Im Sommer zu warm im Winter zu kalt

Diskutiere Im Sommer zu warm im Winter zu kalt im Heizung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Wie der Titel es vermuten lässt, unser Gewerbemieter (Praxisräume) klagt darüber, dass ihm / es ihm in den Räumlichkeiten - bei den aktuellen...

  1. #1 SunSurfer, 30.07.2018
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    Wie der Titel es vermuten lässt, unser Gewerbemieter (Praxisräume) klagt darüber, dass ihm / es ihm in den Räumlichkeiten - bei den aktuellen Temperaturen zu warm wird und natürlich auch im vergangenen Winter zu kalt gewesen ist.
    Das Gebäude ist aus dem Jahr 1992 nach den damaligen technischen Gegebenheiten gebaut worden und äußerlich keine Beschädigungen auszumachen (Auge). Die Praxis liegt im 4. Stock direkt unter dem Dach mit einer großen Fenstern ohne Außenjalousien, so dass dort den ganzen Tag die Sonne draufscheint.
    Nun vermutet unser Mieter, dass die Isolation über die Jahre schlechter geworden sei und möchte die Miete mindern.
    Problem an der Sache ist, dass im Mietvertrag tatsächlich vereinbart wurde, dass der Vermieter jederzeit eine Raumtemperatur zwischen 20 und 22 Grad gewährleistet.

    Hat jemand ne Idee, was ich tun kann?

    Besten Dank im Voraus.
     
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  3. GSR600

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    Dafür zu sorgen, dass der Mieter die zugesagten Temperaturen bekommt.
    Also eine aussenbeschattung oder Klimaanlage installieren.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 30.07.2018
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    Spontane Antwort: Wenn das so im Vertrag steht ist das auch zu gewährleisten, wie ist das Problem des Vermieters, ob jetzt Außenbeschattung oder Klimaanlage oder oder oder
     
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  5. #4 SunSurfer, 30.07.2018
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    danke schonmal für eure Einschätzungen, was ich auch vermutet hatte. Da wird es wohl günstiger sein, die drohende Mietminderung zu akzeptieren, da der Mieter in 2 Jahren eh in Rente geht - die Investition kommt ja nie mehr rein :D und eine Mieterhöhung scheidet derart aus, dass der Mieter die Mieten bereits im Vorfeld immer weiter runterverhandelt hat.
     
  6. Andres

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    Gefährliche Einstellung. Der Mieter könnte gegen Kostenersatz auch selbst zur Tat schreiten, § 536a Abs. 2 BGB. Das ist zwar in der Praxis eine eher selten gewählte Möglichkeit (die meisten Mieter scheuen das Kostenrisiko), aber einen unzweifelhaft bestehenden Mangel als Vermieter zu ignorieren, ist tendenziell eher weniger geschickt.


    Grundsätzlich könnte man dem ja schon gelassen entgegentreten, denn den Nachweis eines Mangels mit dieser Argumentation möchte ich doch erst einmal sehen, aber ...
    ... das ist natürlich der Knaller. Wie das ohne Klimaanlage ganzjährig zu gewährleisten sein soll, ist mir nicht wirklich klar.
     
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  7. #6 immobiliensammler, 30.07.2018
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    Nur dass der Mieter sich nicht mit einer Mietminderung zufriedengeben muss. Du solltest mal "Ersatzvornahme" googeln, wenn es ganz blöd läuft kauft der Mieter die Klimaanlage und Du bezahlst die bzw. er bezahlt die und zahlt solange keine Miete mehr bis das Geld wieder erstattet ist!

    EDIT: Irgendwie bin ich heute immer Zweiter, erst war @GSR600 schneller und jetzt @Andres
     
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  8. #7 SunSurfer, 30.07.2018
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    ohne immense Kosten wird das nicht einzuhalten sein. Eine Klimaanlage reicht ja nicht aus - das sind 10 Zimmer. Kann ich wohl nur versuchen mich mit dem zu einigen ein paar mobile Geräte anzuschaffen - Stromkosten sind dann zum Glück sein Problem - Wer denkt sich so einen Passus nur aus :D
     
  9. #8 immobiliensammler, 30.07.2018
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    Dem würde ich als Dein Mieter aber widersprechen, warum soll der Mieter die Stromkosten tragen, nur damit Du den Vertrag einhalten kannst?
    Und, in der Tat, wer hat sich diesen Passus denn ausgedacht, hast Du das Objekt mit diesem Passus gekauft oder wer hat den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlossen?
     
  10. #9 SunSurfer, 30.07.2018
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    Allein mit der Anschaffung der Geräte gewährleiste ich, dass er die Temperatur erreichen kann. wenn er die nicht benutzt - nicht mein Problem :P Gleiches gilt ja auch für die Heizung, die Heizkosten trägt er ja auch selber, damit er im Winter nicht friert :D
    Ich habe das Objekt aus Gefälligkeit in die Verwaltung übernommen - da war der Mietvertrag schon Bestandteil.
     
  11. #10 immobiliensammler, 30.07.2018
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    Der Vergleich hinkt wohl, da die Umlage der Heizkosten sicher im Mietvertrag vereinbart ist, ist dort auch die Umlage von Stromkosten für Klimageräte vereinbart?
     
  12. #11 SunSurfer, 30.07.2018
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    naja, ich würde die Klimageräte auf seinen Stromzähler anschließen lassen. Dann ist gewährleistet, dass er die Temperatur erreicht, wenn ermöchte, und halt dafür dann auch die Verbrauchskosten trägt. Die Frage ist, ob man das ganze dem Mieter so schmackhaft machen kann, dass er drauf verzichtet und mit max 2-3 mobilen Geräten einverstanden wäre (Wartezimmer, Empfangstresen).
    Anders wüsste ich jetzt nicht, wie man "günstig" als Eigentümer aus der Nummer rauskommt.

    Da ihm aber auch im Winter in einem Raum zu kalt ist, dies der größte Raum, aber auch der Raum mit den kleinsten Heizkörpern ist, würde ich hier größere Heizkörper mit mehr Leistung bevorzugen. Das ist zumindest nach Rücksprache mit dem Klempner eine scheinbar brauchbare Lösung.
     
  13. #12 SingleBells, 30.07.2018
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    Und diese 20-22°C gelten generell? Oder muss diese Temperatur im Winter durch die Heizung gewährleistet sein?
     
  14. #13 SunSurfer, 31.07.2018
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    leider steht da nichts weiter zu, wann die gelten sollen. Aber das wird wohl ein Argumentationsansatz werden, denn schließlich muss er bei der Anmietung des Dachgeschosses und auch auf Grund der breiten Fensterfront mit erhöhten Temperaturen im Sommer rechnen, so dass sich die Temperatur wohl nur auf die Heizperiode beziehe. Denke das wird wohl ein Fall fürn Anwalt werden, aber mal schauen, was die Eigentümer so dazu sagen. Geld investieren lohnt in dem Fall leider überhaupt nicht.

    PS: Auch aus dem Kontext ist nicht auf Heizperiode zu schließen.
     
  15. #14 Benni.G, 31.07.2018
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    Du denkst jetzt nur an diesen Mietvertrag, der vermutlich nur noch zwei Jahr besteht. Aber was ist denn mit einer möglichen Folgevermietung?
    Ich denke mal jeder gewerbliche Mieter wird etwas mehr Miete zahlen, wenn er seinen Arbeitnehmern eine angenehme Atmosphäre schaffen kann.
    Gibt's an der Hausfassade die Möglichkeit einen Wärmetauscher anzubringen oder diese eventuell auf einen Balkon zu stellen?
    Falls ja würde ich dir zu Festeinbaugeräten raten. Da hast du einfach nicht das Problem mit dem Kondenswasser.

    Geiz ist nicht geil!
     
  16. #15 SunSurfer, 31.07.2018
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    naja, in dem Fall ist geiz leider sehr geil - in Anbetracht der Gesamtumstände. Ist ein Ärztehaus auf dem Land. Da steht schon eine Praxis seit über 3 Jahren leer - will keiner hin in den Ort. Der Arzt ist in 2 Jahren auch weg und bemüht sich seit 3 Jahren auch um einen Nachfolger. Die Patientenzahlen sind zudem rückläufig. Neue KV-Sitze werden dort nicht mehr vergeben. Bei einer Neuvermietung muss man es den Ärzten eh recht machen, den goldenen Teppich auskehren und jeden noch so abstrusen Wunsch erfüllen. Da wäre eine Investition nicht nur denkbar, sondern auch unumgänglich.

    Außen an der Fassade wäre möglich, sinnvoller aber wahrscheinlich oben auf dem Dach. Nur macht es wenig Sinn, da jetzt Geld reinzustecken, was in 2 Jahren def. nicht wieder reinkommt, wenn das Haus dann - so stand heute - in ein Wohnhaus umfunktioniert wird.
     
  17. Nanne

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    Die Gewährleistung auf bestimmte Wärmegrade betrifft ja auch im Winter die Heizung-nehme ich mal an-. Da zahlt der Mieter ganz selbstverständlilch den Energieverbrauch, sprich Öl/Gas etc. Ist das nicht vergleichbar mit den Stromkosten für Kühlung im Sommer?
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 31.07.2018
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    Welche Temperaturen werden denn im Sommer dort erreicht?
    Was im Vetrag steht ist eine Sache für sich, aber wie sieht die Realität aus?

    Nicht klimatisierte Räume, das wird die erfolgreiche Suche für einen Nachfolger für die Praxis in diesem Fall sehr schwer bis unmöglich machen.
    Mich würde es auch abschrecken eine solche Praxis anzumieten und dann im Sommer schließen zu müssen, weil die Raumtemperatur das erfordert.
    Siehe Arbeitsstättenverordnung.

    Speziell bei Ärzten kommt dann noch eine besondere Obhutspflicht für ihre Patienten dazu. Einen Patienten mit Kreislaufproblemen muss er dann evt. weg schicken, um kein erhöhtes Risiko einzugehen als Arzt in die Haftung genommen zu werden.
    Ruffördernd ist es nicht, wenn der 1. Patient in der Praxis wegen Hitze aus den Latschen kippt...

    Im Urteil des OLG Rostock vom 29.12.2000, Aktenzeichen 3 U 83/98 wird auch der Vermieter in die Pflicht genommen, für eine Raumtemperatur innerhalb der Arbeitstsättenverordnung zu sorgen, wenn das mieterseitig nicht möglich ist und Umbauten erfordert.
    Das ist zwar kein BGH-Urteil, ich denke aber schon, dass dies eine Tendenz der Rechtsauffassung wieder gibt. Man weiß ja an Wen und zu welchem Zweck vermietet wurde.
     
  19. #18 immobiliensammler, 31.07.2018
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    Die Heizkosten zahlt er aber nur deshalb, weil in faktisch jedem Mietvertrag die Umlagefähigkeit vereinbart ist. Daher meine Frage, ob es eine Regelung zu den Stromkosten für die Klimageräte gibt. Wie würde deine Argumentation (Mieter trägt ganz selbstverständlich den Energieverbrauch) denn bei einer Inklusivmiete aussehen?

    Meines Erachtens bedeutet die Vereinbarung, dass der Vermieter eine bestimmte Temparatur garantiert nicht zwangsläufig, dass der Mieter die dadurch entstehenden Kosten trägt.
     
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  20. galaxy

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    Der Mieter hat bei einem bestehenden Mangel nicht nur das Recht zur Mietminderung, sondern er kann zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht in drei- bis fünffacher Höhe der Mietminderung geltend machen, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen.
     
  21. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Na, da sind aber gefühlt sehr große Toleranzen drin. Irgendwo gelesen: "Ein Büro ist nicht mehr zum Arbeiten geeignet (laut Gesetzgeber) ab 35 Grad. Der Arbeitnehmer hat allerdings nur dann das Recht, die Arbeit zu verweigern, wenn der Chef keine Gegenmaßnahmen ergreift."
    Bei mir (Bundesbehörde, also faktisch der besagte Gesetzgeber) stellt der Arbeitgeber bei über 30ºC dann kostenfrei Mineralwasser als Gegenmaßnahme zur Verfügung; Hitzefrei gab es noch nie ... . Das sei die rechtliche Situation.

    Zum TE: Bei einer Dachgeschoß-Lage kann ich mir nicht vorstellen, dass die 20-22ºC ernsthaft für die warme Jahreszeit gemeint waren. Aber vielleicht verstand der Vermieter es anders als der Mieter bei der Vertragsunterzeichnung. Dumm gelaufen.
     
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