Immobilie als Kapitalanlage über komplette Fremdfinanzierung

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  1. #1 blackcats, 15.09.2017
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    Hallo, ich möchte eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen und würde gerne eure Meinung zu meiner geplanten Vorgehensweise hören. Als Renditeobjekt plane ich eine relativ neue Wohnung im Raum Frankfurt. Leider ist die jährliche Rendite nicht wirklich optimal und liegt bei etwa 3.3 p.a. Ich will damit aber eine weitere Diversifizierung meines Portfolios erreichen. Ich plane die Wohnung überwiegend über ein Bankdarlehn mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Meine Idee ist: - die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen (idealerweise mit einem steuerfreien Veräußerungsgewinn) - ein Darlehn aufzunehmen, wobei die monatlichen Darlehnsraten in etwa mit der monatlichen Kaltmiete übereinstimmen - durch die hohe Fremdfinanzierng eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu erreichen Somit würde sich die Wohnung in den 10 Jahren teilweise quasi selbst finanzieren. Da die Wohnung wenige Jahre alt sein soll, gehe ich davon aus, dass die Instandhaltungskosten minimal sein werden. Nach den10 Jahren ist die Wohnung nicht komplett abbezahlt, das restliche Darlehn würde ich aber über die Veräußerung der Wohnung zurückzahlen. Auf der anderen Seite hätte ich aber (grob gesprochen) über 10 Jahre die Mieteinnahmen als Gewinn mitgenommen. Gibt es da noch etwas, was ich nicht bedacht habe oder klingt die Vorgehensweise plausibel, um mit wenig Eigenkapital und einem überschaubaren Risiko einen kleinen Gewinn zu generieren?
    Danke.
    Viele Grüße,
     
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  3. #2 Sweeney, 15.09.2017
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    Ich persönlich halte von derartigen Vorhaben nichts.

    Da Immobilienpreise maßgeblich vom Zinsniveau bestimmt werden, spekuliert man hier auf niedrigere oder zumindest gleichbleibende Zinsen in 10 Jahren. Vermeintliche Vorhersagen über die zukünftige Geldpolitik dürften höchst spekulativ sein.
     
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  4. #3 Newbie15, 15.09.2017
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    Zuführung zur Rücklage, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten etc. dann also aus Eigenkapital?

    Das quasi selbst finanzieren scheitert hier bereits, wenn die Miete etwa der Bankrate entspricht. Denn du wirst einen (je nach WEG nicht unerheblichen) Anteil am Hausgeld nicht umlegen können. Dazu kommt dann noch, was im Mietvertrag evtl. nicht als umlagefähig vereinbart wurde.

    Bei einigen Neubauten wurde aber an der Bausubstanz durchaus auch gespart, sodass man davon nicht zwangsläufig ausgehen kann.

    Aber nur ganz grob. Je mehr Fremdkapital, desto höhere Zinsen an die Bank.
    Außerdem fehlt bisher in der kompletten Betrachtung, dass du den Gewinn aus den laufenden Mieteinnahmen versteuern musst. Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und Tilgung werden dabei nicht berücksichtigt, sprich, du hast Cash im Monat nichts übrig, musst aber trotzdem Steuern bezahlen.

    Ich weiß nicht, wie wahrscheinlich der Gewinn bei den aktuellen Immobilienpreisen noch ist und wie hoch der Kaufpreis ist, sprich, ob da überhaupt noch groß Luft nach oben ist. U.u. ein sehr kleiner Gewinn.

    Überschaubares Risiko? Das hängt massiv von deinen finanziellen Mitteln ab. Finanzierungen mit sehr hohem Fremdkapital sind immer riskant. Was passiert bei längeren Mietausfällen? Was, wenn ein Mieter, bei dem nichts zu holen ist, deine Wohnung runterwirtschaftet und du komplett renovieren musst? Das sollte alles in deine Risikobewertung einfließen.

    Derzeit ist es sehr schwierig, rentable Renditeobjekte zu finden, v.a. ohne die entsprechenden Kontakte. Bei Eigentumswohnungen hast du dann noch nicht einmal großen Einfluss darauf, wie stark ein Objekt runter gewirtschaftet wird, was alles gemacht wird etc. Nicht unerheblich ist hier der Anteil Kapitalanleger/Fremdnutzer, der auch nicht uninteressant ist, wenn man eine Kapitalanlage kaufen will.
     
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  5. #4 Fremdling, 15.09.2017
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    Wenn Deine Idee plausibel wäre, könnte das wirklich jeder machen, nämlich ohne eigenes Geld reich(er) werden. Die realistischen Startbedingungen sind in einigen Diskussionen hier im Forum m.E. hinreichend diskutiert, was die SUFU hergeben dürfte.

    Schließe mich @Sweeney (in #2; erster Satz) an.
     
  6. Andres

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    Ohne die Frage zu vertiefen, was für eine Art von Rendite das ist: Damit kann man eine Wohnung nicht auf Dauer bewirtschaften.

    Sinn ergibt das Vorhaben also erstens bei galoppierender Inflation. Dann wäre wenigstens das eingesetzte Kapital halbwegs sicher. Zweitens, will man ...
    ... müsste man auf eine explosive Entwicklung der Immobilienpreise hoffen.


    Wer hat dir das erzählt? Da die Wohnung zu diesem Preis niemals profitabel zu bewirtschaften sein wird, spekulierst du auf Faktoren wie Zinssatz, Inflation, Preisentwicklung am Immobilienmarkt, allgemeine wirtschaftliche Entwicklung am Standort der Immobilie und politische Faktoren in einem Zeitraum von wenigstens 10 Jahren. Das ist kein überschaubares Risiko.
     
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  7. #6 Goldhamster, 15.09.2017
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    gut, kannst du haben


    Das ist so kaum möglich. Du gehst ja am Anfang mit einem kleinen Teil Eigenkapital in Vorleistung. Und sei es nur für die Kaufnebenkosten.

    Somit siehst du dein investiertes Geld erst in >10Jahren wieder.

    Finde ich gut. Besser als so ein Altbau/Nachkriegsbau.
    Aber darauf achten, dass die Bausubstanz (Schall- und Wärmeschutz) wirklich auch hochwertig ist und nicht nur Standard.
    Kannst du das erkennen?

    Du würdest also z. B. ein Darlehn über 10J abschließen und danach mit variablem Zinssatz verlängern, um dann flexibel aus dem Bankvertrag zu kommen. Ja, das geht.

    Andere User haben hier Zweifel an den von dir genannten Fakten. Also die Rate darf nicht so hoch sein wie deine Kaltmiete, sonst zahlst du jeden Monat drauf... zehn Jahre lang. Und jeden Monat ein bisschen mehr als im Vormonat.

    Frage hierzu an dich:
    Bist du in der Lage, dass wirklich auszurechnen? Also, wie hoch ist deine wirkliche Einnahme nach Steuern nach Ablauf des 1. Jahres? Des 2. Jahres, des 3........ und des 10. Jahres.

    Das können nämlich nicht viele User hier im Forum.


    Gruß GH
     
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  8. Duncan

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    das klingt für mich sehr nach einen Banker oder Finanz-/Immobilienmakler die auf einen schnellen Abschluss hinaus sind. Wenn da einer nach dem Muster kauft würde ich die Wohnung die nächsten paar Jahre hier suchen, die Chancen das sie da auftaucht ist recht gut. Ok, haben sich mittlerweile recht viele darauf spezialisiert 2 Tage bevor sie dort auftauchen zu kaufen...
     
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