen liegen.

    Durch die Messung mit Wärmemengenzählern im Heizraum (was teuer ist, aber im Moment gibt es wichtigere Baustellen als jemanden zu finden, der günstig HKVs installiert - zumal ich den Austausch der vorhandenen Wärmemengenzähler als Eich(tausch)kosten umlegen kann) werden diese "Verluste" im Gegensatz zur Messung mit HKVs aber den Wohnungen zugeschlagen. Daher macht die Verteilung nach 70:30 wohl wirklich Sinn. Außerdem kann ich damit offenbar weniger falsch machen als mit anderen Schlüsseln :)

    vg, Johannes
     
  10. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Das, was Du geschrieben hast, ist die Unwahrheit.
     
  11. Heizer

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    Das braucht Dich nicht weiter anzuheben. Das zielt auf die VDI 2077 Rohrwärmeabrechnung ab. Aber da da das Wörtchen "kann" steht, ist es also keine Pflicht so abzurechnen, auch wenn die Vraussetzungen erfüllt wären.
     
  12. Sams

    Sams Neuer Benutzer

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    Okay, vielen Dank für die Erläuterung. Ich habe zwischenzeitlich in meiner Tabelle mit den Faktoren etwas herumgespielt und die Unterschiede sind relativ gering. Daher habe ich mich für 30:70 entschieden, damit bin ich dann wohl auch auf der sicheren Seite.

    Beste Grüße, Johannes
     
Thema: Im Mietvertrag ungültiger Umlagemaßstab vereinbart - was tun?
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